2.1. Các nội dung của chế định pháp luật về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực
2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
Ngày 06/11/2003, Chính Phủ ban hành Nghị định số 132/2003/NĐ-CP về việc thành lập quận Long Biên thuộc thành phố Hà Nội – thủ đơ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam trên cơ sở tách tồn bộ diện tích và dân số của các xã bao gồm: Thượng Thanh, Ngọc Thụy, Hội Xá, Giang Biên, Bồ Đề, Gia Thụy, Long Biên, Thạch Bàn, Cự Khối, Việt Hưng và các thị trấn: Gia Lâm, Đức Giang, Sài Đồng thuộc huyện Gia Lâm lúc bấy giờ.
Đến nay, quận Long Biên hiện có trên 200.000 nhân khẩu trong với diện tích tồn quận là 6.038,24 ha với 14 đơn vị hành chính trực thuộc là các phường: Cự Khối, Đức Giang, Sài Đồng, Thạch Bàn, Long Biên, Việt Hưng, Ngọc Thụy, Giang Biên, Thượng Thanh, Phúc Lợi, Phúc Đồng, Bồ Đề, Ngọc Lâm và Gia Thụy. Phía Đơng giáp với huyện Gia Lâm với ranh giới là sông Đuống và quốc lộ 1A mới, phía Tây giáp quận Hồn Kiếm với ranh giới tự nhiên là sơng Hồng, phía Nam giáp huyện Thanh Trì và phía Bắc giáp các huyện Đơng Anh và Gia Lâm. [7]
Là một quận nội thành thuộc thành phố Hà Nội, Long Biên là quận có diện tích lớn nhất của thủ đơ cùng với vị trí chiến lược của mình, quận Long Biên có vai trị rất quan trong về chính trị, kinh tế, văn hóa, xạ hội của Hà Nội nói riêng và đất nước nói chung. Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan trọng cả về đường sắt, đường thủy, đường bộ nối liền với các tỉnh phía Bắc, Đơng Bắc và tuyến đường huyết mạch Bắc – Nam. Ngoài ra, với sân bây Gia Lâm và nhiều khu công nghiệp liên doanh với nước ngồi như: khu cơng nghiệp kỹ thuật cao Sài Đồng, khu công nghiệp Sài Đồng A và nhiều cơng trình kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật, cơ quan nhà máy, đơn vị sản xuất kinh doanh của Trung ương, thành
44
phố và của cả nước đã thu hút nhiều nguồn nhân lực và lao động đến làm việc, tăng trưởng dân sự nhanh chóng. Ngồi ra, với lợi thế là vị trí cửa ngõ của Hà Nội, nối liền với trục tam giác kinh tế Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, đồng thời với 2 con sông Hồng và sông Đuống đã tạo điều kiện cho kinh tế - văn hóa của địa phương tăng nhanh. Đó là những yếu tố cơ bản thuận lợi cho quận Long Biên pháp triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội. [7]
Xuất phát từ vị trí địa lý đặc biệt như vậy đã làm q trình đơ thị hóa tại Long Biên diễn ra nhất nhanh, làm thay đổi nhanh chóng diện mạo của địa phương. Q trình đơ thị hóa này đã làm cho “giá đất” tại đây tăng cao, đem lại hiệu quả kinh tế rất lớn, do đó thị trường bất động sản tại Long Biên cũng trở nên hết sức sôi động. Hơn hết, mang xu hướng chung của tất cả tỉnh thành trên cả nước, đất tại Long Biên có sự chênh lệch cao về giá trị sử dụng, nhu cầu sử dụng của các chủ thể là không giống nhau, vì vậy, việc tìm “mua” phù hợp với nhu cầu của từng chủ thể làm cho giá trị của các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã và đang tăng lên từng ngày. Q trình đơ thị hóa cũng gián tiếp làm giảm đi diện tích đất nơng nghiệp tại địa phương, chuyển đổi thành các khu dân cư, đô thị mới với giá đất tăng cao. Nhiều phường trước đây chủ yếu là đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm nhưng hiện nay cũng đã cuốn theo vịng xốy của sự đơ thị hóa mà nhanh chóng chuyển từ việc sản xuất nơng nghiệp sang kinh doanh hàng hóa, dịch vụ làm cho đất đai đưa ra chuyển nhượng trở nên khan hiếm và giá cả cao hơn địa phương khác rất nhiều.
Cứ như vậy, tại Long Biên nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ mỗi ngày tỷ lệ thuận với q trình đơ thị hóa. Nhiều người lựa chọn việc đầu tư vào thu mua quyền sử dụng đất của nhiều hộ gia đình trong diện giải tịa đền bù rồi chờ giá cao chuyển nhượng cho người khác để kiếm lời là cơng việc thu nhập chính của họ. Lợi nhuận từ hoạt động này hiện nay là rất lớn, vì vậy cũng đã xuất hiện nhiều tiêu cực, mà ở đó các bên tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vì sự kém hiểu biết về pháp luật hoặc cố tình giao kết trái pháp luật để cố gắng sinh thêm nhiều lợi nhuận, dẫn đến nhiều giao dịch trái pháp luật, phát sinh tranh chấp
45
giữa các bên, bên thứ ba. Đối với việc chuyển nhượng khi xảy ra tranh chấp, thông thường quyền lợi của các bên khơng được đảm bảo nữa vì giao dịch này được coi là khơng có hiệu lực pháp luật. Cũng vì lợi ích cá nhân, lợi nhuận trong việc mua đi bán lại mà tranh chấp về QSDĐ ngày càng tăng, nhiều vụ án có tính chất phức tạp cao.
2.2.2. Tình hình áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật trên địa bàn quận Long Biên
2.2.2.1. Những kết quả đạt được
Trong những năm qua, do sự tác động của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và q trình đơ thị hóa nhanh chóng tại địa phương đã làm phát sinh nhiều tranh chấp dân sự, trong đó các tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật nói riêng ngày càng nhiều hơn trước cả về số lượng lẫn về tính chất phức tạp của từng vụ việc.
Mặc dù cịn gặp nhiều khó khăn nhất định, nhưng đơn vị Tòa án nhân dân quận Long Biên đã cố gắng để giải quyết toàn bộ các vụ án dân sự về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật trong trách nhiệm, quyền hạn của mình, đảm bảo được những yêu cầu của ngành Tịa án nhân dân và cơng cuộc cải cách tư pháp đã đặt ra.
Việc áp dụng pháp luật để giải quyết các vụ án dân sự về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật trong giai đoạn năm năm qua (2016 – 2020) đã góp phần vào việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, giữ vững an ninh, chính trị, trật tự xã hội, bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức và cá nhân, góp phần hỗ trợ, giúp đỡ cho các cơ quan có thẩm quyền trong việc quản lý đất đai tại địa phương, thúc đẩy phát triển kinh tế, văn hóa, xả hội lành mạng của địa phương trong những năm qua.
46
Bảng 2.1. Tổng số vụ việc dân sự, số vụ án dân sự có liên quan đến quyền
sử dụng đất, vụ án tranh chấp vay tài sản, số việc dân sự đã giải quyết tại Tòa án nhân dân quận Long Biên, thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2016 – 2020
Năm
Số vụ 2016 2017 2018 2019 2020 Tổng
Số vụ án dân sự có liên quan đến
QSDĐ 132 98 86 81 101 498
Số vụ án tranh chấp vay tài sản 33 24 17 19 29 122
Số việc dân sự 23 28 20 32 26 129
Số vụ việc dân sự 188 150 123 132 156 749
(Nguồn: Báo cáo tổng kết cơng tác các năm 2016-2020 của Tồ án nhân dân quận Long Biên)
Số vụ án đã giải quyết sơ thẩm tại Tòa án nhân dân quận Long Biên trong thời gian 2016 – 2020 là 749 vụ, trong đó có 498 vụ là tranh chấp có liên quan đến QSDĐ. Số lượng vụ việc dân sự ở Long Biên ln là một trong những đơn vị có số lượng án nhiều nhất của thành phố Hà Nội, cũng như là đơn vị hành chính cấp huyện có số lượng án nhiều hơn đại đa số các địa phương cùng cấp trong cả nước. Tính riêng về vụ án có liên quan về QSDĐ, năm 2016 có 132 vụ được giải quyết (chiếm 70,2%), năm 2017 con số này giảm còn 98 vụ (chiếm 65,3%), năm 2018 còn 86 vụ (chiếm 70%), năm 2019 là 81 vụ (chiếm 61,36%) và năm 2020 tăng lên 101 vụ (chiếm 64,7%). Số lượng án giải quyết nhìn chung có xu hướng giảm từ sau năm 2016, đây là giai đoạn chuyển giao giữa BLDS 2005 sang BLDS 2015 và BLTTDS 2004 sang BLTTDS 2015 vì vậy những vụ án thụ lý theo BLDS và BLTTDS cũ được đẩy mạnh giải quyết nhằm thống nhất tổ chức và hoạt động sau khi BLDS 2015 và BLTTDS 2015 có hiệu lực thi hành. Tuy nhiên nhìn chung, trung bình mỗi năm có gần 100 vụ án có liên quan đến QSDĐ được giải quyết, qua đó có thể thấy số lượng án mà Tòa án nhân dân quận Long Biên giải quyết mỗi năm là rất lớn, và theo số liệu trên, hiện nay số lượng án có liên quan đến QSDĐ đang có dấu hiệu tăng trở lại, việc này cũng là lẽ tất yếu do những chính
47
sách mới về quản lý đất đai cũng như giá trị QSDĐ cũng đang tăng nhanh trên thị trường bất động sản dẫn đến số lượng tranh chấp vì thế mà cũng tăng theo. [36- 37]
Về các vụ án có liên quan đến vơ hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 2.2. Số vụ án có liên quan đến quyền sử dụng đất, số vụ án về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật đã được Tòa án nhân dân quận Long Biên, thành phố Hà Nội giải quyết
trong giai đoạn 2016 – 2020
Loại vụ án Năm Vụ án có liên quan đến quyền sử dụng đất Vụ án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi
phạm điều cấm của pháp luật
2016 132 1 2017 98 2 2018 86 1 2019 81 1 2020 101 0 Tổng 498 5
(Nguồn: Báo cáo tổng kết cơng tác các năm 2016-2020 của Tồ án nhân dân quận Long Biên)
Qua số liện trên, mặc dù số lượng vụ án đã giải quyết có liên quan đến quyền sử dụng đất mỗi năm đều rất nhiều, nhưng nếu chỉ xét riêng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật thì lại rất ít, trong năm năm qua Tịa án nhân dân quận Long Biên chỉ giải quyết 5 vụ (chiếm 1% ) về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Mặc dù chỉ giải quyết số lượng nhỏ như vậy nhưng đội ngũ Thẩm phán, Thư ký và cán bộ đơn vị Tòa án nhân dân quận Long Biên vẫn đảm bảo giải quyết đúng đắn vụ án.
48
Một vài vụ án cụ thể đã được giải quyết như sau:
Vụ án thứ nhất: Tranh chấp giữa nguyên đơn bà Hoàng Thị S – sinh năm 1954, địa chỉ: số 3x/37x NGT, tổ 08, phường ĐG, quận Long Biên Hà Nội với bị đơn là ông Nguyễn Duy A – sinh năm 1956, địa chỉ cư trú cuối cùng: số 3x NL, tổ 1 phường NL, quận Long Biên, Hà Nội.
Năm 2015 do tham gia bán hàng tại Cơng ty đa cấp nên bà Hồng Thị S rơi vào nợ nần, cần vốn làm ăn nên đã nghe theo sự dẫn dắt của một người tên Hiền, bà đã gặp một người đàn ông mà sau này mới biết tên là Nguyễn Duy A nhờ cậy vay tiền. Nguyễn Duy A giới thiệu mình là Phó giám đốc của Cơng ty Cổ phần cơng nghệ và dịch vụ số, đã nói với bà về việc đưa sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở) (Giấy chứng nhận của vợ chồng bà Sinh được cấp hợp pháp) của gia đình đưa cho Cơng ty để cơng ty đi lo việc vay tiền, sau khi vay xong thì cơng ty sẽ cho bà sẽ được vay lại khoản tiền 900.000.000 đồng. Nguyễn Duy A có hứa hẹn với bà việc đưa sổ đỏ cho Duy A chỉ trong thời hạn 03-05 năm, có viết bản cam kết với nhau vào ngày 08/5/2018 và đóng dấu của Công ty nên bà đã tin tưởng. Cùng ngày 08/7/2015, Nguyễn Duy A đã đưa bà S cùng chồng là ơng Hồng Gia Đ đến văn phịng cơng chứng Lạc Việt để ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ số công chứng 1013.2015/HĐ-CN. Hợp đồng này đã được soạn sẵn, ông bà S không được đọc và không được biết nội dung hợp đồng thế nào mà chỉ biết làm theo hướng dẫn chỉ đâu ký đó. Ơng bà nghĩ đó là hợp đồng vay tiền. Nguyễn Duy A có nói với bà S việc ghi như vậy để có hợp đồng vay tiền. Sau khi ký hợp đồng, bên chuyển nhượng (vợ chồng bà S) không giao nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng – ơng Nguyễn Duy A. Sau đó, ơng bà Sinh và hộ gia đình anh Hồng Gia Q (con của vợ chồng bà S) vẫn sinh sống ổn định trong hai căn nhà tại địa chỉ số 31 ngõ 376 NGT, phường ĐG, Long Biên, vẫn đóng thuế nhà đất hàng năm. Ơng Duy A cũng khơng hề đưa tiền cho vợ chồng bà Sinh, thậm chí khơng gặp ơng Anh sau thời điểm ký hợp đồng. Ơng bà hồn tồn không biết sự việc sau khi ký bản hợp đồng nêu trên, ông A đã sang tên, thế chấp cho Ngân hàng để vay số tiền 8 tỷ đồng. Sau
49
khi biết sự việc, vợ chồng bà Sinh cũng đã nhiều lần tìm gặp ơng Duy A để giải quyết sự việc nhưng khơng gặp được nên khởi kiện ra Tịa án để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ.
Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn mặc dù tiến hành tống đạt nhiều lần nhưng vẫn vắng mặt.
Tòa án nhân dân quận Long Biên đã thụ lý vụ án và đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm. Qua quá trình xét xử, Hội đồng chấp nhận yêu cầu của bà S, tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án như lời khai của các bên, biên bản chia cho nhà đất, giấy phép xây dựng, biên lai đóng thuế thì vào năm 2009, trên thửa đất là đối tượng hợp đồng chuyển nhượng số 23, tờ bản đồ 308-27 tại địa chỉ tổ 3 khối 2b thị trấn ĐG, diện tích 135m2, thì đã có hai khối nhà tồn tại. Một là nhà ba tầng trên diện tích 50m2 của ơng Đ (chồng bà S) và bà S quản lý sử dụng và một căn nhà hai tầng trên diện tích 85m2 do vợ chồng anh Q (con của ông Đ – bà S) quản lý sử dụng, đóng thuế sử dụng riêng, hộ khẩu riêng. Nhưng trong Hợp đồng chỉ ghi tình trạng nhà trên đất một tầng với diện tích 30m2 nhưng thực tế lúc này căn nhà của ông Đ và bà S là nhà ba tầng. Bên cạnh đó, tài liệu do phía Ngân hàng (người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) về việc ông Nguyễn Duy A cung cấp cho Ngân hàng Giấy phép xây dựng số 185/GPXD ngày 22/6/2011 trong đó thể hiện việc UBND quận Long Biên đã cấp giấy phép xây dựng đối với phần nhà hai tầng của vợ chồng anh Q đang quản lý sử dụng. Như vậy, rõ ràng, cả ông Nguyễn Duy A và bà Sinh ông Đ đều biết rõ hiện trạng nhà đất đã hoàn toàn thay đổi so với nhà đất được ghi trong Giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở cho ông Đ, bà S và chưa được đăng ký biến động theo quy định của LDĐ 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 nhưng hai bên vẫn tiến hành giao kết hợp đồng dẫn đến hậu quả đối tượng chuyển nhượng ghi trong hợp đồng bị bỏ sót nhiều tài sản trên đất, có sự sai lệch lớn với hiện trạng thực tế là trái quy định của pháp luật.
50
Tiếp theo, theo quy định của BLDS 2005 thì nội dung chính của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có các nội dung chính tại Điều 698 BLDS 2005. Đối chiếu thì thấy nội dung đã thiếu về vấn đề “quyền của người thứ ba với
đất chuyển nhượng”. Nhưng hợp đồng cũng khơng có bất kỳ thỏa thuận nào liên