Nâng cao hiệu quả trong việc xử lý các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật không chỉ là trách nhiệm của ngành Tòa án trong việc xét xử, giải quyết hậu quả pháp lý của HĐVH mà cũng cần phải nêu cao trách nhiệm của các cơ quan chức năng khác của quận Long Biên, thành phố Hà Nội.
Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai thống nhất, minh bạch và
công khai, thuận tiện. Các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ln tồn tại nhiều rủi ro vì đất đai hay quyền sử dụng đất là một loại tài sản rất đặt biệt, có giá trị rất lớn và ln tăng trưởng nhanh chóng trong giai đoạn hiện nay. Vì vậy, để tạo điều
77
kiện cho các giao dịch này tuân thủ đúng pháp luật, tránh tình trạng vơ hiệu dẫn đến khiếu kiện kéo dài thì cần có sự can thiệp mạnh mẽ hơn từ Nhà nước. Trước hết cần phải thống nhất hệ thống quản lý đất đai, tạo ra sự thuận tiện và cung cấp dịch vụ thủ tục chuyển nhượng QSDĐ với chi phí thấp cho người dân dễ dàng tiếp cận và sử dụng. Xem xét lại các khoản thu nghĩa vụ tài chính phải nộp khi cấp đổi, cấp mới Giấy chứng nhận QSDĐ. Việc rút ngắn thủ tục chuyển nhượng, giảm tối đa thời gian cho người dân khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ cần phải được đẩy mạnh vào cải cách hành chính bằng con đường thủ tục hành chính
“một cửa”. Hiện nay, hầu hết các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thường được
người dân chọn thực hiện tại các văn phịng cơng chứng cũng bởi vì sự tiện lợi và nhanh chóng. Tuy nhiên, các văn phịng cơng chứng lại khơng có những chức năng đầy đủ như thực hiện tại các cơ quan Nhà nước, bên cạnh đó, việc chưa quản lý chặt chẽ các văn phịng này dẫn đến nhiều nơi vì lợi ích của cá nhân, Cơng chứng viên ký xác thực tính hợp pháp cho các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm điều cấm của pháp luật. Vì vậy, trong việc hoàn thiện chế độ quản lý về đất đai, Nhà nước cũng cần phải có sự quan tâm đặc biệt hơn đối với các văn phịng cơng chứng khi thực hiện chức năng của mình, đảm bảo các Cơng chứng viên phải là người công tâm, am hiểu pháp luật rõ ràng, cụ thể, tránh những sai phạm không đáng có.
Tăng cường tục thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo đúng quy định Luật Đất đai 2013, việc tồn tại nhiều Giấy chứng nhận của nhiều thời kỳ đang làm cho các quy định về đất đai càng thêm chằn chịt, để đơn giản hóa được quá trình quản lý đất đai, các cơ quan Nhà nước nên có nhiều biện pháp nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ thể có thể cấp đổi Giấy chứng nhận mới theo quy định.
Bên cạnh đó, các thơng tin về bất động sản như về quy hoạch, điều kiện tự nhiên, tình trạng pháp lý cần phải được lưu giữ thống nhất trên một hệ thống nhất định mà khi người dân đến để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng có thể dễ dàng tiếp cận nhằm tránh những nhầm lẫn khơng đáng có, hoặc là cơ sở cho bên
78
nhận chuyển nhượng kiểm tra lại tính hợp pháp của thửa đất mình “mua” (có
đúng hạn mức quy định hay khơng, có phải đất Hộ gia đình hay khơng…).
Thứ hai, xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế, đảm bảo tính nghiêm minh
của pháp luật. Vi phạm nghĩa vụ về tài chính là một hành vi cấm trong quan hệ đất đai, trên thực tế các bên quan hệ chuyển nhượng QSDĐ thường muốn giảm bớt gánh nặng về các khoản thuế thường tìm mọi cách để “lách luật”, việc này
gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến chế độ quản lý đất đai của Nhà nước cũng như tạo ra tiền lệ xấu trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ. Chính vì vậy, bên cạnh việc điều chỉnh lại các khoản thuế sao cho phù hợp thì cũng cần thắt chặt hơn việc xử lý nghiêm minh các hành vi lợi dụng những lỗ hỏng của pháp luật hiện nay để trốn các khoản nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng QSDĐ, đảm bảo mọi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đều tuân theo đúng quy định của pháp luật.
Thứ ba, nâng cao mối quan hệ giữa Tòa án và các cơ quan chức năng trong
việc giải quyết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu. Thực tiễn cho thấy, để giải quyết vụ án về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật được chính xác thì Tịa án cần phải thực hiện tốt mối quan hệ phối hợp với nhiều cơ quan có thẩm quyền khác. Để giải quyết vụ án được chặt chẽ và kịp thời, việc nâng cao mối quan hệ giữa Tòa án và các cơ quan khác là cần thiết để cho Tòa án nắm được những khía cạnh khác của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tình trạng thực tế của thửa đất và các vấn đề pháp lý khác có liên quan, từ đó tạo ra những cơ sở cho Thẩm phán xử lý hậu quả khi tuyên bố vô hiệu một cách thỏa đáng, đúng với thực tế, giảm tải tình trạng kháng cáo, kháng nghị và giúp cho việc thi hành án có khả thi trên thực tế.
Thứ tư, tiếp tục áp dụng án lệ về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Việc áp
dụng án lệ đã được Tòa án thừa nhận và trở thành nguồn pháp lý để cho các Tòa án vận dụng giải quyết trong những trường hợp tương tự. Tính đến nay, TAND Tối cao đã ban hành 39 án lệ, trong đó có 21 án lệ trong lĩnh vực dân sự, các án lệ đã và đang phát huy được vai trị của mình, bổ sung cho sự thiếu hụt các quy phạm pháp luật đang điều chỉnh quan hệ dân sự hiện tại. Dựa trên cơ sở đa đạng
79
của mục đích và nội dung hợp đồng hiện nay, cần tiếp tục xây dựng những án lệ mới nhằm tạo cho Thẩm phán quyền linh hoạt trong khi giải quyết các vụ án về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều của pháp luật.
Thứ năm, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật
về đất đai trong tồn người dân. Trong cơng tác giải quyết các vụ án dân sự và quản lý hành chính về đất đai thì trách nhiệm tun truyền, phổ biến giáo dục của các cơ quan chức năng tại địa phương cũng quan trọng không kém. Mặc dù là biện pháp cơ bản nhưng ý nghĩa nó mang lại lại vô cùng to lớn. Khi việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật được thực hiện tốt sẽ làm tăng mức độ nhận thức của người dân về những quy định về quản lý đất đai cũng như những hậu quả pháp lý phải khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trong đó bao gồm cả các chế tài xử lý các chủ thể trong việc cố tình giao kết hợp đồng này. Tuy nhiên, để giải pháp này được thực hiện tốt, theo quan điểm của học viên, chúng ta cần có những cách thức tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật như sau:
+ Tiếp tục sử dụng các phương tiện thông tin đại chúng như: loa phát thanh, truyền hình thành phố Hà Nội,… đưa tin về các vụ án trọng điểm đã và đang được giải quyết trong quận Long Biên, thành phố Hà Nội hoặc trong phạm vi cả nước, công khai các thông tin về đất đai cơ bản để cho người dân nắm bắt được những thông tin đất đai mới nhất, là kênh tham khảo hữu hiệu để các bên giao kết hợp đồng.
+ Sở Tư pháp, Hội Luật Gia thành phố Hà Nội liên kết với các cơ quan phường, cơ quan quản lý đất để xây dựng các buổi tuyên truyền giáo dục pháp luật công khai về chế định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các quy định của pháp luật về đất đai, giải thích vấn đề về các khoản thuế khi giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; xây dựng các buổi cho các Luật sư tư vấn pháp lý miễn phí, giải quyết các mâu thuẫn đơn giản trong giao kết hợp đồng tránh phát sinh những tranh chấp khơng đáng có, hướng dẫn người dân thủ tục giải quyết vụ án về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu theo quy định Tố tụng dân sự khi cần thiết.
80
Tiểu kết chương 3
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn là vấn đề nóng và trọng điểm của xã hội ở bất kỳ giai đoạn này, vì vậy việc đảm bảo chất lượng xét xử các vụ án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật tại Tòa án nhân dân quận Long Biên cần có những giải pháp nhằm hoàn thiện hơn chế định này, các giải pháp phải được xây dựng dựa trên quan điểm lãnh đạo thống nhất của ngành Tịa án nói riêng và đường lối hoạt động của Đảng, Nhà nước nói chung. Những giải pháp cụ thể để hoàn thiện quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật mà Luận văn đưa ra được dựa trên tình hình thực tế trong hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân quận Long Biên trong giai đoạn 2016 – 2020:
- Hoàn thiện quy định của pháp luật về dân sự, về đất đai và các văn bản hướng dẫn.
- Hoàn thiện yếu tố con người, cụ thể là nâng cao trình độ và đời sống cho đội ngũ cán bộ Tịa án nhân dân.
- Hồn thiện yếu tố cơ sở vật chất của Tòa án nhân dân quận Long Biên. - Các giải pháp cụ thể khác.
81
KẾT LUẬN
Qua nghiên cứu đề tài: “Hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng
quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân quận Long Biên” trên cơ sở các tài liệu, văn bản pháp luật
có liên quan, đề tài đã làm rõ một cách tương đối có hệ thống những vấn đề sau đây:
Hợp đồng trong lĩnh vực đất đai là sự thỏa thuận giữa bên chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ bên có quyền sử dụng đất sang cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Là một giao dịch dân sự, hợp đồng trong lĩnh vực đất đai vẫn có thể bị vơ hiệu do những điều kiện nhất định. Như vậy, hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực đất đai là thỏa thuận bằng hình thức hợp đồng giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng khơng có hiệu lực pháp luật kể từ khi giao kết, do một bên hoặc các bên đã vi phạm ít nhất một trong các điều kiện có hiệu lực pháp luật do pháp luật quy định.
Quyền sử dụng đất là tập hợp những quyền năng cụ thể được pháp luật ghi nhận trong các văn bản quy phạm pháp luật phát sinh trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện trao cho những chủ thể có nhu cầu sử dụng đất và Nhà nước đảm bảo thực hiện trong quá trình chủ thể sử dụng đất khai thác, sử dụng đất và hưởng những lợi ích từ việc khai thác, sử dụng đó.
Dịng chảy của xã hội đã kéo theo những nhu cầu trong việc mua và bán quyền sử dụng đất. Trong một đất nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, với đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước khơng thể tránh khỏi dịng chạy này, buộc họ phải đưa ra những quy định nhằm cho các chủ thể trong xã hội có thể “bn bán” đất đai với nhau, dưới hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
82
một giao dịch dân sự, các bên tham gia thỏa thuận nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này (bên chuyển nhượng) sang chủ thể khác (bên nhận chuyển nhượng) trong khuôn khổ của pháp luật dân sự và đất đai. Trong đó, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quyền khai thác, hưởng lợi từ phần đất nhận chuyển nhượng nhưng họ cũng phải trả cho chủ thể chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đó.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật là một loại hợp đồng dân sự vô hiệu tuyệt đối do có mục đích và nội dung vi phạm những nguyên tắc, điều cấm của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Là một chế định được hình thành từ sớm, với những sửa đổi bổ sung qua nhiều thời kỳ đã tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc cho các cơ quan có thẩm quyền mà cụ thể là Tịa án nhân dân có thể áp dụng vào việc giải quyết các tranh chấp trong thực tế, bảo vệ công lý, bảo về quyền con người, quyền công dân, bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa, lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.
Thực tiễn hoạt động áp dụng pháp luật vào việc giải quyết các vụ án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật của Tòa án nhân dân quận Long Biên, thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2016- 2020 đã đạt những kết quả tiến bộ, tuy nhiên nhiều nguyên nhân mà công tác này vẫn tồn tại những bất cập, vướng mắc.
Trên cơ sở những bất cập, vướng mắc đó, Luận văn đã nêu lên được những giải pháp nhằm hoàn thiện việc áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu do vi phạm điều cấm của Tịa án nhân dân quận Long Biên nói chung và của hệ thống ngành Tịa án nhân dân nói riêng. Đây chỉ là những giải pháp mang tính định hướng chủ quan của tác giả trên cơ sở những lý luận và thực tiễn đã phân tích. Hy vọng, những giải pháp trên có thể góp phần nâng cao được hoạt động áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm./.
83
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Huy Cẩn, Luận văn Thạc sĩ luật học: “Giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự”, Khoa
luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, 2014.
2. Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân
sự năm 2015, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2017, tr. 107
3. Nguyễn Văn Cường, Luận án tiến sĩ luật học: “Giao dịch dân sự vô hiệu
và việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu”, 2004.
4. Chính phủ, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số
điều luật của Luật Đất đai, 2014.
5. Chủ tịch Chính phủ Lâm thời Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Sắc lệnh của
Chủ tịch Chính phủ Lâm thời số 47 ngày 10 tháng 10 năm 1945, Hà Nội,
1945.
6. Chủ tịch nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Sắc lệnh của Chủ tịch nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa số 97/SL ngày 22 tháng 5 năm 1950, Hà Nội,
1950.
7. Cổng thông tin điện tử quận Long Biên. Nguồn truy cập: http://longbien.hanoi.gov.vn/gioi-thieu Ngày truy cập: 23/11/2020.
8. Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học về tài sản trong Luật Dân sự Việt
Nam, Nhà xuất bản Trẻ, Tp. Hồ Chí Minh, 2001.
9. Phạm Bá Đơng, Luận văn thạc sĩ Luật học: “Một số vấn đề về hợp đồng
dân sự vô hiệu – Thực trạng và hướng hoàn thiện”, Khoa luật – Đại học
Quốc gia Hà Nội, 2013, tr.19.
10. Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Nghị quyết số 01/2003/NQ-
HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hơn nhân và gia đình, Hà Nội, 2003.