Thành phần Diện tích (m2) Cây xanh và bãi cỏ 11.628 Diện tích mặt nước 2.417
Lối bộ hành 4.681
Vườn Pavilon 6.426
Hồ bơi & Phụ trợ 2.754
Suối tiểu cảnh 2.448
Đài phun nước 250
Tổng diện tích 30.600
Nguồn: Hồ sơ thiết kế kiến trúc dự án Kenton Residences, Cty Tài Nguyên. Tình hình thị trường BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn với lượng hàng tồn kho lớn nên việc giảm giá bá n là mục tiêu sống còn. Một trong những cách giảm giá là giảm tính năng sản phẩm. Điều này có nghĩa là hệ thống cảnh quan và cây xanh sẽ được cắt giảm nhưng vẫn đảm bảo không ảnh hưởng nhiều đến chất lượng cuộc sống tiện nghi của cư dân sau này.
Thiết kế khung nhìn: với lợi thế về hình khối các tịa nhà, hệ thống cảnh
quan cây xanh kết hợp hồ bơi và vị trí xây dựng giáp sơng nên các căn hộ đều có tầm nhìn đẹp . Tuy nhiên, một lỗi nhỏ trong khâu thiết kế có ảnh hưởng khơng tốt là khu phịng tắm của các căn hộ thuộc 8 khối nhà C, D, G và H. Mặt bằng các khối nhà này có hình cánh bướm nên phịng tắm của hai căn hộ đối diện sẽ nhìn thấy nhau được. Tương tự, các căn hộ Penthouse cũng xảy ra tình trạng này. Khi đứng ở sân vườn của Penthouse này ta có thể trơng thấy cửa sổ
rất lớn phịng thay đồ của Penthouse của tòa nhà kế bên. Đây là một sự bất tiện lớn trong sinh hoạt và cần phải được hiệu chỉnh.
Thiết kế hoàn thiện & nội thất: hiện tại các căn hộ được chào bán với phần
hoàn thiện chưa bao gồm phần nội thất. Phần hoàn thiện thơ bên ngồi căn hộ được thực hiện tốt bởi các nhà thầu lớn có uy tín cũng như chịu sự giám sát của các đơn vị tư vấn.
Thiết kế thân thiện với môi trường: dự án Kenton được đầu tư lớn cho hệ
thống cây xanh và hệ thống xử lý chất thải tập trung kết hợp với hệ thống sơng ngịi tự nhiên đã mang đến cho dự án nguồn không khí trong lành. Ngồi việc quan tâm đến chất lượng nguồn khơng khí, thiết kế chiếu sáng đặc biệt quan tâm đến ánh sáng tự nhiên. Kết cấu bao che phần lớn là kính nên từng căn hộ có khả năng tiếp nhận nhiều ánh sáng tự nhiên. Điểm nổi bật của dự án này là sử dụng kính Low-E tiết kiệm năng lượng. Hiện nay, do chi phí rất cao nên hầu như loại kính này chỉ mới sử dụng cho nhà văn phòng tại Tp. HCM. Việc sử dụng loại kính này sẽ mang lại lợi ích cho người sử dụng căn hộ với chi phí chiếu sáng và làm mát giảm đi rất đáng kể. Tuy nhiên, việc này làm cho giá căn hộ tăng lên. Chúng ta đã làm rõ vấn đề này trong phần phân tích các yếu tố Kinh tế.
Thiết kế các hệ thống an toàn: các nguyên tắc an toàn được áp dụng đầy đủ
nhằm mang lại sự an toàn cao nhất cho cư dân sinh sống. Ngoài các hệ thống an toàn như báo cháy, chống cháy, chống sét, ... như các dự án cao cấp khác, các tịa nhà đều được bố trí cầu thang thoát hiểm theo tiêu chuẩn mới. Lồng thang thốt hiểm được đặt trong lõi bê tơng cốt thép kiên cố nhằm tăng khả năng sống sót. Lối thốt thiểm ở từng tầng đều được trang bị cửa chống cháy và phòng tạo áp phịng ngừa khí độc tràn vào khi có hỏa hoạn.
5.3.2.4. Dịch vụ hỗ trợ
Các dịch vụ đi kèm theo dự án gồm trung tâm thương mại, hồ bơi , bến du thuyền, bãi đáp trực thăng, ... Các dịch vụ này làm gia tăng mức sống tiện nghi và phong cách sống hiện đại cho cư dân.
Trung tâm thương mại được bố trí trong khu vực Plaza với chiều cao 4 tầng và nối liền 5 khối nhà A, B1, B2, I1 và I2. Với diện tích rất lớn (20.000m2 sàn) mang lại những tiện ích cao cấp cho cư dân. Đặc biệt, trên đỉnh khối nhà A cao 150m là nhà hàng sẽ phục vụ cho khu vực thương mại cũng như các văn phòng cho thuê trong khối nhà A. Tuy nhiên, thực tế người dân thành phố ngày càng quan tâm đến dịch vụ nhà trẻ. Việt Nam là quốc gia có dân số trẻ nên nhu cầu về nhà trẻ là hết sức cần thiết. Ngoài ra, dự án Keton có hơn 1.500 căn hộ nên số lượng trẻ em là khá lớn. Vì vậy sẽ là thiếu sót nếu không bổ sung dịch vụ nhà
trẻ cho dự án này.
Theo thiết trước đây, mặt sau của tháp A là các căn hộ SOHO (Small Office/Home Office) trong đó: căn hộ SOHO một tầng có diện tích từ 70 đến 75 m2 được bố trí từ tầng 7 đến tầng 24; căn hộ SOHO hai tầng có diện tích từ 104 đến 110 m2 được bố trí từ tầng 25 đến tầng 35. Tuy nhiên, thực tế cho thấy thị trường có ít nhu cầu về loại căn hộ này nên dẫn đến việc dư thừa và rất khó tiêu thụ ở thời điểm hiện tại và trong tương lai. Vì vậy việc chuyển đổi công năng cho các căn hộ này là hết sức cần thiết.
Giữa các khối nhà là hệ thống cảnh quan cây xanh kết hợp hồ bơi sẽ mang lại cảm giác trong lành cho tồn khu vực. Có 4 cụm hồ bơi được bố trí để phục vụ cư dân: hồ bơi 50m, hồ bơi khu SkyVillas, bể bơi massage và hồ bơi cho trẻ em. Ngoài ra, hệ thống cây xanh, hồ nước, suối và lối bộ hành với diện tích lớn và độc đáo sẽ mang lại cảm giác sống tiện nghi cho cư dân.
Việc dành hết diện tích đất trống để xây dựng cảnh quan và hồ bơi có ưu điểm lớn là gia tăng mức sống tiện nghi cho cư dân nhưng lại có một nhược điểm là khơng cịn khơng gian chơi cho trẻ em . Việc thiết kế chỉ có một hồ bơi
trẻ em sẽ khơng đủ sân chơi cho trẻ em. Phần lối đi bộ hành quanh co và nhiều giật cấp rõ ràng không phải là sân chơi lý tưởng cho trẻ em.
Theo thiết kế, mỗi căn hộ sẽ có 2,5 chỗ để xe ơ tô. Đây là một thế mạnh khác của dự án. Hệ thống tầng hầm rộng gần 60.000m2 kết hợp hệ thống nâng xe 3 tầng sẽ giúp lưu giữ một lượng lớn xe. Tuy nhiên theo Quy chuẩn thiết kế Việt Nam [7], đối với căn hộ cao cấp chỉ cần 1,5 chỗ đỗ xe. Thực tế cho thấy phương tiện ô tô chưa phải là phổ biến tại Việt Nam do phải chịu nhiều mức thuế. Như vậy, việc đầu tư một bãi đỗ xe quá lớn làm gia tăng chi phí xây dựng cũng như phí vận hành và bảo dưỡng.
B ảng 5.8 S ố chỗ đỗ xe trong dự án Vị trí Số chỗ Tầng hầm 3.184 Tháp E1 và E2 84 Tháp F1 và F2 84 Tổng số 3.352
Nguồn: Hồ sơ thiết kế kiến trúc dự án Kenton Residences, Cty Tài Nguyên.
5.3.2.5. Công tác Marketing
Thương hiệu: trước đây Cty Tài Nguyên chủ yếu kinh doan h sản xuất vật liệu xây dựng, khai thác đá, xây dựng dân dụng, công nghiệp, cầu đường, bến cảng và các cơng trình thủy điện. Từ năm 2001, Tài Nguyên chủ trương tập trung nguồn lực chính vào hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS. Dự án Kenton Residences là dự án BĐS đầu tiên mà Tài Nguyên tham gia. Chính vì vậy thương hiệu Cty trong lĩnh vực BĐS chưa được khẳng định nhiều. Công tác xây dựng thương hiệu đạt được một số thành công nhưng nhận biết thương hiệu Tài Nguyên chưa được phổ biến. Đây là một hạn chế trong công tác Marketing.
Quảng cáo: vào giai đoạn đầu của dự án, Tài Nguyên tăng cường quảng bá
thương hiệu cũng như sản phẩm căn hộ Kenton bằng nhiều hình thức. Trong đó nổi bật hơn cả là Tài Nguyên đầu tư chi phí quảng cáo trên kênh FBNC trong quãng thời gia n dài. Nhờ vậy sản phẩm căn hộ Kenton đã được nhiều khách
hàng biết đến với danh hiệu “Thiên đường hạ giới ” hay “Resort gữia thành phố”. Tuy nhiên sau khi ãđ điều chỉnh, sản phẩm đã có những thay đổi nên cơng tác quảng cáo cần sửa đổi cho phù hợp.
Niềm tin: Kenton là dự án đầu tiên mà Tài Nguyên triển khai và đồng thời
cũng là dự án lớn nên Tài Nguyên đã chủ động chọn nhà thầu Cotecon và Hịa Bình là hai nhà thầu lớn có uy tín. Bên cạnh đó, Tài Ngun đã th các chun gia quản lý nước ngoài cao cấp nhằm khẳng định niềm tin của khách hàng vào sản phẩm của mình.
5.4. Hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu
5.4.1. Khuyến nghị giải pháp hiệu chỉnh thiết kế căn hộ Kenton Residences
Kết quả nghiên cứu hàn lâm trong Chương 4 cho thấy có bảy yếu tố ảnh hưởng đến QĐM căn hộ. Trong bảy yếu tố này, yếu tố Tâm lý và Nhóm tham khảo thuộc về bản thân khách hàng nên không thể can thiệp. Năm yếu tố còn lại (Kinh tế , Vị trí, Kiến trúc, Dịch vụ hỗ trợ và Marketing) thuộc về sản phẩm trong đó yếu tố Kinh tế có mức ảnh hưởng nhiều nhất đến QĐM. Vì vậy các giải pháp hiệu chỉnh thiết kế cần dựa trên các hạn chế của năm yếu tố này.
Nguyên tắc chủ đạo của các giải pháp là tập trung giải quyết vấn đề Kinh tế để tối thiểu hóa chi phí xây dựng. Giải pháp cho các yếu tố Vị trí, Kiến trúc và Dịch vụ hỗ trợ cũng tập trung vào khía cạnh tiết giảm chi phí xây dựng.
Ngồi ra, các giải pháp được đưa ra nhằm giảm giá sản phẩm nhưng cũng phải đảm bảo không làm suy giảm quá nhiều chất lượng căn hộ cao cấp. Danh hiệu “Thiên đường hạ giới” hay “Resort giữa thành phố” vẫn phải cố gắng được duy trì.
5.4.1.1. Nhóm giải pháp giải quyết vấn đề Kinh tế
Thực tế hiện nay cho thấy nhu cầu về nhà ở rất cao nhưng người dân rất khó tiếp cận để mua được. Nguyên nhân cho vấn đề này là giá căn hộ quá cao so với khả năng mua của họ. Giá căn hộ có thể được tính đơn giản:
Giá căn hộ = Diện tích x Giá xây dựng
Mục tiêu hàng đầu hiện nay là phải giảm giá căn hộ để người dân có thể mua được đồng thời giảm lượng hàng tồn kho cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Muốn giảm giá căn hộ chúng ta có ba phương án: (1) Giảm diện tích căn hộ nhưng vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng, (2) Giảm giá thành xây dựng bằng cách sử dụng vật liệu xây dựng hợp lý kết hợp tiết kiệm các chi phí xây dựng khơng cần thiết và (3) Kết hợp vừa giảm diện tích căn hộ vừa giảm giá thành xây dựng.
Các giải pháp trình bày dưới đây kết hợp vừa giảm diện tích căn hộ vừa giảm giá thành xây dựng. Việc này dẫn đến một số tính năng của một căn hộ cao cấp sẽ bị ảnh hưởng nhưng vẫn cố gắng duy trì các tính năng này ở mức độ hợp lý.
a. Giảm diện tích căn hộ:
Tháp A cao 42 tầng và đã thi công phần thô đến tầng 11. Theo thiết kế trước đây, mặt trước mỗi tầng của tháp A là hai căn hộ có diện tích129m2. Phương án mới có thể áp dụng là mặt trước mỗi tầng sẽ có bốn căn hộ và mỗi căn sẽ có diện tích từ 45 đến hơn 60m2. Phần mặt sau của tháp là các căn hộ SOHO. Các căn hộ này sẽ được chuyển đổi một phần thành khách sạn (giải pháp cụ thể xin xem mục 4.2.4e - Chuyển đổi công năng tháp A).
Các tháp G1, G2, H1 và H2 đã xây xong phần kết cấu nhưng chưa triể n khai công tác xây tô. Theo thếit kế trước đây, các tháp này cao 23 tầng và mỗi tầng có bốn căn hộ với diện tích 136m2. Phương án mới có thể áp dụng là mỗi tầng sẽ có sáu căn hộ và mỗi căn sẽ có diện tích từ 70 đến hơn 90m2.
Các tháp I1 và I2 cao 26 tầng đã hồn tất cơng tác hồn thiện bên trong và ngồi. Mỗi tầng có sáu căn hộ với diện tích 129m2. Do đã hoàn tất phân chia diện tích căn hộ nên nếu muốn giảm diện tích căn hộ thì phải phá dỡ kết cấu tường đã xây và tiến hành xây mới. Việc này khá tốn kém và tốn thời gian nên phương án tối ưu là giữ nguyên và chờ tình hình thị trường
khả quan hơn để bán hàng. Trong trường hợp thị trường tương lai khơng khả quan thì sẽ tiến hành chia nhỏ căn hộ như các tháp B1 và B2.
Phân khu Sky
Villasẽ sđược hiệu chỉnh thiế t kế như phân khu Residences vì thế các tháp E1, E2, F1 và F2 sẽ có thiết kế giống các tháp C,D và G,H. Dệin tích mỗi căn hộ cũng sẽ được điều chỉnh phù hợp tùy theo nhu cầu thực tế trong tương lai. Tồn bộ ơ tô và xe máy sẽ chuyển về bãi đỗ xe chung (6ha) cho toàn bộ dự án. Giữa bãi đỗ xe và các tháp E1, E2, F1 và F2 sẽ bố trí đường giao thơng kết nối phù hợp.
Tuy nhiên, do chưa có khảo sát chính thức về nhu cầu diện tích và số phịng ngủ cho từng căn hộ nên việc giảm diện tích căn hộ cho các tháp chưa xây cần được cân nhắc trong tương lai. Tương tự, cũng chưa có khảo sát về nhu cầu biệt thự trên cao nên việc thay đổi phân khu Sky Villas thành phân khu Residences sẽ phụ thuộc vào nhu cầu thực tế trong tương lai. Việc vẫn duy trì các căn hộ có diện tích lớn và biệt thự trên cao kết hợp giảm diện tích các căn hộ hiện hữu sẽ làm đa dạng hóa sản phẩm nhằm làm tăng khả năng tiếp cận của khách hàng đối với sản phẩm của Cty Tài Nguyên.
b. Giảm sử dụng kính Low-E:
Kính Low-E có nh u ưu điểm hơn kính thơng thường nhưng do giá thành quá cao kéo theo chi phí xây dựng bị đẩy lên. Ngồi ra, đây là loại vật liệu mới chưa phổ biến ở Việt Nam nên khách hàng mua căn hộ chưa biết nhiều đến nó. Việc phải chi số tiền lớn cho sản phẩm mà mình khơng biết hoặc chưa biết rõ là một khó khăn cho khách hàng tềi m năng. Vì vậy cần cân nhắc giảm sử dụng loại kính này là điều cần thiết.
Tuy nhiên do vẫn phải duy trì một số tính năng cao cấp cho căn hộ nên kính Low-E vẫn được sử dụng cho các căn hộ chịu ảnh hưởng của ánh nắng chiếu trực tiếp (hướng Đông và Tây). Cửa sổ hướng Bắc và Nam sẽ sử dụng loại kính cường lực. Ngồi ra, các căn hộ có cửa sổ hướng Đông và Tây nhưng bị che khuất nắng bởi các tháp khác cũng sử dụng kính cường lực.
c. Sử dụng khung nhôm tiêu chuẩn cho hệ thống cửa sổ:
Trước đây, do công tác kiểm duyệt vật tư chưa tốt nên đã cho phép sử dụng khung cửa sổ nhôm có phơi dày đến 3.2mm. Đã có sự nhầm lẫn trong cơng tác phê duyệt vật liệu này vì với phơi nhơm dày trên 2mm sẽ áp dụng cho hệ vách kính (hệ Curtain wall) chứ không phải cho hệ cửa sổ (hệ Window). Việc sử dụng sai vật liệu kết hợp với việc sử dụng kính Low-E đã đẩy giá thành cửa sổ lên rất cao: khoảng từ 6 đến 7.5 triệu/m2 cửa sổ. Giá thông thường cho hệ cửa sổ chất lượng cao là từ 3 đến 4 triệu/m2.
Vì vậy cần hiệu chỉnh ngay việc sử dụng sai vật liệu này. Trong số sáu tháp đã xây xong thì chỉ mới có 2 tháp (I1 và I2) đã sử dụng vật liệu này. Bốn tháp còn lại (G1, G2, H1 và H2) và các tháp sẽ xây dựng trong tương lai sẽ sử dụng hệ khung Window cho cửa sổ.
d. Thay hệ thống thốt khói tập trung thành hệ thống thoát khói cục bộ:
Như đã nêu trong phần phân tích thực trạng, hệ thống thốt khói trung tâm được thiết kế lãng phí. Bênh cạnh đó, hệ thống này chiếm phần lớn không gian lưu thông tại các cửa hầm gây mất mỹ quan và khó khăn khi xe cộ ra vào. Giải pháp là thay thế hệ thống thốt khói trung tâm đắt tiền bằng các hệ thống thốt khói cục bộ. Lý do là vì xác suất cháy tầng hầm là thấp, hơn nữa diện tích tầng hầm là rất lớn (trên 6ha) nên khả năng cháy trên diện rộng gần như là không thể xảy ra. Hệ thống cục bộ được bố trí rải rác khắp