1.1 .Tổng quan về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
2.2. Thực trạng cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố
2.2.2. Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản thông qua các chỉ tiêu định
tiêu định lượng.
a. Dư nợ cho vay bất động sản.
Dư nợ cho vay bất động sản phản ánh khối lượng tín dụng cho vay với những mục đích liên quan đến bất động sản mà ngân hàng đã cấp cho khách hàng tại một thời điểm. Theo quy định của Ngân hàng thì những khoản cho vay bất động sản với những mục đích như: Mua nhà, đất, căn hộ chung cư; Thuê mua nhà, đất, căn hộ chung cư; Xây dựng, sửa chữa nhà. Ngoài ra đối với doanh nghiệp HDBANK – CN Ba Đình cịn tài trợ cho các dự án bất động sản bao gồm: Dự án trung tâm tương mại, khách sạn, nhà hàng, văn phịng, bệnh viện, trường học, khu đơ thị. Trong bảng dưới đây, dư nợ được tính ở thời điểm cuối năm.
BẢNG 2.2: DƯ NỢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HDBANK - CN BA ĐÌNH.
Năm 2019 2020 2021 So sánh
2020/2019 2021/2020 Dư nợ cho vay
BĐS (Tỷ đồng)
72,23 89,59 113,22 24,03% 26,38%
Dư nợ cho vay
(Tỷ đồng) 921,46 1183,24 1456,86 28,41% 23,12%
Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS so với cho vay
(%)
7,84 7,57 7,77
Về tỷ trọng dư nợ cho vay trong 3 năm gần đây, có thể thấy dư nợ bất động sản tăng qua các năm. Tính đến thời điểm 31/12/2019, dư nợ cho vay bất động sản đạt 72,23 tỷ đồng, chiếm 7,84% tổng dư nợ. Thời điểm 31/12/2020, dự nợ cho vay bất động sản đạt 89,59 tỷ đồng, tănjg 24,03% so với năm 2019, chiếm 7,57% tổng dư nợ. Đến năm 2021, dư nợ cho vay bất động sản tại thời điểm 31/12/2021 đạt 113,22 tỷ đồng, tăng 26,38% so với năm 2020, chiếm 7,77% tổng dư nợ.
Trước những diễn biến phức tạp của đại dịch Covid – 19 bắt đầu từ cuối năm 2019 bắt nguồn từ Vũ Hán, Trung Quốc đã làm cho rất nhiều người tử vong. Đứng trước vơ vàn những khó khăn và thách thức rất nhiều các quốc gia trên thế giới đã đóng cửa biên giới hạn chế giao thương, buôn bán với các nước khác và ban lệnh giãn cách toàn xã hội, cách ly tại nhà để phòng chống dịch. Ở Việt Nam, vào ngày 23/01/2020 đã ghi nhận trường hợp đầu tiên mắc Covid – 19 do Virus Sars – CoV2 gây ra. Sau đó hàng loạt những biện pháp cấm nghiêm, phong toả, giãn cách đã được Chính phủ ban hành để đảm bảo an tồn cho người dân. Trước những khó khăn của nền kinh tế nguy cơ đứt gãy chuỗi cung ứng, nhiều ngành nghề vốn được xem như là động lực để phát triển nền kinh tế như là: Nhà hàng, ăn uống, vui chơi, giải trí, du lịch, kinh doanh, sản xuất, xuất khẩu…gặp nhiều khó khăn dẫn đến tình trạng rất nhiều doanh nghiệp đang đứng trên bờ vực phá sản khiến cho dòng tiền vào các ngành nghề bị tác đông tiêu cực đang bị tác nghẽn. Dòng tiền trong nền kinh tế khơng bao giờ ngủ n nó ln ln tìm dịng chảy khi mà sản xuất kinh doanh và các ngành nghề khác gặp khó khăn thì dịng tiền đổ xơ vào kênh chứng khốn vốn khơng chịu ảnh hưởng của đại dịch. Cụ thể, trong năm 2020 chỉ số chứng khoán Việt Nam đã liên tục lập những đỉnh cao mới vượt xa đỉnh cũ thời điểm khủng hoảng 2007 -2008 (1175 điểm) và kết thúc năm 2021 với mức tiện cận đỉnh cao nhất trong lịch sử 1500 điểm. Cùng với ngành
chứng khốn thì dịng tiền cũng đổ mạnh vào kênh bất động sản, tận dụng được nguồn vốn rẻ của các Ngân hàng thương mại Việt Nam. Các ngân hàng thương mại Việt Nam buộc phải giảm lãi suất cho vay bất động sản do dư thừa nguồn vốn và bị ảnh hưởng bởi nhà cái số một thế giới Cục dữ trữ liên bang Mỹ (Fed) hạ mức lãi suất về gần 0%, cùng đó là nguy cơ xảy ra lạm phát khi tốc độ bơm tiền vào trong nền kinh tế chưa từng có lịch sử để cứu nền kinh tế. Điều đó đã khiến cho rất nhiều người, nhà nhà đã tận dụng được nguồn vốn rẻ của ngân hàng để tìm mua bất động sản để vừa là kênh giữ tiền vừa là kênh đầu tư sinh lời trong bối cảnh đồng tiền mất giá nhờ đó mà những năm gần đây các khoản cho vay bất động sản tại HDBANK – CN Ba Đình đã cố những sự phát triển tốt.
Nhìn chung tín dụng cho vay bất động sản của ngân hàng trong giai đoạn này chủ yếu là cho vay với mục đích là mua đất, mua nhà, mua đất khu đơ thị điều đó đã khiến rất nhiều nơi xảy ra các cơn sốt đất.
b. Doanh số cho vay bất động sản.
Doanh số cho vay phản ánh quy mơ cấp tín dụng của Ngân hàng nhằm đáp ứng nhu cầu bất động sản của các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân đồng thời phản ánh khả năng cho vay của Ngân hàng.
HDBANK trong năm 2021 đã được Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng từ 10% - 15% để mở rộng hoạt động cho vay. Cơ cấu hơn 50% tín dụng sẽ dành cho hoạt động sản xuất kinh doanh đáp ứng vốn cho những doanh nghiệp chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch, gần 30% tín dụng để đáp ứng những nhu cầu liên quan đến bất động sản, số tín dụng cịn lại để đáp ứng nhu cầu vốn khác trong nền kinh tế. Với room tín dụng mà Ngân hàng Nhà nước đã giao thì HDBANK – CN Ba Đình đã rất nỗ lực trong việc thực hiện tốt room tín dụng quy định trong hoạt động cho vay bất động sản một cách hiệu quả.
BẢNG 2.3: CƠ CẤU CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HDBANK –CHI NHÁNH BA ĐÌNH. Chỉ tiêu 2019 2020 2021 Tỷ trọng doanh số cho vay BĐS năm 2021 So sánh 2020/2019 2021/2020 Doanh số cho vay bất động sản (Tỷ đồng) 89 123 197 100% 38,2% 60,2% + Mua nhà, đất, căn hộ chung cư (Tỷ đồng) 47,56 58 98 49,75% 21,96% 68,97% + Thuê mua nhà, đất, căn hộ chung cư (Tỷ đồng). 11,24 15,6 17,42 8,84% 38,79% 11,6% + Xây dựng, sửa chữa nhà (Tỷ đồng). 30,2 49,4 81,58 41,41% 63,58% 65,14% Nguồn: Phịng Kế tốn – HDBANK Ba Đình.
Thống kê chung, khách hàng vay vốn ngân hàng cho mục đích liên quan đến bất động sản thường là: Mua đất, nhà ở; Mua đất khu đô thị; Mua đất khu công nghiệp; Xây dựng, sửa chữa nhà ở; Xây nhà xưởng phục vụ cho
sản xuất; Xây văn phòng, khách sạn; Xây nhà cho thuê…Tại HDBANK – CN Ba Đình, qua số liệu báo cáo trên cho thấy, doanh số cho vay bất động sản với mục đích mua nhà, đất, căn hộ chung cư là chủ yếu, chiếm tỷ trọng lớn trên tổng dư nợ cho vay bất động sản (Chiếm 49,75% năm 2021). Tiếp đến là cho vay xây dựng, sửa chữa nhà chiếm 41,41% trên tổng dư nợ cho vay bất động sản. Nhìn chung cơ cấu cho vay bất động sản tại HDBANK – CN Ba Đình khá đa dạng phù hợp với từng mục đích vay vốn của từng khách hàng. Hiện nay cho vay mua nhà, sửa chữa nhà cửa đối với khách hàng là cá nhân được HDDBank – CN Ba Đình xếp vào cho vay bất động sản.
BẢNG 2.4: DOANH SỐ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HDBANK - CN BA ĐÌNH
Năm 2019 2020 2021 So sánh
2020/2019 2021/2020 Doanh số cho vay
BĐS (Tỷ đồng). 89 123 197 38,2% 60,2%
Doanh số cho vay
(Tỷ đồng). 1084 1390 1786 28,2% 28,5%
Tỷ trọng doanh số cho vay BĐS so với cho vay (%).
8,21 8,85 11,03
Nguồn: Phịng Kế tốn – HDBANK Ba Đình.
Tốc độ tăng trưởng quy mô nguồn vốn cho vay bất động sản của HDBANK – CN Ba Đình ngày càng được mở rộng. Cụ thể năm 2022 ngân hàng đã đặt ra chỉ tiêu đẩy mạnh về doanh số cho vay bất động sản trong năm 2022 là 212,34 tỷ đồng tăng 7,79% so với năm 2021 (197 tỷ đồng).
Từ bảng 2.4 có thể thấy sự gia tăng của hoạt động cho vay bất động sản. Doanh số cho vay và doanh số cho vay bất động sản đều có mức tăng
trưởng tốt. Doanh số cho vay bất động sản năm 2020 đạt 123 tỷ đồng, tăng 38,2% so với năm 2019; Doanh số cho vay bất động sản năm 2021 đạt 197 tỷ đồng, tăng 60,2% so với năm 2020. Hoạt động cho vay có mức tăng trưởng năm 2020, 2021 tương ứng là 28,2%, 28,5%. Như vậy mức tăng trưởng cho vay bất động sản là nhanh hơn so với mức tăng trưởng của hoạt động cho vay nói chung. Qua đây, ta có thể thấy hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng HDBANK Ba Đình đang được mở rộng do nhu cầu của các thành phần kinh tế ngày càng tăng muốn nắm giữ tài sản trước sự lạm phát. Minh chứng rõ nhất là hoàng loạt các dự án bất động sản đắp chiếu nhiều năm do sự khan hiếm nguồn vốn những đến vài năm gần đây đang làm dậy sóng mở bán trở lại một cách rầm rộ, dự án nào ra sản phẩm mới là hết sản phẩm đó do có sự hỗ trợ ưu đãi cho vay đến từ ngân hàng thương mại
c. Thu nhập lãi thuần từ hoạt động cho vay bất động sản.
Trong 3 năm gần đây từ năm 2019 – 2021, rất nhiều ngành nghề trong nền kinh tế gặp rất nhiều khó khăn, làm ăn thua lỗ. Trong khi đó, hàng loạt các ngân hàng đều cơng bố lãi khủng, trong đó khơng thể khơng nhắc tới lợi nhuận của HDBANK – Chi nhánh Ba Đình. Thu nhập của Ngân hàng có sự gia tăng nhanh chóng trong những năm qua, đặc biệt lợi nhuận từ hoạt động bất động sản, bởi các ngành nghề sản xuất, kinh doanh gặp nhiều khó khăn nên nhu cầu về vốn thấp. Mà với đặc tính vốn có của bất động sản là thu hút rất lớn lượng tín dụng, do đó mới xảy ra câu chuyện là mới những tháng đầu năm nhưng Ngân hàng đã cho vay hết hạn mức tín dụng mà chủ yếu là vào lĩnh vực bất động sản và đến cuối năm thì liên tục xin Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng do nhu cầu tín dụng về bất động sản trong nền kinh tế vẫn còn lớn.
BẢNG 2.5: THU NHẬP LÃI THUẦN TỪ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA HDBANK – CN BA ĐÌNH. Chỉ tiêu Năm So sánh 2019 2020 2021 2020/2019 2021/2020 Số tiền % Số tiền % Thu nhập thuần của ngân hàng (Tỷ đồng) 60 71,28 92,34 11,28 18,8% 21,06 29,5% Thu nhập lãi thuần từ cho vay (Tỷ đồng) 51 58,46 76,82 7,46 14,63% 18,36 31,4% Thu nhập lãi thuần từ cho vay bất động sản (Tỷ đồng) 6,43 8,12 10,23 1,69 26,28% 2,11 26% Nguồn: Phòng Kế tốn HDBANK – CN Ba Đình.
Thu nhập lãi thuần từ hoạt động cho vay bất động sản năm 2020 là 8,12 tỷ đồng tăng 26,28% so với năm 2019, năm 2021 là 10,23 tỷ đồng tăng 26% so với năm 2020. Điều này đã chứng tỏ những năm gần đây, thị trường bất động sản đang trong chu kỳ tăng trưởng và tận dụng được nguồn vốn rẻ từ ngân hàng. Bên cạnh đó ngân hàng HDBANK – CN Ba Đình cũng mang lại nguồn thu nhập tốt và ổn định cho ngân hàng mình. Bên cạnh đó những khoản lợi nhuận lớn của ngân hàng đến từ việc là do Ngân hàng Nhà nước ban hành
TT 01/2020/TT – NHNN, TT 03/2021/TT – NHNN, TT 14/2021/TT - NHNN về việc cơ cấu lại hạn trả nợ, miễn giảm lãi, phí, giữ ngun nhóm nợ, trích lập dự phịng rủi ro. Do đó khi những khoản nợ bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid – 19 sẽ được cơ cấu lại hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ từ đó ngân hàng sẽ chưa phải trích lập dự phịng rủi ro cho ngân hàng từ đó làm giảm chi phí cho ngân hàng và gia tăng lợi nhuận.
d. Tỷ lệ nợ xấu.
HDBANK – CN Ba Đình ln chú trọng việc thực hiện chặt chẽ quy trình cho vay để đảm bảo, kiểm sốt rủi ro tín dụng, đặc biệt là rủi ro cho vay bất động sản khi nền kinh tế đang trong giai đoạn dần ổn định sau đại dịch, chính sách vĩ mơ liên tục được thay đổi, kinh tế đang dần hồi phục trở lại, dịch bệnh đang dần được kiểm soát khi chúng ta đã tiêm phủ được các liều vắc – xin Covid 19 cho hầu hết người dân, nền kinh tế sẽ mở cửa một cách nhanh chóng.
BẢNG 2.6: NỢ XẤU CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HDBANK - CN BA ĐÌNH GIAI ĐOẠN 2019 -2021.
Năm 2019 2020 2021
Nợ xấu cho vay (Tỷ đồng) 89,57 118,23 127,35
Nợ xấu cho vay bất động sản (Tỷ đồng) 4,14 6,13 6,42
Tỷ lệ nợ xấu cho vay/ dư nợ cho vay (%) 9,72 9,99 8,74
Tỷ lệ nợ xấu cho vay bất động sản / dư nợ
cho vay bất động sản (%) 5,73 6,84 5,67
Nguồn: Phịng Kế tốn – HDBANK Ba Đình.
Qua bảng số liệu trên có thể thấy, tình hình nợ xấu trong cho vay bất động sản của Chi nhánh Ba Đình đang có chiều hướng gia tăng. Mặc dù ca nhiễm Covid – 19 lần đầu tiên xuất hiện ở Trung Quốc vào tháng cuối năm 2019 nó chưa tác động nhiều đến nền kinh tế Việt Nam trong những tháng
tháng trước đó của năm 2019, nhưng tỷ lệ nợ xấu trong cho vay bất động sản của ngân hàng vẫn tăng cao. Cụ thể, năm 2019 tỷ lệ nợ xấu cho vay bất động sản là khá cao 5,73%. Nguyên nhân của tình trạng nợ xấu bất động sản cao như vậy là do năm 2019 được đánh giá là một năm mà thị trường bất động sản phát triển tương đối ổn định kể cả về nguồn cung, số lượng giao dịch, giá cả nên nhu cầu tín dụng để sở hữu bất động sản của người dân tăng cao. Nhưng năng lực quản lý tài chính yếu kém của người đi vay, cơ cấu tài chính thiếu cân đối, tình hình kinh doanh gặp nhiều khó khăn dẫn đến mất khả năng thanh toán các khoản nợ bất động sản, khiến cho nợ xấu bất động sản ngày càng tăng cao. Đến năm 2020, dịch Covid -19 ở Việt Nam vẫn diễn biến phức tạp, tác động nghiêm trọng mọi mặt đời sống kinh tế, thu nhập của người dân bị giảm, khả năng trả nợ đối với các khoản vay bất động sản những năm trước đó cũng gặp nhiều khó khăn. Nợ xấu bất động sản năm 2020 ở mức cao nhất trong giai đoạn 2019 – 2021 là 6,84%. Với sự quyết liệt trong công tác xử lý nợ xấu bất động sản, do đó tỷ lệ nợ xấu cho vay bất động sản đã giảm xuống cịn 5,67% tính đến thời điểm cuối năm 2021 cho thấy HDBANK – CN Ba Đình đã có những biện pháp ngăn ngừa và quản lý nợ xấu có hiệu quả.
BẢNG 2.7: CÁC NHÓM NỢ XẤU CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HDBANK - CN BA ĐÌNH GIAI ĐOẠN 2019 -2021.
Đơn vị tính: Tỷ đồng.
Chỉ tiêu 2019 2020 2021
Số tiền % Số tiền % Số tiền %
Nợ xấu cho vay
bất động sản 4,14 100 6,13 100 6,42 100
+ Nhóm 3 1,693 40,89 2,047 33,39 1,87 29,13
+ Nhóm 4 1,02 24,64 1,84 30,02 1,78 27,72
Nguồn: Phịng Kế tốn – HDBANK Ba Đình.
Qua bảng 2.7: Cho thấy, cơ cấu các khoản nợ xấu của HDBANK – CN Ba Đình có sự dịch chuyển của các khoản nợ xấu đi từ khoản nợ có độ rủi ro thấp (Nhóm 3, nhóm 4) dần chuyển sang khoản nợ có độ rủi ro cao (Nhóm 5).
Cụ thể, nợ nhóm 3 trong năm 2019 là lớn nhất nhưng lại có xu hướng giảm (Năm 2019 là 40,89%; đến năm 2020 chỉ còn 33,39% đến năm 2021 giảm cịn 29,13% và nhóm nợ này có xu hướng chuyển sang nhóm 4; Nhóm 4 có xu hướng chuyển sang nhóm 5. Tuy nhiên, nợ nhóm 3 và nhóm 5 vẫn chiếm tỷ trọng lớn, nợ nhóm 4 chỉ chiếm một tỷ trọng nhỏ trong tổng số nợ xấu.
Chất lượng tín dụng trong cho vay bất động sản gắn liền với sức khoẻ của một nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Trong giai đoạn 2019 – 2021 trải qua rất nhiều khó khăn và thử thách trước tác động của đại dịch Covid – 19 số ca nhiễm, tử vong liên tục tăng cao khiến nước ta phải thực hiện nhiều biện pháp phong toả, giãn cách, chuỗi cung ứng bị đứt gãy từ