1.1 .Tổng quan về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
3.2.1. Củng cố hệ thống thơng tin tín dụng
CN cần xây dựng hệ thống thơng tin tín dụng hiệu quả hơn, tiến hành thu thập thông tin từ nhiều nguồn hơn. Thơng tin đóng vai trị đặc biệt quan trọng đối với hoạt động cho vay BĐS bởi ngân hàng cho khách hàng vay không phải chỉ dựa vào tài sản thế chấp mà cịn dựa trên các thơng tin về thu nhập, tình hình tài chính, hiệu quả dự án cũng như khả năng trả nợ của khách
hàng. CN cũng cần bổ sung thêm thông tin từ các nguồn như thu nhập các thông tin khơng chính thức như: Uy tín, tư cách của khách hàng thông qua bạn bè, đối tác, đồng nghiệp của khách hàng để nắm bắt những thơng tin tồn diện hơn về khách hàng, từ đó có quyết định cho vay thích hợp. Bên cạnh đó CN cần xây dựng cơ chế trao đổi thông tin giữa các bộ phận chức năng trong hoạt động cấp tín dụng nói chung.
3.2.2. Điều chỉnh lãi suất hợp lý, hạn mức tín dụng bất động sản cho từng thời kỳ, theo sát sự biến động kinh tế thị trường.
Với mỗi một thời kỳ, với mỗi giai đoạn của chu kỳ kinh tế, với mỗi sự biến động của nền kinh tế đều làm cho nhu cầu về tín dụng thay đổi do vậy HDBANK – CN Ba Đình cần có sự điều chỉnh lãi suất linh hoạt phù hợp với tình hình thực tế cần điều hành chính sách lãi suất theo thị trường thay vì ép buộc trong khn khổ với trần lãi suất huy động. Lãi suất cho vay do hệ thống HDBANK – CN Ba Đình quy định, tại các chi nhánh cần tuân thủ vấn đề thu thập thông tin để phục vụ cho việc xếp hạng tín dụng khách hàng để vận dụng quy định về lãi suất phù hợp với từng đối tượng khách hàng cụ thể, từng sản phẩm cho vay bất động sản cụ thể. Đối với khách hàng có xếp hạng tín dụng thấp có thể xem xét đến việc cho vay với lãi suất cao hơn đối với khách hàng có xếp hạng tín dụng tốt từ đó giảm tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn trong cho vay BĐS. Đối với giai đoạn tăng trưởng q nóng của thị trường bất động sản thì cần phải siết tín dụng đối với lĩnh vực BĐS.
3.2.3. Nâng cao chất lượng thẩm định đối với cho vay bất động sản. Thực hiện phân tích và thẩm định chính xác trước khi cho vay. Cơng Thực hiện phân tích và thẩm định chính xác trước khi cho vay. Cơng việc này sẽ giúp cho ngân hàng có cái nhìn tổng thể về tình hình tài chính, chất lượng kinh doanh và đánh giá triển vọng phát triển của doanh nghiệp, cá nhân để từ đó nhận thấy những rủi ro của doanh nghiệp, định ra một giới hạn tín dụng hợp lý. Cần chú trọng hơn đến phân tích định lượng, lượng hoá độ
rủi ro của khách hàng qua đánh giá các số liệu, đồng thời kết hợp với phân tích định tính (Phân tích mơi trường vĩ mô, vi mô, tự nhiên, thiên tai, dịch bệnh nội bộ doanh nghiệp, cá nhân, lịch sử quan hệ tín dụng với ngân hàng) để nhận ra những rủi ro tiềm tàng và có giải pháp hạn chế, kiểm sốt được những rủi ro đó. Nên thực hiện kiểm sốt tổng nợ phải trả của khách hàng trên cơ sở quy định hệ số nợ phải trả / vốn chủ sở hũu tối đa đối với từng cá nhân, từng doanh nghiệp liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản. Xác định giới hạn tín dụng hợp lý sẽ giúp cho ngân hàng chủ động và có giải pháp kiểm sốt rủi ro trong hoạt động cho vay một cách hiệu quả.
3.2.4. Tăng cường giám sát, kiểm soát và quản lý sử dụng tiền vay. Một khoản cho vay BĐS hiệu quả sẽ phụ thuộc rất nhiều vào việc kiểm Một khoản cho vay BĐS hiệu quả sẽ phụ thuộc rất nhiều vào việc kiểm tra tín dụng sau cho vay một cách thường xuyên. Ngay cả đối với các khoản vay tốt nhất cũng cần có một số kiểm tra nhất định, định kỳ để đảm bảo nó đang hoạt động theo dự kiến, tình trạng của khoản vay khơng xấu đi. Vì vậy, chi nhánh cần tăng cường kiểm tra, giám sát các khoản cho vay BĐS sau khi cho vay để kiểm sốt mục đích sử dụng tiền vay, kịp thời phát hiện những rủi ro phát sinh để có biện pháp xử lý. Ngoài ra cần quy định định kỳ kiểm tra, tuân thủ hệ số rủi ro đối với tín dụng BĐS theo Thông tư 22/2019/TT – NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Cụ thể: Dư nợ trên 4 tỷ thì hệ số rủi ro là 150%, dư nợ trên 1,5 tỷ thì hệ số rủi ro là 100%, dư nợ dưới 1 tỷ thì hệ số rủi ro là 50%)
3.2.5. Nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ
Chi nhánh cần phải tăng cường hơn nữa các khoá đào tạo tập trung về chuyên môn dành cho nhân viên tồn HDBANK – CN Ba Đình nói chung và nhân viên chuyên trách nghiệp vụ liên quan đến hoạt động cho vay BĐS nói riêng, đảm cho cho nhân viên những nhân viên này đều được tham gia đầy đủ
các khoá đào tạo liên quan và chỉ khi nào tham gia đầy đủ các khoá học đào tạo của chi nhánh thì mới được tiếp tục công việc. Bên cạnh đó chi nhánh cũng cần tạo ra một mơi trường làm việc chun nghiệp có chất lượng cao, năng động, đổi mới để qua đó nhân viên gắn kết với nhau, được khuyến khích hăng say làm việc sáng tạo.
3.2.6. Giải pháp xử lý nợ vay.
Đối với những khoản nợ quá hạn vẫn có khả năng thu hồi. Trong giai đoạn này ngân hàng cần phân loại chi tiết trên cơ sở nguyên nhân nợ quá hạn, giám sát chặt chẽ tình hình sử dụng vốn vay, tình hình sản xuất kinh doanh. Ngồi ra ngân hàng cũng có thể tư vấn cho doanh nghiệp trong khả năng của mình giúp cho doanh nghiệp trong việc quyết định sản phẩm sản xuất, hạ giá bán, phát triển mạng lưới tiêu thụ. Đồng thời giám sát chặt chẽ hoạt động bán bán hàng và thanh tốn của doanh nghiệp để thu hồi nợ. Ngồi ra ngân hàng có thể điều chỉnh kỳ hạn nợ, xác định lại kỳ hạn nợ, xem xét miễn giảm lãi cho khách hàng. Còn đối với những khoản nợ quá hạn mà khách hàng vẫn chây ỳ thì ngân hàng cần phối kết hợp với chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng có thẩm quyền để thu hồi nợ và chấm dứt hợp đồng trong từng trường hợp
3.3. Một số kiến nghị với cơ quan Nhà nước
3.3.1. Cơ chế, chính sách tín dụng.
Hồn thiện các chính sách về cho vay bất động sản với các quy định cụ thể về đối tượng, hạn mức cho vay, điều kiện được vay bất động sản, từ đó xây dựng các chính sách quản trị rủi ro chuyên biệt cho lĩnh vực này. Ngoài ra Ngân hàng Nhà nước cần tham mưu cho Thống đốc để có sự chỉ đạo sớm và cụ thể về ổn định chính sách tiền tệ, chính sách tài khố cho phù hợp với thực tế, đặc biệt là tỷ giá, lãi suất để sớm ổn định nền kinh tế, tạo điều kiện ổn định cho doanh nghiệp phát triển đồng thời hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Đảm bảo
tín dụng bất động sản có tốc độ tăng trưởng và tỷ trọng hợp lý, an tồn, phù hợp với chính sách điều hành tín dụng chung trên cơ sở Ngân hàng Nhà nước cần ban hành quy chế, chỉ đạo cho vay bất động sản rõ ràng, phù hợp với điều kiện của từng địa phương tương ứng với từng thời kỳ. Hướng dẫn các ngân hàng thực hiện chính sách tín dụng phù hợp với tiến trình tái cơ cấu thị trường bất động sản.
3.3.2. Hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh. trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh.
Hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng tuy đã có nhưng chưa đầy đủ và chưa thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS. Nhà nước đã ban hành một số quy định liên quan đến BĐS nhưng còn phân tán ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Luật đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Thương mại. Vì vậy, Chính phủ cần kết hợp cùng các Bộ, ngành chức năng bổ sung hoàn thiện khung pháp lý về BĐS. Tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung những quy định còn chồng chéo, những quy định khơng cịn phù hợp với thực tế. Xây dựng các tiêu chuẩn mới cho thị trường BĐS Việt Nam sao cho thị trường BĐS Việt Nam hoạt động một cách minh bạch, công khai và bền vững, tạo mơi trường cạnh tranh bình đẳng và tuân thủ theo đúng các chuẩn mực quốc tế.
3.3.3. Giải pháp kiểm sốt rủi ro tín dụng bất động sản của Ngân hàng. Công khai thông tin về các khoản cho vay đầu tư BĐS và các khoản nợ Công khai thông tin về các khoản cho vay đầu tư BĐS và các khoản nợ xấu của toàn hệ thống Ngân hàng đối với hoạt động cho vay bất động sản, thiết lập hệ thống cảnh báo sớm nhằm giảm thiểu rủi ro. Thông tin trên thị trường BĐS Việt Nam cần rõ ràng, minh bạch. Các số liệu về dư nợ hàng tồn kho, quy mô của các khoản vay thế chấp bằng BĐS và đặc biệt là nợ xấu
được công bố một cách rõ ràng, công khai, minh bạch để ngân hàng nắm bắt và nhận định được tình hình thị trường khi thực hiện cho vay BĐS.
3.4. Một số kiến nghị với HDBANK.
3.4.1. Xây dựng và hồn thiện quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ. Xây dựng hệ thống xếp hạn tín dụng nội bộ đặc biệt là về về lĩnh vực Xây dựng hệ thống xếp hạn tín dụng nội bộ đặc biệt là về về lĩnh vực bất động sản chấm điểm theo nhóm chỉ tiêu tài chính và phi tài chính. Bộ chỉ tiêu chấm điểm được chia thành các nhóm, tuỳ thuộc vào mức độ quan trọng, giữa các chỉ tiêu trong một nhóm và giữa các nhóm sẽ được gắn trọng số. Trong đó, trọng số là mức độ quan trọng của từng chỉ tiêu đánh giá xét trên góc độ tác động đến rủi ro tín dụng. Ngân hàng tổng hợp điểm xếp hạng của khách hàng được tính bằng tích giữa điểm ban đầu để từ đó ngân hàng có thể dựa vào đó để ra quyết định cho vay.
3.4.2. Xây dựng lộ trình cho vay BĐS mang tính chất dài hạn.
HDBANK – CN Ba Đình cần phải xây dựng được lộ trình chung mang tính chất định hướng cho hoạt động cho vay BĐS trong toàn hệ thống. Bởi lẽ, cho vay BĐS là một hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro, nếu đẩy mạnh hoạt động này một cách tràn lan khơng có giới hạn, khơng theo định hướng chung sẽ dẫn dến tình trạng nợ quá hạn, nợ xấu nảy sinh. HDBANK – CN Ba Đình cần xây dựng giới hạn cho vay BĐS trong từng thời điểm để quản lý hoạt động cho vay BĐS chung tại các chi nhánh. Đồng thời, thiết lập giới hạn cho vay BĐS chung cho toàn hệ thống HDBANK trong việc định giá tài sản đảm bảo mang tính chất chun mơn và xác thực hơn, hỗ trợ tư vấn cho ngân hàng cũng như khách hàng về các thủ tục cũng như hiệu quả đối với các dự án đầu tư BĐS.
3.4.3. Đưa ra nhiều sản phẩm, loại hình nhằm đẩy mạnh hoạt động huy động vốn trong dài hạn. động vốn trong dài hạn.
Trong cơ cấu huy động hiện nay tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung và các chi nhánh HDBANK nói riêng đa phần là nguồn vốn
huy động ngắn hạn. Do vậy, để đẩy mạnh hoạt động thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi trung trung dài hạn trong xã hội nhằm phục vụ cho hoạt động cho vay BĐS trung dài hạn. HDBANK cần sớm nghiên cứu và đưa ra nhiều sản phẩm để thu hút ngày càng nhiều loại vốn này, cụ thể như: Phát hành trái phiếu có thời hạn từ 2 – 5 năm, phát hành giấy tờ có giá có thời hạn trên 1 năm với nhiều mức lãi suất linh hoạt. Khi đó Ngân hàng sẽ có nhiều sản phẩm để tăng cường nguồn vốn huy động tại chỗ dài hạn, tạo điều kiện để đẩy mạnh hoạt động cho vay BĐS trung dài hạn lớn do có nguồn vốn dài hạn ổn định hơn.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3.
Với những định hướng phát triển của HDBANK – CN Ba Đình trong tương lai. Trên cơ sở đó, nghiên cứu đưa ra nhóm giải pháp nhằm phát huy tốt các điểm tích cực đã đạt được trong hoạt động cho vay BĐS
của Chi nhánh, đồng thời góp phần cải thiện và phát triển bền vững hoạt động cho vay BĐS, từ đó tạo một mơi trường hoạt động ổn định cho thị trường bất động sản Việt Nam.
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản đóng một vai trị quan trọng trong nền kinh tế đất nước. Khi thị trường bất động sản bị ảnh hưởng sẽ kéo theo rất nhiều các thị trường khác cũng bị ảnh hưởng theo. Phát triển hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng trọng việc thúc đẩy sự nghiệp phát triển chung của tồn nền kinh tế xã hội, đóng góp to lớn vào mục tiêu q trình đơ thị hoá đất nước vào năm 2045. Trải qua bài học lớn từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu ở Mỹ năm 2008 liên quan đến việc cho vay dưới chuẩn trong lĩnh vực bất động sản đã rút ra cho Việt Nam chúng ta rất nhiều bài học quý báu. Để phát triển tốt thị trường bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vấn đề về vốn. Tín dụng bất động sản là một kênh quan trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, trong các năm qua hoạt động cho vay bất động sản đã đáp ứng được một phần nhu cầu vốn của thị trường này. Chính vì vậy việc mở rộng hoạt động cho vay nói chung và cho vay bất động sản nói riêng phải dựa trên cơ sở kiểm soát được rủi ro và đảm bảo hiệu quả kinh doanh là mục tiêu cốt lõi của ngân hàng thương mại.
Trong khuôn khổ của luận văn, trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn, em đã phân tích và đánh giá thực trạng về hoạt động cho vay bất động sản tại HDBANK – CN Ba Đình trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp, kiến nghị mang tính khoa học, có tính thực tiễn ứng dụng cao nhằm tăng cường hoạt động cho vay bất động sản trong những năm tới.
Tuy nhiên thị trường bất động sản là một thị trường lớn không chỉ liên quan đến một ngành nghề, một lĩnh vực mà nó liên quan đến nhiều ngành nghề, nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế. Để để nghiên cứu sâu về vấn đề cho vay bất động sản cần rất nhiều thời gian, cơng sức, kinh nghiệm. Chính vì vậy, luận văn cuối khố này khơng thể tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót
nhất định. Em mong nhận được những ý kiến nhận xét, góp ý từ các chuyên gia, các nhà quản lý, thầy cô giáo, các bạn đọc đã quan tâm đến lĩnh vực này để luận văn của em được hoàn chỉnh hơn.
Cuối cùng em xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến TS. Lã Thị Lâm người đã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình cho em để em có thể hồn thành tốt nhất luận văn cuối khoá này!
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. TS. Nghiêm Văn Bảy (2014), “Giáo trình Quản trị ngân hàng thương mại
1”, NXB Học viện tài chính.
2. PGS.TS. Phạm Thị Cúc (2009), “Giáo trình Quản trị ngân hàng thương
mại”, NXB Giao thông vận tải.
3. TS. Nguyễn Minh Hồng (2015), “Giáo trình Thị trường bất động sản”,
NXB Học viện tài chính.
4. PGS.TS. Đinh Xuân Hạng (2012), “Giáo trình quản trị tín dụng ngân
hàng thương mại), NXB Tài chính.
5. TT 01/2020/TT – NHNN ngày 13/03/2020 của Ngân hàng Nhà nước quy