1.1 .Tổng quan về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
2.3. Đánh giá hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng TMCP Phát triển
Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Chi nhánh Ba Đình.
Thứ nhất: Dư nợ cho vay bất động sản tăng đều qua các năm cho thấy Ngân hàng đang mở rộng quy mô, chiếm lĩnh thị phần trong hoạt động tín dụng. Bởi vì hoạt động cho vay vốn được xem là lợi nhuận chính của các ngân hàng thương mại nói chung và của HDBANK – CN Ba Đình nói riêng. Hiện HDBANK – CN Ba Đình cho vay BĐS có bao gồm cả cho vay đối với doanh nghiệp BĐS (Ví dụ cho doanh nghiệp BĐS vay với mục đích mua nguyên vật liệu).
Thứ hai: Đội ngũ cán bộ của Ngân hàng có sự liên kết chặt chẽ với nhau trong việc thực hiện thanh tra, kiểm tra, giám sát, đánh giá nghiêm ngặt đối tượng vay vốn và các khoản cho vay bất động sản trước, trong và sau khi khi cho cho khách hàng vay vốn. Để vừa đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng và vừa tối đa được lợi nhuận của HDBANK – CN Ba Đình. Hoạt động theo phương châm hai bên Ngân hàng – Khách hàng hai bên cùng có lợi.
Thứ ba: Xây dựng và hồn thiện chính sách cho vay bất động sản linh hoạt, cạnh tranh và có định hướng rõ ràng trong từng thời kỳ, trong từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế: ưu tiên các cá nhân, doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có phương án kinh doanh khả thi, thường xuyên sử dụng các dịch vụ của ngân hàng và có tài sản đảm bảo chắc chắn. Tài sản đảm bảo hầu hết là những tài sản có tính thanh khoản cao, độ rủi ro nằm trong tầm kiểm sốt của HDBANK – CN Ba Đình.
Thứ tư: Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu cho vay bất động sản thấp hơn tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu chung của HDBANK – CN Ba Đình và tỷ lệ này có xu hướng giảm. Do Ngân hàng đã giám sát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn vay BĐS, bởi trên thực tế có nhiều trường hợp vay tiền mua nhà để ở nhưng thực chất là để đầu cơ với mức độ rủi ro cao
Thứ năm: Công tác phân loại nợ được thực hiện định kỳ, là cơ sở cho hoạt động kiểm tra giám sát thường xuyên với mục đích phát hiện sớm các
dấu hiệu của khoản vay có vấn đề từ đó tập trung giải quyết các khoản nợ xấu cũ và ngăn ngừa nợ xấu mới phát sinh.
Thứ sáu: Đội ngũ cán bộ của HDBANK nói chung và của HDBANK – CN Ba Đình nói riêng ngày càng được nâng cao trình độ về chun mơn và nghiệp vụ thơng qua các khố đào tạo chun sâu của ngân hàng.
2.3.2. Những hạn chế còn tồn tại.
Thứ nhất: Chất lượng thẩm định và đánh giá phương án kinh doanh, thực hiện chính sách cho vay bất động sản, công tác kiểm tra, giám sát và thơng tin tín dụng, định giá tài sản đảm bảo còn nhiều hạn chế. Trong giai đoạn này, dư nợ cho vay bất động sản thuộc nhóm 1, 2 tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Tuy trong giai đoạn từ năm 2019 – 2021 chưa phản ánh đúng tình trạng nhóm nợ tại ngân hàng bởi HDBANK – CN Ba Đình đang thực hiện Thơng tư số 14/2021/TT-NHNN về việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn giảm lãi, phí, giữ ngun nhóm nợ nhằm hỗ trợ doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi đai dịch Covid – 19 do vậy bức tranh tồn cảnh về dư nợ cho vay các nhóm nợ cho vay bất động sản tại ngân hàng mới được sáng tỏ trong năm 2022 đặc biệt là đối với những doanh nghiệp có tài sản thế chấp thấp sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
Thứ hai: Hoạt động cho vay bất động sản của HDBANK – CN Ba Đình tuy đã đạt được những kết quả khả quan như: Kiểm soát được rủi ro, cho vay bất động sản có hiệu quả, quy mơ đã được mở rộng nhưng chưa tương ứng với nhu cầu vay vốn liên quan đến BĐS của khách hàng.
Thứ ba: Thủ tục cho vay bất động sản phức tạp, quy trình xin vay vốn đòi hỏi nhiều văn bản giấy tờ; thủ tục cơng chứng gây mất thời gian và chi phí; các yêu cầu xây dựng phương án và chứng minh tính hiệu quả của dự án vượt quá khả năng của nhiều cá nhân và tổ chức vay vốn
Thứ tư: Tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn cho vay BĐS vượt khuyến cáo của Ngân hàng Nhà nước (Tỷ lệ nợ xấu > 3%, tỷ lệ nợ quá hạn > 5%).
2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế. * Nguyên nhân khách quan. * Nguyên nhân khách quan.
Môi trường kinh tế vĩ mô với nhiều biến động. Giai đoạn 2019 -2021 là giai đoạn khó khăn với nền kinh tế toàn cầu khi chịu sự ảnh hưởng nặng nề đại dịch Covid – 19, các nền kinh tế lớn đều tăng trưởng chậm lại, thậm chí có nền kinh tế cịn tăng trưởng âm, lạm phát, thất nghiệp tăng cao. Trong nước sản xuất kinh doanh gặp nhiều khó khăn, chuỗi cung ứng hàng hố bị đứt gãy do thực hiện các biện pháp giãn cách xã hội, nhiều doanh nghiệp đứng trên bờ vực phá sản và giải thể. Ngành ngân hàng gặp nhiều khó khăn, đang lao đao với khủng hoảng kinh tế toàn cầu cùng với hậu quả tăng trưởng quá nóng của thị trường bất động sản khiến cho tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn cho vay BĐS ở mức cao.
Cơ chế kiểm tra, giám sát thị trường BĐS còn nhiều lỏng lẻo dẫn đến thị trường bất động sản mang tính đầu cơ cao. Thơng tin về chính sách, quy hoạch đất đai chưa cơng khai, chính xác, minh bạch.
* Nguyên nhân chủ quan.
Hệ thống thơng tin tín dụng phục vụ cho cơng tác thẩm định hoạt động cho vay bất động sản chưa có sự chính xác đến từ các cơ quan quản lý doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân vay vốn khó khăn trong việc thiếu thông tin để đưa ra quyết định đối với các khoản vay bất động sản. Vì vậy cán bộ tín dụng thường phải mất nhiều thời gian và cơng sức để tự đi điều.
Do thói quen ghi chép đầy đủ, chính xác, rõ ràng các sổ sách kế tốn vẫn chưa được các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân vay vốn liên quan đến BĐS tuân thủ nghiêm chỉnh và trung thực. Sổ sách kế toán mà các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân cung cấp khi vay vốn BĐS nhiều khi chỉ mang
tính chất hình thức. Do đó sẽ gây ra tình trạng thiếu thơng tin để đưa ra các quyết định khách quan trong hoạt động cho vay bất động sản
Năng lực chun mơn của một số cán bộ tín dụng cịn hạn chế: Đội ngũ cán bộ trẻ có trình độ, nhanh nhẹn, nhiệt tình, hăng hái học hỏi nhưng cịn thiếu kinh nghiệm, không lường hết được rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản. Chi nhánh còn thiếu cán bộ được đào tạo chuyên ngành chuyên mơn kỹ thuật để thẩm định tính khả thi hiệu quả dự án.
Mặc dù trình độ của đội ngũ cán bộ tại HDBANK – CN Ba Đình đều có trình độ đại học chiếm tỷ lệ cao nhưng năng lực chuyên môn, khả năng thẩm định của một số cán bộ còn hạn chế, đặc biệt là về mặt kinh nghiệm thực tế.
Nguyên nhân từ phía khách hàng. Những rủi ro đến từ môi trường tự nhiên: Hoả hoạn, thiên tai, bão lũ, dịch bệnh… làm ảnh hưởng rất lớn đến thu nhập của khách hàng vay vốn dẫn đến khó có nguồn để trả nợ cho ngân hàng. Bên cạnh đó, đạo đức yếu kém của khách hàng vay vốn, cố tình chây ỳ, chiếm dụng vốn từ đó gây ra rủi ro cho ngân hàng đối với khoản vay. Từ đó dẫn đến việc Ngân hàng sẽ xem xét, đánh giá kỹ lưỡng trong việc cho vay BĐS đối với khách hàng.
Môi trường pháp lý về bất động sản luôn thay đổi. Hệ thống pháp luật Việt Nam có nhiều bất ổn, hành lang pháp lý cịn chưa rõ ràng, chính sách quản lý của Nhà nước có sự thay đổi liên tục. Do đó, dễ phát sinh mâu thuẫn giữa các bên tham gia giao dịch trong thị trường tài chính, ngân hàng. Điều này đã gây khó khăn, phiền hà và tốn kém thời gian, tiền bạc của khách hàng.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.
Trên cơ sở phân tích thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại HDBANK – CN Ba Đình, chương 2 đã làm rõ được những nội dung:
* Đánh giá một cách tổng quan nhất về tình hình hoạt động của HDBANK – CN Ba Đình.
* Nhận định về biến động nợ cho vay BĐS, thực trạng cho vay BĐS, cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản. Trên cơ sở đó đưa ra những đánh giá khách quan về hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản thông qua các chỉ tiêu định tính và định lượng.
* Phân tích những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động cho vay bất động sản, từ đó so sánh mặt mạnh và yếu với nhau để tìm ra những giải pháp thích hợp.
Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH – CHI NHÁNH BA ĐÌNH.