2.1.5.2 .Phân loại hợp đồng theo giá trị tài sản
2.2. Thực trạng công tác thẩm định giá trị thương hiệu tại công ty cổ phần
2.2.3. Thực trạng công tác thẩm định giá trị thương hiệu tại Công ty cổ phần
phần Thẩm định giá Thế Kỷ
2.2.3.1. Các cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá trị thương hiệu tại Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ
Việc thẩm định giá tài sản nói chung và giá trị thương hiệu nói riêng của Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ được căn cứ vào các tiêu chuẩn Thẩm định giá của Việt Nam và các văn bản pháp quy do Nhà nước Việt Nam cũng như các cấp chính quyền địa phương ban hành. Hiện nay có nhiều văn bản pháp lý liên qua đến thẩm định giá trị thương hiệu, song về cơ bản có một số văn bản sau:
Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thơng qua ngày 20/6/2012;
Nghị định số 89/NĐ - CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
Thông tư số 38/2014/TT - BTC ngày 28 tháng 03 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 08 năm 2013 của Chính phủ
Quyết định số 129/2008/QĐ - BTC ngày 31/12/2008 v/v "Ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định Việt Nam (đợt 3).
Thơng tư số: 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ Tài chính Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13.
Thông tư số 158/2014/TT - BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03, và 04" và Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07”;
Các văn bản pháp lý khác.
Nhận xét:
Như vậy, liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá tài sản nói chung và giá trị thương hiệu nói riêng, có rất nhiều văn bản pháp lý quy định. Các văn bản này lại thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau và thường xuyên thay đổi. Do vậy, việc áp dụng các văn bản pháp luật vào thực tiễn hoạt động rất phức tạp và còn gây nhiều tranh cãi, ảnh hưởng lớn đến kết quả thẩm định giá. Trong quá trình thẩm định giá, địi hỏi TĐV phải nắm bắt, cập nhật thường xuyên cũng như vận dụng một cách linh hoạt các văn bản này đối với từng trường hợp cụ thể để có thể mang lại kết quả chính xác nhất.
2.2.3.2.Quy trình thẩm định giá BĐS tại Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ
- Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về tài sản đã được giao dịch trong thời
gian gần nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra.
- Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3 – 5).
- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa tài sản định giá và tài sản so sánh, thực hiện điều chỉnh như sau:
+ Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm. + Nếu xấu hơn thì điều chỉnh tăng.
- Bước 5: Ước tính giá trị tái sản cần định giá trên cơ sở giá của các tài sản đã điều chỉnh.
Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, mơi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao cơng trình, cơng suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu....) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.
Nguyên tắc điều chỉnh:
- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
- Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
- Lấy tài sản cần cung cấp thông tin giá làm chuẩn.
- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần cung cấp thơng tin giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).
- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần cung cấp thơng tin giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).
- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần cung cấp thơng tin giá thì giữ ngun mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
Phương thức điều chỉnh:
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh tốn, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối với máy, thiết bị).
+ Những yếu nào liên quan đến giao dịch có quan hệ ngun nhân – kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với nhau.
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh khơng thể lượng hóa thành tiền như: mơi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị).
+ Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau.