Các biến được khảo sát Hồn tồn khơng tốt
Khơng tốt
Bình
thường Tốt Rất tốt
Giá bằng với giá thị trường trong
điều kiện bình thường (price1). 31 48,3 20,7 Giá bồi thường đảm bảo mua
được vị trí tốt hơn sau giải tỏa (price2).
12,6 58,6 28,7
Giá bồi thường đảm bảo mua được vị trí khác tương đương (price3).
10,9 64,9 24,1
Vậy vấn đề đặt ra làm sao xác định được giá bồi thường theo thị trường để đảm bảo người dân cĩ thể mua lại được vị trí tốt hơn hay ít nhất là bằng với nơi ở cũ. Trong trường hợp do hiệu ứng sở hữu mà người dân yêu cầu địi giá cao hơn giá thị trường, thì Nhà Nước cần phải xem xét hình thức thay thế khác để sau giải tỏa người dân ổn định cuộc sống.
3.5. Phân tích hồi quy.
Như đã trình bày ở Chương III, phương pháp phân tích hồi quy được sử dụng để kiểm định mơ hình nghiên cứu và các giả thuyết đã đề ra. Trước khi phân tích cần tiến hành kiểm tra xem mơ hình cĩ phù hợp để nghiên cứu, hay cĩ sự vi phạm các giả định của mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến.
3.5.1. Kiểm tra giả định quan hệ cộng tuyến
Một giả định quan trọng đối với mơ hình hồi quy tuyến tính là khơng cĩ biến giải thích nào cĩ thể được biểu thị dưới dạng tổ hợp tuyến tính với những biến giải thích cịn lại. Vì nếu tồn tại một quan hệ tuyến tính như vậy sẽ xảy ra hiện tượng cộng tuyến và dẫn đến sự sai lệch trong kết quả hồi quy. Do đĩ, để giải quyết vấn đề này, mơ hình hồi qui tuyến tính đa biến được sử dụng phân tích và giải thích.
Bảng 4.11 mục 4.5.4 cho thấy hệ số phĩng đại phương sai (VIF) của 7 thành phần chất lượng đều bằng 1 < 10 cĩ nghĩa là 7 biến độc lập này khơng cĩ quan hệ chặt chẽ với nhau nên khơng xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến(4).
3.5.2. Đánh giá độ phù hợp của mơ hình hồi qui.
a.Hệ số xác định R điều chỉnh.
Mơ hình hồi qui được đánh giá mức độ phù hợp thơng qua: (a) hệ số xác định R điều chỉnh và (b) kiểm định F để xác định mơ hình hồi qui tổng thể. Kết quả cho thấy, mơ hình hồi qui thích hợp sử dụng để kiểm định mơ hình giả thuyết với sig.=0.000. Như vậy mức độ giải thích kết quả hồi qui của mơ hình cho kết quả khá cao (R2 hiệu chỉnh = 0,887), nghĩa là 88,7% sự hài lịng của người dân giải thích bởi 07 nhân tố theo mơ hình nghiên cứu trong mối tương tác giữa cơ quan thực hiện cơng tác bồi thường và người dân bị thu hồi đất. Bảng 3.10: Hệ số phù hợp của mơ hình Model Summary Mode l R R Squar e Adjusted R Square Std. Error of the Estimate Change Statistics R Square Change F Change df1 df2 Sig. F Change 1 ,944a ,892 ,887 ,1623 ,892 195,749 7 166 ,000 Predictors: (Constant), gia boi thuong, su tin tuong, tuan thu thu tuc phap ly, tai dinh cu, muc do dong cam, kha nang dap ung, nghe nghiep
4 VIF-Variance inflation factor. Quy tắc là khi VIF vượt quá 10, đĩ là dấu hiệu cộng tuyến. Dẫn theo Hồng Trọng-Chu Nguyễn Mộng Ngọc, tài liệu đã dẫn, trang 252.
b. Kiểm định sự phù hợp của mơ hình.
Giả thuyết là H0: β1 = β2 = β3 = β5 (với βI là các biến cĩ ý nghĩa thống kê trong mơ hình nghiên cứu).
Bảng kết quả phân tích ANOVA cho thấy trị giá thống kê F cho giá trị sig.=0,00 <0,01 nên cĩ thể bác bỏ giả thuyết H0 với mức độ tin cậy đạt được 99%. Như vậy, các biến cĩ giá trị thống kê trong mơ hình nghiên cứu giải thích được 88,7% sự phù hợp mơ hình.
3.5.3. Kiểm định sự vi phạm giả thuyết trong mơ hình.
- Kiểm tra giả thuyết khơng cĩ mối tương quan giữa các biến:
Ma trận tương quan, cho thấy hệ số tương quan giữa các biến độc lập là tương đối thấp. Ngồi ra phân tích bằng độ lệch correlate, cho thấy khơng cĩ giá trị pearson Correleration > 0,7; do đĩ các nhân tố này khơng cĩ mối tương quan lớn với nhau và đảm bảo cho phân tích tiếp theo (phụ lục 6).
- Kiểm định giả thuyết phương sai của sai số khơng đổi.
Kiểm định tương quan Spearman được sử dụng để xem xét giả thuyết Ho: hệ số tương quan hạng của tổng thể bằng 0, kết quả kiểm định hệ Spearman cho thấy giả thuyết Ho khơng thể bác bỏ ở mức độ tin cậy 95%, vì thế cĩ thể kết luận phương sai của sai số khơng thay đổi trong mơ hình hồi qui (phụ lục 7).
3.5.4. Phân tích sự hài lịng của người dân về bồi thường GPMB.
Theo giả thuyết nghiên cứu được trình bày tại chương III, các thành phần chất lượng và sự hài lịng của người dân bị giải tỏa trong dự án cĩ mối quan hệ cùng chiều. Sử dụng mơ hình hồi quy tuyến tính bội, đã được kiểm định là phù hợp và khơng vi phạm các giả định, để kiểm định các giả thuyết đặt ra trong nghiên cứu này. Mơ hình hồi quy bội biểu hiện mối quan hệ giữa các thành phần chất lượng dịch vụ và sự hài lịng cĩ dạng như sau:
F= βo + β1 legal + β2*(abi) + β3(symp) + β4(recare)
với: βo -> β5 là các hệ số hồi quy; Regal, abi, symp, recare là các thành phần trong thang đo chất lượng dịch vụ; F là biến phụ thuộc hài lịng.
Bảng 3.11: Kết quả hồi quy
Model Unstandardiz ed Coefficients Standardize d Coefficients t Sig. Collinearity Statistics B Std. Error Beta Tolera nce VIF 1 (Constant)
Tuan thu thu tuc phap ly
kha nang dap ung Muc do dong cam Tai dinh cu
Nghe nghiep Su tin tuong Gia boi thuong
,222 ,141 1,575 ,117 ,219 ,033 ,233 6,575 ,000 ,520 1,924 ,358 ,033 ,419 10,709 ,000 ,425 2,353 ,195 ,029 ,259 6,792 ,000 ,449 2,229 ,014 ,025 ,016 ,572 ,568 ,870 1,150 ,153 ,034 ,195 4,533 ,000 ,350 2,856 ,032 ,033 ,026 ,974 ,331 ,909 1,101 -,037 ,027 -,039 -1,379 ,170 ,798 1,253 Với mức ý nghĩa sig. của các biến độc lập bằng 0.000 (nhỏ hơn 0.05) nên giá trị hồi quy của các nhân tố: tuân thủ theo đúng thủ tục bồi thường, mức độ đồng cảm, khả năng đáp ứng, đào tạo nghề nghiệp sau giải tỏa cĩ ý nghĩa về mặt thống kê; sig. của hệ số βo bằng 0,117 lớn hơn 0.05 nên giá trị βo tính tốn được trong phân tích này là khơng đáng kể để đưa vào mơ hình. Kết quả hồi quy cho thấy giá bồi thường và nền tái định cư khơng phải là nhân tố tác động đến sự hài lịng của người dân cĩ đất bị giải tỏa trong dự án
bởi vì những biến này khơng cĩ ý nghĩa về mặt thống kê. Điều này cho thấy, người dân bị giải tỏa chấp nhận giá bồi thường cho dù giá bồi thường khơng đáp ứng được yêu cầu giá thị trường và được xem như là chấp hành chính sách pháp luật của Nhà Nước. Nền tái định cư trong thời điểm khảo sát chưa được bố trí cho người dân bị giải tỏa, vì thế trong điều kiện này thì nhân tố này tác động đến người dân cĩ đất bị thu hồi là như nhau.
Như vậy, hàm số hồi quy về sự hài lịng của người dân bị thu hồi đất được xây dựng:
Tiến độ bồi thường = 0,219 *Tuân thủ thủ tục pháp lý +0,358 * khả năng đáp ứng + 0,195 *Mức độ đồng cảm + 0,193 * đào tạo nghề sau giải tỏa. Từ phương trình trên cho thấy cả 4 nhân tố trên đều ảnh hưởng đến sự hài lịng của người dân về cơng tác bồi thường GPMB. Kết quả của phương trình trên cho thấy sự hài lịng của người dân chịu tác động lớn nhất nhân tố khả năng đáp ứng của cán bộ thực hiện cơng tác bồi thường với β=0,358, tiếp theo các nhân tố tuân thủ theo trình tự thủ tục pháp lý (β=0,219), mức độ đồng cảm và nhân tố đào tạo nghề nghiệp sau giải tỏa với hệ số β lần lượt là 0,195; 0,193.
Kết quả hồi quy cũng gợi ý cho Ban bồi thường cĩ thể tác động đến các biến độc lập trong phương trình, từ đĩ nâng cao mức độ hài lịng của người dân bị thu hồi đất khi thực hiện dự án để giảm bớt bức xúc trong nhân dân, khi mà người dân cũng nhận thức rằng phải chấp hành chủ trương chính sách pháp luật của Nhà nước.
Tĩm lại: Đối chiếu với các giải thuyết ban đầu, hồi quy tuyến tính đa biến gợi ý cho Ban Bồi thường:
- Quy định trình tự thủ tục pháp lý: khi Ban Bồi thường thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định và tăng lên 1 đơn vị, trong khi các nhân tố
khác khơng đổi thì sự hài lịng của người dân tăng lên 21,9%, điều đĩ tác động tốt tới tiến độ bồi thường GPMB và ngược lại.
- Năng lực của nhân viên thực hiện cơng tác bồi thường cĩ mức độ ảnh hưởng lớn nhất đến sự hài lịng của người dân cĩ đất bị thu hồi. Theo kết quả phân tích cho thấy nếu tăng lên 1 đơn vị, trong khi các nhân tố khác của hàm hồi quy khơng đổi thì sự hài lịng của người dân tăng lên 35,8%.
- Hai nhân tố đĩ là mức đồng cảm và đào tạo nghề nghiệp sau giải tỏa: cĩ mức tác động đến sự hài lịng với người dân cĩ đất bị thu hồi giống nhau. Khi Ban bồi thường thực hiện tốt hỗ trợ đào tạo nghề nghiệp và tạo việc làm cho người dân bị thu hồi đất một đơn vị, trong điều kiện tham số khác khơng đổi thì sự hài lịng của người dân tăng lên 19,3% và cũng tương tự đối với nhân tố mức độ đồng cảm của nhân viên Ban Bồi thường đối với người dân cĩ đất bị thu hồi.
CHƯƠNG IV. MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ ĐỀ XUẤT NÂNG SỰ HÀI LỊNG CHO NGƯỜI DÂN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT
BẰNG TẠI HUYỆN NHÀ BÈ.
4.1.Kết Luận.
Bồi thường giải phĩng mặt bằng là vấn đề cần thiết, đây là một trong khâu quan trọng để tạo mặt bằng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Trong thời gian vừa qua cơng tác giải phĩng mặt bằng luơn được quan tâm của cơ quan chính quyền các cấp, bởi đây là cơng tác khơng những tạo mặt bằng để xây dựng cơ sở vật chất phát triển kinh tế xã hội nĩi chung mà bên cạnh đĩ giải quyết tốt cơng tác bồi thường cũng chính là tạo sự đồng thuận đối với người dân bị thu hồi đất và tránh những khiếu kiện đơng người.
Cơng tác bồi thường giải phĩng mặt bằng trên địa bàn huyện Nhà Bè trong những năm qua đã gĩp phần xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng huyện, nhiều đường giao thơng quan trọng đã được kết nối với trung tâm thành phố, trung tâm hành chính huyện được hình thành, đặc biệt khu cơng nghiệp Hiệp Phước được xây dựng gĩp phần giải quyết việc làm cho người dân trên địa bàn huyện và gĩp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương.
Qua khảo sát cho thấy, cơng tác bồi thường trên địa bàn huyện Nhà Bè trong những năm qua cĩ nhiều thuận lợi và khĩ khăn nhất định.
4.1.1. Thuận lợi:
Thứ nhất việc giải tỏa xây dựng các khu cơng nghiệp, đơ thị mới, đường giao thơng chủ yếu được thực hiện trên đất nơng nghiệp thuần nên cơng tác bồi thường nhận được nhân dân đồng thuận khá cao.
Thứ 2 là khu vực ngoại ơ Sài Gịn nên khu vực dân cư cịn thưa thớt, cịn nhiều quĩ đất nơng nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, điều đĩ thuận lợi cho giải tỏa các hộ cĩ nhà ở đất ở phải di chuyển tồn bộ. Những hộ dân bị thu hồi đất ở dễ dàng mua lại xây dựng nhà ở, nên chưa thực sự gây áp lực về quỹ nền đất bố trí tái định cư đối với cơng tác bồi thường.
Thứ 3, Cơng tác bồi thường nhận được sự quan tâm và chỉ đạo sâu sát của thường trực UBND huyện và Huyện Ủy nên những vướng mắc khĩ khăn kịp thời tháo gỡ, đẩy nhanh tiến độ dự án đặc biệt dự án trọng điểm như dự án xây dựng khu Đơ Thị Mới Phước Kiển - Nhơn Đức.
Thứ 4, Cán bộ địa chính cấp xã ổn định qua nhiều năm, nên những biến động chủ sử dụng, ranh giới thửa đất đều được quản lý tốt vì thế thuận lợi cho cơng tác truy xuất chủ sử dụng và xác định ranh giới hiện trạng khi cần thiết. Đội ngũ thực hiện cơng tác bồi thường chủ yếu được xây dựng từ nguồn cán bộ phịng Tài Nguyên và Mơi trường; đã học qua các lớp chuyên ngành về quản lý đất đai, Luật nên nắm vững cơng tác quản lý đất đai thuận lợi cho kiểm tra và tổ chức thực hiện bồi thường.
4.1.2. Khĩ khăn:
Tuy nhiên trong những năm qua cơng tác giải phĩng mặt bằng gặp nhiều khĩ khăn mà cần phải được quan tâm hơn nữa của các ngành, các cấp.
Thứ nhất, về cơng tác truy tìm chủ sử dụng đất, chưa đảm bảo được yêu cầu tiến độ giải phĩng mặt bằng. Việc truy xuất danh sách của phịng Tài Nguyên & Mơi trường chưa chính xác, phần lớn danh sách cung cấp đã biến động chủ sử dụng đất. Do trong thời gian năm 2006-2008 đất đai biến động thường xuyên, phịng Tài Nguyên cập nhật danh sách biến động chủ sử dụng đất khơng kịp thời nên truy cập danh sách sử dụng thực tế hiện nay khơng được đảm bảo.
Thứ 2, Nền tái định cư chưa đảm bảo được tiến độ bồi thường, trong dự án Khu đơ thị mới Phước Kiển - Nhơn Đức quỹ nền bố trí tái định cư cho các hộ dân chủ yếu từ nguồn nền tái định cư nhận chuyển nhượng lại từ các dự án khu dân cư cĩ sẵn trên địa bàn Huyện. Trong khi đĩ dự án tái định cư 25ha6, 23ha và 63ha xây dựng để tạo quỹ nền bố trí cho các hộ dân bị giải tỏa trong dự án Đơ thị mới hầu như khơng cĩ biến chuyển, do chưa cĩ kinh phí để triển khai cơng tác bồi thường giải phĩng mặt bằng. Như vậy, việc chưa chủ động nền tái định cư đã gặp khơng ít khĩ khăn đối với cơng tác giải phĩng mặt bằng. Trong thời gian tới để thực hiện bồi thường giải phĩng mặt bằng tốt hơn, Ban bồi thường cần chủ động xin ý kiến giải quyết vướng mắc nguồn vốn để xây dựng quỹ nền tái định cư, đảm bảo người dân bị giải tỏa cĩ thể yên tâm cĩ cuộc sống ổn định.
Thứ 3, Phỏng vấn người dân bị giải tỏa cho rằng những tâm tư nguyện vọng của người dân chưa được hồi đáp thấu đáo, nhiều người dân vẫn cịn chưa thỏa đáng với trả lời từ cơ quan chức năng.
Thứ 4, Thu hồi đất nơng nghiệp cần quan tâm đào tạo nghề cho người dân, qua khảo sát cho thấy người dân bị thu hồi đất chưa được quan tâm tư vấn, định hướng và đào tạo nghề nghiệp sau giải tỏa. Đây thực sự là một vấn đề cần phải được quan tâm của cơ quan chức năng, bởi thực tế người dân quanh năm chỉ biết làm nơng nghiệp, khi tư liệu sản xuất chính của họ bị thu hồi, thì cần phải cĩ một nghề nghiệp thay thế để đảm bảo ổn định đời sống sau giải tỏa. Cần phải cĩ sự phối hợp với tổ chức xã hội, tổ chức nghề nghiệp trên địa bàn Thành Phố nhằm định hướng và đào tạo nghề nghiệp cho người dân bị thu hồi đất.
Thứ 5: Giá bồi thường, đây là vấn đề gây nhiều tranh cãi trong các cuộc họp giữa các cấp trong thẩm định và xét duyệt giá bồi thường. Bởi thực tế, khi
xác định giá bồi thường đã sát với giá chuyển nhượng thực tế ngồi thị trường hay chưa là một vấn đề khĩ khăn với cơ quan thẩm định giá. Vì giá được xác định ở đây sử dụng theo phương pháp so sánh trực tiếp (là phương pháp xác định thơng qua phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, tương tự về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí để so sánh). Trong khi đĩ, chứng từ xác định giá kèm theo hồ sơ chứng thư giá của cơ quan thẩm định thường khơng