6. Bố cục của luận văn
1.2. PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
Trong các nội dung quản lý đất đai của Nhà nước, hoạt động cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung quan trọng. Để thực hiện nội dung này, hệ thống pháp luật quốc gia đã có những quy định về chủ thể tham gia quan hệ về cấp GCNQSDĐ; căn cứ cấp GCNQSDĐ; trình tự, thủ tục, thẩm quyền trong việc cấp GCNQSDĐ; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,…
Pháp luật về cấp GCNQSDĐ được hiểu là “Tổng thể các quy phạm pháp luật
do Nhà nước ban hành, trong đó quy định cụ thể về nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của chủ thể được cấp GCNQSĐ và các trình tự, thủ tục mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện khi cấp GCNQSDĐ. Các quy định đó được đảm bảo thực thi bởi các thiết chế của Nhà nước.”
Ngoài được ghi nhận tại các văn bản pháp luật đất đai, các quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ trong việc cấp GCNQSDĐ còn được ghi nhận tại nhiều văn bản luật về hành chính và một số văn bản pháp luật khác như Hiến pháp, Bộ Luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản,…
Pháp luật về hoạt động cấp GCNQSDĐ có những đặc điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, pháp luật về cấp GCNQSDĐ phản ánh điều kiện kinh tế, tình hình
xã hội trong từng thời kỳ và có sự điều chỉnh phù hợp với điều kiện thực tiễn của từng giai đoạn phát triển kinh tế.
Thứ hai, pháp luật về cấp GCNQSDĐ là một phần cấu thành của hệ thống
pháp luật đất đai và có liên quan với pháp luật dân sự, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng,...
Thứ ba, pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm các quy định của luật công và
luật tư. Luật công đối với các quy định về quản lý nhà nước đối với đất đai, quy định về trình tự, thủ tục hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ. Luật tư đối với các quy định của luật tư (luật dân sự) về tài sản và quyền sở hữu tài sản của các chủ thể.8
Qua khái niệm và những đặc điểm cơ bản của pháp luật về cấp GCNQSDĐ đã đề cập ở trên, có thể thấy pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm nhiều nội dung liên quan trực tiếp đến hoạt động cấp GCNQSDĐ được điều chỉnh bởi các chế định khác nhau, ta có thể tóm gọn lại bằng các nhóm quy định sau:
Nhóm 1, quy định về nguyên tắc cấp GCNQSDĐ: Đây là nhóm các quy phạm
quy định về những nội dung mang tính bắt buộc nhằm đảm bảo sự cơng bằng và hợp lí cho các chủ thể được cấp GCNQSDĐ, do vậy những quy định này cần phải được thực hiện một cách nghiêm túc, chính xác và đầy đủ.
Nhóm 2, quy định về điều kiện được cấp GCNQSDĐ: Đây có thể nói là nhóm
quy định trung tâm của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, bởi những quy định này quyết định việc người sử dụng đất có đáp ứng đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ hay khơng. Nguồn gốc hình thành QSDĐ trên thực tế là rất đa dạng, đối với mỗi nguồn gốc hình thành khác nhau thì pháp luật quy định các điều kiện cơng nhận khác nhau trên cơ sở tôn trọng lịch sử và bảo vệ quyền lợi của người có QSDĐ hợp pháp. Những cán bộ phụ trách thực hiện cấp GCNQSDĐ cần phải xem xét, nghiên cứu thật kỹ nội dung các quy định này để có thể đối chiếu và áp dụng vào thực tiễn nhằm đảm bảo cho hoạt động cấp GCNQSDĐ được thực hiện một cách đúng đắn và cơng bằng. Bên cạnh đó, người sử dụng đất cũng cần tìm hiểu và nghiên cứu các quy định này để biết được rằng mình cần phải đáp ứng yêu cầu, điều kiện gì để được Nhà nước công nhận QSDĐ hợp pháp và được cấp GCNQSDĐ, ngồi ra cịn
8 Phạm Duy Đông (2017), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình từ thực tiễn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh, tr.20.
có thể chủ động bảo vệ quyền lợi của mình nếu thấy cán bộ phụ trách thực hiện không đúng quy định của pháp luật.
Nhóm 3, quy định cụ thể nội dung và hình thức của GCNQSDĐ: Cán bộ thực
hiện hoạt động cấp GCNQSDĐ cần thận trọng khi thực hiện các quy định này. Những quy định về nội dung và hình thức của GCNQSDĐ khơng chỉ là những quy định mang tính hình thức về việc thể hiện các thơng tin về chủ thể, về diện tích, hình thể, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng đất... trên giấy GCNQSDĐ mà còn là những nội dung mang tính quyết định tới việc thực hiện các quyền của chủ thể được cấp giấy, đồng thời xác định nghĩa vụ của họ trong quá trình sử dụng đất để đáp ứng các nhu cầu cuộc sống, kinh tế. Việc quy định về nội dung và hình thức của việc cấp GCNQSDĐ càng chi tiết, cụ thể, rõ ràng, chính xác sẽ càng có thuận lợi cho việc đảm bảo việc thực thi các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Nhóm 4, những quy định về nghĩa vụ tài chính khi được cấp GCNQSDĐ:
Nghĩa vụ tài chính là nghĩa vụ bắt buộc mà người sử dụng đất phải thực hiện nếu muốn được cấp GCNQSDĐ. Những quy định này đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất trong mối quan hệ đất đai với Nhà nước. Mặt khác, đây cũng là nhóm quy định quan trọng đối với Nhà nước, việc thực hiện tốt công tác này sẽ mang lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu đáng kể phục vụ cho các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai.
Nhóm 5, các quy định về thẩm quyền, trình tự và thủ tục cấp GCNQSDĐ: Để đảm bảo sự thống nhất trong việc cấp GCNQSDĐ, Luật đất đai quy định chỉ những cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của luật mới có quyền tiếp nhận hồ sơ, xem xét và quyết định việc cấp GCNQSDĐ. Bên cạnh đó, để đảm bảo tính chặt chẽ và thống nhất, cũng như đảm bảo về mặt thời gian, việc cấp GCNQSDĐ phải được thực hiện theo đúng các trình tự và thủ tục nhất định từ khâu tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra xác minh hồ sơ, xử lý và trao GCNQSDĐ cho người sử dụng đất.
Nhóm 6, các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp liên quan tới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Trong quá trình thực hiện cấp GCNQSDĐ
của cán bộ thực hiện nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ hay những tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể với nhau đối với việc cấp GCNQSDĐ,… do vậy cần có sự điều chỉnh của pháp luật để q trình cấp GCNQSDĐ được diễn ra chính xác, đảm bảo cơng bằng. Người sử dụng đất cần nắm, cần hiểu những quy định này để có thể bảo vệ cho quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi bị chủ thể khác xâm phạm.
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1
Thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật cấp GCNQSDĐ có thể kết luận một số nội dung sau:
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý để Nhà nước công nhận QSDĐ hợp pháp của chủ thể có quyền sử dụng. Để được cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và chỉ có Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan được Nhà nước chỉ định cho phép cấp GCNQSDĐ.
Hoạt động cấp GCNQSDĐ là phương thức quan trọng để Nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai, sử dụng đất đai hiệu quả để phục vụ sự tăng trưởng kinh tế, sự phát triển của xã hội, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.
Pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ. Cùng với sự tiến bộ của pháp luật đất đai nói chung, pháp luật về cấp GCNQSDĐ đã có nhiều thay đổi tích cực phản ánh tình hình kinh tế, thực tế xã hội của nước ta qua từng thời kỳ. Qua thời gian, Nhà nước đã và đang nỗ lực, cố gắng hoàn thiện các quy định pháp luật về cấp GCNQSDĐ sao cho phù hợp và đáp ứng được những yêu cầu đời sống xã hội và yêu cầu phát triển lành mạnh và sôi động của nền kinh tế thị trường nói chung và thị trường đất đai nói riêng.
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CẤP GIẤY