6. Bố cục của luận văn
3.4. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
3.4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
thị trường như đơn giản hóa thủ tục, ít tốn kém thời gian, công sức và tiền bạc, đảm bảo sự công khai minh bạch,….
Thứ hai, để đạt hiệu quả thiết thực trong quá trình thi hành luật đất đai trên
thực tế cần đảm bảo tính đồng bộ, tương thích, thống nhất về các quy định trong hoạt động cấp GCNQSDĐ không chỉ giữa văn bản luật trong lĩnh vực luật đất đai mà cịn với những lĩnh vực khác có liên quan như pháp luật về quy hoạch xây dựng, pháp luật về bất động sản, pháp luật về nhà ở, pháp luật dân sự,…
Thứ ba, cần chú trọng việc ban hành các văn bản quy định và hướng dẫn thi
hành về xây dựng, lưu trữ và truy cập hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai; tăng cường đầu tư, sử dụng cơng nghệ, máy móc trang thiết bị hiện đại trong việc điều tra, đo vẽ, lập bản đồ địa chính; đẩy mạnh triển khai sử dụng hình thức đăng ký đất đai điện tử góp phần xây dựng hệ thống Chính phủ điện tử.
Thứ tư, cần chú trọng cơng tác phổ biến pháp luật đất đai nói chung, pháp luật
về cấp GCNQSDĐ nói riêng một cách rộng rãi tới đơng đảo người dân. Cần cơng khai, minh bạch quy trình, trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ để người sử dụng dễ dàng tìm hiểu, tạo điều kiện cho người dân tham gia vào hoạt động cấp GCNQSDĐ. Thơng qua đó, người dân có thể hiểu rõ về các quyền và nghĩa vụ của mình trong lính vực đất đai và cấp GCNQSDĐ. Từ đó, nâng cao ý thức trách nhiệm, chung tay cùng Nhà nước trong việc thực hiện có hiệu quả cơng tác cấp GCNQSDĐ.
3.4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất dụng đất
Hệ thống văn bản pháp luật về đất đai cần điều chỉnh, hoàn thiện phù hợp với điều kiện thực tiễn. Các văn bản do các cơ quan có thẩm quyền ban hành cần có sự đồng bộ, thống nhất với nhau. Nội dung các văn bản pháp luật cần phải quy định dễ hiểu, đơn giản, tránh tình trạng một quy định nhưng có nhiều cách hiểu khác nhau. Trước khi ban hành một quy định pháp luật cần tìm hiểu và đánh giá kỹ về sự tương thích, tính khả thi của quy định đó trong thực tiễn, tránh tình trạng văn bản vừa ban hành một thời gian ngắn lại xóa bỏ và ban hành quy định mới hay điều chỉnh bổ
sung làm cho cả cán bộ cơ sở và người dân lúng túng, khơng kịp ứng phó với những thay đổi đó. Cần rà sốt, sửa đổi bổ sung những quy định pháp luật liên quan tới hoạt động cấp GCNQSDĐ để hạn chế những vướng mắc khi thực thi tại thực tiễn. Tác giả xin đề xuất một số giải pháp hoàn thiện các quy định đã được nêu ra ở phần khó khăn, vướng mắc về quy định của pháp luật như sau:
Một là, Theo như nội dung đã nêu ở phần khó khăn, vướng mắc thì việc tồn tại hai quy định về mẫu đơn đề nghị khác nhau giữa quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT đối với việc cấp GCNQSDĐ trong trường hợp người đang sử dụng đất nhận chuyển QSDĐ trước ngày 01/7/2014 nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định đã gây khó khăn cho cán bộ phụ trách khi áp dụng vào thực tế. Để đảm bảo quyền được cấp GCNQSDĐ của người dân, Luật đất đai cần thống nhất sử dụng một mẫu đơn đề nghị. Trong trường hợp này, người viết kiến nghị nên sử dụng đơn đăng ký biến động đất đai theo quy định của Thông tư 24, bởi thực chất, thửa đất này đã được cấp GCNQSDĐ do vậy việc cần làm hiện nay là làm thủ tục chuyển QSDĐ cho bên nhận chuyển QSDĐ.
Hai là, đối với trường hợp giao đất làm nhà ở không đúng thầm quyền, được sử dụng ổn định từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014, pháp luật đất đai hiện hành chỉ thực hiện cấp GCNQSDĐ đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân khơng có đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn xã phường nơi có đất ở được giao khơng đúng thẩm quyền. Cịn nếu hộ gia đình, cá nhân có đất ở, nhà ở khác trên địa bàn thì khơng được cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất đó. Tuy nhiên, Luật lại khơng có hướng dẫn cụ thể về việc xử lý liên quan đến tiền sử dụng đất đã nộp, nhà ở đã xây dựng trên đất được giao không đúng thẩm quyền đó. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích kinh tế của người sử dụng đất, bởi trong thời gian sử dụng đất họ đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và bỏ tiền bạc, cơng sức để xây dựng nhà trên đất đó và lỗi sai trong trường hợp này đến từ cơ quan quản lý Nhà nước chứ không phải là hành vi vi phạm từ phía người dân. Do vậy, để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất Nhà nước cần có quy định chính sách hỗ trợ hay đền bù hợp lý đối với số tiền sử dụng đất đã nộp và nhà ở đã xây dựng trên đất của người sử dụng đất.
Ba là, Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan tới mức thu lệ phí trước bạ. Hiện nay, mức thu lệ phí trước bạ khi thực hiện các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ là 0,5% giá trị đất chuyển nhượng. Tuy nhiên, đây vẫn là mức thu khá cao đối với khả năng tài chính của một bộ phận người dân, nên những người tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thường cố gắng trốn tránh, lách luật, không thực hiện đăng ký chuyển QSDĐ. Do vậy, cần xem xét sửa đổi chế độ thu (có thể thu theo từng định mức, đối với từng mức giá trị chuyển nhượng thì sẽ phải nộp theo mức tương ứng) hoặc xem xét giảm tỷ lệ thu lệ phí trước bạ để giảm bớt gánh nặng cho người sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ trong giai đoạn thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ như hiện nay. Góp phần giảm tình trạng người sử dụng đất trốn thuế khi thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ do mức đóng lệ phí q cao, đồng thời Nhà nước cũng dễ dàng kiểm soát được các giao dịch trên thị trường bất động sản hiệu quả hơn và hạn chế thất thoát nguồn thu từ hoạt động quản lý đất đai.
Bốn là, cần sửa đổi thống nhất nội dung giữa nguyên tắc định giá đất tại Luật Đất đai năm 2013 và quy định về mức giá tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đối với diện tích trong hạn mức và ngồi hạn mức tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Có thể hiểu việc Nghị định 45 quy định về việc áp dụng bảng giá đất của UBND tỉnh cho phần diện tích trong hạn mức và áp dụng giá đất cụ thể cho phần vượt hạn mức là để đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất được hưởng hạn mức đất như nhau thì sẽ có nghĩa vụ như nhau, còn đối với những người sử dụng đất sử dụng nhiều hơn hạn mức quy định thì phải thực hiện nghĩa vụ nhiều hơn, tránh tình trạng người sử dụng đất sử dụng đất lấn, chiếm lại được hưởng quyền lợi và nghĩa vụ ngang bằng với người không vi phạm pháp luật đất đai. Theo đó người viết nhận thấy để tạo sự thống nhất giữa hai quy định này thì quy định về nguyên tắc định giá đất tại điểm d, Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 nên bổ sung thêm quy định “trừ phần diện tích đất đang sử dụng có hành vi vi phạm pháp luật đất đai thì sẽ có quy định khác”.
Năm là, hồn thiện quy định về xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động cấp GCNQSDĐ. Cần có quy định rõ trong việc quy trách nhiệm liên đới
đối với người đứng đầu với vi phạm của cán bộ công chức cấp dưới trong hoạt động quản lý đất đai. Pháp luật đất đai nên xây dựng các quy định cụ thể về tính chất, mức độ, hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất cũng như cán bộ thực hiện cơng tác quản lý, cấp GCNQSDĐ để từ đó có căn cứ xem xét, áp dụng hình thức xử lý hành chính hay truy cứu trách nhiệm hình sự phù hợp đối với người có hành vi vi phạm.