6. Bố cục của luận văn
2.5. QUY ĐỊNH VỀ CÁC NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH KHI ĐƯỢC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Theo Điều 107 Luật Đất đai năm 2013, một trong các nghĩa vụ mà người sử dụng đất cần đáp ứng để được cấp GCNQSDĐ là thực hiện nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính vào Ngân sách Nhà nước. Khoản 1 Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện gồm có: Tiền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ.
Cơ quan thuế có trách nhiệm xác định các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp dựa trên thơng tin địa chính do Văn phòng Đăng ký QSDĐ cung cấp và trong thời hạn 05 ngày từ ngày nhận được số liệu địa chính, phải thực hiện thông báo cho người sử dụng đất biết và thực hiện. Giá đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính do Sở Tài ngun và Mơi trường quy định, cơ quan thuế chịu trách nhiệm xác định giá đất trong trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể. Nội dung cụ thể của hai nghĩa vụ tài chính thường gặp khi được cấp GCNQSDĐ là tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ được pháp luật đất đai hiện hành quy định như sau:
2.5.1. Tiền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai năm 2013, tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp cho Nhà nước khi được Nhà nước công nhận QSDĐ. (Khoản 21, Điều 3). Ngoài Luật Đất đai năm 2013, các quy định cụ thề về thu tiền sử dụng đất còn được ghi nhận tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Nghị định 45/2014/NĐ-CP) như sau:
Về đối tượng thu tiền sử dụng đất gồm có: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất ở, đất phi nơng nghiệp được Nhà nước cơng nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/2004 khi được cấp GCNQSDĐ thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6, Điều 7 Nghị định này. (Khoản 3, Điều 2)
Về căn cứ tính tiền sử dụng đất được ghi nhận tại Điều 3 bao gồm: (1) Diện
tích đất được cơng nhận QSDĐ; (2) Mục đích sử dụng đất; (3) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất (Điều 3). Trong đó, giá đất được xác định theo ba cách là:
(1) Giá đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
(2) Giá đất cụ thể được xác định qua phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.
(3) Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Về thời hạn nộp tiền sử dụng đất: Nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất
có thời gian chuẩn bị cũng giảm bớt gánh nặng tài chính trong việc nộp tiền sử dụng đất, pháp luật đất đai đã chia thời gian nộp tiền sử dụng đất làm hai giai đoạn. Theo đó, người sử dụng đất chỉ phải nộp 50% số tiền sử dụng đất trong vịng 30 ngày kể từ ngày có thơng báo của cơ quan thuế và trong 60 ngày tiếp theo sẽ nộp 50% số tiền sử dụng đất còn lại. Trường hợp quá thời hạn trên, người sử dụng đất vẫn chưa nộp đủ thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo quy định về quản lý thuế của Nhà nước.
Đặc biệt, Nhà nước còn tạo điều kiện hơn nữa đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân khi cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất phải nộp nếu không đủ khả
năng nộp tiền ngay và muốn được ghi nợ tiền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì người sử dụng đất sẽ được nộp dần tiền sử dụng đất với thời hạn nhiều nhất là 5 năm, nếu sau 5 năm mà vẫn chưa nộp hết số tiền sử dụng đất thì phải số tiền cịn phải nộp sẽ được tính theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Cịn nếu người sử dụng đất có thể thanh tốn nợ trước hạn, thì sẽ được hỗ trợ giảm trừ số tiền sử dụng đất phải nộp là 2%/năm trên số tiền trả nợ trước hạn đối với số thời gian trả nợ trước hạn.
Bên cạnh đó, pháp luật đất đai cũng thực hiện miễn thu hoặc giảm mức thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp được ghi nhận tại Điều 11 và Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP đối với những người có cơng với cách mạng, hộ nghèo, hộ dân tộc thiểu số, những hộ sinh sống tại tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, các vùng biên giới hải đảo, các vùng thường xuyên xảy ra thiên tai,…
2.5.2. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà chủ thể sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ. Hiện nay, quy định về lệ phí trước bạ được ghi nhận tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/01/2022 Quy định về lệ phí trước bạ (sau đây gọi tắt là Nghị định 10/2022/NĐ-CP) và Thơng tư số 13/2022/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 28/02/2022 Quy định chi tiết một số điều của Nghị định 10/2022/NĐ-CP (sau đây gọi tắt là Thông tư số 13/2022/TT-BTC).
Theo các văn bản này, đối tượng nộp lệ phí trước bạ bao gồm các cá nhân, tổ chức khi đăng ký QSDĐ đối với các loại đất nông nghiệp và phi nơng nghiệp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ một số trường hợp được miễn lệ phí trước bạ. (Điều 3, Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP; Điều 2 Thông tư số 13/2022/TT-BTC)
Lệ phí trước bạ khi thực hiện cấp GCNQSDĐ được tính dựa trên giá tính lệ phí trước bạ và mức thu theo tỷ lệ %. Trong đó: giá tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật tại thời điểm kê khai. Ngồi ra cịn có một số giá tính trong các trường hợp đặc biệt như: đối với
đất mua theo hình thức đấu giá, đấu thầu thì giá đất tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá đấu thầu; đối với trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì dùng giá tại hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để làm giá tính lệ phí trước bạ (Khoản 1, Điều 7, Nghị định 10/2022/NĐ- CP); Mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% và khơng được q 500 triệu đồng/1 tài sản/1 lần trước bạ (Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
Thực chất lệ phí trước bạ là một khoản phí mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ cơng việc quản lý nhà nước (Điều 3, Luật Phí và lệ phí năm 2015). Theo đó, với bản chất là một khoản thu nhằm hỗ trợ cho công tác quản lý nhà nước trong việc cung cấp dịch vụ cơng thì mức thu 0,5% của lệ phí trước bạ hiện nay là khá cao và mức thu này cũng không phù hợp với khả năng kinh tế của phần lớn người dân.
Bên cạnh đó, luật đất đai cũng cho phép người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ lệ phí trước bạ theo quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất mà pháp luật đã quy định. Hộ gia đình, cá nhân phải nộp đủ số lệ phí trước bạ còn nợ trước khi thực hiện chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho QSDĐ cho tổ chức, cá nhân khác, trừ trường hợp đất nhận thừa kế hoặc quà tặng (Điều 9; Khoản 10, Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP)
2.5.3. Lệ phí địa chính
Ngồi các nghĩa vụ tài chính được ghi nhận tại Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ. Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, quy định khoản phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định mức thu hoặc khung mức thu áp dụng thống nhất đối với tồn tỉnh, UBND cấp tỉnh dựa vào đó để quy định mức thu cụ thể sao cho phù hợp với điều kiện, hồn cảnh của từng địa bàn.
Lệ phí địa chính được hiểu là khoản thu vào người sử dụng đất khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công
việc về địa chính. Mức thu tối đa đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh là không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp GCNQSDĐ lần đầu; đối với cấp đổi và cấp lại là không quá 50.000 đồng/giấy. Đối với hộ gia đình, cá nhân tại nơng thơn được miễn lệ phí địa chính khi cấp GCNQSDĐ. Đối với tổ chức, mức thu đối với cấp GCNQSDĐ là không quá 500.000 đồng/giấy và
30.000 đồng/giấy đối với cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ.
Thông tư 02/2014/TT-BTC đã liệt kê chi tiết các khoản phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh tạo điều kiện thuận lợi trong việc thực hiện chức năng quản lý, điều tiết đối với các khoản thu đó của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Bên cạnh đó, mức thu của các khoản phí và lệ phí trên được quy định khá hợp lý và được phân loại theo điều kiện, hoàn cảnh của từng địa bàn, từng đối tượng qua đó đã tạo điều kiện quản lý và thực hiện thu nộp các khoản phí và lệ phí đó được triệt để và hiệu quả hơn.