6. Bố cục của luận văn
2.1. QUY ĐỊNH VỀ NGUYÊN TẮC CẤP CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
Cấp GCNQSDĐ là hoạt động đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khơng chỉ Nhà nước mà còn của người sử dụng đất trong các mối quan hệ về đất đai. Vì vậy, đây là một trong những vấn đề được Việt Nam quan tâm thông qua việc xây dựng và hoàn thiện liên tục các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề này. Tính đến tháng 06/2022, pháp luật hiện hành của Việt Nam về cấp GCNQSDĐ có những nội dung cơ bản dưới đây:
2.1. QUY ĐỊNH VỀ NGUYÊN TẮC CẤP CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬDỤNG ĐẤT DỤNG ĐẤT
Một trong những hoạt động vô cùng quan trọng và không thể thiếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động cấp GCNQSDĐ. Khi người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ những điều kiện về cấp GCNQSDĐ thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành những thủ tục để cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, hoạt động cấp GCNQSDĐ phải tuân thủ các nguyên tắc về cấp GCNQSDĐ mà pháp luật đã quy định. Theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, việc cấp GCNQSDĐ cần đảm bảo những nguyên tắc sau đây:
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ theo từng thửa đất: Nguyên tắc này quy định mỗi
một thửa đất sẽ được cấp riêng một GCNQSDĐ. Mỗi thửa đất là một đơn vị quản lý nhỏ nhất trong cơng tác quản lý đất đai, do đó việc nắm được thơng tin của từng thửa đất có ý nghĩa quan trọng trong cơng tác quản lý. Nguyên tắc này giúp cơ quan quản lý đất đai có thể nắm rõ thơng tin về chủ sử dụng đất, diện tích, vị trí, hiện trạng sử dụng,… của từng thửa đất, qua đó tạo điều kiện cho việc thực hiện công tác quản lý đất đai được sâu sát và hiệu quả hơn. Đồng thời, nguyên tắc này cũng giúp người sử dụng đất có thể chủ động trong việc quyết định khai thác và sử dụng thửa đất theo từng mục đích, nhu cầu và khả năng của mình (như khi cần thế chấp giá trị QSDĐ đối với từng thửa đất).
Riêng đối với đất nông nghiệp, Luật Đất đai hiện hành quy định thêm về trường hợp người sử dụng đất có nhiều thửa đất trên cùng một xã, phường nếu có
u cầu thì được cấp một GCNQSDĐ chung cho các thửa đất đó. Do đa phần đất nông nghiệp (chủ yếu đất trồng lúa) ở một số địa phương là các thửa đất nhỏ lẻ, một hộ nơng nghiệp có thể có tới 2, 3 thửa đất, thửa ruộng trong cùng một xã phường nên GCNQSDĐ thường được cấp chung cho các thửa đất, thửa ruộng. Tuy nhiên, điều này bất tiện cho cả cơ quan quản lý và người sử dụng đất khi có sự điều chỉnh, thu hồi đất nông nghiệp đối với một trong các thửa ruộng trên GCNQSDĐ. Do vậy, để tạo thuận lợi cho người dân và Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất nông nghiệp, GCNQSDĐ nên được cấp theo từng thửa đất.
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ trong trường hợp có nhiều người chung QSDĐ:
Nguyên tắc này quy định, GCNQSDĐ được cấp phải ghi đầy đủ họ và tên của những người có chung QSDĐ đối với thửa đất đó và mỗi người sẽ được cấp một GCNQSDĐ có giá trị pháp lý như nhau. Ngoài ra, có thể cấp chung một GCNQSDĐ và trao cho một người đại diện giữ trong trường hợp các chủ sử dụng đất đó có yêu cầu. Đây là quy định mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 và là sự thay đổi cần thiết, hợp lý nhằm đảm bảo quyền lợi, quyền bình đẳng, cơng bằng cho các chủ thể cùng có QSDĐ trên cùng một thửa đất. Quy định này giúp giải quyết các vấn đề phát sinh khi GCNQSDĐ chung cho nhiều người sử dụng đất bị mất, thất lạc thì việc xác định lại quyền sử dụng hợp pháp của các thành viên đối với thửa đất là rất khó khăn, đặc biệt là trong việc giải quyết tranh chấp đất đai khi người đại diện giữ GCNQSDĐ gây cản trở việc thực hiện quyền lợi của các thành viên đồng QSDĐ.
Nguyên tắc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ: Người sử dụng
đất được nhận GCNQSDĐ sau khi đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp thực hiện thủ tục ghi nợ nghĩa vụ tài chính hoặc thuộc các đối tượng, trường hợp khơng phải nộp hoặc được miễn nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về nghĩa vụ tài chính. Nguyên tắc này đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai. Ngồi ra, nó cũng là một trong những căn cứ để Nhà nước xem xét thực hiện cấp GCNQSDĐ.
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ trong trường hợp cấp cho vợ và chồng: Trường
hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng thì trên GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng. Luật Đất đai năm 2013 quy định GCNQSDĐ có thể ghi tên một người, nếu vợ và chồng có thỏa thuận chỉ ghi tên một người vào GCNQSDĐ. Quy định này đảm bảo quyền bình đẳng, cơng bằng về tài sản cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của cả vợ và chồng đối với tài sản chung, tài sản riêng, ngồi ra nó cũng thể hiện tinh thần tơn trọng quyền tự do ý chí của người có QSDĐ ngay cả khi tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng.
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực tế và trên giấy tờ theo quy định: Trường hợp khi thực hiện đo đạc mà xuất
hiện sự chênh lệch giữa diện tích đo đạc thực tế với diện tích đã ghi trên GCNQSDĐ (các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013) đã cấp, nhưng ko có sự thay đổi về ranh giới của thửa đất và khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích đất được cấp GCNQSDĐ sẽ được xác định theo diện tích đo đạc thực tế. Đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có), người sử dụng đất khơng cần phải nộp tiền sử dụng đất với số diện tích chênh lệch đó. Cịn đối với trường hợp khi thực hiện đo đạc thực tế có sự chênh lệch về diện tích và ranh giới thửa đất so với GCNQSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được sẽ xem xét cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013. Nguyên tắc này góp phần phịng ngừa đối với trường hợp người sử dụng đất trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với phần diện tích chênh lệnh do khai hoang hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng đất trước đó, đất đã được sử dụng ổn định và khơng có tranh chấp. Đồng thời nếu phát hiện việc diện tích nhiều hơn là do lấn, chiếm thì phải xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật.
Như vậy, các nguyên tắc cấp GCNQSDĐ đã được ghi nhận một cách cụ thể và thống nhất trong Luật Đất đai năm 2013. Về cơ bản, các quy định này đã khắc phục được một số khó khăn, vướng mắc phát sinh trong q trình thực thi pháp luật đất đai trước đó.