2. Các ràng buộc của quan hệ láng giềng
2.1.2. Xác định tính chất chung
Quyền đối vật. Trong quan niệm La Mã, địa
dịch không phải là quyền của một chủ sở hữu, tương ứng với nghĩa vụ của chủ sở hữu khác, mà là quyền trực tiếp trên một vật, cụ thể là một bất động sản. Bởi vậy, dù bất động sản có thuộc về ai, địa dịch vẫn tồn tại và vận hành.
Địa dịch luôn gắn liền với bất động sản.
Người nào trực tiếp sử dụng bất động sản thì cũng trực tiếp thụ hưởng hoặc gánh chịu địa dịch. Khi bất động sản được chuyển dịch, thì người nhận chuyển nhượng mặc nhiên thụ hưởng hoặc gánh chịu địa dịch mà khơng có sự lựa chọn nào khác. Địa dịch không thể được tách rời khỏi bất động sản để trở thành một quyền gắn liền với nhân thân của một chủ thể nào đó.
Quyền khơng thể phân chia. Địa dịch
không thể chia nhỏ như chia quyền sở hữu tài sản. Trong trường hợp bất động sản thụ hưởng thuộc sở hữu chung của nhiều người, thì mỗi chủ sở hữu chung thực hiện trọn quyền địa dịch, chứ không chỉ một phần quyền tương ứng với phần quyền sở hữu của mình. Tương ứng, khi bất động sản phục vụ thuộc về nhiều người thì mỗi chủ sở hữu gánh trọn địa dịch.
Trong luật của các nước tiên tiến, địa dịch phải được đăng ký mới đối kháng được với người thứ ba và được người thứ ba tôn trọng dưới sự bảo đảm của nhà chức trách. Luật Việt Nam có ghi nhận việc đăng ký quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thoả thuận (BLDS, Điều 173, Khoản 5). Tuy nhiên, chưa có lộ trình pháp lý cụ thể nào được vạch ra
để hữu hiệu hoá điều luật này8. Bởi vậy, dù xã
hội có nhu cầu lớn, địa dịch trong luật Việt Nam
được xác lập và thực hiện rất khó khăn9.
2.1.3. Phân loại
Tuỳ theo thể thức thực hiện. Sự khác biệt
(8) Vả lại, hầu như không thể lý giải tại sao chỉ buộc đăng ký đối với địa dịch xác lập theo thoả thuận, còn các địa dịch loại khác (theo luật, do giao dịch đơn phương) lại không cần đăng ký.
(9) Ở Hà Nội, vào năm 2006 có một vụ tranh chấp về lối đi qua, theo đó, chủ bất động sản mặt tiền từ chối khơng cho chủ bất động sản ở phía sau và bị vây bọc mở lối đi trên bất động sản của mình để ra đường cơng cộng. Lý do được đưa ra là mỗi người có độc quyền đối với bất động sản của mình và khơng ai có nghĩa vụ gì đối với việc bảo đảm cho người láng giềng khai thác, sử dụng bất động sản của họ.. Đáng chú ý là cả các cơ quan nhà nước, khi được hỏi, cũng tỏ ra không biết tranh chấp này thuộc loại gì và cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết.
về thể thức thực hiện khiến các địa dịch có thể được phân thành hai loại: địa dịch liên tục và địa dịch không liên tục. Địa dịch gọi là liên tục một khi nó tự tồn tại và vận hành mà không cần chủ bất động sản thụ hưởng thực hiện một hành vi nào, chẳng hạn địa dịch về tầm nhìn. Địa dịch gọi là không liên tục một khi sự tồn tại của nó phụ thuộc vào việc có hay khơng có hành vi của con người, chẳng hạn địa dịch về lối đi qua, địa dịch lấy nước,…
Địa dịch cũng có thể được phân thành địa dịch nhận biết được và địa dịch không nhận biết được. Địa dịch nhận biết được là địa dịch được nhận ra nhờ các cơng trình được xây dựng và được nhận biết, chẳng hạn, một cửa sổ, một lối đi. Địa dịch không nhận biết được là địa dịch không được thể hiện thành các cơng trình cụ thể, chẳng hạn địa dịch cấm xây dựng.
Cịn có một cách khác để phân loại địa dịch tuỳ theo thể thức thực hiện: địa dịch chủ động và địa dịch thụ động. Địa dịch gọi là chủ động một khi được thể hiện bằng hành vi cụ thể của người thụ hưởng, chẳng hạn, địa dịch về lối đi qua; địa dịch gọi là thụ động, một khi được thể hiện bằng việc không hành động, không làm một việc gì đó, nhằm thể hiện sự tơn trọng đối với việc thụ hưởng địa dịch của người khác.
Tuỳ theo nguồn gốc hình thành. Địa dịch
có thể hình thành do địa thế tự nhiên, ví dụ địa dịch dẫn nước, hình thành trong điều kiện có một bất động sản toạ lạc ở vị trí cao và một bất động sản khác ở vị trí thấp.
Địa dịch cũng có thể hình thành do quy định của pháp luật. Chẳng hạn, chung quanh một sân bay, nhà chức trách có thể cấm việc xây dựng cơng trình kiến trúc vượt q một độ cao nhất định, nhằm bảo đảm an toàn cho sự lên xuống của máy bay; hoặc, trong trường hợp một bất động sản tư nhân bị vây bọc, thì pháp luật địi hỏi các bất động sản lân cận phải để cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thực hiện quyền về lối đi qua.
Địa dịch cịn hình thành do hành vi của con người. Ví dụ điển hình là việc thiết lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề trong điều kiện bất động sản không bị vây bọc, theo sự
thoả thuận của các chủ sở hữu bất động sản liên quan.
2.1.4. Chế độ pháp lý