2. Các ràng buộc của quan hệ láng giềng
2.1.4.3. Thực hiện địa dịch
Tình hình của chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng. Tính chất tiện ích của địa dịch có
thể dẫn đến việc thừa nhận cho chủ bất động sản thụ hưởng một số quyền phụ trợ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thụ hưởng địa dịch đó. Luật hiện hành hầu như không đả động đến các quyền phụ trợ này.
Trước hết, chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng được phép xây dựng các cơng trình cần thiết cho việc thực hiện địa dịch. Chẳng hạn, trong trường hợp địa dịch về lối đi qua, chủ
(11) Theo nghĩa rộng nhất, cụm từ “thông thương với đường cơng cộng” cịn được dùng để chỉ việc thơng thương với các thiết bị công cộng như đường dây tải điện, đường dẫn nước công cộng,.., chứ không chỉ đường giao thông. Pháp luật hiện hành cũng thừa nhận quyền “về lối đi qua” để tiếp cận các thiết bị này: chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại, thì phải bồi thường (BLDS, Điều 276).
(12) Việc tách hai bất động sản có thể do hiệu lực của một giao dịch (mua bán, tặng cho…) hoặc của một sự kiện pháp lý (để thừa kế theo pháp luật).
sở hữu bất động sản thụ hưởng được phép xây dựng một lối đi. Tất nhiên, chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng phải chịu toàn bộ chi phí xây dựng cơng trình; mặt khác, nếu do việc xây dựng cơng trình mà chủ sở hữu bất động sản phục vụ bị thiệt hại, thì chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng phải bồi thường, trừ trường hợp giữa các bên có thoả thuận khác.
Chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng chỉ được phép thụ hưởng địa dịch trong giới hạn nhu cầu chính đáng và nhất là trong giới hạn của quyền thụ hưởng địa dịch của mình. Ngay cả trong trường hợp việc mở rộng phạm vi thụ hưởng địa dịch klhơng gây thiệt hại gì thêm cho chủ sở hữu bất động sản phục vụ, thì việc mở rộng đó cũng bị coi là bất hợp lệ.
Đặc biệt, chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng khơng được phép làm việc gì đó có tác dụng khiến cho địa dịch trở nên nặng nề hơn đối với chủ sở hữu bất động sản phục vụ, ngay nếu như việc thụ hưởng đó vẫn còn nằm trong các giới
hạn của quyền thụ hưởng địa dịch13. Thậm chí,
việc thay đổi thể thức, nói chung là thay đổi nội dung địa dịch, ngay cả trong trường hợp để đáp ứng nhu cầu có thật của chủ bất động sản thụ hưởng và không gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản phục vụ, cũng không được chấp nhận. Tất cả những điều này có thể được lý giải bằng tính chất ngoại lệ của địa dịch: quyền sở hữu, trên nguyên tắc, là tuyệt đối và độc quyền; việc hạn chế quyền sở hữu của người khác phải trong khuôn khổ các giới hạn nghiêm ngặt.
Tình hình của chủ sở hữu bất động sản phục vụ. Chủ bất động sản phục vụ có nghĩa
vụ tơn trọng địa dịch. Nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản phục vụ là một nghĩa vụ thụ động. Chủ sở hữu không được thực hiện các hành vi mang tính chất ngăn cản hoặc hạn chế việc thụ hưởng địa dịch của chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng.
Nguyên tắc cố định địa dịch cũng được áp đặt đối với chủ sở hữu bất động sản phục vụ: người này không được phép thay đổi hiện trạng
của bất động sản nhằm mục đích gây khó khăn cho việc thụ hưởng địa dịch của người khác.
Dẫu sao, chủ sở hữu bất động sản phục vụ bảo tồn tất cả các quyền của chủ sở hữu, đặc biệt là quyền sử dụng và quyền định đoạt, với điều kiện tôn trọng các quyền của chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng địa dịch.
2.1.5. Chấm dứt địa dịch
Các trường hợp. Theo BLDS, Điều 279,
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kế đó nhập lại thành một;
2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Thực ra, các trường hợp chấm dứt địa dịch không chỉ có chừng đó. Về phương diện khoa học luật, cịn có thể kể ra những tình huống khác. Chẳng hạn, coi quyền thụ hưởng địa dịch như một quyền có tính chất tài sản, có thể thừa nhận rằng quyền này sẽ mất đi theo thời hiệu. Hoặc, nhu cầu hưởng địa dịch vẫn còn, nhưng khả năng gánh chịu địa dịch của bất động sản lân cận thì khơng cịn…
Khơng cịn khả năng thực hiện địa dịch.
Tình trạng khơng cịn khả năng thực hiện địa dịch có nguyên nhân đa dạng: có thể do thiên nhiên (chẳng hạn, khi giếng nước cạn, thì địa dịch lấy nước khơng cịn), cũng có thể do hành vi của con người. Tuy nhiên, nếu địa dịch không thể được thực hiện do hành vi không hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản phục vụ, thì người này có thể bị buộc khơi phục tình trạng ban đầu, để địa dịch được tái lập. Ví dụ, chủ sở hữu bất động sản phục vụ tự tiện trồng cây, xây dựng cơng trình để cản trở việc hưởng địa dịch về lối đi qua.
Một trong hai bất động sản bị mất. Mất
được hiểu là sự mất mát về phương diện vật chất. Tình huống điển hình là sự biến mất của
(13) Chẳng hạn, có thể coi là việc lạm dụng có tính chất tăng nặng địa dịch việc chủ sở hữu bất động sản được hưởng quyền về lối đi qua xây một căn nhà thật to trên bất động sản của mình rồi đem cho th: trước đây, chỉ có chủ sở hữu bất động sản thực hiện quyền về lối đi qua; nay lại có hàng chục, hàng trăn người thuê nhà thực hiện quyền đó.
một bất động sản do xâm thực, lở bờ. Nhưng, đó cũng có thể là trường hợp mất mát về mặt pháp lý: bất động sản được trưng mua và bị thu hút vào khối tài sản phục vụ lợi ích cơng cộng.
Hai bất động sản nhập lại thành một. Địa
dịch biến mất một khi bất động sản phục vụ và bất động sản thụ hưởng thuộc về một người, bởi, như đã nói, địa dịch chỉ tồn tại một khi hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau. Tuy nhiên, sự biến mất này không tuyệt đối: địa dịch có thể được thiết lập trở lại một khi hai bất động sản lại tách ra, thuộc về hai người khác. Chẳng hạn, sau khi thâu tóm hai bất động sản, chủ sở hữu chết và để di sản cho hai người thừa kế; thế rồi, sau một vụ phân chia, bất động sản hợp nhất lại được phân thành hai bất động sản và được chia cho hai người thừa kế…
Từ chối thụ hưởng địa dịch. Về mặt lý
thuyết, người thụ hưởng địa dịch có thể từ chối thụ hưởng quyền đó. Chẳng hạn, bất động sản chịu một địa dịch theo đó chủ sở hữu khơng được xây dựng cơng trình vượt q một độ cao dẫn đến che khuất tầm nhìn của chủ sở hữu bất động sản lân cận; tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản lân cận chấp nhận cho chủ sở hữu bất động sản xây dựng các cơng trình như thế: bằng việc chấp nhận đó, chủ sở hữu bất động sản lân cận từ chối quyền hưởng địa dịch của mình.
Thơng thường, việc từ chối có thể được đền bù bằng một lợi ích vật chất; nhưng cũng có trường hợp việc từ chối hồn tồn khơng có đền bù. Luật khơng ghi nhận rõ ràng trường hợp từ chối này, do đó, khơng có quy định gì về các điều kiện xác lập giao dịch từ chối. Về mặt lý thuyết, việc từ chối có thể được ghi nhận bằng miệng, bằng văn bản, bằng cử chỉ, nói chung là bằng bất kỳ hình thức nào, miễn là cho thấy sự từ chối không mập mờ.
Không sử dụng trong một thời gian dài.
Trong chừng mực nào đó, có thể thừa nhận nhiều điểm tương đồng giữa không sử dụng địa dịch và “khơng cịn nhu cầu sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề” được luật chính thức ghi nhận. Tuy nhiên, các quy định của luật còn quá sơ sài để có thể được áp dụng trong thực tiễn.
Chắc chắn, khơng thể nói rằng người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu nhà khơng cịn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, tức là sử dụng địa dịch, trong trường hợp địa dịch thiết lập do địa thế tự nhiên, bởi địa dịch trong trường hợp này tồn tại khách quan, chứ khơng lệ thuộc vào ý chí của các chủ sở hữu bất động sản liên quan. Cũng khơng thể nói đến việc khơng có nhu cầu sử dụng trong trường hợp địa dịch được thiết lập do quy định của pháp luật, bởi địa dịch trong trường hợp này tồn tại
theo ý chí của người làm luật14. Tóm lại, chỉ
có thể nói về tình trạng địa dịch khơng được sử dụng trong trường hợp địa dịch được thiết lập do hành vi của con người.
Trong luật của các nước, việc không sử dụng địa dịch phải kéo dài và liên tục trong một khoảng thời gian được luật xác định, thì địa dịch mới biến mất. Luật của Pháp cịn có quy định về cách thức xác định thời điểm bắt đầu việc không sử dụng địa dịch: đối với địa dịch không liên tục (như địa dịch về lối đi qua), thời điểm ngưng sử dụng là thời điểm kết thúc việc sử dụng lần cuối; đối với địa dịch liên tục (như địa dịch về tầm nhìn), thời điểm ngưng sử dụng là thời điểm người thụ hưởng địa dịch có hành vi trái ngược với logic tồn tại và vận hành của địa dịch (chẳng hạn, chặn bít cửa sổ, lỗ “tò vò”…).
Luật Việt Nam khơng có quy định tương tự. Bởi vậy, có thể thừa nhận rằng trong luật Việt Nam, địa dịch chỉ mất do người thụ hưởng khơng có nhu cầu sử dụng khi nào chính người này lên tiếng thừa nhận điều đó: một thái độ thụ động, dù được ghi nhận liên tục trong một thời gian dài, không thể được coi là bằng chứng về việc khơng có nhu cầu sử dụng địa dịch.