24 SMRT (2006), trang 45 [23] Một nghiên cứu gần đây của Tổ chức Xúc tiến Thương mại Nhật Bản (JETRO) cho biết giá th văn phịng trung bình hiện nay tại thành phố Hồ Chí Minh là 57USD/m2/tháng.
3.8 20 Phân tích độ nhạy và rủi ro
Các yếu tố được xem xét gồm có: Lượng khách cân bằng hàng năm, chi phí đầu tư, WACC, giá vé. Kết quả cho thấy dự án nhạy cảm nhất đối với yếu tố lượng khách cân bằng, nếu lượng khách thấp hơn mức dự báo 50% sẽ làm NPV tài chính của dự án giảm gần 100%.
Bảng 3-13: Độ nhạy của NPV, IRR tài chính đối với lượng khách cân bằng, chi phí đầu tư đơn vị, WACC và giá vé
Lượng khách cân bằng
thực tế/dự báo 100% 80% 60% 50% 174% NPV tài chính (tỷ USD) -7,78 -9,87 -11,97 -13,01 0.00
IRR tài chính -1.11% - - - 3.43%
Chi phí đầu tư đơn vị 100% 120% 140% 160% -40%
NPV tài chính (tỷ USD) -7,78 -8,89 -10 -11,11 0.00
IRR tài chính -1.11% -1.46% -1.78% -2.07% 3.43%
Để dự án khả thi đòi hỏi lượng khách cân bằng thực tế phải cao hơn mức dự báo 74%, điều kiện này rất khó đạt được khi kinh nghiệm quốc tế cho thấy rằng đa số các dự án có lượng khách thực tế thấp hơn mức dự báo. Nghiên cứu của ADB 1 0 1 (Xem ph ụ l ụ c 10) cho thấy, chỉ có khoảng 8% dự án có lượng khách vượt dự báo và mức vượt cao nhất cũng chỉ là 60%.
Yếu tố cũng khá nhạy cảm là chi phí đầu tư đơn vị, chi phí tăng 50% kéo theo NPV tăng xấp xỉ 50%. Để dự án khả thi địi hỏi chi phí phải giảm hơn mức cơ sở 40%, một mức giảm quá lớn nên không thực tế, nghiên cứu của ADB cho thấy chỉ 2% các dự án có được mức giảm này 10 2 (Ph ụ l ụ c 10) . Các yếu tố như WACC và giá vé có tác động nhưng không nhiều đến các chỉ tiêu thẩm định.
Trong phân tích rủi ro, các yếu tố lượng khách cân bằng, chi phí đầu tư, tiếp tục được cụ thể hóa thành các phân phối xác suất có nhiều khả năng xảy ra trong tương lai dựa trên kinh nghiệm quốc tế. Phân phối xác suất giả định cho hai yếu tố được trình bày cụ thể tại 10 3 (Ph ụ l ụ c 10).
Kết quả phân tích rủi ro cho thấy xác suất NPV tài chính của dự án dương chỉ có 3,69%.
Hình 3-4: Kết quả phân tích rủi ro đối với NPV tài chính
Kết luận: Kết quả phân tích trên quan điểm tổng đầu tư cho thấy dự án không khả thi về
mặt tài chính, NPV tài chính âm, IRR nhỏ hơn WACC với xác suất 96,31%. Phân tích độ nhạy cho thấy dự án cần đặc biệt quan tâm đến các điều kiện thu hút lượng khách và giảm thiểu nguy cơ tăng chi phí xây dựng. Việc phân tích trên quan điểm chủ đầu tư sẽ được thực hiện ở Chương 4, phần phân tích phân phối (4.4).
Với kết quả này, nếu thẩm định về mặt kinh tế ở phần tiếp theo cho kết quả cũng khơng khả thi thì dự án khơng nên thực hiện. Trường hợp thẩm định kinh tế cho kết quả dự án mang lại lợi ích cho xã hội thì cần thực hiện dự án, tuy nhiên cần có những chính sách cải thiện về mặt tài chính để dự án có thể triển khai thành cơng.
CHƯƠNG 4