CHƯƠNG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Kết quả nghiên cứu định tính
4.1.1. Giới thiệu chung
Trong giai đoạn nghiên cứu sơ bộ, một bảng câu hỏi đã được gửi đến 6 chuyên gia QLDA gồm:
01 giảng viên đại học tại Trường Đại học Mở TP.HCM; 01 chuyên viênQLDA thuộc Sở Xây dựng TP.HCM;
2 GĐDA đang làm việc cho CĐT, công ty Cổ Phần Thanh Niên và công ty Sacomreal;
2giám đốc tư vấn QLDA đang làm việc tại công ty tư vấn QLDA Uniland và công ty Archetype Group.
Bảng câu hỏi trong nghiên cứu sơ bộ được xây dựng trên cơ sở mơ hình nghiên cứu của Nguyễn Duy Longet. al (2004). Riêng thang đo về sự thành công của công tác QLDA, Luận văn sử dụng thang đo của Chan at. al (2002).
Bảng câu hỏi trong nghiên cứu định tính được xây dựng gồm 3 phần:
Phần I: Bao gồm các câu hỏi liên quan đến thông tin tổ chức của đối tượng khảo sát, thông tin về dự án và thông tin cá nhân của đối tượng khảo sát.
Phần II: Là phần đánh giá về sự thành công của công tác QLDA. Cuối câu hỏi có chừa dịng trống và u cầu người trả lời bổ sung thêm tiêu chí và đánh giá tiêu chí bổ sung này. Tuy nhiên, khơng có tiêu chí nào được bổ sung ở mục này.
Phần III: Phần này để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của công tác QLDA. Cũng tương tự ở phần II, đối tượng phỏng vấn được yêu cầu bổ sung và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của công tác QLDA. Trong phần này một số nhân tố được bổ sung và thay đổi so với mơ hình được đề xuất.
Sau khi tổng hợp ý kiến của các chuyên gia thông qua bảng câu hỏi khảo sát sơ bộ, một số nhân tố đã được bổ sung và điều chỉnh cho phù hợp với đối tượng nghiên cứu cụ thể của Luận văn này. Đây được xem là sự điều chỉnh cần thiết trong điều kiện đối tượng và phạm vi nghiên cứu cụ thể của nghiên cứu này.
4.1.2. Thang đo sự thành công của công tác QLDA
Thang đo sự thành công của công tác QLDAvẫn được giữ ngun, khơng thay đổi gồm các tiêu chí sau:
1 Chi phí: Chi phí cho dự án khơng vượt q chi phí dự trù ban đầu hoặc có thể vượt với một tỷ lệ có thể chấp nhận được;
2 Thời gian: Dự án được xem là thành cơng khi được hồn thành trong khoảng thời gian dự kiến;
3 Đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật: Cơng trình được xây dựng phù hợp với tiêu chí kỹ thuật của hồ sơ thiết kế;
4 Không ảnh hưởng đến môi trường xung quanh; 5 An tồn khi thi cơng;
6 Thoả mãn yêu cầu của các bên tham gia; 7 Đáp ứng kỳ vọng người dùng.
4.1.3. Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đếnsự thành công của công tác QLDA QLDA
Về các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của cơng tác QLDA, có một số điều chỉnh như sau:
4.1.3.1. Tạo điều kiện thuận lợi cho/của các bên (Comfort):
Trong nhóm này yếu tố GĐDA đủ năng lực được chuyển qua nhóm “Năng lực các bên” đồng thời bổ sung thêm yếu tố “Tổng dự tốn ban đầu chính xác” và “Sự ổn định của mơi trường bên ngồi dự án (kinh tế, chính trị, pháp lý…).
Đối với dự án xây dựng tại Việt Nam mà đặc biệt là các dự án có vốn ngân sách thì dự toán ban đầu rất quan trọng. Khi lập dự tốn ban đầu khơng chính xác trong quá trình thực hiện dự án buộc phải điều chỉnh tổng mức đầu tư và thủ tục điều chỉnh mức đầu tư đối với nguồn vốn ngân sách hiện nay là khá phức tạp và có phần cứng nhắc. Đối với nguồn vốn khác ngoài vốn ngân sách thì việc điều chỉnh tổng dự tốn có phần dễ dàng hơn. Tuy nhiên, nếu điều chỉnh quá lớn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án đầu tư và dẫn đến nhiều hệ luỵ khác như phải điều chỉnh giá thành sản phẩm hay điều chỉnh tỷ lệ lợi nhuận…
Sự ổn định của môi trường bên ngoài đối với dự án đầu tư xây dựng chung cư cũng rất quan trọng. Sự ổn định về kinh tế là một điều kiện tiên quyết cho việc phát triển và quản lý chung cư. Ngoài ra, việc xây dựng một dự án chung cư nói riêng hay một dự án bất động sản nói chung cịn liên quan đến nhiều thủ tục quy định của Nhà nước về các vấn đề liên quan như đền bù giải toả, chính sách thuế sử dụng đất, thủ tục giao đất, quy hoạch, giấy phép xây dựng, thủ tục hồn cơng, đăng ký quyền sử dụng nhà ở, đất ở…Theo thống kê của Bộ Xây Dựng, hiện nay để hoàn thành một dự án cần trải qua khoản 35 thủ tục và cần khoảng thời gian trung bình 2 năm để hồn thành các thủ tục này. Do vậy, sự ổn định về pháp luật, tức các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực này càng ổn định, ít thay đổi sẽ góp phần vào sự thành cơng của cơng tác QLDA.
4.1.3.2. Năng lực của các bên (Competence):
Trong nhóm này yếu tố giao thầu cho các đơn vị thiết kế và thi công phù hợp sẽ được tách thành hai yếu tố là “Giao thầu cho đơn vị tư vấn phù hợp” và “Giao thầu cho các đơn vị thi công phù hợp” đồng thời bổ sung thêm yếu tố “CĐT đủ năng lực”.
Trong một dự án đầu tư xây dựng thì năng lực của đơn vị tư vấn bao gồm tư vấn lập dự án đầu tư, tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, tư vấn QLDA đóng vai trị rất quan trọng, các đơn vị tư vấn cho dự án thường là những “đầu tàu” để kéo dự án đi, nếu đơn vị tư vấn không đủ năng lực sẽ làm cho dự án khó thành cơng. Một yếu tố quan trọng nữa là năng lực của CĐT, đa số các chuyên gia đều cho rằng trong các dự án xây dựng tại Việt Nam, năng lực CĐT đóng vai trị rất quan trọng vì sự uỷ quyền cho QLDAcịn
trị của họ đóng góp rất lớn đến sự thành bại của dự án. Trong khi đó năng lực, kinh nghiệm và kỹ năng của đa số các CĐTcủa các dự án chung cư còn nhiều hạn chế.
4.1.3.3. Quyết tâm thực hiện (Commitment):
Trong nhóm này, các chuyên gia đề nghị bổ sung thêm yếu tố “Sự hỗ trợ của người đỡ đầu dự án”. Người đỡ đầu dự án (Project Champion) là người có vị trí cao của tổ chức (thường là CĐT) được phân công để theo dõi, giám sát, thúc đẩy và hỗ trợ cho GĐDA và đội dự án hồn thành cơng việc. Họ là cầu nối giữa ban QLDA và lãnh đạo cấp cao và trực tiếp quyết định một số vấn đề theo quyền hạn được giao.
4.1.3.4. Chia sẻ thơng tin (Communication): 3 yếu tố của nhóm này được giữ nguyên.
Trên cơ sở điều chỉnh các yếu tố cho thang đo này, bảng câu hỏi cũng được điều chỉnh cho phù hợp gồm bốn thành phần chính với 20 biến được tóm tắt tại Bảng 4.1. Bảng câu hỏi sau đó được gửi lại cho 2 giám đốc tư vấn QLDAcủa Uniland và Archetype Group để trả lời thử trước khi bảng câu hỏi chính thức được phát đi để phục vụ cho giai đoạn nghiên cứu chính thức.
Bảng 4.1: Tóm tắt các thành phần cấu thành thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của công tác QLDA chung cư trung bình tại TP.HCM.
STT Các thành phần chính Các yếu tố cấu thành 1 Tạo điều kiện thuận
lợi cho/của các bên (Comfort)
Đầy đủ tài chính để thực hiện dự án (1) Hợp đồng giữa các bên rõ ràng (2) Đầy đủ tài nguyên (3)
Sự ủng hộ của các bên liên quan (4) Tổng dự tốn ban đầu chính xác(5)
Sự ổn định của mơi trường bên ngoài dự án 2 Năng lực của các bên
(Competence)
Ứng dụng công nghệ hiện đại (7)
Nhấn mạnh đúng mức vào kinh nghiệm (8) Ban QLDA đủ năng lực (9)
GĐDA đủ năng lực (10) CĐT đủ năng lực (11)
Giao thầu cho các đơn vị tư vấn phù hợp (12) Giao thầu cho các đơn vị thi công phù hợp (13) 3 Quyết tâm thực hiện
(Commitment)
Quyết tâm đối với dự án (14)
Mục tiêu và phạm vi dự án rõ ràng (15) Sự hỗ trợ của lãnh đạo cấp cao (16) Sự hỗ trợ của người đỡ đầu dự án (17) 4 Chia sẻ thông tin
(Communication)
Sự tham gia của cộng đồng xung quanh (18) Các kênh thông tin và đối thoại rõ ràng (19) Họp giao ban thường xuyên (20)