CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ DỰÁN VÀ CHUNG CƯ
2.5. Tình hình đầu tưvà QLDAchung cư trung bình tại TPHCM
TP.HCM là một thành phố trung tâm của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và có tầm chiến lược phát triển quan trọng của cả nước và là đầu mối giao dịch quốc tế lớn của khu vực Đơng Nam Á. Với vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, văn hóa, xã hội cùng với sự phát triển rất mạnh mẽ của khu vực kinh tế tư nhân và đầu tư nước ngồi, TP.HCM có triển vọng phát triển tồn diện và là mũi nhọn của cả nước. TP. HCM là nơi tập trung nhiều lĩnh vực kinh doanh từ công nghiệp tới thương mại dịch vụ, thị trường tài chính và trung tâm của vựa lúa đồng bằng sơng Cửu Long.
Với vị trí chiến lược của mình nên TP.HCM thu hút rất nhiều người đến sinh sống, làm việc và học tập tại đây. Hiện nay dân số của Thành phố khoảng trên 10 triệu người, quá trình tăng dân số cơ học diễn ra quá nhanh và liên tục trong nhiều năm đã tạo nên một áp lực rất lớn lên việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân Thành phố và khiến thị trường nhà ở tại đây rất nhộn nhịp tại những thời điểm khác nhau.
Quá trình đầu tư xây dựng chung cư tại TP.HCM gắn liền với quá trình phát triển nhà ở tại đây và trải qua ba giai đoạn chủ yếu sau:
Từ 1975 – 1991:Trong giai đoạn này Nhà nước thực hiện chế độ bao cấp về nhà
ở, Nhà nước phân phối nhà ở cho cán bộ công nhân viên từ nguồn nhà vắng chủ, nhà do chính quyền Sài Gịn để lại… và từ nguồn nhà do Nhà nước đầu tư vốn trực tiếp để xây dựng. Chính sách này đã góp phần khơng nhỏ trong cơng cuộc xây dựng Thành phố sau ngày Miền Nam giải phóng, thống nhất đất nước. Trong giai đoạn này, hàng loạt các chung cư đã ra đời và hiện nay phần lớn đang trong tình trạng xuống cấp, cần được cải tạo, sửa chữa.
gia đầu tư xây dựng nhà ở trong nền kinh tế thị trường theo đường lối Đổi mới, tiền nhà ở đã được đưa vào tiền lương để người làm công ăn lương tự chủ trong việc tạo lập chỗ ở. Trong giai đoạn này một số lượng lớn chung cư có quy mơ nhỏ đến trung bình được xây dựng, phần lớn các chung cư xây dựng trong giai đoạn này là chung cư dành cho người thu nhập thấp hoặc phục vụ cho tái định cư của các dự án trọng điểm tại Thành phố.
Từ 2001 – nay: Đây là giai đoạn thành phố triển khai hàng loạt luật và văn bản
dưới luật do cơ quan trung ương ban hành nhằm hoàn thiện thể chế các thị trường có liên quan đến phát triển nhà ở và trợ giúp một số đối tượng gặp khó khăn nhà ở, cụ thể như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật quy hoạch đơ thị…, có tác động tích cực đến hoạt động quản lý và khuyến khích phát triển nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản hình thành và từng bước phát triển.
Việc hàng loạt dự án nhà ở, khu đô thị mới, khu chung cư từ cao cấp đến bình dân với hệ thống hạ tầng đồng bộ được triển khai thực hiện, thay thế dần các khu nhà ổ chuột, nhà ở tạm bợ đã tạo một diện mạo mới cho Thành phố. Việc đầu tư, xây dựng chung cư ở TP.HCM thời gian qua đã đóng góp nhất định cho sự tăng trưởng của ngành xây dựng, nâng cao chất lượng sống của người dân thành phố; góp phần chuyển đổi cơ cấu kinh tế thành phố phù hợp với giai đoạn hiện tại và tương lai.
Về khía cạnh QLDA chung cư trung bình, nhìn chung kinh nghiệm và hiểu biết về QLDA tiên tiến của các kỹ sư Việt Nam hiện tại khơng đáp ứng được u cầu, điển hình rõ nét nhất là các dự án lớn, phức tạp đều được quản lý bởi các công ty QLDA nước ngoài. Một vài dự án lớn cũng được quản lý bởi các công ty trong nước, tuy nhiên đã bộc lộ ra nhiều yếu kém, khuyết điểm và sai sót làm cho CĐT và các cấp chính phủ hồi nghi khả năng quản lý của người Việt Nam (Đinh Tuấn Hải, 2010).
Hiện nay trên thị trường QLDA tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung các cơng ty lớn, có tên tuổi đều là các cơng ty nước ngồi như Archetype Group, Meinhardt, HBP, AIC Management, Apave, Turner, Tebodin, Haskoni, Delta, Nippon
Koei …Các công ty này đa số quản lý các dự án có quy mơ lớn, địi hỏi yêu cầu kỹ thuật cao và nằm ở phân khúc cao cấp.
Các công ty QLDA trong nước như Uniland, SCQC, Cơng Trình Sư, ICIC, FQM…đều được xếp vào hạng nhỏ đến trung bình, thị trường của họ đa phần là các dự án có quy mơ nhỏ, hoặc thuộc nguồn vốn nhà nước, sức cạnh tranh của các công ty tư vấn QLDA trong nước nhìn chung là chưa cao.
Chi phí QLDA cũng có sự khác biệt rất lớn giữa các cơng ty trong nước và nước ngoài. Hiện nay đối với các cơng ty nước ngồi chi phí QLDA khá cao so với các công ty trong nước. Đặc biệt những năm gần đây, do kinh tế khó khăn, thị trường tư vấn xây dựng bị thu hẹp, sư cạnh tranh trở nên gay gắt, các công ty QLDA trong nước cũng đua nhau hạ giá chi phí QLDA, dẫn đến chất lượng dịch vụ cũng giảm theo.
Ở phân khúc chung cư trung bình, với giá bán dao động từ 10 triệu - 20 triệu đồng/m2, CĐT phải thực hiện nhiều giải pháp khác nhau để cắt giảm chi phí, trong đó chi phí QLDA là một trong những chi phí được chú ý nhiều nhất. Một trong những cách để giảm chi phí QLDA mà các CĐT thường sử dụng là thành lập ban QLDA để trực tiếp điều hành và QLDA và thuê một tổ chức trong nước thực hiện công tác giám sát. Cách làm này tỏ ra hiệu quả, thứ nhất chi phí thấp, thứ hai là CĐT có thể trực tiếp lựa chọn những nhân viên QLDA giỏi, được tin tưởng đặc biệt là những vị trí chủ chốt. Tuy nhiên, vẫn cịn một vài điểm bất cập từ cách làm này, do không được tổ chức tốt, ban quản lý được thành lập một cách vội vàng để đáp ứng nhu cầu của dự án, nên công tác QLDA do các ban QLDA của CĐT tỏ ra không chuyên nghiệp dẫn đến dự án bị kéo dài, chất lượng khơng cao và chi phí dự án bị đẩy lên.