1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay bất động sản
1.3.2 Nhóm nhân tố thuộc về khách hàng
1.3.2.1 Nhu cầu của khách hàng:
Bất kỳ một loại hàng hoá, dịch vụ nào muốn tiêu thụ được cũng cần phải có người mua và có nhu cầu sử dụng chúng, tín dụng ngân hàng cũng vậy, ngân hàng khơng thể cho vay nếu khơng có người đi vay. Xét trong phạm vi toàn bộ nền kinh tế thì nhu cầu vốn cho đầu tư phát triển ln ln cần thiết nhưng với từng NHTM thì khơng phải lúc nào nhu cầu ấy cũng hiện hữu. Do số lượng khách hàng thường xuyên quan hệ với ngân hàng có hạn và khơng phải lúc nào tình hình sản xuất kinh doanh của họ cũng tiến triển một cách khả quan nên nhu cầu đầu tư của họ không thường xun lớn. Chính vì vậy việc xác định khách hàng và nhu cầu mục tiêu của họ là rất cần thiết đối với hoạt động của từng ngân hàng trong lĩnh vực cho vay đầu tư phát triển.
1.3.2.2 Khả năng của khách hàng trong việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện, tiêu chuẩn tín dụng của ngân hàng:
Để đảm bảo an toàn, tránh rủi ro khi cho vay các NHTM thường đặt ra những điều kiện, tiêu chuẩn tín dụng nhằm phân loại và lựa chọn những đối tượng khách hàng cụ thể. Chỉ những khách hàng đáp ứng đầy đủ các điều kiện của ngân hàng thì mới được xem xét cho vay. Những điều kiện, tiêu chuẩn này có thể rất khác nhau tuỳ theo đặc thù của từng ngân hàng cụ thể, song nhìn chung các ngân hàng đều quan tâm đến những vấn đề sau:
* Về mục đích sử dụng vốn:Phải hợp lý, hợp pháp và có hiệu quả. Nghĩa là
vốn vay phải được sử dụng không trái pháp luật, phù hợp với phương hướng phát triển kinh tế chung của ngành, của địa phương và của cả nước.
* Về năng lực tài chính:Điều này thể hiện ở tỷ trọng và quy mơ vốn tự có
của khách hàng tham gia vào phương án. Quy mô và tỷ trọng này càng cao càng cho thấy tiềm lực tài chính lớn mạnh của khách hàng đó. Tỷ trọng vốn của khách hàng tham gia vào phương án cao cịn có tác dụng kích thích khách hàng nâng cao trách nhiệm trong việc thực hiện phương án nhằm tránh những rủi ro cho chính họ cũng
như cho ngân hàng. Thơng thường, điều kiện tín dụng của ngân hàng sẽ quy định tỷ lệ vốn tự có tối thiểu của khách hàng tham gia vào phương án tuỳ theo từng trường hợp cụ thể.
* Về năng lực sản xuất kinh doanh: Điều này thể hiện ở quy mô, năng
suất, khả năng đáp ứng nhu cầu thị trường về hiệu quả, giá cả và khả năng mở rộng sản xuất. Ngoài ra các ngân hàng cũng yêu cầu các khách hàng phải có thu nhập ổn định và hoạt động kinh doanh có lãi trong một khoảng thời gian nhất định, hoặc nếu có lỗ thì phải có phương án khắc phục khả thi.
* Về tính khả thi của phương án: phương án kinh doanh khả thi là phương
án mà việc thực hiện nó là cần thiết, đáp ứng nhu cầu thị trường, nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, phù hợp với phương hướng phát triển kinh tế của ngành, của vùng, của Nhà nước.
* Về các biện pháp bảo đảm:Do đặc điểm các khoản vay phục vụ mục đích
đầu tư bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro nên các ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng của mình thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm bảo đảm cho ngân hàng có thể thu được nợ nếu rủi ro bất ngờ xảy ra. Hình thức bảo đảm bảo thường là cầm cố, thế chấp, bảo lãnh.
Rõ ràng khả năng của khách hàng trong việc đáp ứng các tiêu chuẩn tín dụng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động tín dụng đặc biệt là hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng. Bởi nếu đa số các khách hàng khơng đáp ứng được điều kiện của ngân hàng thì có thể những yêu cầu của ngân hàng là quá khắt khe, không thực tế hoặc do khả năng của khách hàng q thấp thì ngân hàng khơng thể mở rộng cho vay trong khi vẫn muốn bảo đảm an tồn tín dụng.
1.3.2.3 Khả năng của khách hàng trong việc quản lý, sử dụng vốn vay:
Khi cho vay chắc chắn các ngân hàng sẽ trông đợi khoản trả nợ sẽ thu được từ chính kết quả của phương án chứ không phải bằng cách phát mại tài sản thế chấp cầm cố, điều này phụ thuộc rất lớn vào hiệu quả quản lý và sử dụng vốn vay của khách hàng.
Đạo đức, thiện chí của khách hàng cũng là một trong những yếu tố giúp cho việc sử dụng vốn vay của khách hàng đạt hiệu quả: Trong quan hệ tín dụng, muốn có hiệu quả cao địi hỏi phải có sự hợp tác từ cả hai phía người cho vay và người đi vay. Nếu như khách hàng khơng có thiện chí thì sẽ rất khó khăn cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ. Sự thiếu thiện chí của khách hàng có thể biểu hiện trực tiếp trong quan hệ tín dụng với ngân hàng như cố tình sử dụng vốn sai mục đích, tìm cách lừa đảo ngân hàng, hoặc cũng có thể là các hành vi gián tiếp ảnh hưởng tới hiệu quả tín dụng ngân hàng như kinh doanh trái pháp luật, lừa đảo chiếm dụng vốn lẫn nhau. Tất cả các hành vi đó đều mang lại rủi ro cho ngân hàng.
1.3.3 Nhóm nhân tố thuộc mơi trường: 1.3.3.1 Mơi trường tự nhiên:
Trên thực tế, môi trường tự nhiên không ảnh hưởng đến hoạt động cho vay của ngân hàng mà nó tác động đến hoạt động kinh doanh của khách hàng, Điều kiện tự nhiên diễn biến thuận lợi hay bất lợi sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của khách hàng qua đó trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng trả nợ cho ngân hàng.
1.3.3.2 Môi trường kinh tế:
Là một tế bào trong nền kinh tế, sự tồn tại và phát triển của ngân hàng cũng như khách hàng chịu ảnh hưởng rất nhiều của môi trường này. Sự biến động của nền kinh tế theo chiều hướng tốt hay xấu sẽ làm cho hiệu quả hoạt động của ngân hàng và khách hàng biến động theo chiều hướng tương tự. Đặc biệt trong điều kiện quốc tế hoá mạnh mẽ như hiện nay, hoạt động của các ngân hàng cũng như các khách hàng không chỉ chịu ảnh hưởng của môi trường kinh tế trong nước mà cả môi trường kinh tế quốc tế. Những tác động do mơi trường kinh tế gây ra có thể là trực tiếp đối với ngân hàng (ví dụ: những rủi ro thay đổi tỷ giá, lãi suất, lạm phát làm thiệt hại cho thu nhập của ngân hàng) hoặc ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của khách hàng qua đó gián tiếp ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay.
1.3.3.3. Mơi trường chính trị xã hội:
Sự ổn định của mơi trường chính trị, xã hội là một tiêu chí quan trọng để ra quyết định của các nhà đầu tư. Nếu mơi trường này ổn định thì các khách hàng sẽ yên tâm thực hiện việc mở rộng kinh doanh và do đó nhu cầu vốn tín dụng ngân hàng sẽ tăng lên.
1.3.3.4 Môi trường pháp lý:
Môi trường pháp lý không chặt chẽ, nhiều khe hở và bất cập sẽ tạo cơ hội cho các khách hàng yếu kém làm ăn bất chính, lừa đảo lẫn nhau và lừa đảo ngân hàng. Môi trường pháp lý không chặt chẽ, không ổn định cũng khiến các khách hàng tốt, trung thực e dè, không dám mạnh dạn đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh do đó hạn chế nhu cầu vay vốn tín dụng ngân hàng.
1.3.3.5 Sự quản lý vĩ mô của nhà nước và các cơ quan chức năng:
Sự ổn định và hợp lý của các đường lối, chính sách, các quy định, thể lệ của nhà nước và các cơ quan chức năng sẽ tạo hành lang thuận lợi cho hoạt động của ngân hàng cũng như khách hàng, đó là tiền đề rất quan trọng để ngân hàng nâng cao hiệu quả tín dụng của mình.
Tóm lại với tư cách là một trung gian tài chính trong nền kinh tế, hoat động tín dụng của các ngân hàng có liên quan đến nhiều đối tượng trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Do đó hiệu quả tín dụng ngân hàng nói chung và hiệu quả cho vay bất động sản nói riêng sẽ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Có những nhân tố thuộc bản thân ngân hàng, có những nhân tố thuộc khách hàng, cũng có những nhân tố nằm ngồi tầm kiểm sốt của cả hai. Việc nghiên cứu nắm rõ vai trò và cơ chế tác động của từng nhân tố sẽ giúp các ngân hàng có biện pháp thích hợp để nâng cao hơn nữa hiệu quả tín dụng, phát huy tối đa vai trị địn bẩy kinh tế của mình.
1.4 Bài học kinh nghiệm cho các ngân hàng thương mại việt Nam sau cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ: khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ:
Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới chuẩn ở Mỹ có những ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nước Mỹ nói riêng và nền kinh tế tồn cầu nói chung. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ hoạt động cho vay có phần dễ dãi và ồ ạt của các ngân hàng đối với người vay tiền mua nhà trả góp với hi vọng sau đó bán đi để kiếm lời. Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay thế chấp dưới chuẩn chiếm khỏang 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng so với mức 9% giai đoạn 1996-2004, trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng trị giá các khoản vay thế chấp dưới tiêu chuẩn lên đến 600 tỷ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ. Đối tượng đi vay là người khơng có việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp và có lịch sử thanh tốn tín dụng khơng tốt trong q khứ dẫn đến mất khả năng thanh toán ngay khi thị trường biến động xấu. Do nhận thức được hiệu quả khoản vay của mình là xấu, các ngân hàng bù đắp rủi ro tín dụng chủ yếu bằng lãi suất cho vay cao và bằng tài sản thế chấp. Khi thị trường địa ốc Mỹ rơi vào tình trạng đóng băng, người vay tiền để mua nhà bán kiếm lời lại không thể bán được nhà, trong khi nhu cầu nhà ở lại giảm mạnh, cứ như thế món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt. Đến lúc này các ngân hàng bắt đầu nhận thấy nợ xấu, nợ khó địi tăng vọt. Số lượng nợ xấu và khách hàng vỡ nợ cứ thế tăng, đẩy các tổ chức cho vay vào cảnh thua lỗ đáng sợ.
Như vậy, cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ xuất phát từ việc các ngân hàng giảm nhẹ các tiêu chuẩn cho vay đối với các khoản vốn vay để mua nhà có độ rủi ro cao và việc các ngân hàng nước này có xu hướng chứng khốn hóa các khoản cho vay đó.
Qua cuộc khủng hoảng trên có thể rút ra hai bài học kinh nghiệm cho các ngân hàng thương mại Việt Nam như sau:
- Cần tuân thủ các quy định về cho vay và rà soát, kiểm tra sau cho vay một cách chặt chẽ, thường xuyên. Theo đó, các Ngân hàng cần chú ý đến việc định giá tài sản thế chấp là bất động sản sao cho đúng với giá trị thực, đánh giá năng lực
trả nợ của người vay cũng như phương án trả nợ khả thi, hiệu quả. Đồng thời, ngân hàng cần tính đến các yếu tố biến động làm giảm khả năng trả nợ của người vay, làm giảm giá trị của tài sản đảm bảo để có quyết định cho vay ở mức hợp lý cũng như có biện pháp phịng ngừa rủi ro kịp thời.
- Nhận thức rõ các rủi ro có tác động dây chuyền khi cho vay bất động sản bởi mối quan hệ mật thiết của thị trường bất động sản với thị trường tài chính, thị trường lao động. Các ngân hàng cần giới hạn cho vay bất động sản và danh mục cho vay được phân bổ hợp lý giữa các ngành nghề để bù trừ rủi ro, đảm bảo an toàn và hiệu quả cho hoạt động của ngân hàng.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Trong chương 1, tác giả đã làm rõ một số vấn đề sau:
− Lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản: nêu lên vai trò của thị trường bất động sản.
− Những vần đề cơ bản của cho vay bất động sản, nêu lên vai trò của cho vai bất động sản đối với nền kinh tế – xã hội, ngân hàng và đối với khách hàng.
− Khái niệm hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản, nêu ra các tiêu chí về định tính và định lượng để làm cơ sở đính giá hiệu quả cho vay bất động sản tại ACB.
− Nêu ra các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay bất động sản từ đó có cơ sở để đánh giá và tìm ra giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng .
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ TÍN DỤNG TRONG LĨNH
VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
TMCP Á CHÂU 2.1 Sơ lược về ngân hàng TMCP Á Châu:
2.1.1 Lịch sử hoạt động của ngân hàng TMCP Á Châu: 2.1.1.1 Ngày thành lập: 2.1.1.1 Ngày thành lập:
Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) được thành lập theo giấy phép số 0032/NH-GP do NHNN Việt Nam cấp ngày 24/04/1993 và giấy phép số 533/GP- UB do Ủy ban Nhân dân TP.HCM cấp ngày 13/05/1993. Ngày 04/06/1993, ACB chính thức đi vào hoạt động.
2.1.1.2 Lĩnh vực hoạt động:
Các hoạt động chính của ACB và các cơng ty con (Ngân hàng và các cơng ty con gọi chung là tập đồn) là huy động vốn ngắn, trung và dài hạn theo các hình thức tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi thanh toán, chứng chỉ tiền gửi; tiếp nhận vốn ủy thác đầu tư; nhận vốn từ các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước; cho vay ngắn, trung và dài hạn; chiết khấu thương phiếu, công trái và giấy tờ có giá; đầu tư vào chứng khốn và các tổ chức kinh tế; làm dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng; kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc; thanh toán quốc tế, bao thanh tốn, mơi giới và tư vấn đầu tư chứng khốn; lưu ký, tư vấn tài chính doanh nghiệp và bảo lãnh phát hành; cung cấp các dịch vụ về đầu tư, quản lý nợ và khai thác tài sản, cho thuê tài chính và các dịch vụ ngân hàng khác.
2.1.1.3 Quá trình phát triển:
- Giai đoạn từ năm 1993-1995: đây là giai đoạn hình thành ACB. Những người sáng lập ACB có năng lực tài chính, học thức và kinh nghiệm thương trường, cùng chia sẻ một nguyên tắc kinh doanh là “quản lý sự phát triển của doanh nghiệp an tồn, hiệu quả” và đó là chất kết dính tạo sự đồn kết bấy lâu nay. Giai đoạn này, ACB hướng về khách hàng cá nhân và doanh nghiệp vừa và nhỏ trong khu vực tư nhân, với quan điểm thận trọng trong việc cấp tín dụng, đi vào sản phẩm dịch vụ mới mà thị trường chưa có.
- Giai đoạn từ năm 1996-2000: là ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam phát hành thẻ tín dụng quốc tế MasterCard và Visa. Cơ cấu tổ chức được thay đổi theo định hướng kinh doanh và hỗ trợ.
- Giai đoạn từ năm 2001 -2005: Năm 2003, ACB xây dựng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 trong một số lĩnh. Năm 2005, ACB và Standard Charterd (SCB) ký kết thỏa thuận hỗ trợ kỹ thuật toàn diện; và SCB trở thành cổ đông chiến lược của ACB. ACB triển khai giai đoạn hai của chương trình hiện đại hóa cơng nghệ ngân hang.
- Giai đoạn từ năm 2006 -2010: trong giai đoạn này ACB đẩy nhanh việc mở rộng mạng lưới hoạt động, đã thành lập mới và đưa vào hoạt động 223 chi nhánh và phòng giao dịch, tăng từ 58 đơn vị vào cuối năm 2005 lên 281 đơn vị vào cuối năm 2010.
- Năm 2009, ACB hồn thành cơ bản chương trình tái cấu trúc nguồn nhân lực; xây dựng mơ hình chi nhánh theo định hướng bán hàng; áp dụng hệ thống chấm điểm tín dụng đối với khách hàng cá nhân và doanh nghiệp; triển khai hệ