2.2 Thực trạng về tình hình cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á
2.2.3 Thực trạng cho vay BĐS
Cho vay bất động sản đi theo biến động của thị trường: xu hướng tăng giảm dư nợ bất động sản của các ngân hàng thường đi cùng với biến động của thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản tăng, mua bán nhộn nhịp hoặc tăng trưởng nóng thì dư nợ cho vay của ngân hàng tăng, ngược lại khi thị trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm. Cụ thể tình hình cho vay bất động sản của ACB như sau:
Bảng 2.6 : Tỷ trọng cho vay BĐS so với dư nợ vay của ACB. (Đvt : triệu đồng)
Chỉ tiêu NĂM 2008 NĂM 2009 NĂM 2010 NĂM 2011 Tháng 06/2012
1. Tổng dư nợ vay (1) 34.832.700 62.357.978 87.195.105 102.809.156 103.727.206
Tốc độ tăng - 79,02% 39,83% 17,91% 0,89% 2. Tổng dư nợ cho vay
BĐS (2)
1.554.959 2.892.930 4.846.983 6.311.574 6.868.216
Tốc độ tăng - 86,05% 67,55% 30,22% 8,82% 3. Tỷ trọng (2)/(1) 4,46% 4,64% 5,56% 6,14% 6,62%
Nhìn chung, hoạt động cho vay bất động sản của ACB tăng trưởng mạnh qua các năm với tốc độ tăng cao hơn tốc độ tăng trưởng tổng dư nợ cho vay của NH.
Mặc dù tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ cho vay của ngân hàng khơng cao nhưng có chiều hướng gia tăng hàng năm. Với tình hình của thị trường bất động sản hiện nay thì hiệu quả cho vay trong lĩnh vực bất động sản cũng là mối lo hàng đầu của các ngân hàng.
Hoạt động cho vay BĐS khơng những có ý nghĩa về mặt kinh tế, xã hội mà đối với ngân hàng thương mại nói chung, ACB nói riêng đó cũng góp phần tạo ra thu nhập, duy trì hoạt động kinh doanh của NH. Tuy tổng dư nợ cho vay BĐS của ACB chỉ chiếm một phần nhỏ so với tổng dư nợ cho vay tại ACB và cũng chiếm phần nhỏ trên tổng dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng khác nhưng nó cũng là mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng trong giai đoạn hiện nay.
Nếu so sánh tình hình cho vay BĐS của ACB với tồn ngành thì ta có bảng số liệu sau.
Bảng 2.7: Tỷ trọng dư nợ BĐS của ACB so với tổng dư nợ cho vay BĐS tồn ngành.
Đơn vị tính : triệu đồng
NĂM 2008 NĂM 2009 NĂM 2010 NĂM 2011 Tháng 6/2012 Tổng dư nợ cho vay
BĐS toàn ngành
115.000.000 190.497.000 235.264.000 348.079.000 294.183.000
ACB Kinh doanh BĐS 608.307 519.614 1.276.296 1.449.056 962.278
Xây dựng 946.652 2.373.316 3.570.687 4.862.518 5.905.938 Tổng cộng 1.554.959 2.892.930 4.846.983 6.311.574 6.868.216 Tỷ trọng 1,35% 1,52% 2,06% 1,81% 2,33% (Nguồn : Báo cáo kết quả hoạt động ngân hàng của NHNN)
Dư nợ cho vay bất động sản của ACB không ngừng tăng trưởng qua các năm. Năm 2011, dư nợ cho vay bất động sản là 6.311.574 triệu đồng chiếm 1,81% tổng dư nợ cho vay bất động sản của tất cả các ngân hàng. Mặc dù, năm 2011 là năm ACB có dư nợ cho vay bất động sản cao nhất nhưng về thị phần so với dư nợ của tất cả các ngân hàng thì thấp hơn năm 2010, tức là trong năm 2011, tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng khác rất lớn.
2.2.3.2 Đánh giá, so sánh về tình hình tín dụng và cho vay bất động sản của ACB trong năm 2011 với các ngân hàng TMCP khác trong nước:
Như đã phân tích ở phần trước, cho vay bất động sản đi theo biến động của thị trường: xu hướng tăng giảm dư nợ bất động sản của các ngân hàng thường đi cùng với biến động của thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản tăng, mua bán nhộn nhịp hoặc tăng trưởng nóng thì dư nợ cho vay của ngân hàng tăng, ngược lại khi thị trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm. Nên trước khi đánh giá, so sánh tình hình cho vay bất động sản của các ngân hàng với nhau, ta điểm qua tình hình thị trường bất động sản trong năm 2011.
Đến hết quý 1 năm 2011 khi Chính phủ thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng, nhiều dự án thiếu vốn đã khơng thể triển khai tiếp; đồng thời giao dịch nhà đất cũng lắng xuống do thiếu vốn. Trong năm này thị trường vẫn tiếp tục suy giảm giao dịch, giá giao dịch giảm, các cơng trình khởi cơng giảm, các cơng trình kết thúc đầu tư giảm, nguồn tiền vận hành vào thị trường giảm. Các doanh nghiệp nhà nước khơng có chức năng chính là kinh doanh bất động sản đã thoái vốn khỏi lĩnh vực đầu tư bất động sản… Nhiều dự án phải đổi chủ , chậm tiến độ; khơng ít doanh nghiệp vi phạm hợp đồng với khách hàng , thậm chí phải "bán tống bán tháo" dự án của mình vì khơng có đủ vốn để triển khai tiếp. Mọi hình thức khuyến mại, giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng cho khách hàng mua bất động sản của các chủ đầu tư đều không cải thiện được tình hình. Trước tình trạng thị trường
“đóng băng" trên diện rộng, thanh khoản kém, nhiều nhà đầu tư đã chủ động chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác.
Tình hình thị trường BĐS “đóng băng" làm cho các ngân hàng cũng dè dặt hơn trong quyết định cho vay của mình. Sau đây là bảng số liệu tại thời điểm cuối năm 2011 của một số ngân hàng.
Bảng 2.8: Tỷ trọng cho vay bất động sản so với tổng dư nợ vay của các ngân hàng trong năm 2011.
Đơn vị tính : triệu đồng
ACB TECHCOMBANK EXIMBANK SACOMBANK Dư nợ cho vay BĐS 6.311.574 5.096.607 6.149.786 9.207.548
Tổng dư nợ vay 102.809.156 63.451.465 74. 663.330 80.539.487
Tỷ trọng 6,14% 8,03% 8,24% 11,43%
Nguồn: Công khai báo cáo tài chính của các ngân hàng trên báo chí.
Nhìn chung, tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ của các ngân hàng đều khơng cao, Sacombank là có tỷ lệ cao nhất (11,43%), thấp hơn mức tối đa mà NHNN qui định (16%), ACB có tỷ lệ thấp nhất (6,14%).
Với tốc độ tăng trưởng cao về dư nợ cho vay liên tục trong nhiều năm, ACB đã tạo ra khoảng cách xa dần với các đối thủ cạnh tranh chính trong hệ thống ngân hàng TMCP về tổng dư nợ vay. Mặc dù tổng dư nợ cho vay của ACB là lớn nhất nhưng tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ vay là thấp nhất. Đều này có thể thấy ACB đã lựa chọn tiêu chí thận trọng, tập trung vào ngành nghề ít rủi ro, phù hợp với xu hướng thị trường.
Cho vay bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi ngân hàng luôn dè dặt và chú trọng hơn khi quyết định cho vay. Do vậy, mặc dù việc đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị trường bất động sản, song việc đẩy mạnh trong thận trọng và phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế kèm theo sự quản lý tốt hiệu quả cho vay trước những rủi ro khó lường của hoạt động cho vay này là điều cần thiết.
2.2.3.3 Phân tích hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay BĐS tại ACB:
2.2.3.3.1 Phân tích hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay BĐS tại ACB theo các chỉ tiêu định tính:
ACB đã được tạp chí Euromoney bình chọn và trao tặng danh hiệu ngân hàng tốt nhất Việt Nam trong nhiều năm liền (năm 2008, 2009, 2010, 2011). Điều này làm cho ngày càng có nhiều khách hàng đến với ACB. Khi đến với ACB để giao dịch, khách hàng có thể n tâm vì ở đây tài sản của khách hàng ln được trơng coi cẩn thận (có bảo vệ, có bãi để xe và khơng thu phí). Hệ thống tự động cùng với trang thiết bị hiện đại giúp cho khách hàng có ấn tượng tốt ngay từ đầu. Có thể nói ACB có phong cách phục vụ tốt đối với khách hàng, cách trang trí ngân hàng đẹp, đặc biệt thái độ của nhân viên rất lịch thiệp, cởi mở, tạo được bầu khơng khí thoải mái giữa khách hàng và nhân viên ngân hàng.
Tất cả những điều đó đã góp phần rất nhiều vào việc nâng cao hiệu quả tín dụng ở ACB.
2.2.3.3.2 Phân tích hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay BĐS tại ACB theo các chỉ tiêu định lượng:
+ Chỉ tiêu về dư nợ: : Dư nợ cho vay bất động sản Tổng dư nợ cho vay
Ta thấy chỉ tiêu này tăng dần qua từng năm và chiếm một tỷ lệ không cao, năm 2011 là có tỷ lệ cao nhất, dư nợ cho vay bất động sản chiếm 6,14% tổng dư nợ cho vay của ACB. Con số này cho thấy ACB đã rất thận trọng trong cho vay. Khi thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn như hiện nay thì quả thật, cho vay bất động sản sẽ gặp nhiều rủi ro.
+ Chỉ tiêu về tình trạng nợ quá hạn:
Mặc dù vì tỷ lệ nợ quá hạn của ACB trong các năm: 2008, 2009, 2010, 2011 đều ở mức dưới 3% tổng dư nợ vay nhưng chiếm tỷ trọng lớn trong thành phần nợ quá hạn là cho vay bất động sản. Cụ thể trong năm 2011, nợ xấu trong lĩnh vực cho vay bất động sản chiếm khoảng 60% nợ xấu của ngân hàng.
Vì vậy có thể kết luận hiệu quả cho vay trong lĩnh vực bất động sản của ACB vẫn chưa gọi là tốt. Cần chú trọng cơng tác cho nâng cao chất lượng tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản.
+ Xét về chỉ tiêu lợi nhuận:
Cùng với sự gia tăng về tỷ lệ dư nợ, doanh số cho vay, thì tỷ lệ lợi nhuận thu được trong lĩnh vực tín dụng cũng gia tăng hằng năm cả về số tuyệt đối và tương đối, trong đó chắc chắn có sự đóng góp khơng nhỏ của lĩnh vực cho vay bất động sản, cụ thể như sau:
Bảng 2.9: Tình hình lợi nhuận thu từ lãi vay của ACB qua các năm (2008 đến tháng 06/2012) Đơn vị tính : triệu đồng NĂM 2008 NĂM 2009 NĂM 2010 NĂM 2011 Tháng 06/2012 Thu nhập từ lãi cho vay (1) 10.497.846 9.613.889 14.960.336 25.460.938 12.533.252 Chi phí lãi (2) 7.769.589 6.813.361 10.796.566 18.853.380 8.921.704
Thu nhập lãi thuần (3) = (1) – (2)
2.728.257 2.800.528 4.163.770 6.607.558 3.611.548
(Nguồn: báo cáo thường niên của ACB qua các năm)