2.3 Đánh giá về hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tạ
2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế
• Ngun nhân từ phía ngân hàng:
- Cũng giống như nhiều ngân hàng khác, nguồn vốn cho vay bất động sản chủ yếu là từ huy động ngắn hạn, hình thức huy động trung và dài hạn chiếm tỷ
lệ rất ít. Điều này có khả năng tạo ra những bất lợi trong hoạt động ngân hàng nhất là khả năng thanh toán nếu như trên thị trường xảy ra những biến động bất thường khiến cho khách hàng ồ ạt rút tiền dù chưa đến hạn.
- Về văn bản hướng dẫn nghiệp vụ, về công nghệ thông tin. Mặc dù, ACB đã sử dụng hệ thống văn bản online tồn hệ thống nhưng cũng cịn một số bất cập. Qui trình cho vay từ khâu tiếp nhận hồ sơ đến khâu chuyển cho các bộ phận có liên quan đều bằng hệ Lotus, mọi văn bản hướng dẫn nghiệp vụ, đều được cập nhất trên chương trình này, vì vậy một khi đường truyền bị rớt hay là có trục trặc về kỹ thuật thì gây khó khăn cho cơng việc và ảnh hưởng đến tiến độ giải quyết hồ sơ.
- Vấn đề kiểm tra kiểm toán nội bộ trong lĩnh vực cho vay bất động sản: Vai trị kiểm tra, kiểm sốt chưa thường xuyên và chưa sâu sát, kiểm tra chỉ mang tính chọn mẫu, chỉ tập trung kiểm tra những hồ sơ có dư nợ vay lớn. Hiệu quả kiểm tra, phúc tra và sửa chữa sai sót kiểm tra chưa cao, khắc phục xử lý chưa kiên quyết và dứt điểm.
- Bố trí cán bộ thiếu đạo đức và trình độ chun mơn nghiệp vụ làm cơng tác tín dụng: đạo đức của nhân viên ngân hàng là một trong những yếu tố tối quan trọng việc nâng cao hiệu quả tín dụng. Với tốc độ tăng trưởng tín dụng khá mạnh tại ACB trong thời gian qua, để đáp ứng nhu cầu nhân sự, cơng tác tuyển dụng của ACB có phần nới lỏng hơn so với những năm trước. Từ đó, trình độ nghiệp vụ của nhân viên cũng có phần giảm sút. Việc thăng tiến quá nhanh nhân viên, trong khi công tác đào tạo chưa đáp ứng kịp thời cũng gây nên những “lỗ hỏng”, dẫn đến việc tiềm ẩn nhiều rủi ro trong q trình cấp tín dụng nói riêng và trong hoạt động ngân hàng nói chung.
• Ngun nhân từ phía khách hàng:
- Năng lực quản lý, điều hành của doanh nghiệp: xét trên khía cạnh bên cấp tín dụng, ngân hàng địi hỏi doanh nghiệp phải sử dụng vốn đúng mục đích và có hiệu quả để đạt được lợi nhuận, để có thể trả lãi và vốn vay cho ngân hàng. Để đạt được điều này, không thể bỏ qua năng lực điều hành hoạt động, khả năng quản lý con người, quản lý rủi ro,… của doanh nghiệp.
Trong môi trường kinh doanh, dù là trong lĩnh vực gì thì năng lực, kinh nghiệm và tầm nhìn của nhà lãnh đạo ln là yếu tố quan trọng, nhà lãnh đạo giỏi mới có thể giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn và tiếp tục phát triển. Ngồi ra, nhà lãnh đạo giỏi mới có khả năng quản lý tốt nguồn vốn vay, sử dụng vốn có hiệu quả, đầu tư đúng chỗ và mang lại lợi nhuận cao. Trên thực tế, các doanh nghiệp vay vốn tại ACB khơng ít là các doanh nghiệp hoạt động theo hình thức gia đình, nên khả năng điều hành, quản lý doanh nghiệp có phần hạn chế. Do đó, việc thẩm định khách hàng không chú trọng kỹ đến phương diện này sẽ gây một hậu quả nghiêm trọng. Một doanh nghiệp không đủ năng lực quản lý và điều hành sẽ không thể đạt được hiệu quả hoạt động cao, hiệu quả kinh tế không cao tất nhiên sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng trả lãi và vốn vay ngân hàng.
- Khả năng của khách hàng trong việc đáp ứng u cầu tín dụng của ngân hàng cịn thấp. Những vướng mắc trong thời gian qua tập trung vào việc khách hàng khơng đủ vốn tự có, khơng có tài sản đảm bảo thế chấp theo quy định; khơng có phương án kinh doanh khả thi. Do vậy, tỷ lệ cho vay bất động sản chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng mức cho vay của ngân hàng.
− Về mục đích sử dụng vốn: khách hàng dùng vốn vay kinh doanh thông thường để đầu tư bất động sản, đầu tư chứng khoán, dùng vốn vay ngắn hạn để đầu tư trung dài hạn. Trường hợp này xảy ra đối với khoản vay có đặc điểm: cho vay theo hình thức hạn mức tín dụng nhưng khơng kiểm sốt được mục đích sử dụng vốn của khách hàng, số tiền quá lớn so với nhu cầu vốn lưu động thực sự của khách hàng, khách hàng có nhiều chi nhánh hoặc nhà xưởng ở xa địa bàn của chi nhánh cho vay, dẫn đến việc khách hàng dùng vốn kinh doanh để đầu tư bất động sản; hoặc là thời gian vay (nhất là vay vốn lưu động) dài hơn mức cần thiết so với chu kỳ dòng tiền của khách hàng dẫn đến khách hàng sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi khi chưa đến hạn trả nợ ngân hàng.
Một phương án vay vốn, khách hàng nộp ở nhiều ngân hàng khác nhau do có nhiều tài sản đảm bảo, dẫn đến tình trạng sử dụng vốn khơng đúng mục đích, thông thường là đầu cơ bất động sản.
Khách hàng tính tốn các khoản chi phí của phương án, dự án vay vốn cao hơn so với thực tế để làm tăng thêm nhu cầu vốn nhằm vay vốn được nhiều hơn.
Khách hàng khơng có thiện chí trả nợ, cố tình lừa đảo ngân hàng: thiện chí trả nợ vay của khách hàng là yếu tố liên quan đến tư cách đạo đức của người đi vay, một khi khách hàng thiếu thiện chí trả nợ thì ACB sẽ gặp nhiều khó khăn trong thu hồi nợ vay.
− Về tình hình tài chính thiếu minh bạch: các chứng từ chứng minh tài chính như sổ sách kế toán mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng nhiều khi chỉ mang tính hình thức. Do vậy, khi thẩm định khách hàng dựa trên số liệu đó, thường thiếu tính thực tế và xác thực. Đây cũng là nguyên nhân, ngân hàng vẫn luôn xem nặng phần tài sản thế chấp như là chỗ dựa cuối cùng để phòng chống rủi ro TD.
• Nguyên nhân khách quan:
- Hệ thống thơng tin phịng ngừa rủi ro trong hoạt động tín dụng chưa thực sự phát huy hiệu quả, chưa có một qui chế đủ hiệu lực đưa các NHTM, TCTD trên địa bàn cùng vào guồng máy để có sự hợp tác và tương trợ lẫn nhau trong việc đảm bảo cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác kịp thời.
Trung tâm thơng tin tín dụng ngân hàng (CIC) của NHNN đã đạt những kết quả rất đáng khích lệ trong việc cung cấp thơng tin kịp thời về tình hình hoạt động tín dụng nhưng chưa phải là cơ quan định mức tín nhiệm doanh nghiệp một cách độc lập và hiệu quả, thơng tin cung cấp cịn đơn điệu, thiếu cập nhật.
Thông tin cung cấp là chưa đầy đủ, hoàn chỉnh. Đa số là định lượng chứ chưa nêu những nhận xét khách quan về thông tin của người vay như tư cách khách hàng, nguyên nhân của những khoản tín dụng xấu do mối liên kết rất lõng lẽo giữa
các tổ chức tín dụng và chưa có biện pháp chế tài cho các tổ chức tín dụng khi khơng cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ thông tin.
− Môi trường pháp lý không chặt chẽ, nhiều khe hở và bất cập sẽ tìm ẩn nhiều rủi ro trở ngại cho ngân hàng lẫn khách hàng. Các văn bản pháp luật cần có sự thống nhất tránh chồng chéo, xây dựng theo hướng hội nhập và phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Hiện nay có rất nhiều văn bản pháp luật chồng chéo nhau gây khó khăn cho ngân hàng. Chẳng hạn:
Các quy định tại Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự không thống nhất về phương thức xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp các bên khơng có thỏa thuận. Luật Đất đai 2003 quy định quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp khơng có thoả thuận về phương thức xử lý được bán đấu giá (Điều 68). Trong khi đó, Bộ luật Dân sự 2005 quy định nếu không thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tịa án (Điều 721).
Mặt khác, thủ tục xử lý tài sản thơng qua khởi kiện ra Tịa án còn chậm, đặc biệt là thủ tục thi hành án thơng thường phải kéo dài ít nhất 2 năm. Thực trạng này ảnh hưởng xấu đến hiệu quả thu hồi vốn vay cũng như kết quả kinh doanh của ngân hàng. Ngồi ra, một số chính sách về đất đai thay đổi nhanh chóng khơng ổn định và khơng được quy hoạch dài hạn đã gây ra những hậu quả không tốt cho thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay bất động sản của ngân hàng.
- Môi trường kinh tế: Sự biến động của nền kinh tế theo chiều hướng tốt hay xấu sẽ làm cho hiệu quả hoạt động của ngân hàng và khách hàng biến động theo chiều hướng tương tự. Những tác động do mơi trường kinh tế gây ra có thể là trực tiếp đối với ngân hàng (ví dụ: những rủi ro thay đổi tỷ giá, lãi suất, lạm phát làm thiệt hại cho thu nhập của ngân hàng) hoặc ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của khách hàng qua đó gián tiếp ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay của NH.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Chương 2 đã nghiên cứu thực trạng về hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại ACB trong giai đoạn từ năm 2008 đến tháng 6 năm 2012 từ đó tổng hợp được một số hạn chế còn tồn tại trong lĩnh vực cho vay đặc biệt là cho vay bất động sản, đây là tiền đề cho việc đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản ở chương 3.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG
TRONG LĨNH VỰC CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
3.1 Định hướng hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu trong thời gian tới: