7. Kết cấu của luận văn
1.8. Kinh nghiệm của một số nước trong quá trình đơ thị hóa
1.8.2. Tại Hàn Quốc
Hàn quốc là nước theo thể chế cộng hòa bảo đảm quyền sở hữu tư nhân về bất động sản. Là nước có địa hình đồi núi, cơ cấu sử dụng đất dành cho mục đích ở và phát triển đơ thị rất ít, nên chính sách quản lý BĐS đơ thị chính là tìm cách tăng nguồn cung phân bổ đất dành cho mục đích đơ thị và hạn chế cầu.
Cuối những năm 1960, 1970, 1980 giá đất tăng vọt dẫn đến thực tế đầu cơ đất quy mơ lớn, chính quyền buộc phải can thiệp mạnh mẽ với tên gọi “Gong-kae- nyom” thực chất là một gói các biện pháp chính sách quản lý. Gói chính sách này bao gồm 3 sắc luật quản lý đối với bất động sản, với mục đích hạn chế cầu như sau:
- Luật về hạn mức trần sở hữu đất ở đô thị. “The Urban Residential Land Ceiling act”. Luật áp dụng đối với đất ở tại các khu vực quy hoạch đô thị. Đối tượng cụ thể như sau: Đất được xây dựng làm nhà ở bao gồm cả những thửa đất lân cận. Các thửa đất đăng ký để xây dựng nhưng khơng có kết cấu xây dựng (dạng đất thừa)
- Phí phát triển đất. “Land Development charge”. Chính là phí áp dụng tại những nơi quy hoạch. Trong q trình đơ thị hóa nhanh, một số lượng lớn đất nông nghiệp, lâm nghiệp chuyển thành đất ở và phát triển cơng nghiệp. Q trình chuyển đổi này làm tăng giá đất nhanh chóng, các nhà đầu cơ mua trước đất tại các vùng sẽ đơ thị hóa và kiếm được lợi nhuận lớn sau này. Giá đất tăng là do có sự đầu tư của các quỹ đầu tư công vào phát triển cơ sở hạ tầng. Thực tế các cơng ty cơng ích thường khơng thu được lợi ích từ việc tăng giá trị này, mà chủ yếu là các nhà đầu tư tư nhân. Phí phát triển đất là một trong các biện pháp áp dụng tại những nơi quy hoạch, làm thay thay đổi giá trị BĐS bất chấp thực tế có diễn ra giao dịch BĐS hay khơng? Phí được tính bằng 50% lợi nhuận thu được trên đất sau quy hoạch. Về nguyên tắc, khoản phí này được đánh vào tất cả các dự án khu vực quy hoạch.
- Thuế đánh vào lợi nhuận từ đất. “Land Value Increment Tax”. Loại thuế này là biện pháp khác đánh vào lợi ích thu được từ đất sau quy hoạch. Đặc điểm của
biện pháp này là nó tạo cho các cơng ty cơng ích có thể thu được khoản giá trị tăng thêm. Đối tượng của sắc thuế này chủ yếu là các mảnh đất thừa vượt hạn mức được mua bán với mục đích đầu cơ. Loại thuế này được đánh 3 năm/1 lần và được tính với tỷ lệ 50% của lợi nhuận vượt mức từ đất. Thuế được áp dụng lần đầu vào tháng 6/1991 và đánh vào 27.441 các công ty và hộ sở hữu tư nhân.
Kết luận chương 1
Giá trị đất đai thay đổi trong quá trình qui hoạch xây dựng là vấn đề hiển nhiên cả về lý luận và thực tiễn. Kinh nghiệm một số nước đã chỉ ra khi giá trị đất tăng thêm, Chính phủ quan tâm tới khía cạnh tài chính, đưa ra các sắc thuế ngăn chặn đầu cơ, giảm bớt lợi nhuận chủ sở hữu như thuế giá trị đất tăng thêm… Tuy nhiên, một số nước quan tâm đến khía cạnh tác động của qui hoạch xây dựng, điển hình là Anh và Hàn Quốc. Ngồi việc có thuế đánh vào giá trị đất tăng thêm, nhưng với mỗi dự án quy hoạch, nhà đầu tư buộc phải trả phí tác động bởi quy hoạch (Impact Fees) hay thuế cải tạo, đóng góp cơ sở hạ tầng do quy hoạch đem lại (Betterment Taxation/Community Infrastructure Levy).
Tại Việt Nam, cũng giống một số nước khác có các sắc thuế chuyển quyền sử dụng đất đai, nhà ở chủ yếu dùng để ngăn chặn đầu cơ. Chính phủ ln ban hành chính sách mới để điều chỉnh giá trị đất đai sao cho phù hợp hơn với giá đất trên thị trường. Đối với phần chênh lệch địa tô do quy hoạch mang lại, hầu như tất cả các trường hợp, pháp luật điều chỉnh bằng cách đưa ra quy định phải đấu giá quyền sử dụng đất. Theo các số liệu thống kê, số lượng người hài lòng với giá trị đền bù khi thu hồi đất đai để giải phóng mặt bằng xây dựng theo quy hoạch là quá ít tạo nên bức xúc trong nhân dân, gây khiếu kiện kéo dài. Luật đất đai và một số bộ Luật khác mới chỉ quan tâm tới khía cạnh sao cho giá đất phù hợp với thị trường trong điều kiện bình thường đáp ứng quyền lợi của nhân dân, trong khi một vấn đề quan trọng khác chưa được quan tâm đúng mức là nhà nước đầu tư nguồn ngân sách công khổng lồ cho các dự án cơ sở hạ tầng, nhưng lợi ích tài chính thu được quá ít, chỉ một bộ phận chủ sở hữu đất đai được thụ hưởng….
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn về tác động của đơ thị hóa tới giá trị tăng thêm của đất đai, chúng ta hồn tồn có thể đưa ra chính sách áp dụng với các nhà đầu tư với cơ chế ràng buộc trách nhiệm khi nhận giấy phép quy hoạch, huy động nguồn vốn lớn xây dựng cơ sở hạ tầng trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Để làm rõ hơn về thực tế đơ thị hóa và giá trị tăng thêm của đất đai khi đơ thị hóa, từ cơ sở lý thuyết đã được trình bày phần trên, tác giả tiến hành thu thập nghiên cứu thực nghiệm về thực trạng đơ thị hóa, thị trường đất đai tại thành phố Cần Thơ. Những tổng luận lý thuyết nêu trên làm cơ sở và tiền đề cho việc thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu đặt ra trong nghiên cứu của luận văn.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG VỀ ĐƠ THỊ HĨA, THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ
Trong phần trình bày của chương 2 tác giả giới thiệu tổng quan về thành phố Cần Thơ, tiềm năng và lợi thế phát triển, khái quát về đơ thị hóa và thị trường đất đai tại thành phố Cần Thơ. Với kết quả thu thập được trong quá trình khảo sát điều tra từ đó tiến hành nghiên cứu thực nghiệm các yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ.