7. Kết cấu của luận văn
2.3. Nghiên cứu thực nghiệm các yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đa
2.3.4. Thảo luận kết quả mơ hình
Kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy khoảng cách (100 mét) đến trung tâm thương mại, chợ hay siêu thị, khoảng cách (100 mét) đến trường học, chất lượng của nguồn nước, mức độ ô nhiễm của môi trường sống, thu nhập từ đất sau đơ thi hóa, quy hoạch “treo”, mật độ dân số có ảnh hưởng đến chênh lệch giá đất trước và sau đơ thị hóa. Cụ thể ảnh hưởng các yếu tố này như sau:
Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thương mại, chợ hay siêu thị, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 0,034, mang dấu (+) tức là khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thương mại, chợ hay siêu thị tăng thì giá đất sẽ tăng. Cụ thể khi khoảng cách từ BĐS đến trung tâm trung tâm thương mại, chợ hay siêu thị tăng 100m thì giá BĐS sẽ tăng 0,034 tỷ đồng, tức là tăng 34 triệu đồng. Điều này không phù hợp với kỳ vọng về dấu của biến này. Tuy nhiên có thể lý giải là: i) Do người được phỏng vấn là các người có tuổi (thời gian thực hiện phỏng vấn trong giờ làm việc nên những người trong độ tuổi lao động đã đi làm); ii) một số người mua khơng thích các bất động sản gần các khu vực chợ, do lo lắng về vấn đề ồn ào, mất trật tự và mơi trường sống có thể bị ơ nhiễm và các vấn đề xã hội khác ảnh hưởng đến thế hệ trẻ.
Khoảng cách từ BĐS đến trường học, hệ số hồi quy của biến này là 0,048 mang dấu (+) tức là khoảng cách từ BĐS đến trường học tăng thì giá đất sẽ tăng. Cụ thể khi khoảng cách từ BĐS đến trường học tăng 100 m thì giá BĐS sẽ tăng 0,048 tỷ đồng, tức là tăng 48 triệu đồng. Điều này không phù hợp với kỳ vọng về dấu của
biến này. Tuy nhiên có thể giải thích là một số người mua lo lắng ở gần trường học sẽ xảy ra tình trạng kẹt xe, ồn ào và mức độ phức tạp của các hàng quán, trường hợp này cũng được lý giải bởi Do người được phỏng vấn là các người có tuổi (thời gian thực hiện phỏng vấn trong giờ làm việc nên những người trong độ tuổi lao động đã đi làm).
Chất lượng của nguồn nước, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là -0,074, mang dấu (-) tức là sau đơ thị hóa chất lượng nguồn nước càng kém thì giá trị BĐS càng giảm. Cụ thể, nếu chất lượng nguồn nước gia tăng thêm một mức độ kém thì giá trị BĐS sẽ giảm 0,074 tỷ đồng, tức là giảm 74 triệu đồng.
Mức độ ô nhiễm của môi trường sống, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là -0,256, mang dấu (-) tức là sau đơ thị hóa mơi trường sống càng ơ nhiễm thì giá đất sẽ càng giảm. Cụ thể, nếu ô nhiễm của môi trường sống gia tăng thêm 1 mức độ thì giá trị BĐS sẽ giảm 0,256 tỷ đồng, tức là giảm 256 triệu đồng. Kết quả này cho thấy người mua BĐS rất quan tâm đến mức độ ô nhiễm của môi trường sống. lý do họ sợ ở gần các khu công nghiệp, các khu sản xuất kinh doanh k đảm bảo về mơi trường, có thể ảnh hưởng đến tính mạng trước mắt và lâu dài, thậm chí ảnh hưởng đến các thế hệ sau.
Thu nhập từ đất sau đô thi hóa, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 1,810x10-5, mang dấu (+) tức là BĐS sau đơ thị hóa mang lại thêm nguồn thu nhập thì giá trị BĐS này sẽ gia tăng. Cụ thể, nếu nguồn thu nhập tăng thêm 1.000 đồng/tháng thì giá trị BĐS sẽ tăng thêm 1,810x10-5 tỷ đồng, tức là tăng thêm 18.100 đồng.
Quy hoạch “treo”, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là -0,215, mang dấu (-) tức là nếu BĐS nằm trong khu vực bị quy hoạch “treo” thì giá trị BĐS sẽ bị giảm. Cụ thể, giá trị BĐS sẽ giảm 0,215 tỷ đồng, tức là 215 triệu đồng so với BĐS không nằm trong khu vực bị quy hoạch “treo”.
Mật độ dân số, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 1,304x10-5, mang dấu (+) tức là nếu sau đơ thị hóa BĐS nằm trong khu vực đơng dân số thì giá trị của BĐS sẽ tăng. Cụ thể giá trị chênh lệch tăng này là 1,304x10-5 tỷ đồng, tức là
130.400 đồng.
Như vậy trong các yếu tố có ảnh hưởng đến chênh lệch giá đất trước và sau đơ thị hóa thì yếu tố mức độ ơ nhiễm của mơi trường sống và quy hoạch “treo” có ảnh hưởng mạnh nhất.
Kết luận chương 2
Trong chương 2, luận văn đã trình bày tổng quan về thành phố Cần Thơ, tiền năng và lợi thế phát triển đây chính là yếu tố quan trọng giúp thành phố Cần Thơ phát triển vượt bậc về mọi lĩnh vực so với các tỉnh trong vùng, đồng thời Luận văn cũng nêu lên tộc độ đơ thị hóa và thị trường BĐS tại thành phố Cần Thơ. Trên cơ sở đó luận văn cũng chỉ ra những thành tựu và nguyên nhân tồn tại chung của vấn đề đơ thị hóa. Song song đó ln văn cũng chỉ ra rằng đơ thị hóa ở thành phố Cần Thơ phát triển mạnh trong thời gian qua là đã có hướng đi đúng đắn trong đầu tư cho cơ sở hạ tầng nói chung và đầu tư vào các khu đô thị mới tại trung tâm hay các quận ven trung tâm..
Nghiên cứu thực nghiệm cũng đã được tác giả trình bày trong chương 2. Kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy có 7 yếu tố ảnh hưởng đến chênh lệch giá đất sau đơ thị hóa đó là: khoảng cách (100 mét) đến trung tâm thương mại, chợ hay siêu thị, khoảng cách (100 mét) đến trường học, chất lượng của nguồn nước, mức độ ô nhiễm của môi trường sống, thu nhập từ đất sau đơ thi hóa, quy hoạch “treo”, mật độ dân số. Phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này cũng đã được tác giả trình bày.
Trên cơ sở rút ra được những kinh nghiệm thiết thực từ đơ thị hóa và kết quả nghiên cứu thực nghiệm, tác giả tiến hành đề xuất các giải pháp để xây dựng khung giá đất khi đơ thị hóa, điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai khi đơ thị trong chương 3 mang tính khả thi cao.
CHƯƠNG 3
CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG KHUNG GIÁ ĐẤT KHI ĐƠ THỊ HĨA
Trong chương này tác giả nêu các giải pháp đi từ tổng thể đến cụ thể đối với
các yếu tố làm tăng giá trị đất đai như tăng giá do công bố quy hoạch, tăng giá do nhà nước và người sử dụng đất đầu tư hạ tầng, đề xuất các giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai.