7. Kết cấu của luận văn
2.3. Nghiên cứu thực nghiệm các yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đa
2.3.2. Thống kê mô tả
Mơ hình nghiên cứu bao gồm 11 biến độc lập và 01 biến phụ thuộc, thống kê mô tả các biến như sau:
Bảng 2.3. Thống kê mô tả các biến Biến độc lập Số quan sát Biến độc lập Số quan sát Giá trị nhỏ nhất Giá trị lớn nhất Trung bình Độ lệch chuẩn GIADATTANG 465 -1.8316 5.66826 0.12903 0.42955604 KCTTDOTHI 465 0.01 96 5.63972 10.8650532 KCTMAI 465 0.09 96.16 1.28269 4.6794549 KCTRHOC 465 0.07 48.65 1.15209 3.1843843 KCDCHINH 465 0 1.2 0.216 0.3076375 MATTIEN 465 0 1 0.7 0.457 NGUONDIEN 465 1 3 1.4 0.494 NGUONNUOC 465 1 3 1.59 0.596 ONHIEM 465 1 3 1.31 0.48 TNHAPDAT 465 0 50000 3532.11 5144.794 QHOACHTREO 465 0 1 0.04 0.193 MATDO 465 860 7167 4996.42 2865.172 Kích thước mẫu 465
Nguồn: tính tốn của tác giả
Biến GIADATTANG: là giá trị tăng thêm của đất đai khi được đầu tư các cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đơ thị, đơ thị hóa. (là sự chênh lệch giá đất đai trước và sau khi đô thị hóa) (tỷ đồng). Chênh lệch giá trị thấp nhất là -18,3 triệu đồng/m2, lớn nhất là 56,7 triệu đồng/m2. Chênh lệch giá đất trước và sau khi chỉnh trang đơ thị, đơ thị hóa trung bình trong mẫu nghiên cứu là 1,3 triệu đồng/m2.
Biến số KCTTDOTHI là khoảng cách (tính bằng 100 mét) đến trung tâm đơ thị. Khoảng cách đến trung tâm đô thị xa nhất là 9.600 m, khoảng cách thấp nhất là 1 m, tức là những bất động sản này nằm ngay trung tâm đơ thị. Trung bình khoảng cách đến trung tâm đơ thị là 560 m.
Tương tự, biến số KCTMAI là khoảng cách (100 mét) đến trung tâm thương
khoảng cách gần nhất là 9 m. Trung bình khoảng cách đến trung tâm đơ thị là 128 m.
Biến KCTRHOC là khoảng cách (100 mét) đến trường học. Khoảng cách đến trường học gần nhất là 7 m, khoảng cách đến trường học xa nhất là 4.865 m. Khoảng cách trung bình đến trường học là 115 m.
Biến số KCDCHINH - khoảng cách (100 mét) đến đường giao thơng chính. Khoảng cách đến đường giao thơng chính xa nhất là 120 m, khoảng cách đến đường giao thơng chính ngắn nhất là 0 m, tức là các bất động sản này nằm trên trục đường giao thơng. Khoảng cách trung bình đến trục đường giao thơng chính là 21,6 m.
Một trong những biến số đo lường sức hút mạnh mẽ của đơ thị hóa là
MATTIEN - biến số có giá trị là 1 nếu là đất mặt tiền đường giao thơng và có giá trị
là 0 nếu không phải là mặt tiền. Trong mẫu nghiên cứu, có 70% bất động sản nằm trên mặt tiền, 30% bất động sản không nằm trên mặt tiền.
Biến NGUONDIEN và NGUONNUOC là hai biến số đo lường chất lượng
của nguồn điện và nguồn nước. Cụ thể, biến số NGUONDIEN có giá trị là 1 nếu
chất lượng nguồn điện là tốt, 2 nếu chất lượng nguồn điện là khá tốt, 3 nếu chất lượng nguồn điện là kém và là 4 nếu chưa có điện. Trong mẫu nghiên cứu, vị trí các bất động sản tọa lạc đều đã có điện, chất lượng điện từ tốt đến kém, giá trị trung bình của biến này là 1,4 gần với 1 nên hầu hết chất lượng nguồn điện đều tốt. Tương tự, biến số NGUONNUOC có giá trị là 1 nếu chất nguồn nước máy là tốt, 2 nếu nguồn nước máy là khá tốt, 3 nếu nguồn nước máy là kém và là 4 nếu chưa có nguồn nước máy. Trong mẫu nghiên cứu, vị trí các bất động sản tọa lạc đều đã có nguồn nước, chất lượng nguồn nước từ tốt đến kém, giá trị trung bình của biến này là 1,59 gần với 1 nên hầu hết chất lượng nguồn nước đều tốt.
Bên cạnh các biến số nêu trên, đơ thị hóa cịn mang lại một số tác động xấu đến môi trường sống của đơ thị, do đó làm giảm giá đất ở đây. Để đo lường các tác động này, mơ hình cịn bao gồm biến số ONHIEM để đo lường mức độ ô nhiễm của mơi trường sống. Biến số này có giá trị là 1 nếu mơi trường khơng bị ơ nhiễm hay rất ít bị ơ nhiễm, 2 nếu môi trường bị ô nhiễm ở mức độ vừa phải, 3 nếu môi trường
bị ô nhiễm nặng và là 4 nếu môi trường bị ô nhiễm rất nặng. Trong mẫu nghiên cứu, vị trí bất động sản tọa lạc có mơi trường từ khơng bị ơ nhiễm đến bị ô nhiễm nặng, giá trị trung bình của biến này là 1,31 gần với 1 nên có thể thấy hầu hết các bất động sản tọa lạc ở môi trường khơng bị ơ nhiễm hoặc rất ít bị ơ nhiễm.
Mặt khác, thu nhập từ đất sau đơ thị hóa cũng sẽ quyết định việc tăng giá đất. Biến số TNHAPDAT đo lường thu nhập hàng tháng (có đơn vị tính là 1.000 đồng) mà người sở hữu đất nhận được từ việc khai thác, sử dụng đất của mình. Nguồn thu nhập này cao nhất là 50 triệu đồng/tháng, thấp nhất là 0 đồng. Trung bình nguồn thu nhập này là 3,5 triệu đồng/tháng.
Đặc biệt, giá đất vùng đô thị ở ĐBSCL cũng như ở nhiều vùng khác ở nước ta còn chịu ảnh hưởng của quy hoạch “treo”. Mơ hình nghiên cứu trong luận văn sử dụng biến số QHOACHTREO - biến số có giá trị là 1 nếu đất thuộc khu quy hoạch “treo” và 0 nếu đất không thuộc khu quy hoạch “treo”. Trong mẫu nghiên cứu có 4% bất động sản thuộc diện quy hoạch treo, 96% bất động sản không thuộc diện quy hoạch treo. Điều này phù hợp với thực tế trong thời gian gần đây, chính quyền thành phố Cần Thơ ln cố gắng để hạn chế tối đa những trường hợp quy hoạch treo để không ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cũng như đời sống của người dân trong những khu vực này.
Bên cạnh đó, giá đất nói chung chịu ảnh hưởng của nhu cầu đối với nó vì số cung gần như là cố định. Một trong những biến số đo lường nhu cầu đối với đất đai chính là mật độ dân số. Vì vậy, mơ hình bao gồm biến số MATDO - đo lường mật
độ dân số của các đô thị được khảo sát. Trong mẫu nghiên cứu, quận có mật độ dân số đông nhất là 7.167 người, thấp nhất là 860 người. Trung bình dân số ở các quận trên địa bàn thành phố Cần thơ là 4.996 người.