7. Kết cấu của luận văn
1.7. Mơ hình nghiên cứu thực nghiệm phân tích ảnh hưởng các yếu tố đến giá trị
trị gia tăng của đất trong q trình đơ thị hóa
Luận văn sử dụng mơ hình “lực hấp dẫn” xây dựng bởi Shi và cộng sự (1997) - là mơ hình được sử dụng bởi rất nhiều nghiên cứu về giá đất dưới tác động của đơ thị hóa , chẳng hạn như Capozza và Helsey (1989), Bernirschka và Binkley (1994), Plantinga và Miller (2001), Cavaihes và Wavresky (2003). Mơ hình này chủ yếu bao gồm các biến số đo lường “lực hấp dẫn” của đơ thị hóa thơng qua việc phát triển hệ thống giao thơng, các tiện ích cơng cộng, trung tâm thương mại, khu công nghiệp khiến cho nhu cầu và giá trị của đất đai ở các vị trí này tăng lên. Tuy nhiên, các biến số này không quyết định tồn bộ giá đất nên các biến số có liên quan khác được bổ sung vào mơ hình. Cụ thể, mơ hình nghiên cứu sử dụng trong bài viết này là:
GIADATTANG = β0 + β1 KCTTDOTHI + β2 KCTMAI + β3 KCTRHOC + β4 KCDCHINH + β5 MATTIEN + β6 NGUONDIEN + β7 NGUONNUOC + β8 ONHIEM + β9 TNHAPDAT + β10 QHOACHTREO + β11 MATDO
Trong mơ hình này, biến phụ thuộc (GIADATTANG) là giá trị tăng thêm của đất đai khi được đầu tư các cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đơ thị, đơ thị hóa. (sự chênh lệch giá đất đai trước và sau khi đơ thị hóa)
Các biến độc lập trong mơ hình bao gồm các biến số đo lường “lực hấp dẫn” của đơ thị hóa:
Biến số KCTTDOTHI là khoảng cách (tính bằng 100 mét) đến trung tâm đô thị. Khoảng cách đến trung tâm đô thị càng xa thì giá đất sẽ càng thấp vì sống càng xa trung tâm thành phố thì người dân phải di chuyển xa hơn khi cần thỏa mãn nhu cầu của mình, nhất là nhu cầu về các dịch vụ công (như dịch vụ pháp lý), các dịch vụ chất lượng cao (như dịch vụ tài chính, tư vấn, chăm sóc sức khỏe, giáo dục), do các dịch vụ này thường tập trung ở khu trung tâm của các đô thị. Vì vậy, β1 được kỳ vọng là có giá trị âm.
Tương tự, biến số KCTMAI là khoảng cách (100 mét) đến trung tâm thương
thời gian hơn để mua sắm hàng hóa tiêu dùng cho bản thân cũng như cho gia đình. Điều này rất quan trọng đối với cuộc sống hiện đại vì người dân cần có nhiều thời gian nghỉ ngơi, thư giãn, chăm sóc gia đình. Do đó, hệ số β2 cũng được kỳ vọng là âm.
Bên cạnh đó, KCTRHOC là khoảng cách (100 mét) đến trường học. Đây là
một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến tâm lý của người sử dụng đất vì thực tế cho thấy hầu hết mọi người đều muốn con em mình học hành đầy đủ nhưng phần lớn các em, nhất là ở các độ tuổi mẫu giáo và cấp một, không thể tự đến trường mà phụ huynh phải đưa đón. Do đó, nếu đất càng ở gần trường học thì giá đất sẽ có xu hướng càng cao vì người mua sẵn lịng trả giá cao hơn cho đất ở đây để tiết kiệm thời gian và chi phí đưa đón con em hàng ngày, cũng như đi lại an toàn hơn. Như vậy, hệ số β3 sẽ có giá trị âm.
Hệ số β4 của biến số KCDCHINH - khoảng cách (100 mét) đến đường giao thơng chính cũng sẽ được kỳ vọng là âm vì giá đất sẽ càng cao nếu càng gần trục đường chính.
Một trong những biến số đo lường sức hút mạnh mẽ của đơ thị hóa là
MATTIEN - biến số có giá trị là 1 nếu là đất mặt tiền đường giao thơng và có giá trị
là 0 nếu khơng phải là mặt tiền. Do khi đơ thị hóa, đường xá sẽ phát triển nên càng nhiều mảnh đất sẽ trở thành đất mặt tiền và giá của chúng sẽ tăng, thậm chí tăng rất cao trong một số trường hợp đặc biệt, vì có thể sử dụng để tạo ra sinh lợi cao hơn (như tự kinh doanh hay cho thuê). Do đó, β5 được kỳ vọng là có giá trị dương.
Bên cạnh đó, NGUONDIEN và NGUONNUOC là hai biến số đo lường chất lượng của nguồn điện và nguồn nước. Cụ thể, biến số NGUONDIEN có giá trị là 1 nếu chất lượng nguồn điện là tốt, 2 nếu chất lượng nguồn điện là khá tốt, 3 nếu chất lượng nguồn điện là kém và là 4 nếu chưa có điện. Tương tự, biến số
NGUONNUOC có giá trị là 1 nếu chất nguồn nước máy là tốt, 2 nếu nguồn nước
máy là khá tốt, 3 nếu nguồn nước máy là kém và là 4 nếu chưa có nguồn nước máy. Rõ ràng, hai khía cạnh này đều là kết quả của đơ thị hóa. Thơng thường, mức độ đơ thị hóa càng cao thì chất lượng của hai loại tiện ích này cũng càng cao. Giá đất sẽ
cao hơn nếu chất lượng của hai loại tiện tích này tăng lên. Do đó, cả hai hệ số β6 và
β7 đều được kỳ vọng là có giá trị âm vì chất lượng của hai loại tiện ích này càng
thấp (nghĩa là giá trị của hai biến số trên càng cao) thì giá đất ở đó càng thấp.
Bên cạnh các biến số nêu trên, đơ thị hóa cịn mang lại một số tác động xấu đến môi trường sống của đơ thị, do đó làm giảm giá đất ở đây. Để đo lường các tác động này, mơ hình cịn bao gồm biến số ONHIEM để đo lường mức độ ô nhiễm của mơi trường sống. Biến số này có giá trị là 1 nếu mơi trường khơng bị ô nhiễm hay rất ít bị ơ nhiễm, 2 nếu môi trường bị ô nhiễm ở mức độ vừa phải, 3 nếu môi trường bị ô nhiễm nặng và là 4 nếu môi trường bị ô nhiễm rất nặng. Như vậy, hệ số β8 được kỳ vọng là có giá trị âm.
Mặt khác, thu nhập từ đất sau đơ thi hóa cũng sẽ quyết định việc tăng giá đất. Để kiểm chứng lập luận này, tác giả sử dụng biến số TNHAPDAT để đo lường thu
nhập hàng tháng (có đơn vị tính là 1.000 đồng) mà người sở hữu đất nhận được từ việc khai thác, sử dụng đất của mình. Hệ số β9 của biến số này được kỳ vọng là có giá trị dương.
Đặc biệt, giá đất vùng đô thị khu vực ĐBSCL cũng như ở nhiều vùng khác trong cả nước còn chịu ảnh hưởng của quy hoạch “treo”. Do các nguyên nhân được phân tích ở trên, quy hoạch “treo” khiến cho thu nhập của người sở hữu quyền sử dụng đất giảm mạnh và đất chỉ có thể được mua bán khơng chính thức nên giá của nó sẽ rất thấp. Mơ hình nghiên cứu trong luận văn sử dụng biến số QHOACHTREO - biến số có giá trị là 1 nếu đất thuộc khu quy hoạch “treo” và 0 nếu đất không thuộc khu quy hoạch “treo”. Như đã phân tích, hệ số β10 của biến số QHOACHTREO
được kỳ vọng có giá trị âm vì giá đất ở các khu quy hoạch “treo” sẽ thấp hơn.
Bên cạnh đó, giá đất nói chung chịu ảnh hưởng của nhu cầu của con người vì số cung gần như là cố định. Một trong những biến số đo lường nhu cầu đối với đất đai chính là mật độ dân số. Vì vậy, mơ hình bao gồm biến số MATDO - đo lường
mật độ dân số của các đô thị được khảo sát. Hệ số β11 được kỳ vọng là dương, nghĩa là mật độ dân số đơ thị càng cao thì giá đất sẽ càng tăng vì ở đó nhu cầu đối với đất sẽ càng lớn.
1.8. Kinh nghiệm của một số nước trong q trình đơ thị hóa 1.8.1. Tại Anh
Từ năm 1947, luật pháp tại Anh dựa trên quan điểm triết học là quốc hữu hóa quyền phát triển trên đất. Các giá trị tăng thêm từ đất sau khi QHXD sẽ thuộc về nhà nước (Ward 1994:108). Luật pháp mới do Công đảng cầm quyền yêu cầu đánh thuế 100% vào giá trị đất tăng thêm sau QHXD, điều đó mâu thuẫn với chính Luật pháp cho phép sở hữu tư nhân (Ward 1994) làm triệt tiêu tính năng động của khu vực tư. Vào năm 1951 khi đảng bảo thủ cầm quyền, điều này đã bị bãi bỏ.
Các giá trị tăng thêm từ đất được nghiên cứu trở lại vào cuối năm 1960 và đề nghị đánh thuế vào giá trị tăng thêm là 40%. Vấn đề này do Ủy ban các vấn đề về đất đai kiểm soát. Năm 1970, Chính phủ do Đảng Bảo thủ cầm quyền hủy bỏ Ủy ban đất đai chỉ sau 1 năm làm việc. Luật thuế phát triển đất 1976 cho phép đánh thuế từ 80% – 100% giá trị đất tăng thêm. Tuy nhiên, hiệu lực thi hành yếu dẫn đến giảm phát bất động sản vào giữa những năm 1970, do vậy điều luật này đã bị hủy bỏ lần thứ 3 vào năm 1986.
Vào năm 1983, Chính phủ ban hành thông tư hướng dẫn những giá trị có được sau QHXD. Lần đầu định nghĩa như sau: “Những lợi ích có được sau QHXD là điều kiện áp dụng khi cấp chứng chỉ quy hoạch. Cơ quan quy hoạch địa phương tìm phương thức yêu cầu trách nhiệm của chủ đầu tư thực hiện một số công việc không nằm trong giấy phép quy hoạch, hoặc phải cung cấp tiền, hoặc trao thêm một số quyền hạn, lợi ích không liên quan để thực hiện”.
Năm 1989, Viện quy hoạch Hoàng gia đã bổ sung một số nội dung như sau: “Những giá trị có được sau QHXD dễ gây hiểu nhầm. Yếu tố quan trọng là QHXD được thực hiện bởi cơ quan quy hoạch địa phương yêu cầu các chủ đầu tư phải tuân theo kế hoạch phát triển và các chính sách khác. Nó có thể bao gồm một số hình thức phát triển cơ sở hạ tầng. Đó chính là điều kiện của những lợi ích có được từ quy hoạch. Tuy nhiên, điều đó áp dụng nhiều hơn thỏa thuận giữa cơ quan cấp phép quy hoạch và chủ đầu tư nhằm để có những lợi ích rộng lớn hơn”.
Luật quy hoạch và đền bù giải tỏa 1991 thay thế từ những lợi ích có được sau quy hoạch “planning gain” thành “planning obligation” nghĩa là đòi hỏi trách nhiệm bắt buộc và ràng buộc hơn. Luật năm 2009 dựa trên những nguyên tắc sau:
- Hoặc phải có thỏa thuận quy hoạch giữa chủ đầu tư và cơ quan quy hoạch địa phương; Hoặc chủ đầu tư phải đưa ra cam kết chịu trách nhiệm trước cơ quan quy hoạch địa phương;
- Những trách nhiệm như vậy hạn chế quyền sử dụng đất được yêu cầu bởi các hoạt động đặc thù, trong phạm vi khu đất hoặc khu lân cận. Đất được sử dụng theo các phương thức đặc biệt và thanh tốn cho chính quyền địa phương một lần hay theo từng giai đoạn;
- Cả thỏa thuận quy hoạch và trách nhiệm đơn phương được gắn với quá trình thực hiện của chủ đầu tư, được theo dõi và kiểm tra bởi cơ quan quy hoạch và cộng đồng xã hội;
- Theo giai đoạn 5 năm từ ngày thỏa thuận trách nhiệm quy hoạch, nếu chủ đầu tư chứng minh các trách nhiệm về quy hoạch khơng có lợi nữa thì có thể được sửa đổi;
- Nhà đầu tư khơng có quyền kiến nghị, trong trường hợp cơ quan quy hoạch tìm thấy bằng cớ Nhà đầu tư rũ bỏ trách nhiệm trong thỏa thuận quy hoạch.
Ngày nay, có 3 hình mẫu được nghiên cứu cải cách, đó là: phí tác động bởi quy hoạch (impact fees), biểu thuế quy hoạch (tarriffs) và thuế cải tạo, đóng góp cơ sở hạ tầng do quy hoạch đem lại (Betterment Taxation/Community Infrastructure Levy). Mục đích là để các Nhà đầu tư có trách nhiệm và nghĩa vụ ràng buộc sao cho huy động được nguồn vốn cho xây dựng cơ sở hạ tầng. Có thể những nghĩa vụ này được thỏa thuận thơng qua hệ thống chính thức đặc thù, có thể là những mức thuế với giá trị đất tăng thêm sau quy hoạch. Trong khi chưa có biểu thuế, phí phải trả được áp dụng khác nhau cho từng trường hợp cụ thể. Hơn 40 năm tranh luận về những ảnh hưởng và tác động quy hoạch. Có nhiều suy nghĩ, nhiều ý tưởng, mục đích vẫn là tìm kiếm các nguồn kinh phí to lớn để đóng góp xây dựng cơ sở hạ tầng. Những trách nhiệm và nghĩa vụ từ quy hoạch sẽ vẫn được duy trì và áp dụng chặt
chẽ thơng qua cơ chế pháp lý để kiểm sốt những tác động của quy hoạch khu vực phát triển
1.8.2. Tại Hàn Quốc
Hàn quốc là nước theo thể chế cộng hòa bảo đảm quyền sở hữu tư nhân về bất động sản. Là nước có địa hình đồi núi, cơ cấu sử dụng đất dành cho mục đích ở và phát triển đơ thị rất ít, nên chính sách quản lý BĐS đơ thị chính là tìm cách tăng nguồn cung phân bổ đất dành cho mục đích đô thị và hạn chế cầu.
Cuối những năm 1960, 1970, 1980 giá đất tăng vọt dẫn đến thực tế đầu cơ đất quy mơ lớn, chính quyền buộc phải can thiệp mạnh mẽ với tên gọi “Gong-kae- nyom” thực chất là một gói các biện pháp chính sách quản lý. Gói chính sách này bao gồm 3 sắc luật quản lý đối với bất động sản, với mục đích hạn chế cầu như sau:
- Luật về hạn mức trần sở hữu đất ở đô thị. “The Urban Residential Land Ceiling act”. Luật áp dụng đối với đất ở tại các khu vực quy hoạch đô thị. Đối tượng cụ thể như sau: Đất được xây dựng làm nhà ở bao gồm cả những thửa đất lân cận. Các thửa đất đăng ký để xây dựng nhưng khơng có kết cấu xây dựng (dạng đất thừa)
- Phí phát triển đất. “Land Development charge”. Chính là phí áp dụng tại những nơi quy hoạch. Trong q trình đơ thị hóa nhanh, một số lượng lớn đất nông nghiệp, lâm nghiệp chuyển thành đất ở và phát triển cơng nghiệp. Q trình chuyển đổi này làm tăng giá đất nhanh chóng, các nhà đầu cơ mua trước đất tại các vùng sẽ đơ thị hóa và kiếm được lợi nhuận lớn sau này. Giá đất tăng là do có sự đầu tư của các quỹ đầu tư công vào phát triển cơ sở hạ tầng. Thực tế các cơng ty cơng ích thường khơng thu được lợi ích từ việc tăng giá trị này, mà chủ yếu là các nhà đầu tư tư nhân. Phí phát triển đất là một trong các biện pháp áp dụng tại những nơi quy hoạch, làm thay thay đổi giá trị BĐS bất chấp thực tế có diễn ra giao dịch BĐS hay khơng? Phí được tính bằng 50% lợi nhuận thu được trên đất sau quy hoạch. Về nguyên tắc, khoản phí này được đánh vào tất cả các dự án khu vực quy hoạch.
- Thuế đánh vào lợi nhuận từ đất. “Land Value Increment Tax”. Loại thuế này là biện pháp khác đánh vào lợi ích thu được từ đất sau quy hoạch. Đặc điểm của
biện pháp này là nó tạo cho các cơng ty cơng ích có thể thu được khoản giá trị tăng thêm. Đối tượng của sắc thuế này chủ yếu là các mảnh đất thừa vượt hạn mức được mua bán với mục đích đầu cơ. Loại thuế này được đánh 3 năm/1 lần và được tính với tỷ lệ 50% của lợi nhuận vượt mức từ đất. Thuế được áp dụng lần đầu vào tháng 6/1991 và đánh vào 27.441 các công ty và hộ sở hữu tư nhân.
Kết luận chương 1
Giá trị đất đai thay đổi trong quá trình qui hoạch xây dựng là vấn đề hiển nhiên cả về lý luận và thực tiễn. Kinh nghiệm một số nước đã chỉ ra khi giá trị đất tăng thêm, Chính phủ quan tâm tới khía cạnh tài chính, đưa ra các sắc thuế ngăn chặn đầu cơ, giảm bớt lợi nhuận chủ sở hữu như thuế giá trị đất tăng thêm… Tuy nhiên, một số nước quan tâm đến khía cạnh tác động của qui hoạch xây dựng, điển hình là Anh và Hàn Quốc. Ngồi việc có thuế đánh vào giá trị đất tăng thêm, nhưng với mỗi dự án quy hoạch, nhà đầu tư buộc phải trả phí tác động bởi quy hoạch (Impact Fees) hay thuế cải tạo, đóng góp cơ sở hạ tầng do quy hoạch đem lại (Betterment Taxation/Community Infrastructure Levy).
Tại Việt Nam, cũng giống một số nước khác có các sắc thuế chuyển quyền sử dụng đất đai, nhà ở chủ yếu dùng để ngăn chặn đầu cơ. Chính phủ ln ban hành chính sách mới để điều chỉnh giá trị đất đai sao cho phù hợp hơn với giá đất trên thị trường. Đối với phần chênh lệch địa tô do quy hoạch mang lại, hầu như tất cả các trường hợp, pháp luật điều chỉnh bằng cách đưa ra quy định phải đấu giá quyền sử