3.1.1. Thiết kế lại không gian căn hộ
Việc thiết kế không gian sử dụng căn hộ là vô cùng quan trọng để tối ưu công năng sử dụng tuy nhiên vẫn phải đảm bảo thỏa mãn các điều kiện về diện tích tối thiểu, đảm bảo các điều kiện về an ninh, bảo đảm bền vững, ổn định, khơng gian thống mát hợp lý, bố trí nội thất hài hòa,.. . Theo TCXDVN 323:2004, tiêu chuẩn diện tích sử dụng tối thiểu một số bộ phận cơ bản trong căn hộ được quy định như sau:
- Sảnh căn hộ: 3m2;
- Phòng khách- phòng sinh hoạt chung: 14m2; - Phịng ngủ đơi: 12m2;
- Phịng ngủ đơn: 10m2;
- Phịng vệ sinh có bồn tắm : 5m2; tắm hương sen: 3m2; - Bếp nấu : 5m2;
- Bếp kết hợp với phịng ăn : 12m2
Mỗi căn hộ là một ngơi nhà, căn hộ nhỏ phải là một căn hộ nén cần có các khơng gian hợp lý với kích thước 3 chiều (tối thiểu) để đáp ứng tối đa các nhu cầu ở trên cùng 1 đơn vị diện tích căn hộ. Do vậy, tăng cường tối đa tính linh hoạt của căn hộ là trọng điểm trong việc thiết kế xây dựng mơ hình căn hộ mới.
Các khơng gian phụ trợ (Bếp, WC, Logia phơi giặt) là những thành phần ít thay đổi cần được tập trung lại để tăng cường tối đa khả năng linh hoạt cho các
Hạn chế tối đa việc sử dụng tường cố định (Gạch), thay vào đó sử dụng đồ đạc nội thất đa chức năng thay thế cho các tường ngăn đặc biệt là trong các không gian ở cần linh hoạt nhằm tận dụng diện tích một cách hiệu quả nhất. Sử dụng đồ đạc nội thất thích hợp với các khơng gian nhỏ, đồ đạc cũng nhất thiết phải đa năng để có thể chia sẻ khơng gian khi cần cho các sự kiện của gia đình.
Khai thác tối đa chiều cao (phương đứng) và mặt bằng (phương ngang) để đảm bảo tốt khả năng thơng thống chiếu sáng tự nhiên cho các không gian chức năng trong khi giảm thiểu diện tích căn hộ, từ đó giảm thiểu diện tích mặt bằng tầng điển hình để tiết kiệm đất xây dựng tạo điều kiện quan trọng cho việc giảm giá thành nhà ở. Do đó hình dạng mặt bằng cần đơn giản để có khả năng ghép, tổ hợp không gian và đồ nội thất một cách hợp lý trên mặt bằng tầng điển hình.Các khách hàng ngày nay thường theo hướng khơng gian mở, vì vậy mặt bằng căn hộ nên tiết giảm vách tường, thay thế bằng các tường mỹ thuật để tạo nét mới và thu hút khách hàng.
Ưu tiên phát triển căn hộ 2 phịng ngủ có thể chuyển đổi từ 2 phòng thành 1 phòng ngủ khi cần thiết. Trường hợp gia đình lớn u cầu từ 4 phịng ngủ trở lên nên tận dụng khả năng ghép 2 căn hộ liền kề.
Với đặc thù căn hộ trung cấp và bình dân là diện tích nhỏ hẹp (dưới 70m2) việc nghiên cứu thiết kế căn hộ cần được xuất phát từ những nhu cầu hết sức cụ thể của từng cá nhân cũng như các thành viên của 1 gia đình, bên cạnh đó hướng đến khả năng tối thiểu hố diện tích các khu phụ cố định và tối đa hố các khơng gian có thể linh hoạt tuỳ theo mục đích sử dụng để đảm bảo sự thoải mái cho người ở.
Hơn nữa, các không gian chức năng ở trong một căn hộ là phòng ngủ, phòng khách, phòng ăn, bếp, khu vệ sinh, lo gia … cần được xác định bằng chính các nhu cầu thực tế và nén lại với các đồ đạc nội thất có kích thước vừa đủ u cầu sử dụng nhằm tránh lãng phí diện tích sàn. Các hạng mục thường xuyên bị khách hàng điều chỉnh nên được tập hợp và rút thành các tiêu chuẩn trong bố trí
Thơng thường, ở những căn hộ chung cư, nhất là chung cư giá rẻ, người mua sẽ được nhận một khơng gian sống đã sẵn có hầu hết các điều kiện cần và đủ cho một tổ ấm. Tuy nhiên, cách bài trí đồ đạc, thiết kế nội thất, trong trường hợp này, thường chỉ ở mức tạm chấp nhận được. Và để có một nơi ở thật ưng ý, khơng ít gia đình đã phải tái cơ cấu toàn bộ không gian. Chủ đầu tư nên lắng nghe khách hàng cần gì và muốn gì ở căn hộ của mình, từ đó thiết kế được dc tiện nghi bên trong căn hộ một cách hài hòa nhất, nhằm giảm thiểu khả năng khách hàng nhận nhà phải sửa lại.
3.1.2. Cải thiện tích ích chung cư
Thực tế khảo sát cho thấy các tiện ích của dự án rất được coi trọng trong sinh hoạt và phục vụ cư dân hằng ngày như: hệ thống hút mùi phòng rác, hệ thống điều hịa khơng khí cho thang máy, tốc độ của thang máy, nhà sinh hoạt cộng đồng, … Vì vậy trong các dự án sắp triển khải cần phải rút kinh nghiệm và bổ sung các điều kiện như:
- Đối với các dự án cao trên 30 tầng thì tốc độ thang phải điều chỉnh từ 2.5 m/s lên 3 m/s
- Tất cả các thang máy của dự án ngồi hệ thống thơng gió cần phải thêm hệ thống điều hịa khơng khí.
- Bố trí thêm quạt hút tại từng phòng rác tầng hỗ trợ hệ thống quạt hút mùi trung tâm.
- Hệ thống thơng gió tầng hầm nên bọc thêm cách âm để giảm độ ồn.
- Phòng sinh hoạt cộng đồng nên lắp hệ thống điều hịa khơng khí thay vì chỉ lắp quạt.
- Khu vực hồ bơi phải bố trí mái che cho cả hồ bơi người lớn và trẻ em.
- Tại các khu vực thương mại, mỗi 800m2 sàn cần phải có một nhà vệ sinh công cộng đầy đủ công năng..
3.1.3. Nâng cao thiết kế về khơng gian xanh trong dự án để tăng sự kích thích và hài lịng của khách hàng thích và hài lịng của khách hàng
Xu hướng căn hộ xanh đang là xu hướng phát triển căn hộ tại rất nhiều nơi bởi các giá trị vơ hình mà nó đem lại cho khách hàng: tăng cường nguồn ánh sáng tự nhiên vào căn hộ, nâng cao cảnh quan, tạo sự thoải mái và hạnh phúc cho cư dân, tạo sự thơng thống tự nhiên. Để tạo được khơng gian xanh, các đơn vị phát triển dự án cần:
- Đầu tư vào khâu thiết kế căn hộ, ưu tiên diện tích cây xanh trong khn viên dự án và bên trong căn hộ.
- Giảm mật độ xây dựng xuống tối thiểu cho phép.
- Đầu tư hệ thống thơng gió hiệu quả sẽ giúp giảm nấm mốc, ẩm ướt trong dự án.
- Tăng cường các loại cây xanh, cảnh quan giúp làm mát dự án.
- Xây dựng hệ thống lọc nước giúp thải độc, các kim loại nặng trước khi đưa nước đến từng căn hộ.
3.1.4. Nâng cao chất lượng xây dựng dự án
Chất lượng của một dự án chung cư khơng chỉ đến từ thiết kế mà cịn đến từ chất lượng thi công của nhà thầu và khả năng quản lý của chủ đầu tư. Để giải quyết vấn đề này, một số kiến nghị đưa đến các chủ đầu tư như sau:
- Áp dụng công nghệ cao vào thi cơng cơng trình như sử dụng cơng nghệ sàn cáp giữ lực tạo không gian rộng rãi cho căn hộ.
- Sử dụng vật liệu xây dựng chất lượng cao, kiểm soát và nghiệm thu nghiêm ngặt nguyên liệu đầu vào.
- Sử dụng công nhân, kỹ sư tay nghề cao, được đào tạo chuyên môn tốt.
- Sử dụng hệ thống phịng cháy chữa cháy có uy tín và được kiểm tra định kỳ thường xuyên
- Lựa chọn nhà thầu xây dựng và tư vấn thiết kế thuộc các nhà thầu lớn có uy tín như Cotecons, Hịa Bình, Unicons… và đơn vị tư vấn thiết kế như: Apave, ICCI,…
3.1.5. Nâng cao chất lượng quản lý vận hành
Khách hàng mua chung cư hiện nay không chỉ quan tâm đến dự án qua vị trí đắc địa, chất lượng cơng trình, các tiện ích kèm theo mà cịn đặc biệt chú ý tới chất lượng dịch vụ quản lý vận hành, và trong thời gian gần đây khách hàng đặt biệt quan tâm đến hệ thống cảnh báo PCCC của chung cư… Do vậy, công tác quản lý vận hành tồ nhà chung cư chính là yếu tố quan trọng tạo nên sức hút và giá trị của dự án trên thị trường bất động sản.
Gần đây hàng loạt sự cố xảy ra tại các toà chung cư đã tác động trực tiếp tới quyết định của nhiều khách hàng có quyết định lựa chọn hình thức nhà ở này. Rất nhiều sự cố xuất phát trực tiếp từ chất lượng vận hành và quản lý toà nhà. Đáng chú ý nhất thời gian gần đây là vụ cháy kinh hoàng tại chung cư Carina, TP.HCM làm hàng chục người thương vong, nhiều tài sản giá trị bị thiêu rụi hoàn toàn. Vào thời điểm lửa bùng phát, toàn bộ hệ thống cảnh báo cháy của tồ nhà ngừng hoạt động, khơng có đèn tín hiệu cảnh báo, lối thốt hiểm bị tê liệt…
Chủ đầu tư dự án chung cư muốn bán được căn hộ cần phải có cam kết mạnh mẽ với khách hàng về cơng tác quản lý vận hành tịa nhà. Ví dụ, Chủ đầu tư cơng trình phải đảm bảo với các cư dân tương lai rằng dự án được đơn vị chuyên nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý vận hành thực sự tốt và hiệu quả, dịch vụ bảo vệ an ninh an tồn, được trang bị hệ thống phịng cháy chữa cháy thật tốt và hiện đại, đảm bảo hoạt động 24/7, dịch vụ vệ sinh – cảnh quan – môi trường trong lành, sạch đẹp...
Bên cạnh cam kết này, doanh nghiệp có thể tổ chức nhiều chương trình đối thoại về thiết kế tịa nhà, cách thốt hiểm khi xảy ra hỏa hoạn để người mua có hình dung cụ thể về cách ứng phó tai nạn trong căn hộ tương lai, từ đó giúp họ yên tâm hơn khi mua chung cư.