ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng
- Giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. - Các hộ dân trong khu vực nghiên cứu.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Lựa chọn 12 tuyến đường của các trục đường giao thơng chính tại thành phố Sông Công làm điểm nghiên cứu.
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
- Địa điểm: thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên - Thời gian: năm 2015-2018
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Sơng Cơng tác động đến công tác quản lý nhà nước về đất đai.
2.3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018
2.3.3. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị ở trên địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018. thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018.
2.3.3.1. Yếu tố điều kiện tự nhiên (vị trí, đặc điểm thửa đất) 2.3.3.2. Yếu tố khả năng sinh lợi
2.3.3.3. Yếu tố ảnh hưởng dựa theo kết quả điều tra thực tế trên thị trường 2.3.3.4. Yếu tố khác
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả công tác định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công công tác định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công
2.4. Phương pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Phương pháp này là dựa trên nguồn thông tin sơ cấp và thứ cấp thu thập được từ những tài liệu nghiên cứu trước đây để xây dựng cơ sở luận cứ để
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
chứng minh giả thuyết.
Tài liệu thứ cấp: Sách, báo, các văn kiện, luật, nghị quyết …
- Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Sông Công năm 2018.
- Số liệu chuyển nhượng QSDĐ đất giai đoạn 2015-2018
- Tài liệu, số liệu đã được công bố tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Ngun; Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Sơng Cơng; UBND phường và một số ban ngành khác có liên quan.
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp
2.4.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên năm 2015-2018. Căn cứ vào điều kiện thực tế trên địa bàn của thành phố Sông Công. Em chọn ra 4 trục đường giao thơng mang tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Mỗi trục đường em lấy 3 tuyến đường điển hình để điều tra. Giá đất của các tuyến đường này nhiều biến động.
Nhóm I (Đường Cách mạng tháng 8)
- Từ Tường rào phía Nam Trung tâm VNPT (Bưu điện cũ) đến ngã ba Mỏ Chè
- Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía nam Trường Hướng nghiệp dạy nghề - Từ tường rào phía Nam Trường Hướng nghiệp dạy nghề đến hết đất Ngân hàng chính sách
Nhóm II (Đường Thắng Lợi)
- Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết đất UBND phường Mỏ Chè
- Từ hết đất UBND phường Mỏ Chè đến đường rẽ tổ dân phố An Châu - Từ đường rẽ tổ dân phố An Châu đến hết đất nhà tầng số 7
Nhóm III (Đường Cách mạng tháng 10)
- Đoạn từ Cầu vượt Sông Công đến kênh thoát nước An Châu - Từ kênh thoát nước An Châu đến đường rẽ 262
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
- Từ đường rẽ 262 đến đường Thanh Niên
Nhóm IV (Đường Thống Nhất)
- Qua ngã tư Xuân Thành 100m đến đường rẽ vào tổ dân phố Tân Mới - Từ đường rẽ vào tổ dân phố Tân Mới đến cổng Trung đoàn 209 - Từ cổng Trung đồn 209 đến cầu Thống Nhất
Để tìm hiểu ảnh hưởng của loại đường, phố đến giá đất:
- Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 57/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2019 và Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND ngày 12 tháng 02 năm 2018 về việc sửa đổi, bổ sung quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Lựa chọn một số lơ đất trên cùng tuyến đường để tìm hiểu ảnh hưởng VT lô đất đến giá đất.
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều sâu, mặt tiền khác nhau nên giá thị trường khác nhau để tìm hiểu ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất
- Chọn một số tuyến đường có các điều kiện cơ sở hạ tầng, an ninh - xã hội như nhau rồi chọn các thửa đất ở vị trí có khả năng sinh lợi cao nhất trên các tuyến đường đó để tìm hiểu ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất.
2.4.2.2. Phương pháp điều tra và phỏng vấn
- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của khu vực, đường phố, đó có nhiều biến động rồi phỏng vấn ngẫu nhiên người dân tại đây để tìm ra các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất và tỷ lệ % ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
giai đoạn điều tra.
- Phương pháp xử lý số liệu: Tổng hợp các dữ liệu thu thập được theo bảng trên excel bao gồm cả số liệu dạng số và số liệu dạng chữ (được mã hóa).
+Sử dụng phần mềm PRIMER 5.0 và phần mềm XLSTAT version2014:
Xác định mối quan hệ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên tổng số 50 phiếu điều tra trong 12 tuyến đường với 3 đối tượng chính là: CB, cơng nhân, viên chức (18 phiếu); Kinh doanh sản xuất - dịch vụ (16 phiếu); Lao động tự do (16 phiếu).
- Phỏng vấn trực tiếp, xin ý kiến các cán bộ có chun mơn, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn. Các chỉ tiêu điều tra: nghề nghiệp; trình độ văn hóa; dân tộc; thu nhập bình qn; mơi trường sống: điện, nước; an ninh xã hội; vị trí; diện tích; hình thể; độ rộng của ngõ qua thửa đất; khoảng cách tới đường; tình trạng giao thơng; yếu tố pháp lý của thửa đất; đồng ý với bảng giá đất; an ninh trật tự; cập nhật văn bản pháp luật; giá đất quy định; giá đất thị trường; tình trạng kiến trúc,... Thơng qua đó có thể nhận định được về giá thực tế của thửa đất và các yếu tố ảnh hưởng.
2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu
- Phương pháp hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu trên phân tích mối tương quan Multi Dementional Scaling (MDS) và Principal Component
Analysis (PCA) tiến hành mã hóa các dữ liệu thuộc tính dạng chữ để phần
mềm PRIMER và XLSTAT có thể hiểu và cho ra kết quả.
- Phương pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương quan qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn thành phố Sơng Cơng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn