CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3.5. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn thành
thành phố Sông Công
Số liệu điều tra sau khi tổng hợp được xử lý bằng phần mềm Primer 5.0 và Excel đã thể hiện mối quan hệ giữa các yếu tố cần theo dõi và đối chất rất rõ. Các yếu tố có mối quan hệ với nhau, quyết định đến giá đất ở và các yếu tố tập trung gần sát nhau hoặc chồng ghép lên nhau.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Từ các chỉ tiêu đã đề ra, các yếu tố có mối quan hệ và tác động đến giá đất ở được chia làm 3 nhóm:
- Nhóm 1: Nhóm thơng tin chung bao gồm: nghề nghiệp và thu nhập - Nhóm 2: Nhóm thơng tin sử dụng đất bao gồm: Diện tích, hình thể, vị trí, khoảng cách từ thửa đất đến đường phố gần nhất và gần cơng trình cơng cộng.
- Nhóm 3: Nhóm pháp lý bao gồm các câu hỏi có đồng ý với bảng giá đất hàng năm của Nhà nước, có thường xuyên tiếp cận với các văn bản của Nhà nước về giá đất và yếu tố pháp lý của thửa đất.
Tổng hợp 50 phiếu điều tra, mã hóa dữ liệu thuộc tính và xử lý bằng phần mềm Primer 5.0 đã thể hiện mật thiết giữa các yếu tố điều tra.
(Nguồn: Phụ lục 04)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Hình 3.6: Biểu đồ quan hệ giữa các chỉ tiêu đánh giá tại khu vực nghiên cứu đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (Similarity từ 75 – 100%)
Qua biểu đồ 3.6 cho thấy, các chỉ tiêu đưa ra có quan hệ mật thiết với nhau. Kết quả điều tra thực tế có trên 22% số hộ gia đình được điều tra không đồng ý với giá đất hàng năm quy định của Nhà nước vì lý do giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn và chưa sát với giá thị trường. Trong nhóm yếu tố pháp lý có một yếu tố khác được điều tra đó là yếu tố pháp lý liên quan đến thửa đất. Trong đó, trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chiếm 88% tổng số hộ điều tra. Điều đó chứng tỏ người dân nhận thức rõ quyền lợi và giá trị thửa đất nến được Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng thửa đất đó.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Hình 3.7: Đồ thị thể hiện mức độ ảnh hưởng tới giá đất thông qua nghề nghiệp của chủ SDĐ
Dựa vào hình 3.7 cho ta thấy chỉ tiêu nghề nghiệp và giá đất thị trường tập trung. Điều đó chứng tỏ nghề nghiệp của người được phỏng vấn khác nhau sẽ cho giá thị trường sát hay không sát với thực tế. Điều tra 3 nhóm chỉ tiêu về nghề nghiệp bao gồm: CB, cơng nhân, viên chức; Kinh doanh; Lao động tự do. Thì trong đó nghề bn bán kinh doanh là nghề nghiệp cho mức giá khách quan, sát thực tế hơn cả và chủ yếu tập trung ở VT1, nơi đem lại khả năng sinh lợi cao
Bảng 3.9: Mức thu nhập trung bình theo nghề nghiệp của chủ SDĐ
Nhóm nghề nghiệp Thu nhập (VNĐ)
Kinh doanh 8.981.000
CB, 4.822.000
Lao động tự do 6.143.000
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
Mức thu nhập trung bình cao nhất tập trung ở nhóm kinh doanh, sau đó tới lao động tự do và cuối cùng là CB, cơng nhân, viên chức. Những người có
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
thu nhập cao thường sinh sống tại VT1, còn lại ở VT2 là mức thu nhập tầm trung. Giá đất phụ thuộc vào sự ổn định của thu nhập vì nếu thu nhập tăng cao thì sức mua của đồng tiền tăng, vì cùng một lượng tiền mua được một lượng hồng hố lớn hơn trong xu hướng giá của đồng tiền đang tăng và các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ chững lại vì người bán có tâm lý chờ giá nên tiền tăng giá đất giảm, và ngược lại thu nhập giảm thì sức mua của đồng tiền giảm, giảm giá đất tăng.
Hình 3.8: Biểu đồ một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất (Kết quả phân tích PCA)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
giá đất; sau đó là yếu tố nghề nghiệp, dân tộc, mật độ giao thông, điều kiện sống, cơ sở hạ tầng, đặc điểm thửa đất và yếu tố pháp lý ảnh hưởng với mức độ nhỏ hơn. Trong khi đó nhóm các yếu tố như thu nhập của chủ SDĐ là ảnh hưởng ít tới giá đất nhất. Nhóm các yếu tố pháp lý thửa đất, tiếp cận văn bản pháp luật, đồng ý với giá nhà nước,..v.v lại là nhóm có quan hệ mật thiết với nhau và có quan hệ gián tiếp ảnh hưởng đến giá đất. Giá đất được thiết lập bởi các yếu tố liên quan đến thửa đất. Qua điều tra thực tế, tơi cũng nhận rõ được điều đó và đã phân tích cụ thể ở phần trên - các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Hình 3.9: Biểu đồ quan hệ giữa các chỉ tiêu tại khu vực nghiên cứu, chỉ tiêu MDS (Stress 0,1) Phân tích MDS.
Kết quả điều tra cho thấy, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sơng Cơng chủ yếu là yếu tố vị trí. Kết quả xử lý số liệu cũng chỉ ra yếu tố pháp lý và giá tại khu vực này không đồng nhất do người dân khơng đồng ý với
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
mức giá đất mà Nhà nước đưa ra. Nhóm vị trí, trục đường, khoảng các đến đường phố chính gần nhất, hình thể, diện tích, gần cơng trình cơng cộng, dân tộc, cơ sở hạ tầngg, điều kiện sống, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường có mối quan hệ mật thiết với nhau. Giá đất được thiết lập bởi các yếu tố liên quan đến thửa đất. Qua điều tra thực tế, tơi cũng nhận rõ được điều đó và đã phân tích cụ thể ở phần trên – các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả công tác định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công
- Cần đẩy nhanh tốc độ giải quyết công việc tại các cơ quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải quyết hồ sở của người dân khi đến cơ quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục.
- Đối với những trường hợp thửa đất đặc biệt gặp khó khăn trong việc xác định giá đất cần làm báo cáo gửi UBND Thành phố để kịp thời có biện pháp chỉ đạo. Cần bổ sung phương pháp cụ thể khi xác định giá đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
- Cơ quan chức năng cần làm rõ khái niệm đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất đô thị, đất vườn ao nằm xen kẽ trong khu vực của đất ở tại nông thôn. UBND cần mô tả rõ đặc điểm quy định rõ hơn về căn cứ xếp loại đường phố, vị trí đất, khu vực giáp ranh… để làm rõ hơn căn cứ khi xác định giá đất, tránh trưịng hợp sai sót, nhầm lẫn khi tiến hành định giá đất.
- Cần phải minh bạch, công khai thông tin trong thị trường đất đai. - Giảm thiểu các hoạt động mua bán đầu cơ nhà đất.
- Đấu giá, đấu thầu QSDĐ phải trở thành hình thức giao đất chủ yếu đảm bảo tính cơng khai, minh bạch cho thị trường BĐS.
- Tăng cường kiểm tra việc quản lý đất đai, ngăn chặn xử lý việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp trái pháp luật; kịp thời xử lý nghiêm các vi phạm trong quản lý và sử dụng tài ngun, mơi trường và nhà đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
- Có cơ chế kiểm tra, giám sát, quản lý và điều tiết thị trường phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ
- Tuyên truyền phổ biến pháp luật và tiếp cận, giao lưu trực tuyến và giải đáp các vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật trong mỗi cá nhân.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận
Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn tôi rút ra được những kết luận như sau:
- Giá đất thực tế trên thị trường cao hơn nhiều so với giá đất Nhà nước quy định khoảng 1,13 – 2,8 lần. Mặc dù năm 2018 UBND tỉnh đã có sự điều chỉnh giá đất trong toàn tỉnh khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 50 – 60% khung giá đất thị trường.
- Giá đất giữa các tuyến đường trên cùng một trục đường có sự biến động khác nhau.
- Những vị trí có điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm trong khu trung tâm, thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy định càng cao. Cụ thể như là trong các tuyến đường điều tra thì tuyến đường: Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường hướng nghiệp dậy nghề là một tuyến đường có mức giá cao nhất của thành phố và có hệ số so sánh là cao nhất trong 12 tuyến đường chọn điểm điều tra. Có thể nói đây là nơi tập trung kinh doanh buôn bán sầm uất nhất thành phố Sông Công. Năm 2018, tại VT1 giá đất thực tế trên thị trường là 49.000 nghìn đồng/m2 gấp 2,72 lần so với giá Nhà nước quy định. Tuyến đường: Từ cầu vượt Sơng Cơng đến kênh thốt nước An Châu có giá thực tế thấp nhất trong các tuyến đường được điều tra. Năm 2018, tại VT1 giá đất thực tế trên thị trường là 5.000 nghìn đồng/m2.
- Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Sơng Cơng thì tuỳ theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau, những đường phố có khả năng kinh doanh bn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí của thửa đất mang lại khả năng sinh lời cao và ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu tố về hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống,...Các đường phố có mục đích chính để
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là điều kiện sống, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích, pháp lý. Trong đó, yếu tố vị trí là yếu tố ảnh hưởng sâu sắc nhất.
2. Kiến nghị
- Phải xây xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất, phải thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong địa bàn để làm cơ sở để làm Báo cáo trình UBND tỉnh để điều chỉnh khung giá đất đất kịp thời, tránh để tình trạng Bảng giá đất nhà nước với giai đoạn 4- 5 năm như hiện tại, chấm dứt tình trạng khu vực đã áp mức giá tối đa của Nhà nước, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với thị trường.
- Nâng cao hiệu quả công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân trên địa bàn.
- Cần xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất, xây dựng cơ chế
định giá đất trên thị trường có cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn. Các thông tin đất đai trong cơ sở dữ liệu phải thường xuyên cập nhật và theo dõi sát thị trường đất đai tại địa phương mình quản lý, phát huy vai trị của chính quyền địa phương. Nên sửa đổi quy định về giá đất tính thuế trong các giao địch đất đai để giá trị thật của giao dịch thể hiện trên hợp đồng, thuận lợi cho việc kiểm soát đất và giải quyết bất đồng về giá đất.
- Tăng cường kiểm tra việc quản lý đất đai, ngăn chặn xử lý việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp, lâm nghiệp trái pháp luật; kịp thời xử lý nghiêm các vi phạm trong quản lý và sử dụng tài nguyên, mơi trường và nhà đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
TÀI LIỆU THAM KHẢO I. Tài liệu tiếng Việt
1. Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Thu Hằng, Nguyễn Văn Quân (2009), Giáo trình định giá đất và đất động sản khác, Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
2. Trịnh Hữu Liên (2010), Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường.
3. Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai và định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội.
4. Trịnh Hữu Liên, Trần Văn Điền, Hoàng Văn Hùng (2013). Lý luận và thực
tiễn phân vùng cấp hạng đất đô thị theo giá đất trên cơ sở ứng dụng công nghệ GIS thử nghiệm trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên.
Tạp chí Khoa học đất. 42: 101-105.
5. Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thơng tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên. Báo cáo luận văn thạc sỹ năm 2011, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
6. Đỗ Văn Minh (2011), Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thơng tin đất
đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hành loạt tại khu vực trung tâm thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ, Đại học Nơng Lâm
Thái Nguyên.
7. Nguyễn Ngọc Nông, Nông Thu Huyền, Nguyễn Thị Yến (2009), Thị trường
bất động sản, Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
8. Lê Thị Phương, (2010), Tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa
học nông nghiệp.
9. Nguyễn Đồng Thanh (2010), Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kan giai đoạn 2010-2011, Luận văn tốt nghiệp Đại học Nông lâm Bắc Giang.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông
nghiệp
11. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), Thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Nơng nghiệp.
12. Nguyễn Thị Yến, Hồng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu một số ảnh hưởng
đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011, Tạp chí
KH và CN – ĐHTN.98(10): 69-74.
13. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
14. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ
quy định về Giá đất.
15. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.
16. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
tiền thuê đất, thuê mặt nước.
17. Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính Phủ
quy định về khung giá đất.
18. Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12 tháng 12 năm 2014 của Hội
đồng nhân dân tỉnh khóa XII kỳ họp thứ 11, Thông qua Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
19. Phịng Tài ngun & Mơi trường thành phố Sơng Công (2018), Báo cáo kết quả Thống kê năm 2018.
20. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.
21. Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của UBND