CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.2. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam
1.2.1. Tình hình biến động giá đất trên thế giới
Nhìn chung, thị trường nhà đất thế giới tiếp tục tăng giá trong dài hạn. Khảo sát mới nhất của công ty tư vấn BĐS Knight Frank của Vương quốc Anh cho hay chỉ số giá BĐS bao gồm các thị trường quan trọng trên toàn cầu đã tăng từ 2,3% trong năm 2014 lên 3% trong năm 2015, giá đất tại các đơ thị trên tồn thế giới tăng 4,4% trong năm 2016 và sẽ tiếp tục tăng trong dài hạn. Theo số liệu của Ngân hàng Thế giới, 54% dân số thế giới hiện sống tại các thành phố. Ước tính, dân số thành thị tồn cầu tới năm 2045 sẽ tăng thêm 2 tỷ người lên 6 tỷ người, khiến gia tăng sức ép lên giá nhà đất tại các đô thị (Nguyễn Oanh, 2016).
Một số dẫn chứng cụ thể về tình hình biến động giá đất trên thế giới:
Châu Mỹ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
85 đô thị ở Mỹ của hãng môi giới bất động sản Redfin cho thấy giá bán nhà trung bình trong tháng 4/2019 tăng 2,8% lên 307.600 USD. Theo Redfin, dù con số này khơng cao như năm ngối, khi mức tăng trưởng lên tới 7-9%, song đây vẫn là biểu hiện của một sự tăng trưởng ổn định.
Trong số 85 đô thị được Redfin khảo sát, những đô thị nhỏ lại ghi nhận sự thay đổi đáng chú ý hơn về lượng giao dịch và giá bán.
Cụ thể, thành phố Columbus thuộc tiểu bang Ohio đã dẫn đầu danh sách tăng trưởng về lượng giao dịch với mức tăng 22,9%. Xếp sau Columbus là Greenville thuộc bang Nam California với 14,5% và New Orleans, tiểu bang Louisiana với 12,1%. Trong khi đó, thành phố Philadelphia, bang Pennsylvania ghi nhận mức giảm doanh số giao dịch tới 16,6% so với cùng kỳ năm ngoái.
Về giá bán, nơi ghi nhận mức giá tăng mạnh nhất là Camden, bang New Jersey, với giá bán trung bình tăng 20% so với tháng 4 năm ngoái, đạt mức 192.000 USD. Xếp thứ hai là Birmingham, bang Alabama với 13,2%, tiếp theo là Milwaukee, bang Wisconsin với 12,5%.
Tại các thành phố lớn của Mĩ, lượng hàng tồn kho trên thị trường ở mức cao cho thấy nhu cầu đang giảm. Tại San Jose, bang California, số lượng nhà được đăng bán tăng 68% so với năm trước. Con số này là 57% ở Seattle và 45% tại Salt Lake City (Hồ Trung, 2016).
Châu Á
Trung Quốc là một nước có diện tích lớn nhất thế giới và đang trong q trình cơng nghiệp hóa nên biến động giá đất ở Trung Quốc cũng thể hiện rất rõ. Khảo sát của Knight Frank cho hay, Thâm Quyến - trung tâm công nghệ vốn được mệnh danh là “thung lũng Silicon của Trung Quốc” là thị trường địa ốc có mức giá đất tăng mạnh nhất trên thế giới, trong năm 2015 tăng gần 50%. Trong 8 năm qua, giá nhà tại Hong Kong (Trung Quốc) tăng trung bình gần 10%/năm (Liên Hương, 2019).
Năm 2019, tại Trung Quốc, cơn sốt đất đang có dấu hiệu dịch chuyển sang các thành phố nhỏ, với dân số từ 1 đến 3 triệu người, nhờ việc hủy bỏ hệ thống
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
đăng ký lưu trú trong năm nay. Các số liệu mới công bố cho thấy, giá nhà ở các thành phố cấp 2 và cấp 3 đã tăng mạnh sau khi chính quyền địa phương đẩy mạnh nới lỏng các thủ tục mua nhà (Hồi Thơm, 2019).
1.2.2. Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam
Giá nhà đất ở Việt Nam được ghi nhận cao gấp 25 lần thu nhập của người dân, 5 lần so với khu vực, tăng 100 lần so với 20 năm trước theo những con số được đưa ra trong Hội nghị “Diễn đàn kinh tế mùa thu” được tổ chức tại Huế ngày 26/9, số liệu so sánh này được dẫn từ báo cáo nghiên cứu của UBKT Quốc hội vào hồi đầu 2013.
Trải qua hơn 10 năm thị trường BĐS đã có nhiều sự biến động mạnh, khiến giá nhà đất được đẩy lên rất cao, vượt qua khả năng hấp thụ của đại bộ phận người dân. Tại các thành phố lớn, giá cả BĐS gần như khơng có tỷ lệ tăng cao như vài năm trước đây. Thậm chí, có nhiều dự án cịn giảm giá bán bằng nhiều hình thức. Do khơng cịn sức hấp dẫn nên các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ và thậm chí là cả các nhà phát triển bất động sản có quy mơ nhỏ và vừa đã dịch chuyển hoạt động đến những thị trường mới tại các tỉnh lẻ, nơi có sức hấp dẫn hơn do giá cả và các ưu đãi đầu tư, đặc biệt là có sự đầu tư mạnh của chính nhà nước vào hệ thống hạ tầng giao thông đô thị. Đáng chú ý trong năm 2018 là sự sụt giảm đáng kể của nguồn cung mới trong bối cảnh diễn ra các cơn sốt đất cục bộ đã đẩy mức giá của loại hình sản phẩm bất động sản (BĐS) gắn liền với đất tăng cao. Chính vì nguồn cung giảm nên dù giá thành bị đẩy cao thì mức tiêu thụ của thị trường này vẫn rất cao, đạt đến 91,1%. Theo CBRE, giá thương mại ở thị trường thứ cấp và sơ cấp của các sản phẩm này có xu hướng gia tăng nhanh. Ấn tượng hơn là nhà phố thương mại xây sẵn đã tăng từ 2.400 USD/m2 đất lên 5.264 USD/m2 đất, tức 2,2 lần so với năm 2017 (Trung tâm tin tức VTV24 (2018).
Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã quy định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
nhưng quy định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương. Tại hầu hết các địa phương cấp tỉnh, nhất là ở các khu vực đô thị phát triển, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chỉ bằng khoảng từ 40% tới 70% giá đất trên thị trường. Giá đất tăng nhiều chỉ tác động vào giá trần. Nói cách khác, việc tăng giá này chỉ tác động vào các khu đất vàng ở các đô thị lớn và lại chỉ tác động chủ yếu vào thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp và một số loại phí. Trong khi đó, tại Việt Nam, thị trường nhà đất được xem là ổn định nhất với giá nhà giảm 0,06% trong quý III/2017 và không thay đổi so với quý trước. Cụ thể, mức tăng trưởng kinh tế GDP đạt được trong năm là 7,08% so với năm 2017 - mức tăng cao nhất 11 năm qua. Dự báo thị trường BĐS năm 2018 trở đi có thể ấm dần lên.
1.2.3. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành tỉnh Thái Nguyên
Thái Nguyên là một trong số ít các tỉnh phía Bắc có tốc độ đơ thị hóa nhanh chóng, mỗi năm tỉnh ln thu hút được rất nhiều nguồn vốn đầu tư trong nước và nguồn vốn FDI. Bên cạnh đó, tại đây có số lượng các khu cơng nghiệp, khu chế xuất đứng đầu các tỉnh thành phía Bắc nước ta. Do đó, Thái Ngun ln có sức hấp lực các nhà đầu tư từ khắp các tỉnh thành đổ xô về đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư đang nghiêng dần về các dòng sản phẩm chất và dài hạn nên BĐS liền thổ tiếp tục là phân khúc hấp dẫn nhất thị trường năm 2019. Đồng thời năm nay cũng là năm mà người mua ở thực không dè dặt mua nhà ở các khu vực xa, các tỉnh thành lân cận Hà Nội vì hạ tầng đã được kết nối cơ bản, tiện lợi thì dự báo mức tiêu thụ sản phẩm nhà đất tại thị trường bất động sản Thái Nguyên càng tăng mạnh. Vào năm 2018, thị trường BĐS của Việt Nam khơng cịn khó khăn như mấy năm trước nữa mà bắt đầu có sự thay đổi thì thị trường BĐS ở Thái Nguyễn dần rơi vào tình trạng mất cân bằng cung cầu trong năm 2019 cụ thể nguồn cung khan hiếm trong khi mức cầu thực tế lại khơng ngừng tăng. Do đó, giá bất động sản Thái Nguyên dự báo sẽ tăng mạnh trong nhiều năm tiếp theo.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn