CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng dựa theo kết quả điều tra thực tế trên thị trường
3.3.3.1. Yếu tố cơ sở hạ tầng và điều kiện sống
Trục đường nhóm I và II có cơ sở hạ tầng, điều kiện sống giống nhau. Trục đường nhóm III và IV cũng có cơ sở hạ tầng, điều kiện sống giống nhau. Lựa Lựa chọn ở nhóm II và III tuyến đường đặc trưng là: Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết đất UBND phường Mỏ Chè và Từ Cầu vượt Sông Công đến kênh thoát nước An Châu.
Bảng 3.8: Cơ sở hạ tầng, điều kiện sống trên các tuyến đường đặc trưng Tuyến đường
Yếu tố
Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết đất UBND phường
Mỏ Chè
Từ Cầu vượt Sông Công đến kênh thoát nước
An Châu VT1 VT2 VT1 VT2 Cơ sở hạ tầng Điện Tốt Tốt Tốt Tốt Nước Tốt Tốt Tốt Tốt Giao thông Tốt Tốt Tốt TB Môi trường sống Tốt Tốt Tốt TB An ninh - xã hội Tốt Tốt TB TB
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
Thấy đoạn: Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết đất UBND phường Mỏ Chè với giá thục tế 25.000 nghìn đồng/m2 có điều kiện sống, cơ sở hạ tầng được đảm bảo hơn đoạn: Từ Cầu vượt Sơng Cơng đến kênh thốt nước An Châu với giá thực tế: 9.200 nghìn đồng/m2; Mức giá chênh lệch 63,2%. Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến giá đất. Kết cấu hạ tầng có thể làm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
thay đổi công dụng và giá trị của đất đai. Việc kết cấu hạ tầng được thể hiện thông qua sự phát triển của đường giao thơng đồng bộ, hệ thống cấp thốt nước, hệ thống dịch vụ điện,...Cịn điều kiện sống thì thể hiên thơng qua mơi trường sống và chế độ an ninh - xã hội. Việc giá đất tăng ở những khu vưc có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt và điều kiện sống đảm bảo chủ yếu là do tâm lý của người SDĐ. Vì khi mua nhà, mua đất đai thì hầu như ai cũng chú ý tới những vấn đề trên. Và đấy sẽ là hai nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất đai tại khu vực đó. Nhờ đó mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, có thể thoả mãn được những yêu cầu khác nhau của người SDĐ.
3.3.3.2. Yếu tố mật độ giao thơng đi lại
Lấy điển hình trong 4 nhóm các tuyến đường điển hình như đoạn Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề với mức giá điều tra thực thế là 49.000 nghìn đồng/m2 có mật độ giao thơng cao; đoạn đường Từ cổng Trung đoàn 209 đến cầu Thống Nhất với mức giá điều tra thực tế là 9.500 nghìn đồng/m2 có mật độ giao thơng trung bình. Những tuyến đường có nhiều người đi lại, mật độ giao thơng cao thì thuận lợi cho việc bn bán, kinh doanh và đem lại khả năng sinh lợi nên tại VT1 giá thị trường cũng tăng lên cao.
3.3.4. Các yếu tố khác
Giá đất tại thành phố Sông Công chịu sự tác động của ba yếu tố: Vị trí, đặc điểm thửa đất, khả năng sinh lợi là chủ yếu. Ngồi ra cịn chịu sự tác động của nhiều yếu tố khác.
Yếu tố pháp lý: Tình trạng pháp lý của thửa đất là một trong những yếu tố khá được quan tâm. Các thửa đất khi có đầy đủ các giấy tờ liên quan đến thửa đất sẽ được mua - bán với mức giá cao hơn nhiều những thửa đất khơng có giấy tờ, đất đang bị tranh chấp hay lấn chiếm.
Yếu tố quy hoạch: Thông thường, các dự án quy hoạch thường làm ở những khu vực xa trung tâm, giá trị đất ở đây rất thấp. Quy hoạch sẽ tác động
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
đến cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi của khu vực như đường xá giao thơng được kết nối, hạ tầng hồn chỉnh hơn, mật độ dân cư tăng,…tạo điều kiện sống tốt hơn nên sẽ ảnh hưởng đến giá đất. Giá đất tăng nhiều hay ít phụ thuộc mức độ ảnh hưởng của dự án tới cơ sở hạ tầng của đoạn đường và khả năng sinh lợi của chúng mang lại.
Yếu tố tâm lý: Một số yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc do quan niệm nhà hướng Nam, Đông Nam sẽ mát mẻ. Do đó, những thửa đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn một chút. Nhưng quyết định về mức giá được đưa ra dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lý nhất định. Đó cịn là quan niệm suy nghĩ cá nhân cần được xác định cụ thể.
Các yếu tố xã hội cũng có tác động đến giá trị BĐS như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập qn của người dân trơng vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất. Tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp, tình trạng việc làm, các mối quan hệ trong gia đình, xã hội của những người đang chung sống. Có thể thấy trong thực tế, hầu như ai cũng muốn sống trong một môi trường xã hội tốt đẹp vì chúng ảnh hưởng tích cực đến lối sống, sức khỏe của con người.
Mỗi thửa đất có đặc điểm khác nhau, chịu ảnh hưởng của các yếu tố với mức độ khác nhau. Như vậy, khi nghiên cứu về giá đất chúng ta cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố một cách khoa học nhằm đưa ra mức giá chính xác sát với giá thị trường.