CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3.1. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên
3.3.1.1. Yếu tố vị trí
Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng nhất là đất ở đơ thị. Yếu tố vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lí thuyết và cả thực
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
tế. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực (trung tâm, cận trung tâm, xa trung tâm), vị trí của đường phố trong mối quan hệ tổng thể với các đường phố khác trong cả thành phố, cuối cùng là vị trí trên cùng một đường phố. Vì yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất có vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong việc thương mại, kinh doanh, cho thuê. Để chọn một nơi đầu tư kinh doanh hiệu quả thì tiêu chí đầu tiên là vị trí đặt cơ sở vì thế một trong những yếu tố quan trong nhất quyết định đến giá đất thì phải kể đến vị trí của thửa đất.
Hình 3.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của các tuyến đường điển hình
Xét 4 nhóm điều tra, trong mỗi nhóm chọn một tuyến đường có giá đất thực tế cao nhất. Nhóm I là nhóm đường phố có vị trí thuộc trung tâm thành phố, giao nhau với nhiều tuyến đường khác. Nhóm II là nhóm cận trung tâm. Nhóm III là nhóm xa trung tâm, liên kết với các khu vực khác. Nhóm IV cũng là nhóm xa trung tâm, là cầu nối các phường chính của thành phố với nhau. Ở 4 tuyến đường này, giá đất trên đoạn: Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề là cao nhất với giá chuyển nhượng thực tế 38.333 nghìn đồng/m2, thấp hơn là giá đất đường: Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết
38,330 19,750 12,250 12,000 19,500 12,500 8,300 8,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 Nhóm I Nhóm II Nhóm III Nhóm IV Giá đất Nghìn đồng/m2 VT1 VT2
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
đất UBND phường Mỏ Chè 19.750 nghìn đồng/m2, rồi đến giá đất đường: Từ kênh thốt nước An Châu đến đường rẽ 262: 12.250 nghìn đồng/m2 và thấp nhất là giá đất đường: Qua ngã tư Xuân Thành 100m đến đường rẽ vào Tổ dân phố Tân Mới là 12.000 nghìn đồng/m2. Trên các đoạn đường phố, VT1 có giá cao nhất do gần mặt đường, người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm cửa hàng để làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2 giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường, phố điều tra và các khu lân cận thì mức giá sẽ càng cao; Tùy thuộc vào vị trí đó có đáp ứng được các điều kiện về điện, đường, trường, trạm, an ninh – xã hội hay không. Thực tế hơn, người dân ở VT1 chấp nhận sống trong mơi trường khói bụi, tiếng ồn bởi kéo theo sự thuận tiện trong giao thông, đi lại, mua bán, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt.
Bảng 3.5: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí gia đoạn 2015 - 2018
Nhóm VT1/VT2
I 1,67
II 1,67
III 1,67
IV 1,67
Theo Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND và Quyết định số 02/2018/QĐ- UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định mức chênh lệch VT1/VT2 là 1,67 (giá đất tại VT2 được xác định bằng 60% giá đất tại VT1) và trên tất cả các tuyến đường là trục chính thì giống nhau.
Tuy nhiên trên thực tế, ở một số tuyến đường, mức chênh lệch này lớn hơn. Do tại mỗi đường có điều kiện, đặc điểm khác nhau nên mức chênh lệch
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Bảng 3.6: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí giai đoạn 2015 - 2018
Nhóm Tên tuyến đường
VT1/VT2 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 I
Từ Tường rào phía Nam Trung tâm VNPT (Bưu điện cũ) đến ngã ba Mỏ Chè
1,9 1,95 2,03 1,9
Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía nam Trường Hướng nghiệp dạy nghề
1,97 1,97 2 2,12
Từ tường rào phía Nam Trường Hướng nghiệp dạy nghề đến hết đất Ngân hàng chính sách 1,77 1,79 1,62 1,64 II Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết đất UBND phường Mỏ Chè 1,77 1,68 1,49 1,58 II Từ hết UBND phường Mỏ Chè đến
đường rẽ Tổ dân phố An Châu 1,85 1,76 1,65 1,54
Từ đường rẽ tổ dân phố An Châu
đến hết đất nhà tầng số 7 1,62 1,56 1,5 1,55
III
Đoạn từ Cầu vượt Sơng Cơng đến
kênh thốt nước An Châu 1,83 1,6 1,82 1,74
Từ kênh thoát nước An Châu đến
đường rẽ 262 1,64 1,71 1,67 1,48
Từ đường rẽ 262 đến đường Thanh
Niên 1,71 1,69 1,39 1,48
IV
Từ Quốc lộ 3 đến qua Ngã tư Xuân
Thành 100m 1,67 1,76 1,62 1,5
Qua ngã tư Xuân Thành 100m đến
đường rẽ vào Tổ dân phố Tân Mới 1,79 1,63 1,76 1,67 Từ đường rẽ vào Tổ dân phố Tân Mới
đến cổng Trung đoàn 209 1,74 1,56 1,5 1,39
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3.3.1.2. Đặc điểm của thửa đất
Yếu tố đặc điểm của thửa đất bao gồm: Diện tích, hình thể, kích thước mặt tiền, chiều sâu. Chúng có ảnh hưởng tâm lý của người dân theo phong tục, tập quán.
Về diện tích, thửa đất có quy mơ vừa khoảng 60 - 90m2 có thể bán dễ dàng hơn thửa đất có diện tích lớn hơn hoặc thấp hơn vì nó phù hợp với khả năng mua và thói quen sinh hoạt của đại bộ phận người dân. Hình thể thửa đất đẹp là hình vng, hình chữa nhật hoặc ít nhất phải có hình thang, có mặt đáy rộng hơn (hình thang xi). Các hình thể xấu như hình đa giác, hình thang ngược, chữ L hoặc những hình thể khơng vng nhiều góc cạnh chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn. Do tâm lí người dân, những thửa đất có hình thể xấu sẽ khó bày trí, sắp xếp đồ đạc và ở trong những thửa đất này không may mắn, ảnh hưởng đến vận hạn cả gia đình nhất là những người làm nghề buôn bán, kinh doanh. Mặc dù không phải là yếu tố ảnh hưởng tới quyết định nhưng mức giá của thửa đất có hình thể đẹp cũng có chênh lệch hơn các thửa đất xấu. Trên thực tế, so với các thửa đất hình chữ nhật cùng đoạn đường, thửa đất hình thể xấu khó bán, khó cho.
Bảng 3.7: Đặc điểm một số thửa đất trên đoạn đường từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề
Vị trí Số thửa Diện tích (m2) Mặt tiền (m2) Độ sâu (m2) Hình thể Gqđ (Nghìn đồng/m2) Gtt (Nghìn đồng/m2) Năm 2015 - 2017 Năm 2018 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 1 116 80 5 20 L 15.000 18.000 21.000 24.500 27.000 34.000 1 116c 80 5 20 HT 15.000 18.000 26.000 32.000 36.000 45.000 1 117 100 6,5 20 HT 15.000 18.000 31.000 38.000 42.000 49.000 2 102 74 4,5 13 CN 9.000 10.800 12.000 14.500 16.000 18.500 2 102a 80 4 12 HT 9.000 10.800 13.500 16.000 17.500 19.000 2 101 90 4,5 12 BH 9.000 10.800 14.000 17.500 19.000 23.000
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Hình 3.3: Đồ thị so sánh giá đất thị trường trên đoạn đường Từ tường rào phía Nam Bưu điện đến ngã ba Mỏ Chè theo đặc điểm của thửa đất
Qua bảng 3.13 và hình 3.3 trên, ta thấy rất rõ tại các vị trí thuộc nhóm trung tâm, người mua quan tâm đến diện tích, hình thể của thửa đất và có các đặc điểm khác biệt giữa VT1 và VT2. Tại VT1 thửa đất 116, 116c, 117 đều có giá tiền Nhà nước quy định bằng nhau vì vị trí của hai thửa đất này nằm ở ngay trung tâm thành phố, vị trí thuận lợi cộng với được địa điểm kinh doanh. Tuy nhiên hình thể của thửa đất 116 là hình chữ L cho nên thửa đất 116c, 117 có mặt tiền đẹp, mặt tiền rộng và theo tâm lý người ta sẽ chọn thửa đất hình 117 để mua. Nếu bán thì thửa 116 sẽ khơng được giá như trên mà sẽ bị sụt đi rất nhiều và cũng ít người mua.
Ở VT1 diện tích lớn, mặt tiền rộng và đẹp thường được mua với giá cao hơn VT2 vì diện tích càng rộng thì việc bố trí khơng gian, sử dụng đất của chủ lơ đất càng trở nên đa dạng và phong phú nhưng lại khó bán bởi giá chuyển nhượng của thửa đất là rất lớn. Ở các đường, phố này người dân tập trung vào việc tìm một mảnh đất phù hợp để kinh doanh nên hình thể, độ rộng mặt tiền,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
diện tích ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của thửa đất.