CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3.2. Khả năng sinh lợi
Khả năng sinh lợi của thửa đất phụ thuộc vào các yếu tố: Khoảng cách đến trung tâm thương mai, chợ, khu vực; chiều rộng mặt đường vỉa hè; Chiều rộng mặt tiền của thửa đất; Mật độ dân cư; Mật độ giao thông;… thỏa mãn các yếu tố này thì khả năng sinh lợi sẽ rất cao. Trong các thửa đất được điều tra có một lượng không nhỏ người dân kết hợp giữa mục đích ở và sản xuất kinh doanh, chủ yếu tại các VT1. Điều này không trái với quy định của pháp luật vì vậy giá thửa đất được đẩy lên cao hơn. Yếu tố này thể hiện rõ rệt ở tất cả các đoạn đường, phố tiến hành điều tra. Trong các nhóm điều tra, các thửa đất thuộc nhóm I có đầy đủ các yếu tố đem lại khả năng sinh lời cao nhất. Có vị trí trung tâm, đường rộng, vỉa hè rộng, có nhiều cơng trình cơng cộng nên giá cao hơn cả. Ở thành phố Sơng Cơng thì đa phần các cở sở kinh doanh nhỏ, vừa, lớn đều nằm trên trục đường giao thơng chính là tuyến Cách mạng tháng 8 là nơi có điều kiện sinh lợi tốt nhất. Đó là nhờ giao thơng thuận lợi, hệ thống điện, trường, trạm, là nơi các trụ sở chính nối liền kề với nhau, gần các cơng trình cơng cộng điển hình . Chính vì thế dù giá đất ở những nơi này có khá cao thì người dân vẫn chấp nhận đầu tư vào vì họ biết với điều kiện thuận lợi như thế thì khả năng hồn lại vốn sẽ rất nhanh chóng. Hơn nữa với một chính sách quy hoạch, đầu tư khu trung tâm mua sắm trong tương lai thì tiềm năng phát triển sẽ cịn cao hơn nữa.
Chợ trung tâm của thành phố nằm trên đoạn Từ đường Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề chính vì thế mà các thửa đất nằm trên trục đường này hầu như đều mở cửa hàng kinh doanh và có doanh thu khá cao, nhất là các dịp lễ tết. Trong nhóm I, đoạn Từ Tường rào phía Nam Trung tâm VNPT (Bưu điện cũ) đến ngã ba Mỏ Chè có vị trí gần trung tâm, cơ sở hạ tầng tốt nhất, tuy nhiên kinh doanh ở đoạn đường này chủ yếu lại là các quán nước giải khát, các mặt hàng, dịch vụ phục vụ cho nhu cầu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
của người dân quanh khu vực trụ sở quan chính ở đó. Trường THCS Nguyễn Du là một trong những trường đạt chuẩn quốc gia của thành phố Sơng Cơng nằm trên trục đường Từ tường rào phía Nam Trường hướng nghiệp đến hết đất Ngân hàng chính sách, tuy nhiên người dân trên trục đường này chỉ rải rác kinh doanh một số quán nước giải khát hoặc quán cơm cho người lao động xa nhà ăn trưa, cửa hàng văn phịng phẩm chứ khơng khơng bn, kinh doanh sầm uất như các tuyến đường khác.
Vậy khả năng sinh lợi của hai tuyến đường trên không bằng đoạn đường Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề. Vì vậy, giá thị trường ở đường Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề vẫn cao hơn.
Hình 3.4: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất
Hình 3.4 thể hiện giá đất thực tế của nhóm I. Các đoạn đường này đều là đoạn đường thuộc trung tâm thành phố, có cơ sở hạ tầng tương đương. Tuy nhiên tại VT1 của 2 đường có sự chênh lệch rõ ràng, có khoảng cách giữa các điểm thể hiện giá. Tại VT2 của 2 đoạn đường điều tra sự chênh lệch giữa này không lớn, các điểm giá gần như trùng nhau. Do VT1 là vị trí thuận lợi bn bán, kinh doanh có thể đem lại khả năng sinh lợi nên chịu tác động của yếu tố
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
này lớn nhất, đoạn đường nào đem lại khả năng sinh lợi càng cao thì giá càng đắt. Tại VT2 chủ yếu để ở, nên người mua chủ yếu quan tâm đến các yếu tố khác như hạ tầng, đặc điểm của thửa đất, an ninh xã hội,..Các đoạn đường trên có các điều kiện như nhau và giá chênh lệch nhau không quá lớn