6 .Kết cấu của luận văn
2.1. Những yếu tố tác động đến hoạt độngxây dựng và thanhtra xây dựng tỉnh
2.1. Những yếu tố tác động đến hoạt động xây dựng và thanh tra xây dựng tỉnh Bình Dương Bình Dương
2.1.1. Tình hình bất động sản cơng nghiệp
Bình Dương là tỉnh thuộc miền Đơng Nam bộ, nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Phía Đơng giáp tỉnh Đồng Nai, phía Bắc giáp tỉnh Bình Phước, phía Tây giáp tỉnh Tây Ninh và một phần thành phố Hồ Chí Minh, phía Nam giáp thành phố Hồ Chí Minh và một phần tỉnh Đồng Nai.
Bình Dương trong những năm gần đây được xem là một trong những địa phương năng động trong kinh tế, thu hút đầu tư nước ngồi. Trong những năm qua ln đứng trong top đầu cả nước về thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài 5 và tốc độ phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội, với tình hình chính trị ổn định, Đảng bộ và chính quyền tỉnh đã có những chính sách, chủ trương tạo ra một mơi trường đầu tư tốt nhất hiện nay tại Việt Nam.
Kết quả, Bình Dương có nhiều khu cơng nghiệp (KCN) đang hoạt động, trong đó nhiều KCN đã cho thuê gần hết diện tích như KCN Sóng Thần I, KCN Sóng Thần II, KCN Đồng An, KCN Nam Tân Uyên, KCN Tân Đông Hiệp A, KCN Việt Hương, KCN VSIP - Việt Nam Singapore, các KCN Mỹ Phước 1, 2, 3, 4 và 5.
Nhận thấy được tiềm năng của bất động sản công nghiệp6
, để nhằm tăng sự thu hút đầu tư, Bình Dương đang tập trung hồn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đẩy nhanh tiến độ thi công các khu công nghiệp mới để phát triển cơng nghiệp ra các huyện phía Bắc7 của tỉnh. Năm 2019, Bình Dương thành lập thêm các cụm công
5 Tính đến năm 2019 đạt 90 triệu USD.
6 Ngày 23/01/2018, Công ty Cổ phần phát triển công nghiệp BW được thành lập với tầm nhìn nền tảng hàng đầu bất động sản công nghiệp và dịch vụ hậu cần cho thuê hàng đầu Việt Nam trên cơ sở liên doanh giữa Tổng công ty Becamex IDC- nhà phát triển bất động sản công nghiệp hàng đầu Việt Nam và Warburg Pincus-Quỹ đầu tư tư nhân hàng đầu thế giới.
7 Khu công nghiệp khoa học – cơng nghệ Bàu Bàng với diện tích 900 hecta đã đi vào hoạt động và đang thu hút lượng lớn các nhà đầu tư.
nghiệp: Thanh An, Tân Thành và An Lập; rà sốt, đơn đốc chủ đầu tư các cụm cơng nghiệp hồn thiện cơ sở hạ tầng; đến 2019 tồn tỉnh có 12 cụm cơng nghiệp, với tổng diện tích 790 ha, tỷ lệ lắp đầy đạt 67,4%.
2.1.2. Tình hình thu hút nhập cư
Với Quan điểm phát triển quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội tỉnh Bình Dương đến năm 2020 nhằm xây dựng Bình Dương thành một tỉnh có tốc độ phát triển kinh tế nhanh, tồn diện đảm bảo mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế với giải quyết tốt các vấn đề xã hội. Và mục tiêu phát triển đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động theo hướng phát triển công nghiệp, dịch vụ. Tiếp tục giữ vững tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn tốc độ tăng trưởng kinh tế của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam; chú trọng phát triển dịch vụ, nhà ở, đào tạo phát triển nguồn nhân lực. Xây dựng Bình Dương thành một tỉnh có tốc độ phát triển kinh tế nhanh, toàn diện đảm bảo mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế với giải quyết tốt các vấn đề xã hội.
Ở khu vực phía Nam, Bình Dương là tỉnh dẫn đầu về sự đồng bộ cơ sở hạ tầng, nắm giữ vai trò trung tâm trong giao thương và liên kết khu vực. Từ khi tái thành lập đến nay, lãnh đạo tỉnh nhà ln chú trọng đến việc hồn thiện hệ thống hạ tầng giao thông, lấy kinh tế làm nền tảng cho tiến trình đơ thị hóa. Nhờ vào định hướng và cách làm đúng đắn, dù xuất phát điểm chậm và ngân sách khó khăn hơn các tỉnh thành trung tâm khác nhưng tốc độ phát triển của Bình Dương khiến khơng ít người bất ngờ, vươn mình trở thành “thủ phủ cơng nghiệp” miền Nam, thuộc top địa danh thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài cao nhất cả nước.
Bình Dương khởi sắc nhờ hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh, kéo theo sự xuất hiện và ngày một mở rộng phạm vi hoạt động của các cụm khu công nghiệp đã tạo ra cho Bình Dương nhiều cơ hội, đồng thời phải đối mặt với khơng ít thách thức khi đón một lượng lớn người dân nhập cư mỗi năm.
Dân nhập cư chiếm tỷ lệ lớn trên địa bàn mục tiêu của Bình Dương đặt ra là sẽ đưa tổng số lượng khu công nghiệp lên con số 35 với tổng diện tích 14.000ha vào năm 2020, đẩy tỷ lệ đơ thị hóa trên 85%, kéo theo quy mơ dân số tăng thêm từ 0,5 - 1 triệu người so với hiện tại. Theo ghi nhận qua các năm, trung bình hàng năm tỉnh đón nhận thêm 90.000 người dân từ địa phương khác đến nhập cư. Theo đó, Bình Dương hiện nay là tỉnh có số lượng cơng nhân cao thứ hai cả nước (chỉ sau Tp. Hồ Chí Minh), cụ thể có đến 53,5% trên tổng số 2,3 triệu người sinh sống hiện tại trong
tỉnh là dân nhập cư.
Q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, hướng tới hình mẫu lý tưởng về một đơ thị thơng minh đã tạo ra hấp lực mạnh mẽ, kéo người lao động về sinh sống và làm việc tại Bình Dương. Khơng khí nhộn nhịp này đưa Bình Dương trở thành vùng đất sầm uất, mở ra nhiều cơ hội lớn cho thương mại - dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, khi diện mạo ngày một chỉnh chu và kinh tế càng cho thấy tiềm lực mạnh mẽ thì làn sóng dân nhập cư ồ ạt khiến Bình Dương phải đối mặt với tình trạng quá tải, nan giải trong câu chuyện giải quyết chỗ ở.
2.1.3. Tình hình bất động sản cho mục đích ở
Với tình hình phát triển bất động sản cơng nghiệp như hiện nay tại tỉnh Bình Dương như đã nêu ở trên và tình hình dân nhập cư8 như hiện nay thì thị trường bất động sản phục vụ cho mục đích ở là rất lớn: nhà ở chung cư, dự án đất nền, nhà ở thương mại, nhà ở phục vụ cho thuê...Trong năm 2019, Sở xây dựng đã tham mưu UBND tỉnh Bình Dương cơng nhận chủ đầu tư cho 46 dự án nhà ở thương mại, với tổng diện tích đất khoảng 196,93 ha; chấp thuận chủ trương đầu tư cho 46 dự án nhà ở thương mại với tổng diện tích đất 339,01 ha, tổng diện tích sàn 3.135.000 m², tổng số 14.636 căn (Lũy kế từ năm 2016 đến nay là 112 dự án, tổng diện tích đất khoảng 722,4 ha); chuyển nhượng QSDĐ đã đầu tư hạ tầng cho 17 dự án (lũy kế đến nay có 44 dự án); chấp thuận chuyển nhượng một phần dự án cho 03 dự án.
Với việc sẽ có nhiều dự án đầu tư như vậy và các dự án chậm tiến độ (37 dự án)9 tình hình quản lý trật tự xây dựng trên các lĩnh vực là vấn đề cần đặt ra cho Sở chuyên ngành và UBND các huyện, thị xã, thành phố - cơ quan quản lý nhà nước trong thời gian tới.
8 Ước tính, gần 1 triệu cơng nhân làm việc tại các khu cơng nghiệp đang vất vả tìm nơi an cư, hoặc có nhu cầu tìm nơi ở mới đầy đủ tiện nghi, mơi trường sống đảm bảo hơn. Ví dụ như số lượng lao động xung quanh khu công nghiệp tại Bến Cát khoảng 300.000 người, nguồn cung căn hộ dự kiến phải 40.000 căn mới đủ đáp ứng, trong khi con số thực tế chỉ đang ở mức 5.000.
9 Đã tham mưu UBND tỉnh thu hồi 04 dự án chậm triển khai, lũy kế từ năm 2017 đến nay đã trình thu hồi 11 dự án
2.1.4. Năng lực lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch, cấp phép xây dựng. dựng.
2.1.4.1. Năng lực lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 và 2013 có hiệu lực thi hành, Cơng tác lập, triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất về cơ bản ngày càng hoàn thiện và đạt được kết quả tích cực nhưng bên cạnh đó vẫn cịn tồn tại nhiều bất cập trên thực tế.
- Một số địa phương phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm cấp huyện chậm so với quy định, dẫn đến việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch bị ảnh hưởng.
- Công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chưa phù hợp về thời gian, nội dung với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Chất lượng của nhiều quy hoạch còn thấp, thiếu đồng bộ trong sử dụng đất cũng như chưa đầy đủ căn cứ pháp lý thể hiện ở việc các quy hoạch phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần.
- Chỉ tiêu phê duyệt chưa đảm bảo diện tích đất tối thiểu so với quy chuẩn xây dựng về giao thông, y tế, giáo dục…Nhiều địa phương cịn gặp khó khăn, bị động khi giải quyết đối với trường hợp biến động các chỉ tiêu sử dụng đất trong quá trình thực hiện so với các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch được duyệt, phát sinh các dự án, cơng trình chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Hay, một số hạng mục cơng trình đã có trong chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng cơ quan chủ đầu tư chưa lập xong dự án và hồ sơ đất đai, phải lùi tiến độ thực hiện.
2.1.4.2. Năng lực quy hoạch, cấp phép xây dựng 2.1.4.2.1. Quy hoạch xây dựng 2.1.4.2.1. Quy hoạch xây dựng
Quản lý xây dựng theo quy hoạch là vấn đề rất quan trọng và nó là định hướng phát triển lâu dài của các địa phương. Với sự ra đời của Luật Quy hoạch công tác quy hoạch sẽ được đảm bảo thực hiện có hiệu quả. Đến nay tỉnh Bình Dương, tỷ lệ Quy hoạch chung đơ thị được phê duyệt là 10/10 đạt 100% và tỷ lệ Quy hoạch chung thị trấn được phê duyệt là 04/04 đạt 100%; tỷ lệ Quy hoạch phân khu được phê duyệt là 41/41 phường đạt 100%; tỷ lệ Quy hoạch nông thôn mới
được phê duyệt là 46/46 xã đạt 100%. Đây cũng là điểm thuận lợi cho công tác cấp phép và quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn tỉnh.
Bên những kết quả khả quan đã đạt dược, trong công tác này tại tỉnh Bình Dương vẫn cịn một số hạn chế như sau:
- Quy hoạch, kiến trúc đô thị thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chưa thực sự chú ý tới yếu tố bảo vệ môi trường, phát triển bền vững. Công tác quản lý thực hiện quy hoạch còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế, nhiều nơi bị buông lỏng, thiếu sự phân cấp, phân công hợp lý về chức năng đối với các sở chuyên ngành như xây dựng, ủy ban nhân dân các quận, huyện trong quản lý, theo dõi việc lập, thẩm định, trình duyệt và thực hiện quy hoạch. Lực lượng cán bộ chuyên trách cho công tác này cịn nhiều hạn chế về năng lực. Cơng tác quản lý, kiểm tra, giám sát chưa chặt chẽ, thường xuyên dẫn tới tình trạng vi phạm quy hoạch diễn ra phổ biến nhưng chưa được phát hiện và xử lý kịp thời và gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế. Công tác lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch chưa thực sự được chú trọng chủ yếu mang tính hình thức.
- Một số Đồ án quy hoạch có chất lượng chưa cao, phải điều chỉnh nhiều lần. Nguyên nhân: Quy hoạch xây dựng thường liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, phạm vi nghiên cứu rộng … trong khi nguồn thông tin số liệu phải thu thập từ nhiều nguồn, tính chính xác chưa cao, dẫn tới tình trạng Quy hoạch có tính dự báo khơng cao, chưa chính xác. Hệ thống Tiêu chuẩn, Quy chuẩn lĩnh vực Quy hoạch cịn có điểm bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn.
2.1.4.2.2. Cấp phép xây dựng
Căn cứ vào Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn về cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã tham mưu UBND tỉnh ban hành các văn bản quy phạm pháp luật10
về phân cấp cấp phép xây dựng và phân cấp về quản lý chất lượng cơng trình Xây dựng. Nhìn chung cơng tác cấp phép đã đi vào nề nếp, đảm bảo thời
10 Sở Xây dựng Thẩm định cơng trình cấp 2, cấp phép đối với cơng trình cấp 1,2; UBND cấp huyện thẩm định cấp phép đối với các cơng trình 3,4. Ban quản lý các khu cơng nghiệp và Ban quản lý Khu công nghiệp Việt Nam-Singapo thẩm định đối với cơng trình cấp 2,3, cấp phép đối với tất cả các cơng trình trong phạm vi khu cơng nghiệp mà mình quản lý.
gian theo quy định, tuy nhiên vẫn còn một số tồn tại như sau:
- Đội ngũ công chức cấp huyện chưa đảm bảo về trình độ chun mơn dẫn đến trong quá trình thẩm định thiết kế và cấp phép cịn sai xót, nhất là về phê duyệt bản vẽ mặt bằng tổng thể, chính điều này dẫn đến khó xử lý trong q trình kiểm tra xây dựng; hồ sơ một số dự án chưa đầy đủ theo quy định.
- Yêu cầu bổ sung hồ sơ còn xảy ra nhiều lần do công tác kiểm tra hồ sơ chưa kỹ lưỡng làm kéo dài thời gian cấp phép. Điều này dân đến các chủ đầu tư vì lợi ích kinh tế đã cố tình vi phạm trật tự xây dựng (xây dựng khơng phép).