B. Mục đớch và yờu cầu của đề tài
1.1.3. Cỏc yếu tố ảnh hƣởng đến giỏ đất
a1.3.1. Yếu tố thụng thƣờng
Yếu tố thụng thường là núi về những yếu tố ảnh hưởng chung cú tớnh phổ biến, cộng đồng đến giỏ đất phỏt sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giỏ cả đất trong điều kiện kinh tế, xó hội thụng thường, từ đú trở thành cơ sở để quyết định giỏ cụ thể cho cỏc loại đất.
1.3.1.1. Yếu tố hành chớnh
Yếu tố hành chớnh chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giỏ cả đất. Nhà nước xuất phỏt từ lợi ớch tồn xó hội và từ gúc độ phỏt triển kinh tế vĩ mụ định ra chớnh sỏch hoặc thỳc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đú. Từ đú đạt được mục đớch nõng cao hiệu quả sử dụng đất. Sự can thiệp này cú ảnh hưởng rất lớn đến giỏ đất.
Yếu tố hành chớnh ảnh hưởng đến giỏ đất bao gồm: chế độ đất, chế độ nhà ở, quy hoạch đụ thị, chớnh sỏch giỏ đất, chớnh sỏch thuế, chế độ quản lý giao thụng và sự biến đổi về hành chớnh. (9)[9]
* Chế độ về đất: chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng
đất. Chế độ đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lờn hoặc giảm xuống của giỏ cả đất. Từ ngày dựng nước đến nay, nước ta trong một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất nghiờm cấm việc mua bỏn cho thuờ, phương thức lưu chuyển đất chỉ cú cấp phỏt, do đú thực ra khụng tồn tại giỏ đất. Theo đà cải cỏch chế độ sử dụng đất, đất trở thành hàng húa đặc biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lưu thụng, từ đú xuất hiện giỏ cả đất để thực hiện đền bự kinh tế trong nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời cựng với việc hoàn thiện một bước chế độ sử dụng đất phải trả tiền, dưới tỏc động của kinh tế thị trường, sự tăng giảm của giỏ đất càng phự hợp với quy luật thị trường. (9)[9]
* Chế độ nhà ở: từ giải phúng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là
chế độ phỳc lợi tiền thuờ thấp. Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất khụng thể thụng qua hoạt động kinh doanh của bản thõn nú để thu hồi, chỉ cú thể dựa vào tài chớnh Nhà nước cấp phỏt để duy trỡ. Cho nờn trong tỡnh trạng này, tiền thuờ nhà khụng bao hàm tiền thuờ đất, giỏ đất. Mục tiờu của cải cỏch chế độ nhà ở là hủy việc bự đắp đú, thực hiện thương phẩm húa nhà ở, từ đú mà xỳc tiến quay vũng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thỳc đẩy việc thực hiện giỏ đất hợp lý.
* Quy hoạch đụ thị: trong quy hoạch đụ thị, cỏc quy định về cụng dụng, tỷ lệ
diện tớch và mật độ kiến trỳc đều cú ảnh hưởng rất lớn đến giỏ đất. Cựng một mảnh đất dựng cho thương nghiệp, dựng cho nhà ở và cụng nghiệp, giỏ đất khỏc biệt nhau
Formatted: Font color: Auto Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font color: Auto Formatted: Font: Not Bold
rất lớn. Nhỡn chung mà núi, đất dựng cho thương nghiệp hiệu ớch rất lớn, thứ đến là dựng cho nhà ở, đất dựng cho cụng nghiệp cú hữu ớch cũn thấp hơn. Việc quy định mục đớch sử dụng đất cú ý nghĩa vụ cựng to lớn đối với sự duy trỡ tớnh hoàn chỉnh của phõn khu chức năng đụ thị, tớnh tối ưu của hiệu ớch sử dụng tổng thể và tớnh hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ớch xó hội và hiệu ớch kinh tế trong sử dụng đất.
* Chớnh sỏch về giỏ đất: cú ảnh hưởng lớn đến xu thế của giỏ cả đất. Núi chung chớnh sỏch giỏ đất tăng cao tức là Chớnh phủ nới lỏng quản lý đối với giỏ đất, thỳc đẩy giỏ đất tăng lờn; chớnh sỏch giỏ đất thấp là Chớnh phủ dựng nhiều biện phỏp để khống chế tăng giỏ của đất, từ đú làm cho mức giỏ đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chớnh sỏch quản lý giỏ đất cũng ảnh hưởng đến tõm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đú mà ảnh hưởng đến giỏ đất.
* Chớnh sỏch thuế: mức thuế phải gỏnh chịu cao hay thấp, bất kể xớ nghiệp
hay cỏ nhõn, nú đều cú quan hệ ảnh hưởng rất lớn. Thuế tăng thỡ tớch lũy của xớ nghiệp, dõn cư giảm, nờn giỏ cả đất giảm, từ đú giảm đầu tư xó hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lỳc này cỏc xớ nghiệp khụng đủ sức hoặc khụng muốn mở rộng đầu tư, khiến cho nhu cầu đất giảm, nờn giỏ cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thỡ tớch lũy tăng, giỏ cả đất tăng lờn. (9)[9]
* Thay đổi về hành chớnh: thay đổi về hành chớnh núi chung đều làm cho giỏ
cả đất ở đú tăng. Thay đổi hành chớnh thường phõn thành hai loại, một là nõng cấp, vớ như một thành phố cấp huyện nõng lờn là thành phố cấp địa phương, hoặc nơi nào đú khụng phải là thị trấn nõng lờn thành thị trấn…một loại khỏc là tuy cấp bậc khụng thay đổi, nhưng quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khỏc cũng làm cho giỏ đất tăng lờn.
1.3.1.2. Yếu tố nhõn khẩu
Trạng thỏi nhõn khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xó hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhõn khẩu đến giỏ đất cú mối liờn quan mật thiết với mật độ nhõn khẩu, tố chất nhõn khẩu và cấu thành nhõn khẩu gia đỡnh.
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font color: Auto Formatted: Font: Not Bold
* Mật độ nhõn khẩu: mật độ nhõn khẩu tăng cao, thỡ nhu cầu đối với đất tăng
vỡ thế giỏ đất tăng lờn. Vớ dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giỏ đất ở thành thị năm 1956 – 1960 là 11 – 13% năm 1960 – 1961 là 17 – 18%, cũn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giỏ cả đất chỉ là 5.5 – 6.9%. Nguyờn nhõn chủ yếu là ở Nhật Bản là nước cú mật độ nhõn khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia cú tỷ lệ tăng nhõn khẩu cao nhất trong những nước cú nền kinh tế phỏt triển. So với Nhật, tốc độ phỏt triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhõn khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhõn khẩu, yờu cầu đất khụng căng thẳng như Nhật Bản, do đú mức tăng giỏ đất tương đối nhỏ.
* Tố chất nhõn khẩu: tố chất nhõn khẩu thường cú tương quan với trỡnh độ
được giỏo dục và tố chất văn húa của nhõn khẩu. Yếu tố này nhỡn chung cú ảnh hưởng khỏ lớn đến giỏ cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhõn khẩu cú tố chất cao thường là xó hội trật tự ổn định, mụi trường tốt đẹp, do đú về tõm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, giỏn tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này thỳc đẩy giỏ đất tăng lờn. (9)[9]
* Cấu thành nhõn khẩu gia đỡnh: do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đụ thị húa, kết cấu gia đỡnh ngày càng nhỏ. Đại gia đỡnh truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đỡnh nhỏ lấy đụi vợ chồng làm trung tõm. Sự thay đổi kết cấu nhõn khẩu gia đỡnh này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cỏch tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khộp kớn diện tớch nhỏ, và nhà ở cho thuờ cũng tăng lờn, từ đú giỏ đất dựng để xõy nhà ở tăng lờn và xu thế tăng giỏ này ngày càng rừ ràng.
1.3.1.3. Yếu tố xó hội
Xó hội phỏt triển và ổn định cú ảnh hưởng rất lớn đối với giỏ đất. Yếu tố xó hội ảnh hưởng đến giỏ đất cú bốn mặt chủ yếu là trạng thỏi ổn định chớnh trị, trỡnh độ trị an xó hội, đầu cơ vào nhà đất và đụ thị húa.
* Tỡnh trạng ổn định chớnh trị: cục diện chớnh trị trong nước ổn định, thỡ việc
đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bỡnh thường, rủi ro ớt, vốn bỏ ra cú thể
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font color: Auto Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font: Not Bold Formatted: Font: Not Bold
thu về đỳng thời hạn cựng với lợi nhuận, vỡ vật lũng tin của nhà đầu tư lớn kộo theo giỏ đất tăng lờn. Ngược lại thỡ giỏ đất sẽ rớt xuống.
* Tỡnh trạng trị an xó hội: là trạng thỏi tốt xấu của trật tự xó hội. Yếu tố này
ảnh hưởng đến giỏ đất rừ và dễ thấy. Bất luận là khi nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xó hội tốt, thỡ mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vỡ vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bỏn, cư trỳ, do đú kộo theo giỏ đất tăng lờn. Ở mức độ nào đú mà núi, đõy cũng là mối tương quan với tỡnh trạng ổn định cục diện chớnh trị. (9)[9]
* Đầu cơ nhà đất: đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giỏ cả nhà đất để thu được siờu lợi nhuận. Yếu tố này cú ảnh hưởng đột xuất đến mức giỏ đất để thu được siờu lợi nhuận. Yếu tố này cú ảnh hưởng đột xuất đến mức giỏ đất, đặc biệt là mức giỏ đất thị trường nhà đột biến. Khi đất cung khụng đủ cầu, do người đầu cơ bỏn thỏo làm cho đất rớt giỏ.
* Tiến trỡnh đụ thị húa: một trong những kết quả của phỏt triển cụng nghiệp
húa là thỳc đẩy quỏ trỡnh đụ thị húa. Những khu vực cú trỡnh độ cụng nghiệp húa hoặc đụ thị húa càng cao, mà tổng diện tớch đất của thành phố núi chung là khụng đổi, cho nờn ảnh hưởng của tiến trỡnh đụ thị húa đối với giỏ đất biểu hiện ở hai mặt sau đõy: một là ở khu vực thành phố cú mật độ nhõn khẩu đụng đỳc thỡ giỏ đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhõn khẩu nhập cư cao và tiến trỡnh đụ thị húa cú tốc độ nhanh, thỡ mức độ và tốc độ tăng giỏ đất đều cao hơn đất khu vực thụng thường.
1.3.1.4. Yếu tố quốc tế
Sự phỏt triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là khụng thể tỏch rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tỡnh hỡnh chớnh trị, kinh tế thế giới với giỏ đất được phản ỏnh giỏn tiếp thụng qua ảnh hưởng đến tỡnh hỡnh kinh tế, chớnh trị trong nước.
* Tỡnh hỡnh kinh tế thế giới: sự phỏt triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc
khụng thể cụ lập và tỏch rời với sự phỏt triển của kinh tế thế giới ra, núi chung hoặc ớt hoặc nhiều đều cú quan hệ với sự phỏt triển kinh tế của quốc gia khỏc. Thị trường thế giới càng mở rộng thỡ mối quan hệ này càng trở nờn mật thiết. Cho nờn, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liờn quan đến sự phỏt triển hay quy thoỏi của kinh
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font color: Auto Formatted: Font color: Auto Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font: Not Bold
tế thế giới, tỡnh trạng thị trường, địa sản cũng khụng cú ngoại lệ. Vớ dụ, khi bựng phỏt nguy cơ kinh tế cú tớnh toàn cầu năm 1929 giỏ đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chúng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thỡ rớt xuống đến điểm đỏy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thỡ giỏ đất mới tăng lờn lại. (9)[9]
* Yếu tố chớnh trị quốc tế: mối quan hệ chớnh trị giữa cỏc quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nờn, mối quan hệ tốt đẹp giữa cỏc quốc gia này với quốc gia khỏc, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, mụi trường ngoại giao cởi mở, hũa hoón thỡ cú lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đú đẩy nhanh giỏ đất lờn cao; ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thụng tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quõn sự thỡ tỡnh trạng đú ngày càng nghiờm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nờn giỏ đất rớt theo.
1.3.1.5. Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tỡnh hỡnh kinh tế cú tỏc động quan trọng đối với quốc kế dõn sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quỏ trỡnh Chớnh phủ tớch cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dận dụng đều thụng qua ảnh hưởng của chớnh sỏch kinh tế mà đi đến ổn định.
* Tỡnh trạng phỏt triển kinh tế: một trong những chỉ tiờu trọng yếu để đỏnh
giỏ trạng thỏi phỏt triển kinh tế là thu nhập quốc dõn. Thu nhập quốc dõn tăng cú nghĩa là trạng thỏi tài chớnh tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội cú việc làm, vật giỏ tiền lương nằm trong trạng thỏi cú lợi cho phỏt triển kinh tế, tổng đầu tư xó hội tăng, tổng yờu cầu về đất khụng ngừng mở rộng khiến giỏ đất tăng lờn. Từ sự phỏt triển kinh tế của cả nước, cỏc khu vực và sự biến động về yờu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế vận động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
* Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan
thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thỡ đầu tư cũng tăng tương ứng. Như
Formatted: Font color: Auto Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font: Not Bold
vậy, phõn tớch sự ảnh hưởngươgr của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giỏ đất, cú thể khỏi quỏt bằng sự phõn tớch ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giỏ đất.
Tớch lũy tư bản phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ớt lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vong dự trữ cao, hạn ngạch dự trữ nhiều thỡ tớch lũy tư bản càng nhanh. Nhỡn từ gúc độ tớch lũy tư bản, giỏ cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giỏ cả cỏc tài sản khỏc, cho nờn khi cỏc gia đỡnh thụng thường mua đất phải qua một thời kỳ tớch cúp khỏ dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thỡ cú lợi cho tớch lũy tư bản và cũng mới cú khả năng cú đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nờn, mức độ dự trữ nhiều hay ớt, hành vi dự trữ của mỗi gia đỡnh và sự biến động giỏ cả trong thị trường nhà đất là liờn quan mật thiết với nhau. Núi chung một loạt thời kỳ cú tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tớch lũy dự trữ siờu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liờn tục, nếu đột nhiờn xuống thấp, đú là thời kỳ núng bỏng về tài sản nhà đất, lỳc đú giỏ đất sẽ tăng vọt.
* Tỡnh trạng chi thu tài chớnh và tiền tệ: là phản ỏnh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tỡnh trạng tài chớnh tiền tệ, cho nờn ở đõy, chỳng ta chủ yếu phõn tớch về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường địa sản, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trờn thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xó hội tăng. Vốn lưu thụng quỏ thừa sẽ dẫn đến quỏ nhiều tiền mặt, tranh mua số ớt hàng húa, đặc biệt việc mua nhà đất cú thể bảo tồn được giỏ trị, nờn nú tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lờn, thỳc đẩy giỏ đất tăng lờn khụng ngừng.
* Trỡnh độ thu nhập và tiờu dựng của dõn cư: theo đà gia tăng thu nhập của
dõn cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ cú nhu cầu tiờu dựng mới, biểu hiện về nhà ở là yờu cầu càng cao về chất lượng, diện tớch nhà ở. Cho nờn khi xem xột thị trường đất từ sự thay đổi mức độ thu nhập và mức độ tiờu dựng cú thể rỳt ra kết luận sau đõy: một là tỷ lệ số gia đỡnh cú thu nhập cao được ở nhà