B. Mục đớch và yờu cầu của đề tài
3.2. xuất một số giải phỏp phục vụ cụng tỏc định giỏ đất nhằm tăng cƣờng
cƣờng cụng tỏc quản lý nhà nƣớc về đất đai, đặc biệt là giỏ đất:
Để việc quản lý đất đai trờn địa bàn quận Lờ Chõn đỳng quy định của phỏp luật, đảm bảo đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của nhõn dõn, trỏnh những diễn biến phức tạp, đơn thư kiến nghị của người dõn. Học viờn xin đề
xuất một số giải phỏp phục vụ cụng tỏc định giỏ đất trờn địa bàn quận Lờ Chõn- thành phố Hải Phũng để nhằm tăng cường cụng tỏc quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giỏ đất như sau:
- Trước tiờn, cần sự quan tõm hơn nữa của Đảng và Nhà nước, cựng cỏc cấp cỏc ngành trong cụng tỏc quản lý đất đai núi chung, cụng tỏc định giỏ đất núi riờng. Xem xột để ban hành một hệ thống văn bản phỏp luật, cỏc thụng tư hướng dẫn thi hành và cỏc quy định cụ thể, chặt chẽ, đồng bộ và phự hợp với thực tế tại cỏc địa phương.
- Tiếp đến, phải xỏc định cụng tỏc định giỏ đất là một nhiệm vụ rất quan trọng trong quản lý đất đai, bất động sản trờn địa bàn quận, để từ đú nõng cao nhận thức chung trong đội ngũ làm cỏn bộ làm cụng tỏc quản lý đất đai. Vỡ trong thời gian qua, cụng tỏc định giỏ đất chưa được quan tõm cao, chưa thường xuyờn. Chỉ được quan tõm vào những thỏng cuối năm, khi chuẩn bị phải ban hành giỏ đất vào đầu năm sau, việc này chỉ làm trong thời gian ngắn, khụng đảm bảo đầu đủ những phương phỏp xỏc định giỏ theo hướng dẫn tại Nghị định số 114/2004/TT- BTC của Bộ Tài chớnh ngày 26/11/2004, dẫn đến thiếu thực tế, khỏch quan và khụng đảm bảo đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của nhõn dõn.
- Trong cụng tỏc định giỏ đất, UBND quận Lờ Chõn cần phải triệt để trong việc ứng dụng cụng nghệ thụng tin, khoa học kỹ thuật để thường xuyờn cập nhật đầy đủ 100% cỏc giao dịch dõn sự về đất đai đang làm thủ tục tại quận. Đõy là một kờnh thụng tin cơ sở dữ liệu để từ đú làm cơ sở trong cụng tỏc định giỏ đất. Nhưng cũng cần phải xỏc định chỉ là thụng tin cơ sở dữ liệu mang tớnh tham khảo, vỡ hiện nay tõm lý của nhõn dõn phần lớn khi cú giao dịch dõn sự liờn quan đến đất đai thường kờ khai trong cỏc hợp đồng luụn bằng hoặc thấp hơn bảng giỏ đất quy định của thành phố, để trỏnh việc phải nộp cỏc khoản nghĩa vụ cao. Do vậy, UBND quận Lờ Chõn cần phải cú đội ngũ cỏn bộ chuyờn nghiệp tổ chức điều tra, khảo sỏt, thống kờ và thu thập thụng tin giỏ đất thị trường thực tế tại cỏc tuyến đường phố trờn địa bàn. Sau đú, xử lý thụng tin, tớnh đến cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất. Từ đú, xỏc định được mức độ chờnh lệch giữa giỏ đất thị trường và giỏ đất quy định, kịp thời
bỏo cỏo cú thẩm quyền ban hành giỏ đất sỏt thực tế hơn. Cần thiết, cú thể thuờ cỏc đơn vị cú chức năng thẩm định giỏ, cơ quan tư vấn về giỏ đất khảo sỏt, điều tra giỏ đất thị trường, tư vấn xõy dựng về giỏ cỏc loại đất cụ thể trờn địa bàn quận.
- Cần phõn bổ kinh phớ hàng năm từ ngõn sỏch địa phương cho cụng tỏc định giỏ đất như:
+ Để đảm bảo chế độ chớnh sỏch thỏa đỏng và ổn định cho đội ngũ cỏn bộ làm cụng tỏc định giỏ đất. Cú kinh phớ để tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ để nõng cao trỡnh độ, chuyờn mụn nghiệp vụ cho cỏc cỏn bộ làm cụng tỏc định giỏ đất.
+ Đầu tư kinh phớ cho cơ sở hạ tầng kỹ thuật hiện đại, tăng cường trang thiết bị hỗ trợ cần thiết, ứng dụng khoa học kỹ thuật để phục vụ cụng tỏc định giỏ đất.
+ Kinh phớ để hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ quản lý giỏ đất như tổ chức điều tra, khảo sỏt, thống kờ và thu thập thụng tin giỏ đất thị trường thực tế tại cỏc tuyến đường phố trờn địa bàn, cập nhật cỏc hợp đồng trao đổi quyền sử dụng đất của cỏc cỏ nhõn, tổ chức.
+ Kinh phớ để thuờ cỏc đơn vị cú chức năng thẩm định giỏ, cơ quan tư vấn về giỏ đất khảo sỏt, điều tra giỏ đất thị trường, tư vấn xõy dựng về giỏ cỏc loại đất
- Thường xuyờn tổ chức tập huấn triển khai cỏc văn bản phỏp quy của nhà nước, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ để nõng cao trỡnh độ, chuyờn mụn nghiệp vụ cho cỏc cỏn bộ làm cụng tỏc định giỏ đất. Kịp thời bổ sung lược lượng cũng như nõng cao chất lượng cỏn bộ Địa chớnh tại cỏc phường, xỏc định lại chức năng nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của phũng Tài nguyờn và Mụi trường để nõng cao hiệu quả cụng tỏc quản lý đất đại núi chung, cụng tỏc định giỏ đất núi riờng. Xử lý, loại bỏ những cỏn bộ lơ là cụng việc, làm đại khỏi mang tớnh “làm cho xong chuyện”.
- Duy trỡ và mở rộng quan hệ quốc tế trong cụng tỏc đào tạo, phỏt triển nguồn nhõn lực, trao đổi kinh nghiệm, nõng cao năng lực thể chế; duy trỡ và đẩy mạnh hợp tỏc trong cụng tỏc định giỏ đất để từ đú tiến sỏt gần với tiến bộ của những nước phỏt triển. Nhất là những nước cú nền khoa học cụng nghệ cao trong cụng tỏc quản lý đất đai trờn thế giới.
- Đối với phường là đơn vị hành chớnh cấp cơ sở gắn trực tiếp với dõn, cú vai trũ rất quan trọng trong cụng tỏc quản lý đất đai núi chung, cụng tỏc định giỏ đất núi riờng. Cỏn bộ địa chớnh là cỏn bộ chuyờn mụn giỳp Ủy ban nhõn dõn phường quản lý hiệu quả đất đai trờn địa bàn. Vai trũ của cỏn bộ địa chớnh phường cú ý nghĩa rất quan trọng trong hệ thống tổ chức ngành địa chớnh nước ta, cỏn bộ địa chớnh hoạt động tốt là điều kiện để toàn ngành hoạt động hiệu quả. Chớnh vỡ vậy, yờu cầu kiện toàn đội ngũ địa chớnh phường cần phải quan tõm hơn nữa. ngoài ra, cần cú chớnh sỏch quan tõm đến lực lượng tổ dõn phố- cỏnh tay đắc lực của cỏn bộ phường, giỳp cỏn bộ phường gắn bú hơn với dõn. Thường xuyờn mở cỏc lớp tập huấn về phỏp luật, đồng thời cú chớnh sỏch ưu đói tốt đối với cỏn bộ tổ dõn phố để nõng cao tinh thần của lực lượng này trong cụng việc. Thực tế cho thấy, trong cỏc cụng việc liờn quan đến giỏ đất, lực lượng này gúp phần khụng nhỏ cho cụng tỏc của giỏ đất cú liờn quan đến giỏ đất.
- Tổ chức định kỳ cỏc cuộc gặp gỡ, trao đổi, giải đỏp thắc mắc về quản lý đất đai gữa cỏn bộ nhà nước với quần chỳng nhõn dõn để từ đú phỏt hiện những bất cấp về giỏ đất, để kịp thời cú những biện phỏp, giải phỏp trong cụng tỏc định giỏ đất đai. - Thường xuyờn tuyờn truyền, vận động và giải thớch đầy đủ mục đớch và ý nghĩa của việc định giỏ đất trờn súng phỏt thanh, truyền hỡnh cũng như bỏo chớ giỳp cho nhõn dõn nõng cao nhận thức cũng như hiểu, tham gia ý kiến và chấp hành những quy định của nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai, nhất là việc kờ khai giỏ đất trờn thị trường. Bờn cạnh đú, cần cụng khai đầy đủ bảng giỏ đất hàng năm, tham khảo ý kiến của nhõn dõn để từ đú đảm bảo tớnh dõn chủ, minh bạch.
- Khuyến khớch kịp thời những tổ chức, cỏ nhõn chấp hành tốt về giỏ đất, xử lý nghiờm minh những cỏ nhõn tổ chức gian lận trong việc xỏc định giỏ đất để từ đú cú tớnh răn đe.
- Tăng cường cụng tỏc thanh tra, kiểm tra để từ đú chỉ ra cho được những vấn đề làm được, chưa làm được trong cụng tỏc định giỏ đất, cú biện phỏp xử lý kịp thời.
- Hàng thỏng thường xuyờn tổ chức giao ban định kỳ rỳt kinh nghiệm về cụng tỏc định giỏ đất. Từ đú đỏnh giỏ được những việc được và chưa được, những vấn đề vướng mắc trong cụng tỏc định giỏ đất. Kịp thời bỏo cỏo cấp cú thẩm quyền giải quyết.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ * Kết luận:
Từ kết quả nghiờn cứu của đề tài “Đỏnh giỏ cỏc yếu tố ảnh hưởng tớiđến giỏ đõtất ở trờn địa bàn quận Lờ Chõn - Thành phố Hải Phũng”, học viờn cú thể
đi đến cỏc kết luận sau:
1. Quận Lờ Chõn là một quận trung tõm của thành phố Hải Phũng, hội tụ đầu đủ những yết tố thuận lợi để gúp phần vào mục tiờu phỏt triển kinh tế, chớnh trị và xó hội của tồn thành phố.
2. Cụng tỏc định giỏ đất đai trờn địa bàn quận Lờ Chõn, thành phố Hải Phũng trong thời gian qua đó bỏm sỏt cỏc quy định của Chớnh phủ, cỏc văn bản Thụng tư hướng dẫn của cỏc Bộ ngành liờn quan, tuy nhiờn chậm thay đổi, điều chỉnh khi trờn thị trường cú những biến động lớn về giỏ cả, dẫn đến tỡnh trạng giỏ quy định của Nhà nước khụng theo kịp giỏ thị trường, thoỏt ly thực tế. Vấn đề này đó gõy thất thoỏt khụng nhỏ cho ngõn sỏch nhà nước, bờn cạnh đú, cũng gõy rất nhiều khú khăn trong cụng tỏc quản lý đất đai, nhất là cụng tỏc giải phũng mặt bằng để thực hiện cỏc dự ỏn trờn địa bàn quận Lờ Chõn, ảnh hưởng khụng trong cụng cuộc đẩy mạnh cụng nghiệp húa, hiện đại húa thành phố Hải Phũng.
3. Mặc dự cụng tỏc định giỏ đất trờn địa bàn quận Lờ Chõn thời gian qua đó bỏm sỏt Nghị định số 188/CP ngày 16 thỏng 11 năm 2004 của Chớnh Phủ, cỏc Thụng tư hưỡng dẫn của cỏc bộ ngành cú liờn quan, nhưng mức chờnh lệch giữa giỏ thị trường trung bỡnh cỏc năm và giỏ đất theo quy định của nhà nước trờn địa bàn cũn rất lớn, thấp nhất là 10.000.000 đồng và cao nhất là 45.000.000 đồng.
4. Trờn địa bàn quận Lờ Chõn, thành phố Hải Phũng, từ thỏng 1 năm 2008 đến khoảng thỏng 12 năm 2011, giỏ đất thị trường trung bỡnh cú tăng, đạt cao nhất là năm 2010. Việc giỏ đất thị trường cú tăng là do tỡnh hỡnh giỏ đất tăng chung tồn thành phố, nờn đó kộo theo việc tăng giỏ đất tại cỏc vị trớ trờn địa bàn quận Lờ Chõn. Từ năm 2010 đến năm 2011, giỏ đất thị trường trung bỡnh cú xu hướng giảm trờn tất cả cỏc vị trớ. Việc giỏ đất thị trường trung bỡnh cú giảm cũng là tỡnh hỡnh chung toàn thành phố. Việc giảm giỏ đất thị trường này do cú biện hành chớnh, biện phỏp tớn
dụng của Nhà nước để từng bước đưa cụng tỏc quản lý đất đai được chặt chẽ, minh bạch, tập trung nguồn vốn để tăng đầu tư cho sản xuất hàng húa phục vụ tiờu dựng và xuất khẩu, giảm thiểu tỡnh trạng đất đai bị sốt ảo.
* Kiến nghị:
Từ những kết luận của đề tài, học viờn đi đến một số kiến nghị sau:
1. Khi cú những biến động lớn về giỏ đất trờn thị trường, chớnh quyền địa phương cần cú những biện phỏp bỡnh ổn giỏ trước khi nhà nước điều chỉnh.
2. Chỳ trọng đào tạo đội ngũ cỏn bộ toàn diện hơn về cả chuyờn mụn với nghiệp vụ trong cụng tỏc xỏc định giỏ đất.
3. Đẩy mạnh cụng tỏc tuyờn truyền phổ biến về phỏp luật trong việc chấp hành những quy định về giỏ đất của Nhà nước để nõng cao nhận thức của nhõn dõn.
4. Sớm đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tăng cường trang thiết bị hỗ trợ, ứng dụng khoa học kỹ thuật để phục vụ cụng tỏc định giỏ đất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Chớnh phủ (1994), Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 quy định về khung
giỏ đất cỏc loại, Hà Nội.
2. Liờn Bộ Tài chớnh- Xõy dựng- Ban Vật giỏ Chớnh phủ- Tổng cục Địa chớnh (1994), Thụng tư số 94/TT- LB hướng dẫn thực hiện Nghị định số 87/CP ngày
17/8/1994 quy định về khung giỏ đất cỏc loại, Hà Nội.
3. Bộ Tài chớnh (2004), Thụng tư sốú 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Hà Nội.
4. Chớnh phủ (2004), Nghị định số 188/CP ngày 16/11/2004 quy định về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất, Hà Nội.
5. Luật Đất đai 1993.
6. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, năm 1998, 2001. 7. Luật Đất đai năm 2003.
8. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quõn (2005), giỏo trỡnh định giỏ đất, Hà Nội. 9. Mai Bỏ Cầu, Tụn Gia Huyờn. Nguyễn Đăng Huỳnh dịch (2004), Lý luận và phương phỏp định giỏ đất
10. Nguyễn Đỡnh Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2002), Quản lý thị trường bất động sản, Đại học Nụng nghiệp I, Hà Nội.
11. Nguyễn Đỡnh Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2003), Giỏo trỡnh quản lý thị
trường bất động sản, Đại học Nụng nghiệp I, Hà Nội.
12. Nguyễn Đỡnh Bồng (2003), “Một số vấn đề về định giỏ bất động sản”,
Tạp chớ Tài nguyờn và Mụi trường, thỏng 11, tr.52 – 54.
13. Nguyễn Đỡnh Bồng (2004), “Phỏp luật đất đai và bất động sản”, Tạp chớ
Tài nguyờn và Mụi trường, Thỏng 5, tr.42- 47.
12. Trần Quốc Toàn (1993), Một số vấn đề đổi mới trong quan hệ sở hữu đất
đai, Nhà xuất bản Thụng tin lý luận, Hà Nội.
13. Vụ Đăng ký- Thống kờ, giỏ đất trong nền kinh tế thị trường định hướng
XHCN ở nước ta, Hà Nội.
14. Cỏc Quyết định quy định khung giỏ cỏc loại đất ỏp dụng tại thành phố Hải Phũng theo cỏc năm nghiờn cứu.
15. Thuyết minh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 quận Lờ Chõn- thành phố Hải Phũng (giai đoạn 2009- 2025).
16. UBND quận Lờ Chõn (2010), Bỏo cỏo số 46/QĐ- UBND ngày 26/4/2010
về Kết quả kiểm kờ đất đai trờn địa bàn quận Lờ Chõn.
17. Cỏc Bỏo cỏo của UBND quận Lờ Chõn về cụng tỏc định giỏ đất trờn địa bàn quận Lờ Chõn từ năm 2008 đến năm 2011.
PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Tổng diện tớch tự nhiờn quận Lờ Chõn phõn theo địa giới hành chớnh STT Tổng diện tớch tự nhiờn 1240 ha
1 Phường An Biờn 32,21 ha
2 Phường Cỏt Dài 33,00 ha
3 Phường Trại Cau 29,97 ha
4 Phường Hồ Nam 34,98 ha 5 Phường Dư Hàng 27,54 ha 6 Phường Hàng Kờnh 37,97 ha 7 Phường Đụng Hải 41,98 ha 8 Phường Trần Nguyờn Hón 29,26 ha 9 Phường An Dương 20,56 ha
10 Phường Lam Sơn 48,61 ha
11 Phường Niệm Nghĩa 55,00 ha
12 Phường Nghĩa Xỏ 54,92 ha
13 Phường Dư Hàng Kờnh 135,54 ha
14 Phường Kờnh Dương 144,95 ha
15 Phường Vĩnh Niệm 462,09 ha
Phụ lục 2: Diện tớch tự nhiờn quận Lờ Chõn phõn theo mục đớch sử dụng đất
Thứ tự Loại đất DT năm 2007 Diện tớch đến năm Năm 2008 Năm 2010 (1) (2) (3) (4) (5)
TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIấN 1187,58 1187,58 1187,58
1 ĐẤT NễNG NGHIỆP 237,50 237,50 163,36
1.1 Đất sản xuất nụng nghiệp 145,69 145,69 80,35
1.1.1 Đất trồng cõy hàng năm 145,69 145,69 80,35
1.1.1.1 Đất trồng lỳa 140,48 140,48 75,14
1.1.1.2 Đất trồng cõy hàng năm cũn lại 5,21 5,21 5,21
1.1.1.3 Đất nuụi trồng thủy sản 91,81 91,81 83,01
2 ĐẤT PHI NễNG NGHIỆP 945,82 945,82 1024,22
2.1 Đất ở 532,76 532,76 573,02
2.1.2 Đất ở tại đụ thị 532,76 532,76 573,02
2.2 Đất chuyờn dựng 335,34 335,34 373,48
2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, cụng trỡnh sự nghiệp 2,79 2,79 11,45
2.2.2 Đất quốc phũng, an ninh 6,74 6,74 7,74
2.2.3 Đất sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp 68,65 68,65 68,65
2.2.4 Đất cú mục đớch cụng cộng 257,16 257,16 286,88
2.2.4.1 Đất giao thụng 173,66 173,66 196,98
2.2.4.2 Đất thủy lợi 27,71 27,71 31,11
2.2.4.3 Đất để chuyển dẫn năng lượng, truyền thụng 1,13 1,13 1,13
2.2.4.4 Đất cơ sở văn húa 2,63 2,63 2,63
2.2.4.5 Đất cơ sở y tế 8,51 8,51 8,51
2.2.4.6 Đất cơ sở giỏo dục – đào tạo 36,28 36,28 37,28
2.2.4.7 Đất cơ sở thể dục – thể thao 1,91 1,91 3,91
2.2.4.8 Đất chợ 2,24 2,24 2,24