B. Mục đớch và yờu cầu của đề tài
1.2. Đối tƣợng, địa điểm, nội dung và phƣơng phỏp nghiờn cứu
1.2.1. Đối tƣợng và địa điểm nghiờn cứu
Trong những năm gần đõy, thị trường đất đai luụn cú những biến động, giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng gấp nhiều lần so với giỏ đất do Nhà nước quy định và vượt xa so với giỏ trị thực tế đó tỏc động trực tiếp vào mọi hoạt động đời sống xó hội, việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng trở nờn khú khăn, nhiều dự ỏn bị chậm tiến độ. Giỏ đất ở tăng cao gõy sự bất an về tư ttưởng trong cỏn bộ và nhõn dõn, đặc biệt là tầng lớp cú thu nhập trung bỡnh và
thấp, vấn đề đất ở, nhà ở ngày càng trở lờn xa vời đối với họ. Thực trạng này xảy ra trờn tất cả đụ thị của đất nước và thành phố Hải Phũng cũng khụng ngoại lệ.
Việc đỏnh giỏ cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất là cần thiết nhằm tăng cường cụng tỏc quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giỏ đất. Với mong muốn làm rừ cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất trờn địa bàn quận Lờ Chõn, thành phố Hải Phũng, học
viờnchỳng tụi tiến hành đề tài “Đỏnh giỏ cỏc yếu tố ảnh hƣởng tớiđến giỏ đất ở
trờn địa bàn quận Lờ Chõn, thành phố Hải Phũng”. Nhưng do cú giới hạn
chỳng, học viờn tụi lựa chọn 10 đường phố chớnh của quận Lờ Chõn làm đại diện để nghiờn cứu đề tài.
1.2.2. Nội dung nghiờn cứu
- Nghiờn cứu cỏc văn bản quy định về giỏ đất ở của UBND thành phố Hải Phũng ỏp dụng trờn địa bàn quận Lờ Chõn từ năm 2008-2011
- Nghiờn cứu phõn tớch điều kiện tự nhiờn, kinh tế, xó hội của quận Lờ Chõn và đỏnh giỏ sự tỏc động của cỏc yếu tố này đến giỏ đất.
- Điều tra giỏ đất thị trường một số đường phố của quận Lờ Chõn để tỡm ra cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất ở trờn 4 loại đường phố (I, II, III, IV) qua cỏc năm 2008, 2009, 2010, 2011.
1.2.3. Phƣơng phỏp nghiờn cứu
a2.3.1. Phƣơng phỏp thu thập tài liệu, số liệu
- Thu thập cỏc văn bản cú liờn quan đến giỏ đất do Nhà nước, UBND thành phố Hải Phũng quy định.
- Thu thập cỏc số liệu, tài liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2008-2011 tại Phũng Tài nguyờn và Mụi trường quận Lờ Chõn, từ cỏn bộ địa chớnh cỏc phường trờn địa bàn quận, cỏc trung tõm mụi giới đất đai và nguồn thụng tin khảo sỏt điều tra thực tế của người dõn tại cỏc đường phố, đoạn phố nghiờn cứu.
b2.3.2. Phƣơng phỏp chọn địa điểm nghiờn cứu
- Chọn cỏc tuyến đường phố cú tớnh chất đại diện, phản ỏnh được sự phỏt triển kinh tế xó hội của quận, cụ thể:
Đường phố loại I gồm cỏc đường: Nguyễn Đức Cảnh, Tụ Hiệu.
Formatted: Font: Bold
Đường phố loại II gồm cỏc đường: Hai Bà Trưng.
Đường số loại III gồm cỏc đường: Tụn Đức Thắng, Trần Nguyờn Hón, Mờ Linh.
Đường phố loại IV bao gồm cỏc đường: Chựa Hàng, Dư Hàng, Nguyễn Cụng Trứ, Nguyễn Văn Linh.
Ưu tiờn chọn những mẫu điều tra là đất trống (đất chưa cú cụng trỡnh xõy dựng hoặc nếu cú thỡ đú là những cụng trỡnh cú tớnh chất tạm thời hoặc cú giỏ trị kinh tế thấp).
c2.3.3. Xử lý số liệu
- Loại bỏ những số liệu khụng phản ỏnh đỳng giỏ cả thị trường, những thụng tin phản ỏnh sai sự thật.
- Trong quỏ trỡnh điều tra, những mảnh đất cú những tài sản trờn đú, việc xỏc định giỏ đất sẽ được tớnh bằng phương phỏp tỏch giỏ trị tài sản gắn liền với đất.
Giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh xõy dựng được tớnh theo cụng thức sau: P1=P – G
Trong đú, P là giỏ trị xõy dựng mới
G là giỏ trị khấu hao
P1 là giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh
Áp dụng cụng thức sau để tớnh giỏ trị thửa đất: GD= GBĐS – P1
Trong đú, GD là giỏ trị chuyển nhượng của thửa đất
GBĐS là giỏ bỏn bất động sản
d2.3.4. Phƣơng phỏp thống kờ, tổng hợp, phõn tớch số liệu
- Phương phỏp thống kờ: Tổng hợp, sắp xếp cỏc số liệu theo thời gian từng quý của cỏc năm điều tra.
- Phương phỏp phõn tớch: Phõn tớch ảnh hưởng của cỏc yếu tố đến giỏ đất ở đụ thị.
CHƢƠNG 2
CễNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRấN ĐỊA BÀN QUẬN Lấ CHÂN VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
2.1. Khỏi quỏt điều kiện tự nhiờn, kinh tế, xó hội trờn địa bàn quận Lờ Chõn
2.1.1. Điều kiện tự nhiờn (15)[15] 1.1.1. Vị trớ địa lý
Quận Lờ Chõn là một quận nội thành nằm ở trung tõm thành phố Hải Phũng, phớa đụng giỏp quận Ngụ Quyền và huyện Kiến Thuỵ, phớa Nam giỏp huyện Kiến Thuỵ, phớa tõy giỏp quận Kiến An và huyện An Dương, phớa bắc giỏp quận Hồng Bàng.
Diện tớch tự nhiờn hiện nay của quận là 1.187 ha. So với trước khi điều chỉnh địa giới hành chớnh, diện tớch tự nhiờn hiện cú tăng lờn gấp 3 lần. Ngoài diện tớch 420 ha thuộc thuộc 12 phường cũ đó được đụ thị hoỏ, quận cũn 767 ha thuộc 3 phường mới sỏt nhập là phường Dư Hàng Kờnh, Kờnh Dương và Vĩnh Niệm đang trong quỏ trỡnh đụ thị hoỏ nhanh. Quỹ đất này là cơ sở vật chất quan trọng và thuận lợi để chuyển đổi cơ cấu kinh tế, cơ cấu đầu tư và tổ chức lại khụng gian kinh tế xó hội của quận theo định hướng phỏt triển đụ thị hiện đại.
Hiện toàn quận cú 43,5km đường quốc lộ 5; 7,5km đường đụ thị loại 1, cú hơn 1.800 ngừ nghẽn đó được bờ tụng hoỏ; mật độ đường chớnh 3,5 km/km2 hệ thống đường sắt Hải Phũng - Hà Nội - Lào Cai - Võn Nam (Trung Quốc) tạo ra khụng gian mở đối với quận. Đõy là yếu tố thuận lợi cho sự phỏt triển kinh tế - xó hội.
1.1.2. Khớ hậu:
Quận Lờ Chõn nằm ở vựng đồng bằng Bắc Bộ ven biển cú khớ hậu nhiệt đới, giú mựa, độ ẩm trung bỡnh năm 85%.
1.1.3. Thủy văn, sụng ngũi:
Bao quanh trờn địa bàn quận về phớa Tõy và Nam cú 5,5 km sụng Lạch Tray, đú là tuyến giao thụng thuỷ thuận tiện cho tầu cú trọng tải dưới 500 tấn hoạt động cũng như tạo điều kiện tự nhiờn tốt để khai thỏc cảnh quan đụ thị, cải tạo mụi trường, tạo khả năng phỏt triển cỏc khu vui chơi giải trớ và du lịch. Đặc biệt cú kờnh An Kim Hải và tuyến kờnh Tõy Nam, hai tuyến kờnh này cũng đang được thành phố đầu tư cải tạo chống ụ nhiễm mụi trường, lấn chiếm của cỏc hộ dõn nằm dọc hai bờn tuyến mương. Đõy cũng là một bước tiến trong cụng tỏc quy hoạch trờn địa bàn quận.
Khu vực nghiờn cứuQuận Lờ Chõn cú địa hỡnh bằng phẳng, địa hỡnh dốc dần
từ bắc xuống nam (cao độ hải đồ). Và
1.1.5. Địa chất:
đĐịa chất khu vực nàynghiờn cứu bao gồm đất phự sa và trầm tớch.
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xó hội (15)[15] a1.2.1. Về sản xuất cụng nghiệp a1.2.1. Về sản xuất cụng nghiệp
Quận Lờ Chõn được coi là “Một quận cú cụng nghiệp và tiểu thủ cụng nghiệp” là hỡnh ảnh thu nhỏ của thành phố Hải Phũng trong phỏt triển kinh tế hàng hoỏ, trong quỏ trỡnh đổi mới và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng cụng nghiệp hoỏ - hiện đại hoỏ; với đặc điểm gần cảng, cú tuyến giao thụng thuận tiện, quỹ đất cũn tương đối nhiều, cỏc giao lộ lớn nối Hải Phũng với cỏc tỉnh, thành phố khỏc trong nước. Cơ chế kinh tế của Hải Phũng được đỏnh giỏ là năng động, luụn được đổi mới, …, tạo đà cho quận Lờ Chõn trong việc xõy dựng, phỏt triển trung tõm xuất nhập khẩu, cao ốc, tài chớnh, ngõn hàng và cỏc trung tõm thương mại trong năm tiếp theo.
b1.2.2. Về thƣơng mại - Dịch vụ - Du lịch
Cựng với cụng nghiệp, lĩnh vực Thương mại- dịch vụ- du lịch đó được sự quan tõm rất lớn của cỏc cấp cỏc ngành trong quận và thành phố, cho nờn đó gúp phần rất lớn cho sự phỏt triển kinh tế- xó hội của quận.
c1.2.3. Về Nụng Nghiệp
Hiện tại, đất nụng nghiệp trờn địa bàn quận Lờ Chõn chỉ cú tại 3 phường Dư Hàng Kờnh, Kờnh Dương và Vĩnh Niệm. Do tốc độ đụ thị húa cao nờn nguồn nước tưới tiờu bị ụ nhiễm mụi trường, người dõn làm nghờ nụng nghiệp đó cú xu hướng tự chuyển đổi ngành nghề sang lĩnh vực cụng nghiệp, dịch vụ. Bờn cạnh đú, phần lớn đất nụng nghiệp đang nằm trong cỏc vựng quy hoạch chiến lược. Cho nờn, lĩnh vực nụng nghiệp của quận Lờ Chõn cơ bản khụng cũn là chiến lược phỏt triển chung của quận.
d1.2.4. Dõn số, lao động
Formatted: Font: Not Bold Formatted: Indent: First line: 0"
a.* Dõn số: là 193.500 người (thống kờ đến 31/12/2007). Mật độ dõn số
trung bỡnh cao nhất thành phố Hải Phũng (15.653 người/km2
), song phõn bố dõn cư khụng đồng đều . Tại địa bàn quận cũ cú dõn số là 153.000 người, mật độ dõn số l à 34.700 người/km2
.
b.* Lao động:
- Tổng số lao động: 20.071 người chiếm 54% tổng số dõn.
- Quận Lờ Chõn đang trong quỏ trỡnh đụ thị húa, lao động dịch vụ là chủ yếu.
e1.2.5. Cơ sở vật chất và kết cấu hạ tầng * 1.2.5.1. Về nhà ở: * 1.2.5.1. Về nhà ở:
- Bao gồm nhà ở tại cỏc đường phố cũ, tầng cao trung bỡnh 2.5m, chủ yếu cấp 3- 4 được xõy dựng trước năm 1954.
- Nhà chung cư xõy dựng sau năm 1954, tầng cao trung bỡnh 2.5- 3 tầng. Là khu tập thể chật hẹp, thiếu tiện nghi sinh hoạt.
- Khu nhà ở dõn cư tự xõy dựng tầng cao trung bỡnh 3 tầng kiến trỳc kiờn cố, bỏn cỏc trục đường, nhà trong ngừ tầng cao trung bỡnh 1.5 tầng, hệ thống kỹ thuật ngoài nhà khụng đồng bộ.
*1.2.5.2. Cụng trỡnh cụng cộng:
- Hành chớnh chớnh trị: Chủ yếu là thấp tầng, cải tạo từ nhiều dạng để sử dụng, chưa đỏp ứng được nhu cầu xó hội.
- Y tế: cỏc phũng khỏm đa khoa, cỏc trạm y tế trờn địa bàn quận được xõy dựng với kiến trỳc kiờn cố chủ yếu là cỏc cụng trỡnh thấp tầng, hiện tại vẫn chưa đỏp ứng được nhu cầu của xó hội.
- Giỏo dục: cụng trỡnh giỏo dục tại cỏc khu ở tầng cao trung bỡnh 2 tầng, kiến trỳc kiờn cố, hiện tại cũn thiếu nhiều chưa đỏp ứng được nhu cầu, bỏn kớnh phục vụ khụng đảm bảo. Cỏc cụng trỡnh giỏo dục cấp thành phố là cụm cụng trỡnh được đầu tư xõy dựng với kiến trỳc kiờn cố, tầng cao trung bỡnh 3- 4 tầng gúp phần cải tạo cảnh quan kiến trỳc đường phố.
- Thương mại, dịch vụ: Chủ yếu là chuyển đổi chức năng từ ở sang dịch vụ, cỏc cụng trỡnh xõy dựng tự phỏt kiến trỳc manh mỳn, cú một số cụng trỡnh mới được
xõy dựng tại cỏc trục đường chớnh cú quy mụ cao tầng kiến trỳc hiện đại, tạo cảnh quan và điểm nhấn đụ thị.
*1.2.5.3. Cụng nghiệp kho tàng:
- Trờn địa bàn quận cú nhiều cơ sở cụng nghiệp, kho tàng với tổng diện tớch: 41ha chiếm tỷ lệ 3.5% tổng diện tớch đất. Cỏc cơ sở cụng nghiệp tập trung tại đường Lỏn Bố sỏt sụng Lạch Tray, cũn lại phõn tỏn rải rỏc trong khu vực. Đặc biệt trờn địa bàn quận cú cụm cụng nghiệp Vĩnh Niệm cú quy mụ 17ha hiện tại vẫn đang hoạt động.
*1.2.5.4: Tụn giỏo:
- Trờn địa bàn quận cú 21 cụng trỡnh tụn giỏo đó được xếp hạng bao gồm: Nhà thờ, đền, đỡnh chựa, là những cụngong trỡnh cú kiến trỳc đẹp, cần được tụn tạo và bảo vệ.
*1.2.5.5: Giao thụng:
-* Giao thụng thủy:
+- Sụng Lạch Tray: Đoạn qua địa bàn quận cú chiều dài = 7.000m, chiều
rộng = 100m đến 150m là sụng vận tải chủ yếu dành cho cỏc phương tiện xà lan vận chuyển vật liệu.
+- Sụng Đào Hạ Lý: Đõy là sụng Đào kết nối hệ thống vận tải đường sụng
phớa Bắc và phớa Nam. Chiều dài sụng đoạn qua địa bàn quận bằng 1.900m, chiều rộng bằng 80 – 100m.
Hệ thống cỏc cụng trỡnh vượt sụng gồm: cầu Rào, cầu Niệm, cầu An Đồng, cầu An Dương, cầu Quay.
-* Giao thụng đường sắt: cú tuyến đường sắt Hà Nội – Hải Phũng chiều dài
đi qua địa bàn quận 1.900m, đường đơn khổ 1.000mm, chất lượng tuyến đường trung bỡnh. Tuyến chủ yếu đi qua khu vực dõn cư đụ thị, nhà ở hai bờn bỏm sỏt, lấn chiếm hàng lang an toàn giao thụng của đường sắt. Tất cả cỏc nỳt cắt của đường sắt với đường bộ trờn địa bàn quận đều là giao cắt đồng mức, điều khiển giao thụng tại cỏc vị trớ giao cắt này bằng đốn tớn hiệu và barie, tỡnh trạng ựn tắc giao thụng luụn xảy ra khi cú đoàn tàu chạy qua.
- * Giao thụng đường bộ:
+- Quốc lộ 5 (đường Nguyễn Văn Linh): là tuyến giao thụng quan trọng
xuyờn suốt từ Hải Phũng đến Hà Nội, đoạn qua quận Lờ Chõn dài 4.000m, rộng 68m, kết cấu mặt đường là bờ tụng nhựa.
- Đường trục chớnh đụ thị:
+ Cỏc đường trục chớnh đụ thị (vốn vay ngõn hàng thế giới): hiện nay tuyến đường này đang được thiết kế chi tiết, chiều dài qua khu vực bằng 2.880m, rộng 50,5m.
+ Đường Hồ Sen – Cầu Rào 2: hiện nay tuyến đường này đang triển khai xõy dựng, chiều dài 3,9km, rộng 46m.
+ Đường Trần Nguyờn Hón, chiều dài 1.830m, rộng 22 – 25m. + Đường Nguyễn Đức Cảnh, chiều dài 1.522m, rộng 23m. + Đường Tụ Hiệu, chiều dài 1750m, chiều rộng 20 – 23m. + Đường Tụn Đức Thắng, chiều dài 790m, chiều rộng 28m.
- Đường khu vực: tổng chiều dài đường khu vực trờm trờn địa bàn quận Lờ Chõn khoảng 30.756m, ngoài ra cũn cỏc tuyến đường thuộc dự ỏn nõng cấp, cải tạo tuyến đường mương An Kim Hải, chiều dài là 4.700m, chiều rộng 18 – 26m.
-* Giao thụng tĩnh: - Bến xe ụ tụ:
+ Bến xe khỏch liờn tỉnh Niệm Nghĩa, diện tớch 9.600m2
.
Hiện nay bến xe đang quỏ tải và nằm trong đụ thị cho nờn trong điều chỉnh quy hoạch sau này sẽ dần di chuyển bến xe này đến một vị trớ mới.
- Bói đỗ xe ụ tụ:
+ Cú một bói đỗ xe ụ tụ với diện tớch là 9.500m2, sức chứa của bói đỗ khoảng 60 xe. Ngồi ra, cú bói đỗ xe gầm cầu Lạch Tray, cú diện tớch 3.000m2, cú sức chứa với 100 xe ụ tụ con.
Mạng lưới ụ tụ buýt qua địa bàn quận cú 7 tuyến do 4 đơn vị cung cấp quản lý. Hầu hết cỏc tuyến xe buýt đều cắt qua khu vực nội thành tới cỏc trung tõm đang phỏt triển ở cỏc huyện ngoại thành.
1.2.5.6. Hệ thống thoỏt nƣớc mƣa:
Phần lớn diện tớch quận Lờ Chõn nằm trong hệ thống thoỏt nước của khu vực Tõy nam của thành phố, với hỡnh thức thoỏt nước giỏn tiếp thụng qua hồ điều hũa- kờnh thoỏt nước Tõy Nam, kờnh thoỏt nước An Kim Hải- cống ngăn triều kết hợp bơm cưỡng bức. Một phần lưu vực phớa Bắc nước thoỏt trực tiếp ra sụng Lạch Tray.
1.2.5.7. Nƣớc sinh hoạt:
Quận Lờ Chõn hiện được cung cấp nước sạch từ nhà mỏy nước An Dương thụng qua cỏc ống cấp nước nằm trờn cỏc trục đường chớnh Tụ Hiệu, Trần Nguyờn Hón, Nguyễn văn Linh, Thiờn Lụi, Quỏn nam,…và trạm bơm tăng ỏp Cầu Rào.
1.2.5.8. Điện sinh hoạt:
Toàn bộ phụ tải quận Lờ Chõn hiện nay được cấp điện từ trạm Lờ Chõn 100/22KV- 40+ 63 MVA với 9 lộ phụ tải ra 22KV, kết hợp với trạm Lạch Tray 110/22KV cấp nguồn cho phớa Bắc quận và khu vực dọc đường Lạch Tray.
1.2.5.9. Thoỏt nƣớc thải:
Nước thải sinh hoạt của dõn cư hiện nay đang thoỏt chung cựng nước mặt và xả trực tiếp ra kờnh, mương, hồ điều hũa vỡ vậy đó gõy ụ nhiễm mụi trường rất nghiờm trọng cho cỏc hồ điều hũa, kờnh mương thoỏt nước trong thành phố.
Trong cụm cụng nghiệp Vĩnh Niệm cú trạm xử lý nước thải riờng, nhưng trạm đó khụng hoạt động và nước thải cụng nghiệp đổ trực tiếp vào kờnh Tõy Nam