B. Mục đớch và yờu cầu của đề tài
2.4. Giỏ đất thị trƣờng và cỏc yếu tố ảnh hƣởng đến giỏ đất trờn địa bàn quận
quận Lờ Chõn, thành phố Hải Phũng.
Trong những năm qua, giỏ đất thị trường trờn địa bàn quận Lờ Chõn biến động rất lớn. Để nghiờn cứu giỏ đất ở thực tế trờn thị trường trong địa bàn quận Lờ Chõn, học viờnTụi tiến hành điều tra, khảo sỏt và thống kờ bằng phiếu thu thập
thụng tin thực tế tại 10 tuyến đường phố đại diện cho 4 loại đường phố của quận Lờ
Formatted: Font color: Auto Comment [MQH2]:
Formatted: Font color: Auto Formatted Table Formatted: Centered
Formatted: Font: 11 pt, Font color: Auto Formatted: Right
Chõn trong suốt thời gian từ thỏng 1 năm 2008 đến thỏng 12 năm 2011 trờn cơ sở phõn loại đường phố, vị trớ đất theo cỏc Quyết định số 2539/QĐ- UBND, Quyết định số 2286/QĐ- UBND, Quyết định số 2640/QĐ- UBND và Quyết định số 2295/QĐ- UBND của UBND thành phố Hải Phũng.
+ Đường phố loại 1 gồm cỏc đường: Tụ Hiệu, Nguyễn Đức Cảnh. + Đường phố loại 2 gồm cỏc đường: Hai Bà Trưng.
+ Đường phố loại 3 gồm cỏc đường: Tụn Đức Thắng, Trần Nguyờn Hón và Mờ Linh.
+ Đường phố loại 4 gồm cỏc đường: Chựa Hàng, Dư Hàng, Nguyễn Cụng Trứ và Nguyễn Văn Linh.
Cỏc đường trờn thuộc địa giới hành chớnh của 12 phường gồm Dư Hàng Kờnh, Lam Sơn, Trần Nguyờn Hón, Hàng Kờnh, Dư Hàng, Nghĩa Xỏ, Niệm Nghĩa, An Biờn, An Dương, Cỏt dài và Hồ Nam của quận Lờ Chõn, thành phố Hải Phũng.
Việc điều tra, khảo sỏt, thống kờ bằng phiếu thu thập thụng tin giỏ đất trờn 10 tuyến đường với số lượng hàng trăm phiếu của cỏc phường Trại Cau, Hồ Nam, An Biờn, Cỏt Dài, Trần Nguyờn Hón, An Dương, Dư Hàng, Hàng Kờnh, Kờnh Dương và Dư Hàng Kờnh, đõy là cỏc phường đặc trưng cho sự phỏt triển kinh tế- xó hội của quận Lờ Chõn. Sau khi điều tra, khảo sỏt, thống kờ xong đó tổ chức sàng lọc thụng tin để cú những phiếu thu thập thụng tin thật sự cú giỏ trị.
Ngoài ra, nguồn thụng tin cũn được thu thập từ cỏc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dõn đang được lưu trữ tại Văn phũng Đăng ký quyền sử dụng đất- Phũng Tài nguyờn & Mụi trường quận Lờ Chõn qua cỏc năm. Thụng thường khi người dõn làm cỏc thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thường khai giỏ chuyển nhượng bằng hoặc thấp hơn giỏ trị thực tế trao đổi để trỏnh thuế, cỏc nghĩa vụ tài chớnh, nhưng để đảm bảo tớnh sỏt thực của giỏ chuyển nhượng khi tớnh thuế, nghĩa vụ tài chớnh và trỏnh thất thu cho ngõn sỏch nhà nước, cỏn bộ cú chức năng phải thẩm tra thực tế để cú giỏ phự hợp nhất. Giỏ này coi như là giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trờn thị trường (sau đõy được gọi là giỏ đất thị trường).
Việc chọn thời điểm nghiờn cứu từ thỏng 1 năm 2008 đến thỏng 12 năm 2011 do tại thời điểm này cỏc thụng tin về giỏ đất tương đối đầy đủ, giỏ đất cú nhiều biến động lớn, cỏc biện phỏp hành chớnh, biện phỏp tớn dụng ảnh hưởng đến giỏ đất và do thời gian thực tập, nghiờn cứu cú hạn.
2.4.1. Giỏ đất thị trƣờng đƣờng phố loại 1 và cỏc yếu tố ảnh hƣởng
Đường phố loại 1 cú đường Tụ Hiệu và đường Nguyễn Đức Cảnh thuộc phường Cỏt Dài, phường An Biờn, Trần Nguyờn Hón, Trại Cau và Hồ Nam của quận Lờ Chõn. Đõy là 2 tuyến đường thuộc trung tõm thành phố, trước mặt nhà hỏt lớn, cú nhà Bảo tàng của thành phố, cụng viờn cõy xanh trung tõm; rất gần bến xe Tam Bạc, chợ Sắt; cỏc hộ cú nhà mặt đường dựng để kinh doanh quần ỏo, giầy dộp thời trang và nội thất là chớnh.
Kết quả tổng hợp giỏ đất thị trường trung bỡnh qua cỏc năm và giỏ đất theo quy định đường phố loại 1 được thể hiện ở bảng 05 và cỏc biểu đồ 1,2,3.
Qua bảng 05 giỏ đất đường phố loại 1 và cỏc biểu đồ 1,2,3 cho thấy giỏ đất thị trường trung bỡnh biến đổi qua cỏc năm. Từ thỏng 1 năm 2008 đến khoảng thỏng 12 năm 2011 giỏ đất thị trường trung bỡnh cú xu hướng tăng, đạt cao nhất là năm 2010. Từ năm 2010 đến năm 2011, giỏ đất thị trường trung bỡnh cú xu hướng giảm trờn tất cả cỏc vị trớ của đường phố loại 1. Việc giỏ đất trờn thị trường tại 2 tuyến đường trờn qua cỏc năm cú xu hướng tăng là tỡnh hỡnh tăng chung trờn toàn thành phố Hải Phũng. Nhất là tại 2 tuyến đường này cơ sở hạ tầng kỹ thuật rất đồng bộ, giao thụng thuận tiện, là trung tõm thành phố, cú nhiều trung tõm hành chớnh, thương mại và đường rất thuận lợi cho việc buụn bỏn của người dõn. Năm 2010 đến năm 2011, giỏ đất thị trường cú xu hướng giảm chỳt ớt nhưng cũng là tỡnh hỡnh chung của thành phố. Việc giỏ đất thị trường cú giảm là do yếu tố hành chớnh. Nhà nước đó ban hành những văn bản để xiết chặt tài chớnh ngõn hàng nhằm giảm lạm phỏt, tăng đầu tư cho sản xuất hàng húa.
Bảng 05: Giỏ đất đƣờng phố loại 1
Đƣờng phố
Giỏ thị trƣờng trung bỡnh cỏc năm (1.000 đ /m2 )
Giỏ quyết định qua cỏc năm (1.000 đ/m2) Mức độ chờnh lệch (Giỏ TTTB/Giỏ QĐ (1.000 đ/m2) 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011 Tụ Hiệu 40.000 55.000 70.000 60.000 25.000 30.000 35.000 40.000 15.000 25.000 35.000 20.000 Nguyễn Đức Cảnh 50.000 65.000 80.000 70.000 25.000 30.000 35.000 40.000 15.000 25.000 45.000 30.000
(Trớch lục cỏc bảng giỏ đất được kốm theo cỏc Quyết định của TP Hải Phũng ban hành từ năm 2008 - 2011và cỏc phiếu điều tra thực tế của học viờn) Formatted: Font: 11 pt, Not Bold Formatted: Left, Indent: First line: 0" Formatted: Font: 11 pt, Not Bold
Biểu đồ 01: Giỏ đất theo QĐ đƣờng Tụ Hiệu ( 1.000đ/m2
)
Biểu đồ 02: Giỏ đất thị trƣờng và giỏ đất QĐ đƣờng Nguyễn Đức Cảnh ( 1.000đ/m2
)
Năm Năm
Cũng qua bảng 05 cho ta thấy, giỏ đất trao đổi trung bỡnh trờn thị trường cao hơn giỏ đất quy định rất nhiều lần. Trong năm 2008, mức độ chờnh lệch giữa giỏ đất thị trường và giỏ đất quy định của nhà nước trờn địa bàn quận Lờ Chõn là 15.000.000 đồng (đường Tụ Hiệu và đường Nguyễn Đức Cảnh).
Năm 2009, mức độ chờnh lệch giữa giỏ đất thị trường và giỏ đất quy định của nhà nước trờn địa bàn quận Lờ Chõn là 25.000.000 đồng (đường Tụ Hiệu và đường Nguyễn Đức Cảnh).
Ngày 31/12/2009, UBND thành phố Hải Phũng ban hành Quyết định số 2640/QĐ- UBND Quy định về phõn loại đường phố và giỏ đất ở, đất phi nụng nghiệp tại thành phố Hải Phũng năm 20010. Nhưng qua đú, mức độ chờnh lệch giữa giỏ đất thị trường và giỏ đất quy định của nhà nước trờn địa bàn quận Lờ Chõn rất cao từ 35.000.000 đồng (đường Tụ Hiệu) đến 45.000.000 đồng (đường Nguyễn Đức Cảnh).
Năm 2011, thực hiện Nghị định số 188/CP ngày 16 thỏng 11 năm 2004 của Chớnh Phủ về khung giỏ cỏc loại đất, UBND thành phố Hải Phũng ban hành Quyết định số 2295/2010/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 quy định giỏ đất ở tại đụ thị theo từng vị trớ đất. Nhưng qua đú, mức độ chờnh lệch giữa giỏ đất thị trường và giỏ đất quy định của nhà nước trờn địa bàn quận Lờ Chõn cú giảm hơn so với năm 2010 nhưng khụng đỏng kể cụ thể từ 20.000.000 đồng (đường Tụ Hiệu) đến 30.000.000 đồng (đường Nguyễn Đức Cảnh).
Như vậy, mặc dự thành phố Hải Phũng đó ban hành cỏc quyết định điều chỉnh giỏ đất qua cỏc năm nhưng mức chờnh lệch với giỏ thị trường trung bỡnh cỏc năm cũn rất lớn, thấp nhất là 15.000.000 đồng và cao nhất là 45.000.000 đồng. Việc chờnh lệch này đó gõy rất nhiều khú khăn trong cụng tỏc quản lý đất đai nhất là cụng tỏc giải phũng mặt bằng để thực hiện cỏc dự ỏn trờn địa bàn quận Lờ Chõn, thành phố Hải Phũng.
Theo thống kờ tại Văn phũng đăng ký QSDĐ quận Lờ Chõn, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trờn đường phố loại 1 (bảng 06) cho thấy: trong thời gian từ thỏng 1 năm 2008 đến thỏng 12 năm 2011 tại 2 đường Tụ Hiệu, đường Nguyễn
Formatted: Font color: Auto
Đức Cảnh cú 271 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao nhất (95 vụ) là năm 2010, sau đú lần lượt là năm 2009 (90 vụ), Năm 2008 (59 vụ) và thấp nhất là năm 2011 (37 vụ).
Như vậy, số lượng người tham gia trao đổi quyền sử dụng đất cũng đó phản ỏnh nờn được tỡnh hỡnh biến động đất đai và là một trong những yếu tố ảnh hưởng giỏ đất trờn thị trường (khi giỏ đất càng cao thỡ càng nhiều người tham giao trao đổi quyền sử dụng đất và ngược lại).
Hai tuyến đường Nguyễn Đức Cảnh, Tụ Hiệu thuộc trung tõm thành phố, trước mặt nhà hỏt lớn, cú nhà Bảo tàng của thành phố, tượng đài bà Lờ Chõn, cụng viờn cõy xanh trung tõm; rất gần bến xe Tam Bạc, chợ Sắt; cỏc hộ cú nhà mặt đường dựng để kinh doanh quần ỏo, giầy dộp thời trang và nội thất là chớnh. Ngoài ra, trờn 2 tuyến đường này cú mật độ dõn cư đụng đỳc, cơ sở hạ tầng rất đồng bộ; cú cỏc trung tõm thương mại, ngõn hàng và rất gần những trung tõm văn húa của thành phố. Khu vực này đó phủ kớn cỏc nhà dõn (khụng cũn đất để trống). Tại đõy, khả năng sinh lời rất lớn từ cỏc hoạt động kinh doanh, thương mại của cỏc tổ chức cỏ nhõn cú bất động sản. Đõy là một trong những yếu tố rất lớn ảnh hưởng đến giỏ đất trờn địa bàn quận Lờ Chõn. Bảng 06: Thống kờ số vụ chuyển nhƣợng QSDĐ đƣờng phố loại 1 từ thỏng 01 năm 2008 đến thỏng 12 năm 2011 Tờn đường phố Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Tổng số Tụ Hiệu 31 46 54 22 153 Nguyễn Đức Cảnh 28 34 41 15 118 Tổng số 59 90 95 37 271
(nguồn số liệu tại Văn phũng Đăng ký QSDĐ quận Lờ Chõn)
2.4.2. Giỏ đất thị trƣờng đƣờng phố loại 2 và cỏc yếu tố ảnh hƣởng
Đường phố loại 2 trờn địa bàn quận Lờ Chõn chỉ cú đường phố Hai Bà Trưng (đường Cỏt Dài cũ) thuộc phường Cỏt Dài, phường An Biờn, là đường phố được
Formatted: Right Formatted: Font: 11 pt
chọn để nghiờn cứu giỏ đất thị trường qua cỏc năm được thể hiện ở bảng 07 và biều đồ 03.
Cũng tương tự như đường phố loại 1, cú sự chờnh lệch rất lớn giữa giỏ thị trường và giỏ theo quy định của nhà nước cỏc năm 2008,2009,2010 và 2011. Mức độ chờnh lệch giữa giỏ thị trường và giỏ đất theo quy định năm 2008 là 20.000.000 đồng, năm 2009 là 25.000.000 đồng, năm 2010 là 35.000.000 đồng và năm 2011 là 15.000.000 đồng. Cũng như ở đường phố loại 1, giỏ đất thị trường tại đường phố loại 2 năm 2011 cũng cú giảm chỳt ớt, việc giảm này cũng cú lý do như ở đường phố loại 1.
Việc chờnh lệch giỏ đất thị trường và giỏ đất theo quy định cũng đó gõy nhiều khú khăn cho việc quản lý đất đai như đó núi ở trờn.
Đường phố loại 2 là đường phố cú cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, giao thụng thuận tiện, là tuyến đường chớnh vàogần trung tõm thành phố văn húa,, gần trung tõm hành chớnh Thành phố; tại đay cú mật độ dõn cư đụng đỳc,, là tuyến đường cú bệnh viện lớn của thành phố (bệnh viện Việt Tiệp), gần rạp chiếu búng Thỏng Tỏm, sõn vận động Lạch Tray và đường rất thuận lợi cho việc buụn bỏn, thương mại của người dõn, chủ yếu là thời trang, nội thất. Do vậy, khả năng sinh lời rất lớn từ cỏc hoạt động kinh doanh, thương mại của cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú bất động sản. Tuy nhiờn, bề rộng mặt đường khụng được rộng rói, thoóng đóng lắm. Đõy cũng là một mặt hạn chế của tuyến đường này. Từ những đặc điểm trờn, tuyến đường Hai Bà Trưng là một trong những tuyến đường cú nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất của địa bàn quận Lờ Chõn. Đõy là một trong những yếu tố lớn ảnh hưởng đến giỏ đất thị trường tại đường Hai Bà Trưng núi riờng, cỏc tuyến đường khỏc trờn địa bàn quận Lờ Chõn núi chung.
Bảng 07: Giỏ đất đƣờng phố loại 2
Đƣờng phố
Giỏ thị trƣờng trung bỡnh cỏc năm (1.000 đ /m2 )
Giỏ quyết định qua cỏc năm (1.000 đ/m2) Mức độ chờnh lệch (Giỏ TTTB/Giỏ QĐ (1.000 đ/m2) 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011 Hai Bà Trƣng (Cỏt Dài) 40.000 50.000 60.000 50.000 20.000 25.000 30.000 35.000 20.000 25.000 35.000 15.000
Biểu đồ 03: So sỏnh giỏ đất thị trƣờng và giỏ đất QĐ đƣờng Hai Bà Trƣng (1.000 đ/m2)
Bảng 08: Thống kờ số vụ chuyển nhƣợng QSDĐ đƣờng phố loại 2 (đƣờng Hai Bà Trƣng) từ thỏng 01 năm 2008 đến thỏng 12 năm 2011
Tờn đường phố Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Tổng số Hai Bà Trưng 23 37 52 15 127
(nguồn số liệu tại Văn phũng Đăng ký QSDĐ quận Lờ Chõn) Kết quả thống kờ tại Văn phũng đăng ký QSDĐ quận Lờ Chõn, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trờn đường phố loại 2 (bảng 8) cho thấy: trong thời gian từ thỏng 1 năm 2008 đến thỏng 12 năm 2011 tại đường Hai Bà Trưng cú 127 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cũng như biến động đất đai tại đường phố loại 1, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao nhất (52 vụ) là năm 2010, sau đú lần lượt là năm 2009 (37 vụ), Năm 2008 (23 vụ) và thấp nhất là năm 2011 (15 vụ).
Như vậy, ở đường phố loại 2, cũng giống như đường phố loại 1, số lượng người tham gia trao đổi quyền sử dụng đất cũng đó phản ỏnh nờn được tỡnh hỡnh biến động đất đai và là một trong những yếu tố ảnh hưởng giỏ đất trờn thị trường (khi giỏ đất càng cao thỡ càng nhiều người tham giao trao đổi quyền sử dụng đất và ngược lại).
Formatted: Right Formatted: Font: 11 pt
2.4.3. Giỏ đất thị trƣờng đƣờng phố loại 3 và cỏc yếu tố ảnh hƣởng
Cũng tương tự như đường phố loại 1 và đường phố loại 2, từ cỏc văn bản quy định giỏ đất của nhà nước và cỏc phiếu điều tra, khảo sỏt và thống kờ. Tụi tổng hợp bảng giỏ đất đường phố loại 3 từ thỏng 1 năm 2008 đến thỏng 12 năm 2011 theo bảng 09 và biểu đồ 04,05,06. Tại cỏc đường Tụn Đức Thắng, Trần Nguyờn Hón và đường Mờ Linh thuộc địa giới hành chớnh cỏc phường Cỏt Dài, Trần Nguyờn Hón, Trại Cau, An Biờn, An Dương, Lam Sơn, Nghĩa Xỏ và Niệm Nghĩa. Cỏc đường này cú cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, giao thụng thuận tiện, gần trung tõm thành phố, gần trung tõm hành chớnh, thương mại và đường rất thuận lợi cho việc kinh doanh.
Qua bảng 9 và biểu đồ 4,5,6 cho thấy mức độ chờnh lệch giữa giỏ thị trường và giỏ đất quy định năm 2008 là 24.000.000 đồng (đường Tụn Đức Thắng), 30.000.000 đồng (đường Trần Nguyờn Hón) và 25.000.000 đồng (đường Mờ Linh).
Năm 2009, mức độ chờnh lệch giữa giỏ đất thị trường và giỏ đất theo quy định của đường Tụn Đức Thắng là 25.000.000 đồng, đường Trần Nguyờn Hón là 30.000.000 đồng và đường Mờ Linh là 25.000.000 đồng.
Theo Quyết định số 2640/QĐ- UBND Ngày 31/12/2009 của UBND thành phố Hải Phũng Quy định về phõn loại đường phố và giỏ đất ở, đất phi nụng nghiệp tại thành phố Hải Phũng năm 20010 và phiếu điều tra khảo sỏt, mức độ chờnh lệch giữa giỏ đất thị trường và giỏ đất quy định của nhà nước tại đường Tụn Đức Thắng là 25.000.000 đồng, đường Trần Nguyờn Hón là 35.000.000 đồng và đường Mờ Linh là 35.000.000 đồng.
Đến ngày 31/12/2010 UBND, thành phố Hải Phũng ban hành Quyết định số 2295/2010/QĐ-UBND quy định giỏ đất ở tại đụ thị theo từng vị trớ đất. Nhưng qua đú, mức độ chờnh lệch giữa giỏ đất thị trường và giỏ đất quy định của nhà nước trờn địa bàn quận Lờ Chõn cú giảm hơn so với năm 2010 nhưng khụng đỏng kể cụ thể tại đường Tụn Đức Thắng là 15.000.000 đồng, đường Trần Nguyờn Hón là 20.000.000 đồng và đường Mờ Linh là 30.000.000 đồng.
Formatted: Font color: Auto
Bảng 09: Giỏ đất đƣờng phố loại 3
Đƣờng phố
Giỏ thị trƣờng trung bỡnh cỏc năm (1.000 đ /m2 )
Giỏ quyết định qua cỏc năm (1.000 đ/m2) Mức độ chờnh lệch (Giỏ TTTB/Giỏ QĐ (1.000 đ/m2) 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011 Tụn Đức Thắng 40.000 45.000 50.000 45.000 16.000 20.000 25.000 30.000 24.000 25.000 25.000 15.000 Trần Nguyờn Hón 40.000 50.000 60.000 50.000 16.000 20.000 25.000 30.000 24.000 30.000 35.000 20.000 Mờ Linh 40.000 55.000 70.000 60.000 16.000 20.000 25.000 30.000 24.000 25.000 35.000 30.000
Biểu đồ 04: Giỏ đất thị trƣờng và giỏ đất QĐ đƣờng Tụn Đức Thắng (1.000 đ/m2
)