STT Tên tổ chức Diện tích (m2) Tổng vốn đầu tƣ (tỷ đồng) Ngày cấp CNDT Lĩnh vực sản xuất Quốc tịch 1 Công ty TNHH quốc tế thời trang Việt Nam 15.000 55,5 28/8/2008 Giày thời trang Nhật 2 Công ty TNHH EH 20.000 50 11/12/2008 Thức ăn gia xúc Anh 3 Công ty Roberta Trading 5.200 36 10/1/2009 Bút chì Hồng Kong 4 Nhà máy thép Tam Bảo 15.000 190 18/11/2009 Ống thép Việt Nam 5 Cơng ty cổ phần Thanh Bình HTC - Việt Nam 15.000 62,5 23/11/2009 Thép Việt Nam 6 Công ty TNHH Hoàng Nam 15.000 74 23/11/2009 Gỗ ván dăm Việt Nam 7 Công ty TNHH Gerebra precision 6.000 210 9/1/2010 Đồng hồ đo nƣớc Nhật 8 Công ty TNHH Bucheon Vina 5.300 97,5 28/12/2010 Dây cáp điện Hàn Quốc 9 Công ty TNHH Emerson Network Power Việt Nam
15.974 128 28/2/2011 Sạc pin điện thoại
Mỹ
10 Công ty CP bao bì VLC
19.936 47 23/3/2011 Bao bì Việt Nam
Tổng cộng 132.410 950,5
(Nguồn: Báo cáo sở Tài nguyên và Môi trường năm 2012)
Nhƣ vậy tỷ lệ lấp đầy trong khu cơng nghiệp Tràng Duệ cịn rất thấp (đạt
132.410 m2 với tổng số vốn đầu tƣ 950,5 tỷ đồng). Hiện nay các dự án này đã triển
khai xây dựng và đi và hoạt động theo tiến độ đề ra. Chủ đầu tƣ cần phải quan tâm hơn nữa việc xúc tiến kêu gọi đầu tƣ cho khu công nghiệp này, quảng bá trên các kênh thông tin để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tƣ quan tâm, tìm kiếm cơ hội đầu tƣ phù hợp.
Nguyên nhân:
- Việc triển khai thực hiện quy hoạch trong khu công nghiệp chƣa đầu tƣ xây
dựng đồng bộ các cơng trình cơng cộng, các khu nhà ở cho công nhân, các khu dịch vụ trong khu công nghiệp chƣa đồng bộ, chƣa hoàn thành việc xây dựng các khu xử lý rác thải, nƣớc thải cho khu công nghiệp gây ảnh hƣởng đến môi trƣờng dân cƣ xung quanh.
- Chƣa hồn thành việc giải phóng mặt bằng do chƣa xây dựng xong khu tái định
cƣ phục vụ tái định cƣ cho các hộ dân có đất thổ cƣ nằm trong chỉ giới thu hồi và khu nghĩa trang di chuyển mồ mả để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp.
3.1.3. Đánh giá hiệu quả của chính sách giao đất, cho thuê đất phục vụ phát triển KCN Tràng Duệ
a) Hiệu quả tới phát triển kinh tế địa phƣơng
Khu công nghiệp Tràng Duệ đã mang lại hiệu quả tích cực trực tiếp và gián tiếp tới thu nhập, việc làm và mức sống của ngƣời dân địa phƣơng nhƣ sau:
Thu nhập từ việc làm trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến khu công nghiệp Tràng Duệ. Đối với nơng dân trong độ tuổi lao động, họ có thể đƣợc tuyển vào làm ở trong khu công nghiệp, với mức thu nhập khoảng 2,0 - 2,5 triệu đồng/tháng. Đối với những ngƣời khơng có đủ điều kiện vào làm tại khu cơng nghiệp, thì lại đƣợc hƣởng lợi gián tiếp thơng qua nhu cầu lƣơng thực, thực phẩm của công nhân trong khu công nghiệp. Các dịch vụ nhƣ cửa hàng ăn uống, dịch vụ sửa chữa xe máy, cửa hàng gội đầu hay cắt tóc, cửa hiệu tạp phẩm, v.v… mang lại cho ngƣời dân nơi đây có mức thu nhập tốt hơn, ổn định hơn so với làm nông nghiệp bấp bênh trƣớc kia. Đối với lao động phổ thông trong vùng hoặc nông dân trong độ tuổi lao động bị mất đất nơng nghiệp, thì sự hiện diện của các khu công nghiệp Tràng Duệ đã và đang mang lại nhiều cơ hội việc làm trong khu công nghiệp với mức thu nhập ổn định. Đối với một số ngƣời dân trong vùng nhất là lao động nữ giới tuổi trung niên, việc thành lập khu công nghiệp Tràng Duệ đã tạo cơ hội cho họ có cơ hội thiết lập và tạo dựng các cơ sở kinh doanh dịch vụ, buôn bán các mặt hàng lƣơng thực, thực phẩm, đồ gia dụng, đồ dùng sinh hoạt thiết yếu cho công nhân và nông dân quanh vùng. Đánh giá tổng thể cho thấy, khu công nghiệp Tràng Duệ đã tạo điều kiện và mang lại nhiều cơ hội việc làm cho ngƣời lao động. Với mức thu nhập tƣơng đối ổn định, việc làm trong khu công nghiệp đã giúp ngƣời dân từng bƣớc cải thiện và nâng cao đời sống vật chất, cũng nhƣ tinh thần của bản thân và gia đình. Quá trình cơng nghiệp hóa nơng thơn đã tạo nên sự biến đổi mạnh mẽ và tác động đến đời
b) Thu hút lao động và tạo việc làm cho ngƣời dân trong khu vực
Tác động tạo việc làm của khu công nghiệp Tràng Duệ trên địa bàn thành phố Hải Phòng đƣợc tạo ra qua 3 kênh:
Một là, khu công nghiệp tạo ra những việc làm trực tiếp cho lao động phổ thơng và lao động có kỹ năng; hai là, khu cơng nghiệp tạo ra việc làm gián tiếp; và ba là, khu công nghiệp tạo việc làm cho lao động nữ.
Thứ nhất, việc làm đƣợc tạo ra trực tiếp khi khu công nghiệp thuê lao động. Đối với lao động phổ thông trong vùng hoặc một số nông dân trong độ tuổi lao động nhƣờng đất nông nghiệp cho xây dựng thì sự hiện diện của khu cơng nghiệp đã mang lại nhiều cơ hội việc làm cho ngƣời nông dân địa phƣơng trong khu công nghiệp. Đối với lao động ngồi độ tuổi lao động thì khu cơng nghiệp cũng tạo điều kiện phát triển các việc làm mới mà dễ thấy nhất là: (dịch vụ cho công nhân khu công nghiệp thuê nhà trọ).
Thứ hai, buôn bán nhỏ bao gồm kinh doanh hoặc làm việc tại các cửa hàng thực phẩm, ăn uống, dịch vụ sửa chữa xe máy, cửa hàng gội đầu - cắt tóc, cửa hiệu tạp hóa và bn bán nhỏ khác, v.v…Phục vụ cơng nhân khu công nghiệp và cả các hộ dân cƣ địa phƣơng có thu nhập tăng lên.
c) Cải tạo và nâng cấp cơ sở hạ tầng
Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp Tràng Duệ đòi hỏi phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật nhƣ giao thông, cung cấp điện nƣớc, thơng tin liên lạc, hệ thống thốt nƣớc,... và các hạ tầng xã hội nhƣ trƣờng học, bệnh viện,… nhằm phục vụ cho đời sống sinh hoạt của công nhân và con em của họ. Mặt khác, khu cơng nghiệp cịn thu hút một lƣợng lớn lao động từ các vùng khác đến, do đó thúc đẩy q trình phân bố lại dân cƣ trong vùng và tạo điều kiện cho q trình đơ thị hóa. Nhƣ vậy, sự hiện diện của khu công nghiệp Tràng Duệ kéo theo những dự án đầu tƣ về cơ sở hạ tầng cả bên trong và bên ngồi hàng rào khu cơng nghiệp, góp phần tạo ra một hệ thống kết cấu hạ tầng mới, hiện đại và có giá trị lâu dài cho địa phƣơng. Qua đó, ngƣời dân tại khu cơng nghiệp sẽ là những ngƣời đƣợc hƣởng lợi ích từ các dự án trên.
3.1.4. Những tác động tiêu cực và tồn tại
Vấn đề giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của sự phát triển. Nếu không làm tốt công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng thì sẽ trở thành lực cản của sự phát triển kinh tế. Những bài học thực tế, những vƣớng mắc trong quá trình bồi thƣờng, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng của nhiều dự án trong nƣớc gần đây cũng là một bài toán nan giải mà các nhà đầu tƣ cũng nhƣ các cơ quan nhà nƣớc phải tập trung vào cuộc để tháo gỡ.
Những tồn tại tiêu cực khi thực hiện kiểm kê bồi thƣờng - GPMB của khu công nghiệp Tràng Duệ, huyện An Dƣơng, Thành phố Hải Phịng.
a) Giá đất và hệ số tính giá đất
Hiện tại chƣa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định giá đất bồi thƣờng phù hợp với giá đất trên thị trƣờng. Việc thực thi tại các địa phƣơng lại chƣa thống nhất, mỗi tỉnh có cách giải quyết khác nhau. Điểm chung duy nhất giữa các địa phƣơng là đều nặng về áp đặt giá đất theo quyết định hành chính, khơng phù hợp với quy luật kinh tế của cơ chế thị trƣờng.
Ngồi ra hệ thống tài chính đất đai vẫn chƣa đƣợc vận hành phù hợp với cơ chế thị trƣờng, chƣa có tiêu chuẩn khách quan để định giá đất, vì vậy chƣa tìm đƣợc tiếng nói chung giữa cơ quan Nhà nƣớc và ngƣời bị thu hồi đất. Hơn nữa, hệ thống quản lý nhà nƣớc về định giá đất hiện nay cũng đang có sự chồng chéo giữa 3 bộ: (Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng).
Trên địa bàn thành phố Hải Phịng, giá đất nơng nghiệp khơng thay đổi từ năm 2007 đến nay (gần 5 năm). Giá đất nông nghiệp đƣợc xây dựng chủ yếu thơng qua giá trị nơng sản mà nó mang lại. Điển hình, thời điểm năm 2007, giá gạo tẻ chỉ khoảng 7.000đ/kg nhƣng đến nay đã khoảng 15.000đ/kg. Đáng ra, giá đất cũng. phải tăng gấp 2 lần đến thời điểm này là phù hợp.
Không nên áp dụng hệ số 2,0 lần giá đất nông nghiệp cùng vị trí cho tất cả các xã, phƣờng, thị trấn trên địa bàn huyện An Dƣơng đối với khoản hỗ trợ chuyến đổi nghề và tạo việc làm khi thu hồi đất nông nghiệp.
Hạn mức giao đất nông nghiệp tại mỗi xã, phƣờng, thị trấn theo Quyết định số 03/QĐ-UB này 04/01/1994 đƣợc thực hiện trên cơ sở diện tích đất nơng nghiệp và tổng số nhân khấu có mặt tại địa phƣơng đủ điều kiện giao đất nơng nghiệp của từng xã, phƣờng, thị trấn đó. Dó đó, hạn mức giao đất nơng nghiệp cho mỗi nhân khẩu tại các xã, phƣờng, thị trấn là khác nhau. Theo quy định tại Quyết định số 1263/2010/QĐ- UBND ngày 30/7/2010 của UBND Thành phố thì áp dụng khoản hỗ trợ chuyển nghề và việc làm bằng 2.0 lần giá đất nơng nghiệp cùng, vị trí; diện tích đƣợc hỗ trợ không vƣợt quá hạn mức giao đất nơng nghiệp tại địa phƣơng.
b) Chính sách pháp luật:
Hệ thống văn bản pháp luật đất đai không đồng bộ, thiếu ổn định và thƣờng xuyên đƣợc điều chỉnh; các bộ luật thiếu tính thống nhất giữa các bộ luật dẫn đến chồng chéo trong quản lý.
Công tác tự kiểm tra việc ban hành văn bản chƣa thực hiện thƣờng xuyên và chƣa đáp ứng kịp thời.
c) Công nghệ thông tin:
Việc áp dụng công nghệ thơng tin trong quản lý cịn lạc hậu. Chƣa có hệ thống công nghệ thông tin kết nối giữa quy hoạch xây dựng với quy hoạch sử dụng đất dẫn đến việc quản lý kém hiệu quả, quy hoạch sử dụng đất không thống nhất với quy hoạch xây dựng.
d) Hạ tầng giao thông và Quy hoạch chƣa đồng bộ
Hạ tầng giao thơng trong và ngồi khu cơng nghiệp còn chƣa đồng bộ. Quy hoạch đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp đối với các dự án khu cơng nghiệp Tràng Duệ hiện nay cịn chƣa thực sự phát huy chức năng thực sự của các khu kinh doanh dịch vụ. Nhà nƣớc (không phải chủ đầu tƣ dự án, nếu có vai trị của chủ đầu tƣ thì là ứng vốn cho dại diện cấp chính quyền theo quy định đế thực hiện việc xây dựng. Sau đó trừ vào tiền thuê đất của doanh nghiệp) quy hoạch chung một số điểm trên dịa bàn huyện để thực hiện việc giao đất kinh doanh dịch vụ cho các hộ bị thu hồi đất trên địa giới hành chính huyện, khơng phân biệt dự án, địa giới hành chính xã, phƣờng, thị trấn.
e) Khiếu kiện kéo dài
Hiện tƣợng khiếu kiện của các hộ dân bị thu hồi đất nông nghiệp phục vụ cho xây dựng khu công nghiệp Tràng Duệ.
Năm 2009, có 26 hộ khơng nhận tiền bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng (trong đó xã Lê Lợi 08 hộ, xã Bắc Sơn 10 hộ, xã Hồng Phong 08 hộ).
Hiện nay trong khu công nghiệp Tràng Duệ vẫn còn 8 hộ dân thuộc 3 xã (Lê Lợi, Bắc Sơn, Hồng Phong) chƣa di dời để bàn giao mặt bằng cho khu công nghiệp là do khu vực tái định cƣ phục vụ cho các hộ này chƣa xây dựng xong. Khơng có hộ dân nào khiếu kiện về cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ việc GPMB ở khu công nghiệp Tràng Duệ do công tác vận động, thuyết phục đến các hộ dân có đất bị thu hồi tốt. Đây có thể coi là một trong những ƣu điểm lớn nhất so với những năm trƣớc của chính quyền địa phƣơng về cơng tác thu hồi đất.
3.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả chính sách cho thuê đất phục vụ phát triển cơng nghiệp thành phố Hải Phịng
3.2.1. Cơ sở khoa học của các giải pháp
Chính sách cho thuê đất phục vụ phát triển công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phịng tuy có thay đổi theo hƣớng giảm thủ tục hành chính cho các nhà đầu tƣ. Tuy nhiên vẫn còn những hạn chế nhất định (đặc biệt là trong quy trình giao đất, cho thuê đất) thời gian thực hiện các thủ tục giấy tờ vẫn cịn kéo dài, gây khó khăn cho các nhà đầu tƣ; việc giải phóng mặt bằng và thu hồi đất tuy thực hiện đúng với quy định của pháp luật nhƣng vẫn còn chậm dẫn đến việc giao đất, cho thuê cũng chậm theo. Đặc biệt là giải quyết hậu quả phải cƣỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (ở Hải Phịng) nổi lên nhƣ một điển hình với nhiều vụ án cƣỡng chế gây xơn sao dƣ luận. Trên cơ sở phân tích và so sánh trình tự giao đất, cho thuê đất chung do Tổng cục Quản lý Đất đai quy định và trình tự của thành phố Hải Phịng nhằm tìm ra những cơ sở, căn cứ khoa học giúp việc đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả chính sách thu hồi đất phù hợp với thực tiễn của địa phƣơng.
a) Trình tự, thủ tục cho thuê đất các KCN, KKT
Trên cơ sở phân tích hệ thống văn bản pháp luật và trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất cho các khu công nghiệp, khu kinh tế do Tổng cục Quản lý Đất đai quy định, cụ thể nhƣ sau:
Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất bao gồm 4 bƣớc lớn: 1) Lập hồ sơ thông báo thu hồi đất; 2) Cho thuê đất; 3) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 4) Bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, bƣớc 1 có vai trị quan trọng, mang tính quyết định tới tồn bộ q trình.
Các văn bản pháp lý hƣớng dẫn trình tự giao đất và cho thuê đất bao gồm: - Luật Đất đai năm 2003
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tƣ số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Thông tƣ 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.