1.5.1. Cơ chế quản lý
1.5.1.1. Quản lý đất đai
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng bao hàm những quy tắc cho sự sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê hoặc thuê) và giải quyết những liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng.
Quản lý đất đai là q trình lưu giữ và cập nhật thơng tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác có liên quan đến đất đai. Vì vậy quản lý đất đai bao gồm việc xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của
đất, điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất và cung cấp những thông tin về đất đai liên quan đến thị trường bất động sản [44].
1.5.1.2. Quản lý đất đai đô thị
Đất đô thị là một bộ phận của đất tự nhiên của một đơn vị hành chính (tỉnh/thành phố, quận/huyện), vì vậy quản lý đất đô thị cũng tuân theo quy định quản lý nhà nước về đất đai của Luật Đất đai.
Mặt khác, đất đô thị là đất để quy hoạch phát triển đơ thị, vì vậy địi hỏi quản lý đất đô thị phải tuân thủ quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị, quản lý xây dựng đô thị, quản lý xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị theo Luật Xây dựng, Luật Nhà ở.
1.5.1.3. Quản lý quỹ đất xây dựng đô thị
Quỹ đất xây dựng đơ thị là diện tích đất dành để xây dựng đơ thị, là một phần của quỹ đất đơ thị, vì vậy việc quản lý quỹ đất xây dựng đô thị cũng tuân theo các quy định về quản lý quy hoạch- kiến trúc đô thị, quản lý đất đô thị, quản lý xây dựng đô thị, quản lý và xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị theo quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được phê duyệt.
1.5.1.4. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai đô thị
- Điều tra khảo sát đo đạc lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đô thị; - Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị;
- Giao đất, cho thuê đất đô thị; - Thu hồi đất để xây dựng đơ thị;
- Ban hành chính sách và có kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng đơ thị; - Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị;
- Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị;
- Thanh tra giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại tố cáo và xử lý các vi phạm về đất đô thị [28].
1.5.1.5. Tình hình quản lý sử dụng đất xây dựng đô thị ở Việt Nam
Năm 1995, đất ở đô thị của Việt Nam chiếm 57.504 ha, đến nay là 105.000 ha và dự kiến đến năm 2020 là 460.000 ha. Theo dự thảo chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn 2030 của Bộ Xây dựng , hệ thống đô thị trên cả nước cũng ngày càng tăng về số lượng và lớn về diện tích . Năm 1999 tồn quốc có 629
đơ thị, trong đó có 4 Thành phố trực thuộc Trung ương, 20 thành phố trực thuộc tỉnh với số dân 14,9 triệu người. Đến nay, tồn quốc đã có 752 đơ thị (tăng 123 đơ thi ̣), trong đó có 5 thành phố trực thuộc Trung ương và 40 thành phố thuộc tỉnh (tăng 20 thành phố thuộc tỉnh ) với số dân đô thị là 22,3 triệu người (tăng 49,6%). Tỷ lệ tăng dân số đô thị trung bình hàng năm từ 2-3,4%. Nhà ở đô thị năm 2009 đạt 19,2 m2/người. Hàng năm, quỹ đất dành cho xây dựng đô thị, phát triển khu công nghiệp, phát triển cơ sở hạ tầng lên tới 20.000 ha, phần lớn là lấy từ đất nông nghiệp như Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, thành phố Hồ Chí Minh, trong đó có một phần đất hoang hố [1].
Năm 2001 16 tỉnh, thành phố đã có 23.483 dự án được giao đất, cho thuê đất là 164.227 ha. Mở rộng phát triển quỹ đất xây dựng đô thị đã diễn ra khá sôi động và phức tạp do tác động của cơ chế kinh tế thị trường. Tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu hẹp, nhất là đất ven đô, để phục vụ mục tiêu phát triển quỹ đất xây dựng đô thị [2].
Như vậy công tác phát triển quỹ đất xây dựng đô thị không chỉ được quan tâm thực hiện ở các đô thị lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Năng, Cần Thơ, Thành phố Hồ Chí Minh mà nó cịn phát triển ở các đô thị vừa và nhỏ trên phạm vi cả nước.
Những kết quả đạt được trong việc thực hiện Luật đất đai năm 1993 là tích cực, thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội. Tuy nhiên, trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, pháp luật về đất đai đã bộc lộ một số những nhược điểm trong q trình thực hiện cơng tác phát triển quỹ đất xây dựng đô thị.
Một là quy hoạch phát triển đô thị chưa gắn với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch tổng thể, do đó có phần gây lộn xộn trong quá trình sử dụng đất và quá trình thực hiện quy hoạch. Đặc biệt, khi lập quy hoạch đô thị mở rộng không chú ý đến QHCT đã biến đất nông thôn thành đất quận, phường tạo nên hiện tượng chuyển nhượng đất thổ cư, đất nông nghiệp của các chủ sử dụng đất một cách tuỳ tiện, gây phức tạp cho việc thực hiện quy hoạch và chỉnh trang đô thị sau này, như ở Hà Nội, Hải Phịng, và thành phố Hồ Chí Minh.
Hai là một số dự án mặc dù đã được phê duyệt, tính khả thi cao nhưng khi bắt tay vào GPMB thì lại gặp rất nhiều khó khăn. Q trình giải quyết các vướng mắc sẽ kéo dài thời gian thực hiện dự án, dẫn đến một số dự án khơng cịn tính khả thi, hoặc các tính tốn trong dự án khơng cịn chính xác.
Ba là q trình giao, cấp đất cho một số dự án cịn thiếu tính minh bạch và trái với các quy định hiện hành. Như một số dự án chưa đầy đủ các thủ tục theo quy định, chưa đền bù giải phóng mặt bằng xong, đã cấp đất, giao đất quá khả năng của chủ đầu tư. Xuất hiện các tổ chức chạy dự án để được cấp nhiều đất rồi đem bán đất trực lợi trái pháp luật, hoặc đem thế chấp để vay vốn, lừa đảo.
Trước khi luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, chưa có một tổ chức chính thức nào đứng ra làm công tác phát triển quỹ đất. Công tác phát triển quỹ đất đa phần là do các Chủ đầu tư lập dự án thực hiện trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 với việc thành lập TCPTQĐ, quá trình giải phóng mặt bằng sẽ được thực hiện bằng hai hình thức song song. Một là thực hiện theo trình tự, thủ tục của các dự án đã có Chủ đầu tư (do Hội đồng GPMB và Chủ đầu tư phối hợp thực hiện), hai là GPMB các quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi chưa có DAĐT (do TCPTQĐ thực hiện).
TCPTQĐ ra đời đã tạo ra sự thay đổi, chuyển biến mới trong cơng tác giải phóng mặt bằng. Nếu thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định đối với các DAĐT được phê duyệt phải thơng qua hội đồng giải phóng mặt bằng quận, huyện tổ chức thực hiện, thời gian để tiến hành giải phóng mặt bằng phải mất 180 ngày (đối với đất nông nghiệp) và 270 ngày (đất phi nông nghiệp).
Tuy nhiên, việc chuyển tiếp trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cũ và mới đã ảnh hưởng tới tiến trình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nhiều nơi. Xuất hiện tình trạng một số đơ thị quỹ đất phát triển đô thị lớn nhưng lại thiếu trầm trọng các DAĐT, và ngược lại nơi có khả năng thực hiện nhiều DAĐT lớn thì lại thiếu quỹ đất thực hiện.
1.5.2. Quản lý thực hiện quy hoạch đất hạ tầng kỹ thuật
Căn cứ vào quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt:
- Chính phủ quy định việc giao đất đơ thị;
- Uỷ ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc TW quyết định việc giao đất theo quy định của Chính phủ;
- Khi sử dụng đất đô thị phải xây dựng cơ sở hạ tầng;
- Việc xây dựng nhà ở, các cơng trình cơng cộng, các lĩnh vực kinh tế, văn hố, xã hội, ngoại giao, quốc phịng, an ninh, trụ sở các cơ quan, tổ chức phải đúng mục đích sử dụng, phù hợp với quy hoạch đơ thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Việc sử dụng đất đơ thị vào mục đích quốc phòng, an ninh do Bộ Quốc phịng, Bộ Nội vụ (Cơng an) trình Chính phủ quyết định;
- Việc sử dụng đất đơ thị vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp phải tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, mỹ quan đô thị, phù hợp với quy hoạch đô thị;
- Việc sử dụng đất đã được quy hoạch để phát triển đơ thị ngồi ranh giới nội thị phải theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó.
1.5.2.2. Cơ cấu quản lý đất hạ tầng kỹ thuật đô thị
- Đất giao thông do Sở Giao thơng cơng chính thành phố quản lý. - Đất hạ tầng kỹ thuật khác do chủ sử dụng quản lý.
Hình 1.4. Cơ cấu quản lý đất hạ tầng kỹ thuật đô thị [33].
Các sở ban ngành khác
Thành phố
Sở Xây dựng Sở Tài nguyên
môi trường Sở Giao thơng cơng chính
Phịng Xây dựng Phòng tài nguyên mơi trường
Phịng giao thơng cơng chính
Đất hạ tầng kỹ thuật khu đơ thị
CHƢƠNG 2
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUY HOẠCH HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU ĐƠ THI BẮC SƠNG CẤM THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG 2.1. Điều kiện tự nhiên và đặc điểm kinh tế xã hội khu đô thị Bắc sơng Cấm thành phố Hải Phịng.