CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.2. Những kinh nghiệm thực tiễn rút ra trong quá trình thực hiện GPMB
1.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới
Trung Quốc
Đất đai thuộc sở hữu của Nhà nƣớc nên khơng có chính sách bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên trƣờng hợp cụ thể, Nhà nƣớc sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Nhà nƣớc chỉ bồi thƣờng cho các cơng trình gắn liền với đất khi bị thu hồi của các chủ sử dụng.
Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất năm 2009 tại một số thành phố lớn của Trung Quốc: Thâm Quyến, Bắc Kinh...
Ngƣời bị thu hồi đất đƣợc bồi thƣờng bằng đất nơng nghiệp, nếu khơng có đất nơng nghiệp thì đƣợc bồi thƣờng bằng tiền. Giá đất đƣợc tính để bồi thƣờng bằng tiền đƣợc xác định theo phƣơng pháp thu nhập (lấy thu nhập ròng bình quân 3 năm liền đối với khu đất bị thu hồi chia cho lợi tức tín dụng, sau đó nhân với 30 lần - tƣơng ứng 30 năm đƣợc giao đất). Tiền bồi thƣờng đƣợc huy động từ 3 nguồn:
- Nguồn thu từ đất đai khoảng gần 70%, nguồn thu này chiếm khoảng 15% tổng thu ngân sách nhà nƣớc hàng năm.
- Doanh nghiệp bồi thƣờng bằng việc trích từ 10% - 15% diện tích đất thu hồi để nơng dân có thể sử dụng đất đó làm khách sạn, nhà hàng, nhà ở, v.v. hoặc góp vốn bằng đất với doanh nghiệp để kinh doanh, dịch vụ.
- Cộng đồng thơn trích một khoản trong quỹ chung của thơn, quỹ này đƣợc hình thành từ nhiều nguồn trong đó một phần từ tiền Nhà nƣớc bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi đất để hỗ trợ cho ngƣời bị thu hồi đất.
Ngoài việc bồi thƣờng bằng đất, bằng một phần đất và tiền hoặc bằng tiền, ngƣời bị thu hồi đất nơng nghiệp cịn đƣợc đào tạo nghề đối với ngƣời trong độ tuổi cho phép, đƣợc mua bảo hiểm xã hội.
Việc thu hồi đất, Nhà nƣớc thông báo cho ngƣời sử dụng đất biết trƣớc trong phạm vi một năm. Ngƣời dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thƣờng thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại Bắc Kinh và Thƣợng Hải, ngƣời dân thƣờng lựa chọn bồi thƣờng thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thƣờng thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trƣờng. Mức giá này cũng đƣợc Nhà nƣớc quy định cho từng khu vực và chất lƣợng nhà, đồng thời đƣợc điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa đƣợc coi là Nhà nƣớc tác động điều chỉnh tại chính thị trƣờng đó. Đối với đất nơng nghiệp, bồi thƣờng thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất.
Về tái định cƣ (TĐC), các khu TĐC và các khu nhà ở đƣợc xây dựng đồng bộ và kịp thời, thƣờng xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đƣợc chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tƣợng chính sách xã hội đƣợc Nhà nƣớc có chính sách riêng [1].
Thái Lan
Hiếp pháp năm 1982, quy định việc trƣng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nƣớc, phát triển đơ thị, cải tạo đất đai và các mục đích cơng cộng khác phải theo giá thị trƣờng cho những ngƣời có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trƣng dụng gây ra và quy định việc bồi thƣờng phải khách quan cho ngƣời chủ mảnh đất và ngƣời có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trƣng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trƣng dụng bất động sản áp dụng cho việc trƣng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích cơng cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nƣớc, phát triển đơ thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích cơng cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trƣng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thƣờng các tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đƣa ra các quy định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thƣờng TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thƣờng, các bƣớc lập và phê duyệt dự án bồi thƣờng, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính tốn bồi thƣờng TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thƣờng, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đƣa ra toà án [1].
Hàn Quốc.
Vào những năm 70 của thế kỷ XX, trƣớc tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Seoul đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cƣ trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cƣ, chính quyền thành phố phải thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc bồi thƣờng đƣợc thực hiện thơng qua các cơng cụ chính sách nhƣ hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách TĐC.
Các hộ bị quản lý thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý, đƣợc xây tại khu đất có bán kính cách Seoul khoảng 5 km. Vào những năm 70 của thế kỷ XX, khi thị trƣờng bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc.
Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thƣờng của Hàn Quốc, nhà nƣớc có quyền thu hồi đất (có bồi thƣờng) của ngƣời dân để sử dụng vào các mục đích sau đây: Các dự án phục vụ mục đích quốc phịng, an ninh; dự án đƣờng sắt, đƣờng bộ, sân bay, đập nƣớc thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nƣớc, nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án trƣờng học, thƣ viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhƣợng…
Chính sách pháp luật bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất ở Hàn Quốc có những điểm đáng lƣu ý sau đây:
- Quy trình tham vấn và cƣỡng chế việc bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc thực hiện theo phƣơng thức tham vấn và cƣỡng chế với các bƣớc cụ thể sau: Thu thập, chuẩn bị bồi thƣờng, thu hồi đất các quy định về tài sản và đất đai có liên quan đến việc thu hồi đất; xây dựng và công bố phƣơng án bồi thƣờng; thành lập hội đồng bồi thƣờng; đánh giá và tính tốn tổng số tiền bồi thƣờng; u cầu tham vấn bồi thƣờng; hoàn tất hợp đồng bồi thƣờng.
- Các cơ quan công quyền thỏa thuận với ngƣời bị thu hồi đất về phƣơng án cách thức bồi thƣờng. Nguyên tắc bồi thƣờng, đƣợc ghi nhận trong các đạo luật về
bồi thƣờng khi thu hồi đất. Những nguyên tắc cơ bản bao gồm: Chủ dự án bồi thƣờng cho chủ đất và cá nhân có liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất cho các cơng trình cơng cộng; việc bồi thƣờng thực hiện trƣớc khi triển khai dự án; bồi thƣờng cho chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ dự án tiến hành; bồi thƣờng đƣợc chi trả cho từng cá nhân; thực hiện bồi thƣờng trọn gói, một lần.
- Về thời điểm xác định giá bồi thƣờng là thời điểm các bên đạt đƣợc thỏa thuận đồng thuận về phƣơng án bồi thƣờng. Đối với trƣờng hợp thu hồi đất thơng qua hình thức cƣỡng chế thì xác định giá tại thời điểm cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ra quyết định cƣỡng chế.
- Về xác định giá bồi thƣờng, chủ thực hiện dự án không đƣợc tự định giá mà do ít nhất hai cơ quan định giá thực hiện. Đây là các tổ chức tƣ vấn về giá đất hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc cơng ty cổ phần có chức năng tƣ vấn về giá đất có yêu cầu về việc xác định giá bồi thƣờng thì chủ đầu tƣ thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ chức tƣ vấn về định giá đất thứ ba. Giá đất đƣợc chọn làm căn cứ xác định bồi thƣờng là giá trung bình cộng của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tƣ vấn về giá đất độc lập đƣợc thuê định giá.
- Về bồi thƣờng đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Bồi thƣờng đối với đất đƣợc thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ hàng năm Luật cơng bố giá trị và Định giá bất động sản. Tổ chức định giá sẽ tiến hành so sánh các yếu tố nhƣ vị trí địa hình mơi trƣờng xung quanh có ảnh hƣởng đến giá trị của đất, tham chiếu từ 01 hoặc 02 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giá. Quá trình định giá đƣa ra và mức giá theo khung giá đất cơng khai chính thức của Chính phủ… Bồi thƣờng đối với tài sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây trồng, cơng trình xây dựng mồ mả… Đối với các tài sản gắn liền với đất, việc bồi thƣờng đƣợc xác định cụ thể nhƣ sau: Bồi thƣờng các quyền sử dụng đất đối với tài sản (quyền khai thác mỏ, quyền đánh bắt cá, quyền sử dụng nguồn nƣớc) đƣợc thực hiện với mức giá phù hợp thơng qua giá chi phí đầu tƣ, mức lợi nhuận mong đợi; bồi thƣờng thiệt hại do việc thu hồi đất dẫn đến tạm ngừng, hoặc dừng kinh doanh gây ra; bồi thƣờng thiệt
hại và hoa mầu trên đất nông nghiệp dựa vào việc xác định doanh thu trên mỗi đơn vị diện tích đất nơng nghiệp. Bồi thƣờng thiệt hại về thu nhập cho ngƣời lao động bị mất việc hoặc tạm thời nghỉ việc do thu hồi đất gây ra. Việc bồi thƣờng đƣợc thực hiện dựa trên căn cứ xác định mức lƣơng trung bình của ngƣời lao động theo Luật tiêu chuẩn lao động.
Về TĐC khi thu hồi đất ở: Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng khu TĐC trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ TĐC. Khu TĐC phải có hệ thống cơ sở hạ tầng đảm bảo cuộc sống của ngƣời dân. Ngƣời bị thu hồi đất ở đƣợc ƣu tiên mua đất TĐC với giá ƣu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển. Diện tích mỗi mảnh đất
từ 165 m2
- 265 m2 [1].
Australia
Luật Đất đai của Australia, quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nƣớc và sở hữu tƣ nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhƣợng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà khơng có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật cũng quy định Nhà nƣớc có quyền trƣng thu đất tƣ nhân để sử dụng vào mục đích cơng cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và việc trƣng thu đó gắn liền với việc Nhà nƣớc thực hiện bồi thƣờng.
Theo luật Accquisition Act 1989 của Australia, có hai loại thu đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện. Cụ thể:
- Thu đất bắt buộc đƣợc Nhà nƣớc Australia tiến hành khi Nhà nƣớc có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích cơng cộng và các mục đích khác. Thơng thƣờng, nhà nƣớc có đƣợc đất đai thơng qua đàm phán.
- Thu hồi đất tự nguyện đƣợc tiến hành khi chủ đất cần đƣợc thu hồi đất. Trong thu hồi đất tự nguyện khơng có quy định đặc biệt nào đƣợc áp dụng mà việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần đƣợc thu hồi và ngƣời thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thƣờng đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trƣờng. Khơng có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào đƣợc áp đặt đối với bên kia.
Trình tự thu đất bắt buộc đƣợc thực hiện nhƣ sau: Nhà nƣớc gửi cho các chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích cơng cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính nhƣ cơ quan muốn thu hồi đất, miêu tả chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu cơng cộng đó. Chủ sở hữu mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trƣởng Bộ Tài chính và Quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất. Nếu chủ sở hữu vẫn chƣa hài lịng thì có thể tiếp tục u cầu Trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài phúc thẩm hành chính khơng thể xem xét tính đúng đắn về quyết định của Chính phủ nhƣng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác. Nhà nƣớc thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ. Sau đó, Nhà nƣớc sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và thơng báo trên báo chí. Chủ sở hữu đất nhận đƣợc thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thƣờng. Chủ sở hữu đất thơng thƣờng có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồi đất. Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu nhà nƣớc bồi thƣờng. Nguyên tắc của bồi thƣờng là công bằng và theo giá thị trƣờng. Thơng thƣờng, các yếu tố sẽ đƣợc tính tốn trong q trình bồi thƣờng đó là giá thị trƣờng, giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan nhƣ chi phí di chuyển, chi phí TĐC [1].