Chương 1 Tổng quan chính sách về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
2.2. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng của dự
2.2.7. Tiến độ thực hiện dự án
Dự kiến kế hoạch thực hiện như sau:
- Hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư trong tháng 6 năm 2008; - Hoàn thành thủ tục xin giao đất trước tháng 10 năm 2008;
- Hoàn thành kết cấu hạ tầng cơ bản của giai đoạn 2 trong vòng 3 năm đầu kể từ khi được bàn giao đất;
- Hoàn thành toàn bộ kết cấu hạ tầng KCN giai đoạn 2 trong vòng 4 năm tiếp theo;
- Thời gian thu hút khách hàng và lấp đầy KCN: 10 năm (tính từ khi bắt đầu phê duyệt dự án).
Bảng 2.6: Tổng mức đầu tư
TT Chỉ tiêu Đơn vị Giá trị
1 Diện tích giai đoạn 2 Ha 377,46
2 Diện tích đất cho thuê Ha 296,35
3 Tỷ lệ đất khai thác % 79%
4 Tổng vốn đầu tư Triệu đồng 2.338.267
USD 146.141.702 5 Suất đầu tư hạ tầng trên 1ha cho thuê Triệu đồng 7.890
USD 493.139 6 Giá cho thuê đất
- Khu 1 USD/m2 90
- Khu 2 USD/m2 60
7 Phí sử dụng hạ tầng USD/m2/tháng 0.045
8 NPV (giá trị hiện tại thuần) ứng với 17,6% Triệu đồng 763.136
9 IRR (suất thu hồi nội tại) % 104,25%
(Nguồn: Cơng ty cổ phần KCN Đình Vũ)
Thời gian thực hiện dự án được chia làm 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1 từ ngày 02/4/1997: Giai đoạn 1 phát triển các khu vực cơng nghiệp tổng hợp và hóa dầu trên diện tích 164 ha, vốn đầu tư giai đoạn I: 79,930 triệu USD được bổ trợ bởi các phương tiện cơ bản. KCN Đình Vũ được qui hoạch là một KCN tổng hợp có thể đón nhận mọi loại hình doanh nghiệp đến đây đầu tư (ngành nghề KCN thu hút đầu tư: công nghiệp nhẹ, cơng nghiệp nặng, cơng nghiệp hóa chất - hóa dầu), đặc biệt lợi thế của KCN là có thể thơng thương trực tiếp với cảng biển, đặc biệt là cầu cảng hàng lỏng.
- Giai đoạn 2 bắt đầu từ năm 2007: Giai đoạn 2 của KCN Đình Vũ bao gồm khoảng 377,5 ha với số vốn đầu tư tổng cộng 88.000.000 USD. Chủ đầu tư mong muốn chào đón các nhà đầu tư khác nhau trong ngành công nghiệp nặng, cơng nghiệp hóa dầu và cơng nghiệp nhẹ nói chung.
Theo quy hoạch, KCN Đình Vũ giai đoạn 2 nằm trên địa bàn phường Đông Hải 2, quận Hải An. Cơ cấu sử dụng đất: đất công nghiệp 294,37 ha, chiếm tỷ lệ 77,99% tổng diện tích; đất cơng trình cảng 17,37 ha, chiếm 4,6%; đất các cơng trình đầu mối 20,16 ha, chiếm 5,34%; đất cây xanh, vườn hoa, đất mặt nước và cây xanh cách ly 24,22 ha, chiếm 6,42%; đất giao thông 21,34 ha, chiếm 5,65%. Quy hoạch sử dụng đất cho các cơng trình trong từng lơ, mật độ xây dựng là 60%. Quy hoạch cũng quy định cụ thể về tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, hệ thống hạ tầng kỹ thuật (gồm cả thốt nước thải và vệ sinh mơi trường).
Các giai đoạn 2 khẳng định sự thành công của KCN giai đoạn đầu tiên. 27 nhà đầu tư từ các quốc gia khác nhau như Mỹ, Châu Âu và Nhật Bản và Việt Nam đã thiết lập một cơ sở sản xuất trong KCN Đình Vũ. Với vị trí đặc biệt của DVIZ, những lợi ích và ưu đãi thuế, cũng như, với chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm của đội ngũ làm việc, nhà đầu tư đầu tư vào các DVIZ sẽ tối ưu hóa lợi nhuận của họ.
Hình 2.5: Một góc cơng trường xây dựng nhà máy xơ sợi tổng hợp Polyester Đình Vũ - Khu cơng nghiệp Đình Vũ
(Nguồn: Cơng ty cổ phần KCN Đình Vũ)
2.2.8. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, GPMB của dự án:
2.2.8.1. Đánh giá về tình tình thực hiện thu hồi đất:
Kết quả thực hiên thu hồi đất tính đến hết năm 2012:
Tổng diện tích đã phê duyệt theo phương án là: 110,6 ha/359,3ha, trong đó: 248,7 ha đã chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ giai đoạn 1; 110,6 ha đã được phê duyệt phương án và chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, cụ thể:
- Tổng số tổ chức, hộ gia đình cá nhân đã cam kết bàn giao mặt bằng là: 10 bằng 102,0 ha chiếm 92%.
- Tổng số tiền GPMB mà Công ty cổ phần KCN Đình Vũ đã chi trả là: 25,9 tỷ đồng bằng 80%.
Trong quá trình triển khai thực hiện bồi thường GPMB đã nảy sinh những bất cập khiến cho dự án chưa hồn thành đúng theo tiến độ. Theo kế hoạch thì dự án sẽ hồn tất GPMB (giai đoạn 2) trước quý 2 năm 2012, tuy vậy khối lượng cơng việc vẫn cịn tồn đọng cụ thể: Số hộ có quyết định phê duyệt chưa nhận tiền là: 7,5 tỷ đồng bằng 20%.
Bảng 2.7: Kết quả thực hiện GPMB xây dựng KCN Đình Vũ tính đến tháng 12/2012 Kết quả thực hiện Số chủ sử dụng đất có quyết định phê duyệt đã nhận tiền Số chủ sử dụng đất có quyết định phê duyệt chưa nhận tiền Số hộ đủ tiêu chuẩn tái định cư Số hộ đã kê khai Số hộ chưa kê khai Diện tích BGMB (ha) Phường Đông Hải 2 8 (gồm 58 hộ) và 2 tổ chức 2 (gồm 15 hộ) 0 0 0 110,6 Nguồn: Cơng ty cổ phần KCN Đình Vũ
Để đáp ứng nhu cầu chủ trương của Thành phố đề ra, phải BGMB để tiến hành xây dựng cơng trình kịp với tiến độ, Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp cùng với Chủ đầu tư và các Sở, Ban ngành trình Thành phố tìm giải pháp để cơng tác GPMB được thơng thống hơn. Tuy nhiên, vì nhiều lý do nên chính sách cịn nhiều bất cập, một số hộ dân vẫn chưa đồng tình với chính sách BTHT&TĐC của Thành phố cho nên Dự án chưa GPMB đúng tiến độ, cịn chậm. Có nhiều bất cập giữa các hộ đã chấp hành nhận tiền, BGMB đúng thời hạn và các hộ không chấp hành việc nhận tiền và BGMB theo quy định.
2.2.8.2. Thực trạng bồi thường về đất (giá đất do nhà nước áp dụng) để tính bồi thường và giá đất thực tế.
Để làm rõ thực trạng giá đất bồi thường tác giả đã tiến hành thu nhập thông tin và điều tra về giá đất bồi thường trên địa bàn phường thuộc quận Hải An.
Bảng 2.8: Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng KCN Đình Vũ trên địa bàn quận Hải An
Thứ tự loại đất Diện tích thu hồi (m2) Giá tính bồi thường, hỗ trợ (đồng/m2 ) Khung giá quy định (đồng/m2 ) giá thị trường trung bình (đồng/m2 ) Ghi chú Tổng số 10 chủ sử dụng đất (gồm 73 hộ gia đình, cá nhân) và 02 tổ chức Đất NTTS (vị trí III) 926.971,5 40.000 x 20% = 8.000 40.000 x 20% = 8.000 50.000 Đất NTTS tự khai hoang (vị trí III) 94.350,8 40.000 x 20% = 8.000 40.000 x 20% = 8.000 50.000 Đất cơng ích làm đường đi, đất bờ, mương do chính quyền địa phương quản lý 85.361,7 Không bồi thường , hỗ trợ
(Nguồn: Báo cáo tổng hợp kết quả bồi thường sau thu hồi đất tại quận Hải An)
Trong bảng trên, giá đất do nhà nước quy định được xác định theo Quyết định số 2295/2010/QĐ-UBND, ngày 31/12/2010 về việc ban hành quy định các loại giá đất trên địa bàn Thành phố Hải Phòng năm 2011. Giá đất thị trường được xác định trên cơ sở số liệu thu thập và điều tra chi tiết của học viên tại khu vực nghiên cứu. Giá bồi thường tuy có cao hơn các năm trước nhưng so với giá thị trường cịn rất thấp.
Đối với đất ni trồng thủy sản thì việc bồi thường được tính theo diện tích mất đất vào dự án để tính khoản bồi thường, hỗ trợ theo quy định.
Có thể nói giá bồi thường là một nguyên nhân lớn đến sự khơng đồng tình của người dân khi được bồi thường. Dù được tính tốn theo bất kỳ cách nào thì nói chung giá bồi thường là trở ngại lớn gây phản ứng từ người nhận bồi thường.
Trong q trình cơng nghiệp hóa nhanh và mạnh mẽ như hiện nay thì giá bồi thường về đất của Chính phủ nói chung và của các địa phương nói riêng cịn thấp. Như vậy, yêu cầu cấp bách hiện tại là Nhà nước cần ban hành khung giá mới phù hợp hơn.
Phân tích giá đất bồi thường trên cơ sở thống kê số liệu điều tra giá đất từ năm 2010 đến 2012 của học viên trên địa bàn nghiên cứu:
Bảng 2.9: Giá đất ni trồng thủy sản trung bình theo thị trường ở khu vực xây dựng KCN Đình Vũ năm 2010 đến năm 2012
Mức giá (đồng/m2
) 2010 2011 2012
Giá thấp nhất 40.000 47.000 50.000
Giá cao nhất 45.000 50.000 70.000
Giá trung bình 42.500 48.500 60.000
(Nguồn: Tổng hợp từ kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ)
Bảng 2.10: So sánh giá đất ni trồng thủy sản thị trường trung bình với giá đất ni trồng thủy sản tính bồi thường tại khu vực KCN Đình Vũ năm 2010 đến năm 2012
Mức giá (đồng/m2
) 2010 2011 2012
Giá bồi thường, hỗ trợ 40.000 x 20% = 8.000
40.000 x 20% = 8.000
40.000 x 20% = 8.000 Giá thị trường trung bình 42.500 48.500 60.000
Hệ số chênh lệch 5,31 6,06 7,5
(Nguồn: Các Quyết định số: 130; 1263; 2295 của UBND thành phố Hải phòng và kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ)
Từ những kết quả đánh giá trên hai bảng, ta có thể thấy mức độ chênh lệch khá xa giữa giá thị trường và giá bồi thường, hỗ trợ.
Như vậy, tương ứng với số liệu điều tra năm 2012 cho thấy giá đất thị trường đã tăng cao so với năm 2010, nhưng so với năm 2011 thì lại tương đối ổn định. Như
vậy dẫn đến giá đất bồi thường cho các hộ dân bị thu hồi đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường trung bình và giá bồi thường ở các khu vực xây dựng KCN Đình Vũ là 5,31 lần năm 2010; 6,06 lần năm 2011 và 7,5 lần ở năm 2012.
Theo thống kê tại mẫu phiếu điều tra, đại đa số các hộ dân đều cho rằng giá bồi thường, hỗ trợ về đất không sát với giá thị trường và cần điều chỉnh mức giá sao cho hợp lí, cao hơn so với quy định hiện hành của Nhà nước.
2.2.8.3. Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất.
1. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ vật kiến trúc:
Áp dụng các Quyết định 1240/QĐ-UB ngày 29/7/2008 của UBND thành phố về việc Ban hành Tập đơn giá vật kiến trúc phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng; Quyết định số 130/2010/QĐ-UBND; Quyết định số 1263/2010/QĐ-UBND.
a) Bồi thường, hỗ trợ nhà, cơng trình xây dựng trên đất th, đất giao có thời hạn theo hợp đồng hoặc Quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi thu hồi trước thời hạn:
- Đối với nhà chịi là loại nhà tạm hoặc nhà xây, cơng trình xây dựng khác trên đất nông nghiệp để phục vụ trông coi bảo vệ sản xuất: Áp dụng khoản 5 Điều 9 Quyết định số 130/2010/QĐ-UBND được sửa đổi, bổ sung tại điểm 5 khoản 13 Điều 1 Quyết định số 1263/2010/QĐ-UBND, cụ thể: chỉ bồi thường 100% giá trị xây dựng mới tính cho diện tích 1 chịi tối đa là 25m2. Diện tích đất đến 10 ha được tính 1 chịi; diện tích đất trên 10 ha đến 30 ha tính 2 chịi. Phần diện tích cịn lại ngoài hạn mức trên do tự ý xây dựng hoặc do chính quyền địa phương cho phép xây dựng không đúng thẩm quyền: xét hỗ trợ 50% giá trị xây dựng mới.
- Đối với các cơng trình phục vụ sản xuất khác: Áp dụng khoản 5 Điều 9 Quyết định số 130/2010/QĐ-UBND được sửa đổi, bổ sung tại điểm 5 khoản 13 Điều 1 Quyết định số 1263/2010/QĐ-UBND; Công văn số 820/UBND-VP ngày 19/10/2010 của UBND quận Hải An về việc trả lời Công văn số 62/TTPTQĐ-BT ngày 14/9/2010 của Trung tâm Phát triển quỹ đất về việc xin ý kiến về cơng trình phục vụ sản xuất xây dựng trên đất nuôi trồng thủy sản tại phường Đơng Hải 2. Đề nghị tính bồi thường 100% giá trị xây dựng mới.
b) Đối với nhà, cơng trình xây dựng trên đất th, đất giao có thời hạn theo hợp đồng hoặc Quyết định của cơ quan có thẩm quyền bị thu hồi khi đã hết thời hạn và cơng trình xây dựng trên đất khai hoang của hộ gia đình, cá nhân:
- Áp dụng khoản 5 Điều 9 Quyết định số 130/2010/QĐ-UBND được sửa đổi, bổ sung tại điểm 5 khoản 13 Điều 1 Quyết định số 1263/2010/QĐ-UBND: Hỗ trợ tối đa không quá 70% mức bồi thường, hỗ trợ của cơng trình, cụ thể:
+ Đối với nhà chòi là loại nhà tạm hoặc nhà xây, cơng trình xây dựng khác trên đất nông nghiệp để phục vụ trông coi bảo vệ sản xuất, đề nghị tính hỗ trợ tối đa 70% giá trị xây dựng mới tính cho diện tích 1 chịi tối đa là 25m2. Diện tích đất đến 10ha được tính 1 chịi; diện tích đất trên 10ha đến 30ha tính 2 chịi. Phần diện tích cịn lại ngồi hạn mức trên do tự ý xây dựng hoặc do chính quyền địa phương cho phép xây dựng khơng đúng thẩm quyền: đề nghị tính hỗ trợ (70% x 50%) = 35% giá trị xây mới.
+ Đối với các cơng trình phục vụ sản xuất khác đề nghị hỗ trợ tối đa 70% giá trị xây mới của nhà, cơng trình.
- Đối với khối lượng đào đắp đất, vật kiến trúc xây dựng trên diện tích đất cơng ích của UBND phường Đơng Hải 2 để làm đường đi chung đề nghị vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ như đối với đất khai hoang. Tính bồi thường, hỗ trợ 70% giá trị của cơng trình.
c) Đơn giá bồi thường, hỗ trợ vật kiến trúc :
- Bồi thường, hỗ trợ cống, nải, nhà chòi và vật kiến trúc khác theo đơn giá quy định tại Quyết định số 1240/QĐ-UBND; Quyết định số 130/2010/QĐ-UBND; Quyết định số 1263/2010/QĐ-UBND; Công văn số 2724/UBND-XD ngày 18/5/2010 của UBND thành phố về việc hệ số Điều chỉnh bình quân Tập đơn giá vật kiến trúc phục vụ công tác BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng (với hệ số k=1,1).
- Đối với khối lượng đất đào đắp ao, đầm, tôn dâng nền, vườn: Áp dụng điểm a khoản 2 mục III biểu số 02 Quyết định số 130/2010/QĐ-UBND. Tại vùng ngồi đê, đã tính khối lượng lún sụt và dãn bùn. Chi phí đào đắp bờ đầm tại chỗ đơn giá: 50.000,0 đ/m3; đào mương tháo nước trong đầm đơn giá: 20.000,0 đ/m3.
- Nhà mái ngói tường gạch papanh cao ≤ 3m giá 878.634 đồng/m2 sàn xây dựng.
- Nhà mái tôn fibro xi măng tường gạch papanh cao ≤ 3m giá 871.913 đồng/m2 sàn xây dựng.
- Nhà mái tôn fibro xi măng, tường gạch chỉ 110, cao 3,5m không khu phụ giá 2.190.815 đồng/m2 sàn xây dựng.
- Nhà mái tôn kim loại, tường gạch chỉ 110, cao 3,5m không khu phụ giá 2.325.037 đồng/m2 sàn xây dựng.
- Nhà mái bằng bê tông cốt thép, tường gạch chỉ 110, cao 3,5m không khu phụ giá 2.500.000 đồng/m2 sàn xây dựng.
- Nhà mái tôn fibro xi măng, tường gạch chỉ 220, cao 3,5m không khu phụ giá 2.464.111 đồng/m2 sàn xây dựng.
- Nhà mái tôn kim loại, tường gạch chỉ 220, cao 3,5m không khu phụ giá 2.651.259 đồng/m2 sàn xây dựng.
- Nhà mái bằng bê tông cốt thép, tường gạch chỉ 220, cao 3,5m không khu phụ giá 2.685.481 đồng/m2 sàn xây dựng.
- Cống đổ bê tơng lót đáy cống 611.270 đồng/m3. - Nền sân đổ bê tông đá 611.270 đồng/m3.
- Bếp xây gạch 110, lợp Fibroximang, nền láng xi măng cao 2,5m giá 783.822 đồng/m2.
- Chuồng lợn xây gạch 110, lợp Fibroximang, nền láng xi măng, cao 2,0m, giá 478.556 đồng/m2
- Đối với một số vật kiến trúc không có đơn giá quy định tại Bảng đơn giá vật kiến trúc kèm theo Quyết định số 1240/QĐ-UBND, tính bồi thường, hỗ trợ theo đơn giá thực tế trên thị trường.
2. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ cây cối, hoa màu:
Áp dụng Điều 11; biểu số 03 Quyết định số 130/2010/QĐ-UBND; khoản 25 Điều 1 Quyết định số 1263/2010/QĐ-UBND. Tính bồi thường, hỗ trợ theo đơn giá