1.3. Kinh nghiệm đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản)
1.3.2. Kinh nghiệm của Thụy Điển
Phần lớn đất đai ở Thụy Điển thuộc sở hữu tƣ nhân. Việc phát triển đất đai không phải là vấn đề mang tính cá nhân mà là mối quan tâm chung của xã hội. Vì vậy các quy định mang tính pháp lý liên quan đến việc phát triển đất đai luôn đặt ra một yêu cầu phải có sự cân bằng giữa lợi ích riêng và lợi ích chung. Pháp luật đất đai ở Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tƣ nhân về đất đai về nền kinh tế thị trƣờng, tuy nhiên sự giám sát chung của toàn xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực.
Hệ thống pháp luật đất đai ở Thụy Điển gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể nhƣ: Quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai... Bên cạnh Luật đất đai cịn có các văn bản pháp luật khác nhƣ: Luật hình thành bất động sản 1970, Đạo luật hình thành bất động sản 1971 quy định về đo đạc địa chính, Luật đăng ký đất đai tự động năm 1973, Luật
đăng ký đất đai tự động năm 1974, Đạo luật về ngân hàng dữ liệu năm 1974 quy định về hoạt động của hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, Luật thuế trƣớc bạ của cơ quan đăng ký đất đai năm 1984. Ngồi ra cịn có các đạo luật khác nhƣ: đạo luật về trƣng thu đất, cho thuê đất, quản lý nhà ở.... Quy hoạch đƣợc điều chỉnh bởi luật quy hoạch và xây dựng năm 1987.
Đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận: Đăng ký quyền sở hữu: Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhƣợng đất đai. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhƣợng (và 2 bản sao) để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp sẽ đăng ký quyền sở hữu để ngƣời mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao hợp đồng chuyển nhƣợng sẽ lƣu lại tòa án, bản gốc đƣợc trả cho ngƣời mua. Trƣớc khi tiến hành đăng ký Tòa án phải đối chiếu với sổ đăng ký đất để xem bên bán có phải là chủ sở hữu đã đăng ký thửa đất đem bán hay khơng.
Tịa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhƣợng của bên bán, việc đối chiếu này đƣợc hỗ trợ bởi hệ thống vi tính. Đăng ký đất đai là bắt buộc nhƣng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ngƣời mua đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3 tháng sao khi mua. Từ thời điểm đó ngƣời mua đƣợc tồn quyền sở hữu. Việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền đƣợc ƣu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ 3 nào đó. Quan trọng hơn quyền sở hữu đƣợc đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển có nhiều điểm giống với hệ thống Torrens nhƣng các hợp đồng thiết lập quyền sở hữu có hiệu quả pháp lý lớn hơn so với văn bản xác nhận đã đăng ký quyền sở hữu.
Ở Thụy Điển cũng nhƣ nhiều nƣớc khác, việc thiết lập và đăng ký bất động sản, đăng ký đất đai liên quan đến nhiều cơ quan khác nhau. Các địa phƣơng có thẩm quyền thực hiện việc thiết lập và đăng ký bất động sản nhƣng trên thực tế chỉ các địa phƣơng trong khu vực lớn đô thị mới thực hiện thẩm quyền về lĩnh vực này. Ở địa phƣơng, các cơ quan địa chính gánh chịu sự quản lý về mặt hành chính của các Ủy ban Quy hoạch, là cơ quan chịu trách nhiệm giám sát chung về các hoạt
động quy hoạch và xây dựng.
- Cơ quan đăng ký đất: Sổ đăng ký đất đai đƣợc quản lý bởi 93 cơ quan đăng
ký đất đai. Cơ quan này trực thuộc các tòa án cấp huyện và đƣợc giám sát về mặt hành chính bởi các tịa án quốc gia về hành chính. Một trong những thẩm phán của Tòa án cấp quận là ngƣời đứng đầu cơ quan đăng ký đất đai (bán chuyên trách). Cơ quan đăng ký đất đai chịu trách nhiệm về các hoạt động đăng ký đất đai. Mỗi cơ quan đăng ký đất đai độc lập trong việc ra quyết định.
- Tịa án quốc gia về hành chính và hệ thống tịa án trực thuộc Bộ Tƣ pháp,
Cơ quan đo đạc đất đai quốc gia (NLS) trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.
- Mục đích đăng ký đất đai: Mục đích cơ bản của đăng ký đất đai là đăng ký
tài sản để hình thành chắc chắn về quyền sở hữu và quyền khác đối với đất đai. Các mục đích quan trọng khác là tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhƣợng đất đai, các hoạt động liên quan đến đất đai. Sổ đăng ký tài sản, sổ đăng ký đất đai và q trình đăng ký đất đai là những cơng cụ quan trọng để đạt đƣợc những mục tiêu này. Nội dung của các sổ đăng ký đƣợc Chính phủ đảm bảo, trong đó các quy định về bồi thƣờng trong trƣờng hợp bị mất do một số nguyên nhân nhất định.
- Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai: Đăng ký quyền sở hữu đƣợc áp
dụng từ năm 1875, việc đăng ký tài sản làm cho cơ sở đăng ký đất đai và bắt đầu thực hiện vào thế kỷ 20. Hệ thống đăng ký của Thụy Điển là một hệ thống khá đơn giản và minh bạch. Về cơ bản hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển cũng giống hệt nhƣ hệ thống Torrens nhƣng cơ quan đăng ký không cấp các giấy tờ về quyền sở hữu.
- Tính hồn thiện của việc đăng ký: Đất đai và bất động sản đƣợc chia ra làm
các đơn vị nhỏ và đƣợc đánh mã số duy nhất. Mã này đƣợc sử dụng chung cho cả đăng ký tài sản, đăng ký đất và sử dụng khi tính thuế tài sản. Nhƣ vậy, các sổ đăng ký dựa trên mã số của đất đai và bất động sản chứ không dựa trên giấy chứng nhận hay sơ đồ. Một tài sản không đƣợc coi là tồn tại hợp pháp nếu chƣa đƣợc đăng ký vào sổ đăng ký tài sản vào thời điểm đánh mã số. Tất cả các trƣờng hợp chuyển nhƣợng bất động sản đều đƣợc đăng ký vào sổ đăng ký trong vòng 3 tháng sau khi thực hiện chuyển nhƣợng.
- Thủ tục cập nhật số liệu: Các sổ đăng ký cập nhật khi có dịch chuyển liên quan đến đất đai, sổ đăng ký tài sản chỉ thay đổi khi kết thúc mỗi thủ tục hành chính. Việc đăng ký có thể coi là một quyết định đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành. Các thay đổi về phân chia bất động sản đƣợc thực hiện bởi các cơ quan địa chính khu vực hoặc địa phƣơng. Các thay đổi đăng ký phụ thuộc gần nhƣ toàn bộ vào các hoạt động trực tiếp của chủ sở hữu tài sản. Việc đăng ký tạo ra sự bảo vệ cho chủ sở hữu và chỉ những chủ sở hữu có mới đăng ký mới đƣợc quyền cấp. Việc cập các thay đổi này đƣợc thực hiện trên máy tính bằng việc áp dụng cho công nghệ số.
- Sổ đăng ký bất động sản: Là sổ đăng ký cơ quan về bất động sản. Nó hình
thành cơ sở cho hàng loạt các hoạt động quan trọng của xã hội nhƣ đăng ký đất, tín dụng bất động sản, thuế tài sản, thống kê nông nghiệp, đăng ký dân số, quy hoạch đô thị và quy hoạch khu vực. Sổ đăng ký đƣợc lập, cập nhật, lƣu trữ bởi các cơ quan địa chính, đồng thời cũng là nhiệm vụ của một số cơ quan có thẩm quyền của chính phủ, của địa phƣơng.
- Sổ đăng ký bất động sản bao gồm những thơng tin về diện tích và thiết kế
của bất động sản, thông tin về quyền thông hành địa dịch, các quy định về phân vùng, quản lý đất đai, điểm tọa độ cho từng thửa đất có sẵn, địa chỉ của tài sản và các thông tin tham chiếu khác.
- Mối quan hệ của đăng ký bản đồ: Sổ đăng ký bất động sản có cả trích lục cả
bản đồ địa chính. Trích lục bản đồ địa chính khu vực nơng thơn dựa trên bản đồ kinh tế sử dụng đất; bản đồ này đƣợc in ở tỉ lệ 1/20000, nhƣng bản đồ gốc có tỉ lệ 1/5000 hoặc 1/10000 và dựa trên sơ đồ ảnh trực giao. Trích lục bản đồ địa chính khu vực đô thị đƣợc làm dựa trên bản đồ nền của địa phƣơng có tỉ lệ lớn với hệ thống tham chiếu quốc gia hoặc hệ thống tham chiếu địa phƣơng nối với lƣới chiếu quốc gia; trích lục bản đồ địa chính này đƣợc làm ở tỉ lệ 1/1000 và 1/2000.
- Sổ đăng ký đất: Mục đích của đăng ký đất là tạo đƣợc thông tin về đất đai
phục vụ cho các mục đích của xã hội và bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi thu hồi các quyền về bất động sản. Sổ đăng ký bao gồm có thơng tin về tên của chủ sử dụng đất hợp pháp. Địa chỉ và sổ đăng ký công dân, thông tin về thế chấp và trách nhiệm
pháp lý khác.
Ở Thụy Điển đã xây dựng đƣợc ngân hàng dữ liệu đất đai (bất động sản) từ năm 1995 và hiện nay đang vận hành hệ thống thơng tin đất đai hiện đại có hiệu quả, trợ giúp đắc lực cho quản lý đất đai nói chung và cơng tác đăng ký bất động sản nói riêng [10].