2.4.1 .Những ƣu điểm
2.4.2. Những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân
Bên cạnh những thuận lợi nêu trên thì cơng tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn Huyện cịn gặp nhiều khó khăn, vƣớng mắc, đó là.
- Một số quy định pháp luật trong các văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực thi hành quy định chƣa rõ ràng, gây khó khăn cho việc áp dụng, thực hiện ở địa phƣơng nhƣ: Một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đã đƣợc quy định trong Luật đất đai 2013 là Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhƣng trong các văn bản hƣớng dẫn dƣới Luật hiện hành chƣa quy định rõ
hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai mà lồng vào hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận (nhƣ Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT, Thơng tƣ 24/2014/TT-BTNMT). Trong khi đó các văn bản hiện hành các tiêu đề vẫn đề các mẫu biểu hồ sơ phục vụ cho công tác đăng ký ban đầu, nhƣng mẫu biểu không rõ thủ tục đăng ký. Về chủ trƣơng đƣờng lối vẫn nêu phải phấn đấu đăng ký đất đai đạt 100% cho ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở. Đến khâu nào là hết quá trình đăng ký cũng chƣa quy định, và kết quả đăng ký Nhà nƣớc thể hiện ở đâu, ngƣời dân có quyền lợi gì khi thực hiện xong đăng ký đất đai, thì chƣa đƣợc quy định rõ ràng. Đề tài luận văn cho rằng khâu đăng ký kết thúc khi Văn phòng đăng ký đất đai thẩm định hồ sơ và kết luận hồ sơ đủ điều kiện đăng ký và trao Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho ngƣời sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai giúp Nhà nƣớc nắm chắc, quản chặt quỹ đất, quỹ nhà ở.
- Do lịch sử công tác quản lý, sử dụng đất đai để lại, thực tế tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Bình Chánh tồn tại nhiều dạng giao đất trái thẩm quyền do thơn, xóm, xã, hợp tác xã nông nghiệp, hội ngƣời cao tuổi thôn giao đất từ thời điểm 15/10/1993 đến trƣớc 01/7/2014 nhƣ: cho mƣợn đất, cho thuê đất lâu dài với mục đích đất ở nhƣng có thu tiền một lần ngang giá hoặc cao hơn giá đất nhà nƣớc qui định cùng thời điểm hoặc trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất lấn chiếm đất nhƣng đã nộp tiền để đƣợc sử dụng đất vào ngân sách nhà nƣớc cũng nhƣ trƣờng hợp đổi đất lấy cơng trình nay đủ điều kiện để xem xét đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, nhƣng việc xác định nghĩa vụ tài chính cho ngƣời sử dụng đất trong các trƣờng hợp này gặp rất nhiều khó khăn do hệ thống văn bản hƣớng dẫn thu tiền sử dụng đất khơng có qui định cụ thể cho các trƣờng hợp này, không đƣợc đối trừ số tiền mà ngƣời dân đã nộp nhƣ trên, nếu căn đúng qui định về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho các trƣờng hợp này tại Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC 16/6/2014 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất thì ngƣời sử dụng đất vẫn phải nộp 100% tiền sử dụng đất gây bức xúc trong nhân dân.
- Do tồn tại những quan hệ ràng buộc, phụ thuộc vào một số hoạt động của một số đợn vị khác nhƣ cơ quan thuế, cơ quan Tài ngun và Mơi trƣờng nên Văn
phịng đăng ký đất đai không chủ động giải quyết dứt điểm các công việc do mình đảm trách theo mơ hình ”một cửa”, nhiều hồ sơ q hạn, chậm, muộn thời gian hẹn trả kết quả, lỗi do các đơn vị khác nhƣng Văn phòng đăng ký đất đai lại thƣờng xuyên phải trả lời thắc mắc, giải quyết khiếu nại của công dân.
- Sau khi Văn phòng đăng ký đất đai ”một cấp” đƣợc thành lập và đi vào hoạt động ổn định nhƣng chƣa đƣợc tự chủ về tài chính, nên trong thời gian đầu thực hiện cịn gặp nhiều khó khăn, lúng túng trong công tác thu, chi, không khuyến khích đƣợc cán bộ tăng năng suất lao động trong việc thực hiện dịch vụ công nhằm tăng thu để đảm bảo tự trang trải hoạt động.
- Ngƣời sử dụng đất là đối tƣợng chịu tác động trực tiếp của cải cách hành chính. Qua mơ hình này, ngƣời dân nhận đƣợc sự hƣớng dẫn, giải thích tận tình. Tuy nhiên, do trình độ hiểu biết về pháp luật đất đai ngƣời dân không đều, một số nơi, chủ sử dụng chƣa nhiệt tình hợp tác với cán bộ chun mơn trong việc hoàn thiện hồ sơ đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận.
- Chất lƣợng hồ sơ do cán bộ địa chính xã tham mƣu giúp cho Ủy ban nhân dân xã lập hiện còn thấp. Đặc biệt là hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu (còn gọi là cấp mới) khi chuyển về Văn phòng đăng ký, số hồ sơ phải bổ sung, hoàn thiện đến 70% gây khó khăn cho cơng tác cập nhật, thơng báo thông tin cho công dân, nhiều chủ sử dụng đất phải đi lại nhiều lần để bổ sung hồ sơ, nếu không kịp thời gây bức xúc cho công dân.
- Việc nhiều xã, trình độ cán bộ chun mơn yếu, cấp uỷ, chính quyền chƣa thực sự vào cuộc, nên hồ sơ gần nhƣ phải kiểm tra lại từ đầu, có phần hạn chế, dẫn đến việc tồn đọng hồ sơ, kéo theo sự trì trệ về tiến độ giải quyết là nguyên nhân cơ bản ảnh hƣởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp GCN.
Nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong cơng tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện:
- Bình Chánh là huyện có diện tích tự nhiên lớn, với 16 đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn hiện đang sử dụng bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính đƣợc lập từ khoảng 15 năm trƣớc và khơng đƣợc cập nhật thƣờng xuyên, việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cịn hạn chế, do vậy rất khó khăn trong việc thống kê các thửa đất chƣa
đƣợc cấp giấy chứng nhận để lập kế hoạch và tổ chức thực hiện.
- Một số hộ dân khơng có nhu cầu cấp giấy chứng nhận do quan niệm đất ông cha để lại, không ai vào xâm chiếm, sử dụng đƣợc, vì vậy chƣa cần cấp giấy chứng nhận, mặt khác các thửa đất có giá trị, ở vị trí đẹp của gia đình đã đƣợc cấp giấy chứng nhận, nên khơng cộng tác tích cực với chính quyền địa phƣơng trong việc cấp giấy chứng nhận cho các thửa, diện tích cịn lại do cơi nới, lấn, chiếm thêm. Mặt khác, trình độ dân trí mặt bằng chung trong huyện chƣa cao, ngƣời dân có tâm lý khơng muốn tìm hiểu hoặc ngại tìm hiểu các quy định về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, vì vậy họ chƣa thực sự quan tâm tới việc đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
- Kinh phí dành cho cơng tác quản lý đất đai cịn hạn chế, việc điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất trích lại phục vụ cơng tác kê khai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận còn hạn hẹp, trong khi ngân sách nhà nƣớc chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu của địa phƣơng.
- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng là một khó khăn trong cơng tác cấp giấy chứng nhận. Nhiều thửa đất đã đƣợc cấp giấy chứng nhận, xác định nghĩa vụ tài chính, nhƣng do số tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ phải nộp cịn cao so với mức thu nhập bình quân của ngƣời dân, nên tình trạng nợ tiền sử dụng đất, nợ lệ phí trƣớc bạ nhiều.
- Các qui định của một số văn bản pháp luật đƣợc ban hành không đồng bộ nhƣ trƣờng hợp các hộ có nhu cầu cấp giấy chứng nhận có nguồn gốc đất giao khơng đúng thẩm quyền, chƣa có cơng trình xây dựng trên đất thì khơng đƣợc xem xét cơng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận, nhƣng khi xây dựng cơng trình thì bị xử lý vi phạm do đất chƣa có giấy chứng nhận.
- Qui định pháp luật, chế độ chính sách ln thay đổi và có nhiều bất cập, hồ sơ lƣu trữ qua các thời kỳ không đầy đủ, việc giải quyết tồn tại trong quản lý, sử dụng đất đai chƣa đƣợc thực hiện tròn vẹn từ trƣớc đến nay, lại liên quan đến trách nhiệm của nhiều ngành chức năng, nhƣng công tác phối hợp của các ngành nhƣ cơ quan thuế, cơ quan tài ngun và mơi trƣờng, cơ quan tài chính, Uỷ ban nhân các xã, thị trấn trên địa bàn huyện chƣa chặt chẽ cũng gây thêm khó khăn cho huyện
trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
- Thực hiện chủ trƣơng chung của tỉnh về luân chuyển cơng chức địa chính, kế tốn ngân sách cấp xã để hạn chế tiêu cực trong công tác quản lý đất đai, tài chính tại cơ sở, UBND huyện Bình Chánh đã ln chuyển cơng chức địa chính 16 xã, thị trấn trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, việc ln chuyển cơng chức địa chính xã đến các xã mới có những hạn chế, khó khăn nhất định trong cơng tác xử lý tồn tại đất đai nhƣ: việc tra cứu hồ sơ lƣu trữ về đất đai gặp nhiều khó khăn (do hồ sơ, tài liệu về công tác quản lý đất đai tại cấp xã thƣờng đƣợc UBND xã giao lƣu tại bộ phận địa chính xây dựng xã, cơng chức địa chính kiêm nhiệm việc lƣu trữ, bảo quản hồ sơ, khơng có văn thƣ lƣu trữ riêng cho bộ phận địa chính-xây dựng xã nên việc lƣu trữ hồ sơ chƣa khoa học, công tác tra cứu hồ sơ phục vụ việc xử lý tồn tại, cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian tìm hồ sơ. Việc nắm bắt địa bàn, xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất tại các khu vực đất đƣợc giao không đúng thẩm quyền, lấn chiếm mà UBND xã, cơ quan có thẩm quyền khơng có hồ sơ lƣu trữ không bằng các công chức địa chính đã làm việc lâu năm tại cơ sở nay đã luân chuyển sang xã khác).
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Qua nghiên cứu về thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh, học viên đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác nhƣ sau: