2.3. Thực trạng về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ trên địa bàn thành phố Hải Phòng
2.3.3. Về định giá đất
Trong cơng tác bồi thường, GPMB tại Hải Phịng, Trung tâm Phát triển quỹ đất các cấp là tổ chức xác định giá đất để tính tốn bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi.
Cơ sở để các Trung tâm này xác định giá đất để tính tốn bồi thường, hỗ trợ là Bảng giá đất do UBND thành phố ban hành hàng năm. Giá bồi thường, hỗ trợ về đất chính là mức giá quy định trong Bảng giá đất, các Trung tâm Phát triển quỹ đất chỉ làm nhiệm vụ xác định khu vực, tuyến đường, vị trí thửa đất thu hồi là ra giá đất cụ thể.
Bảng giá đất hàng năm của thành phố ban hành do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn và Cục Thuế thành phố xây dựng. Sở Tài chính, Sở Tư pháp thẩm định, trình UBND thành phố xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân thành phố, báo cáo Hội đồng nhân dân thành phố trước khi quyết định ban hành.
Về lý thuyết, có 6 phương pháp để định giá đất, trong đó theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành có 4 phương pháp là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp triết trừ và phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, thực tế tại Hải Phòng mới chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xây dựng giá đất.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Việc xác định giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là một cơng việc rất khó khăn. Căn cứ để xác định giá thị trường là ba giao dịch chuyển nhượng thành, tuy nhiên trong giao dịch chuyển nhượng đất đai ở Hải Phòng hiện nay, mặc dù mua bán với giá cao nhưng để chốn thuế, các bên tham gia giao dịch chỉ kê khai vào hợp đồng chuyển nhượng theo mức giá trong bảng giá đất hàng năm do thành phố ban hành. Vì vậy, xét về lý, thì giá đất thị trường khơng có sự khác biệt so với giá đất trong bảng giá đất, tuy nhiên thực tế thì giá thị trường lại cao hơn nhiều so với giá quy định trong bảng giá đất.
Việc tăng, giảm giá đất trong bảng giá đất của thành phố chỉ được thực hiện trên cơ sở đề xuất của quận, huyện, các sở, ngành và được UBND thành phố quyết định trên cơ sở vận dụng khoản 5 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007, và mức tối đa tăng giảm giá đất chỉ nằm trong khung 20%. Việc đề xuất của quận, huyện cũng chỉ dựa trên các yếu tố như có sự thay đổi về kết cấu hạ tầng, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí đất. Đề xuất của các quận, huyện cũng chỉ là đề xuất theo cảm tính là chính, vì vậy trong nhiều trường hợp UBND thành phố khơng chấp thuận với các đề xuất này.
Chính vì vậy, từ năm 2005 đến nay, giá đất do UBND thành phố đưa ra so với giá thị trường còn chênh lệch quá lớn, giá thực tế ở nhiều khu vực cao hơn nhiều so với giá quy định của Nhà nước. Tuy nhiên thiếu cơ sở để điều chỉnh dẫn đến cơ quan thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết khiếu nại về giá đất. Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường xuất phát từ sự yếu kém của hệ thống tài
78
chính đất đai và hệ thống quản lý đất đai, ít sử dụng đến các cơng cụ kinh tế để điều tiết quản lý đất đai.
Việc quy định phải thay đổi bảng giá đất hàng năm là chưa hợp lý, bởi đối với những dự án lớn, có thời gian GPMB kéo dài thì việc thay đổi khung giá đất hàng năm dẫn đến thay đổi giá trị bồi thường gây khó khăn cho chủ đầu tư, đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước THĐ. Mặt khác việc giữ nguyên giá đất công bố từ đầu năm trong khi giá đất trên thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày càng tăng gây thiệt hại cho người dân bị áp giá đền bù vào cuối năm. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ mặc dù đã bổ sung, sửa đổi quy định cho phép UBND cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường nhưng trên thực tế vẫn không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Vì vậy, CQNN có thẩm quyền vẫn thường xuyên nhận được các khiếu nại, khiếu kiện về các quyết định thu hồi quyền SDĐ và bồi thường TĐC cho các hộ dân có đất bị thu hồi.
Hầu hết các địa phương, khi thu hồi đất người dân đều kiến nghị, khiếu nại, khiếu kiện về mức giá bồi thường về đất, đa số người dân đều có ý kiến là giá bồi thường rất thấp so với thị trường. Tuy nhiên cơ quan giải quyết khiếu nại của dân lại chính là các cơ quan đã tham mưu cho UBND thành phố xây dựng bảng giá đất (ở Hải Phòng chưa cho phép các tổ chức tư vấn giá đất độc lập xác định giá đất bồi thường). Vì vậy, việc giải quyết khơng thật sự khách quan, dân chủ.
Nguyên nhân của những hạn chế vướng mắc nêu trên là do các cơ quan định
giá đất thành phố chưa thực sự đáp ứng yêu cầu về trình độ chun mơn; các phương pháp định giá đất theo quy định cịn mang nhiều tính lý thuyết chưa thực sự đi vào thực tế; chưa có các tổ chức tư vấn giá đất độc lập tham gia vào định giá đất; nhận thức của người dân còn chưa đầy đủ nên thường khai thấp giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của mình khi bị thu hồi đất.
Bài học kinh nghiệm:
Sự tham gia của dịch vụ định giá đất vào q trình tính tốn giá trị bồi thường, hỗ trợ, TĐC nhằm tăng tính khách quan trong xác định giá đất là cần thiêt;
Việc thành lập hiệp hội định giá đất và các tổ chức độc lập về tư vấn giá đất đã được chứng minh là đạt được những thành công nhất định, mức giá đưa ra được đa phần người dân chấp nhận. Tuy nhiên, vấn đề là Việt Nam cần bổ sung khung pháp lý hoàn chỉnh làm cơ sở để các hiệp hội hoạt động hiệu quả.
Giao thẩm quyền phán quyết cuối cùng về giá đất cho tổ chức khơng thuộc bộ máy hành chính là một cơ chế phù hợp, nhằm mục đích tăng tính khách quan trong xác định giá đất;
Phải sớm thành lập trung tâm thông tin bất động sản được tin học hố tồn diện trên phạm vi cả nước, có cổng thơng tin điện tử, cập nhật liên tục đê phục vụ người dân, các định giá viên, tổ chức định giá sử dụng.