3.3.1. Cho phép Tƣ vấn giá đất độc lập tham gia vào định giá đất.
Bổ sung cơ chế tham vấn các tổ chức tư vấn giá đất độc lập trong việc xây dựng giá đất, giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về giá đất; có cơ chế, chính sách để hình thành các tổ chức này. Khi người dân hay cơ quan Nhà nước không thỏa mãn với giá đất đưa ra, có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập. Với tư cách độc lập trong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ quan Nhà nước giá đất ở đó bao nhiêu.
3.3.2. Quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện giá đất.
Để giải quyết triệt để vấn đề thường xuyên có khiếu nại về giá đất, đẩy nhanh tiến độ thực hiện cơng tác THĐ, về trình tự, thủ tục thực hiện giá đất cần quy định cụ thể một số nội dung sau :
- Đối với việc định giá đất cụ thể cần giao cho một tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất chuyên nghiệp thực hiện. Tổ chức định giá đất này do Trung tâm Phát triển quỹ đất các cấp ký hợp đồng cung cấp dịch vụ và có trách nhiệm giải trình trước người dân có đất bị thu hồi và các CQNN có liên quan để bảo vệ các mức giá do mình đưa ra, chịu trách nhiệm với các đề xuất của mình. Các CQNN chỉ thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của mình là thẩm định và quyết định phê duyệt. Trường hợp người dân có đất bị thu hồi khơng thỏa mãn với mức giá mà tổ chức định giá đất này (tổ chức 1) đề xuất thì có quyền th tổ chức định giá đất khác (tổ chức 2) xác định lại, hai tổ chức định giá đất này có trách nhiệm bảo vệ kết quả của
88
mình trước các CQNN có thẩm quyền, nếu kết quả là giống nhau hoặc kết quả cuối cùng là giá đất do tổ chức 2 đề xuất thì tổ chức 1 có trách nhiệm chi trả kinh phí tư vấn cho tổ chức 2 (người dân không mất tiền thuê tư vấn).
- Cần thực hiện một cách công khai, minh bạch việc tiếp thu ý kiến về giá đất và phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC. Ngoài việc niêm yết giá đất và phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC tại các khu dân cư nơi có đất bị thu hồi và tiếp nhận ý kiến bằng văn bản thì cần bổ sung thêm một số hình thức khác như tổ chức họp thảo luận, đối thoại giữa tổ chức được giao thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC và người dân có đất bị thu hồi; người dân có đất bị thu hồi có quyền thuê các văn phịng luật sư hoặc cơng ty luật cử luật sư đại diện cho mình trong các cơng việc có liên quan đến quá trình thực hiện THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
3.3.3. Thành lập Hiệp hội định giá đất.
Hiện nay đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, cần đưa vào dự thảo những quy định cho phép áp dụng việc định giá đất cá biệt theo hướng giao cho Hiệp hội định giá quy định về tiêu chuẩn định giá, phương pháp định giá. Đồng thời thành lập Hiệp hội định giá là đơn vị tư vấn độc lập, là nơi quy tụ các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực đất đai, kinh tế, xã hội học.
3.3.4. Không sử dụng bảng giá đất để tính tốn bồi thƣờng.
Quy định về cơ chế linh hoạt trong xác định giá đất; cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng tách chức năng tính thuế và chức năng xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt . Theo đó, giá đất Nhà nước quy định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các loại thuế, thu tiền SDĐ khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ và tính giá trị quyền SDĐ khi giao đất không thu tiền SDĐ. Còn khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường GPMB thì áp dụng theo giá thị trường, trên cơ sở đấu giá quyền SDĐ hoặc tính tương đương. Việc áp dụng giá thị trường để đền bù cho người bị THĐ sẽ hạn chế nhiều về khiếu kiện liên quan đến đất đai.
Tiếp tục hoàn thiện khung giá đất nông nghiệp, làm cơ sở cho việc định giá đất. Mức giá khi Nhà nước thu hồi và bồi thường về đất cho người sử dụng khi bị thu hồi, nhất là loại đất tốt khi bị thu hồi để xây dựng các cơ sở kinh doanh thì mức giá có thể cao hơn từ 3- 10 lần so với giá đất phi nông nghiệp khác. Điều này sẽ hạn chế việc THĐ trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp.
3.3.5. Đảm bảo hài hồ về lợi ích giữa Nhà nƣớc, ngƣời SDĐ và nhà đầu tƣ.
Cần sửa đổi một cách cơ bản Luật Đất đai hiện hành, khắc phục những vướng mắc giữa lý luận và thực tế về vấn đề sở hữu đất đai, giá đất, vấn đề thu hồi, đền bù thiệt hại về đất đai khi thực hiện các dự án đầu tư, sao cho có sự hài hồ về lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và nhà đầu tư.