Giá đất là công cụ, biện pháp điều tiết kinh tế vĩ mô của nhà nước; giá đất là công cụ để Nhà nước thực hiện chính sách tài chính đối với đất đai, quan hệ tài chính về đất đai giữa Nhà nước với người sở hữu, sử dụng đất và là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản.
1.2.1. Khái niệm Quản lý tài chính đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước đối với đất đai, đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đất; trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng theo chủ trương của Nhà nước; trong việc kiểm tra giám sát quá trình sử dụng đất, đảm bảo sự quản lý thống nhất của Nhà nước, đảm bảo cho việc khai thác sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày càng có hiệu quả cao.
Quản lý Nhà nước về đất đai có mục đích chủ yếu là làm cho vốn đất đai của quốc gia ngày càng được khai thác sử dụng tốt hơn phục vụ cho quốc kế dân sinh,
đảm bảo công bằng xã hội trong việc hưởng thụ những nguồn lợi do đất đai mang lại, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Để đạt được mục tiêu này, Nhà nước đã sử dụng các công cụ quản lý sau: Pháp luật; Quy hoạch - Kế hoạch sử dụng đất; Kinh tế - Tài chính.
Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng cơng cụ tài chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai.
* Vai trị của quản lý tài chính về đất đai.
Về tài chính, cơng tác quản lý tài chính về đất đai một mặt đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước trên nguyên tắc tránh thất thu, thu đúng, thu đủ, mặt khác đảm bảo công bằng về tỷ lệ huy động nghĩa vụ đóng góp giữa các loại đất, giữa các tầng lớp trong xã hội, nghĩa là đảm bảo công bằng tài chính trong sử dụng đất nói chung.
Về kinh tế, cơng tác quản lý tài chính về đất đai khuyến khích việc sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường, thúc đẩy sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, ngày càng có hiệu quả cao hơn, góp phần điều tiết giá đất về mức độ hợp lý.
Về xã hội (thị trường bất động sản), cơng tác quản lý tài chính về đất đai góp phần hạn chế, ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai, đảm bảo nhu cầu sử dụng đất hợp lý của mỗi người dân, phân phối công bằng nguồn tài nguyên đất đai trong xã hội. Điều tiết cung - cầu trong quản lý, sử dụng đất đai, thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung phát triển lành mạnh, hiệu quả và đúng hướng.
1.2.2. Giá đất trong mối quan hệ với chính sách tài chính đất đai hiện hành ở Việt Nam hành ở Việt Nam
Ngày 01/07/2004, Luật Đất đai năm 2003 chính thức có hiệu lực. Chính phủ các Bộ, ngành Trung ương đã ban hành Nghị định, Thông tư hướng dẫn. Một trong những công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý và điều tiết các nguồn lợi về đất đai là thơng qua hệ thống các chính sách tài chính. Cơ chế chính sách quản lý tài chính về đất đai của nước ta được phân làm các lĩnh vực, đó là: chính sách về giá đất; thu tiền sử dụng đất; thuê đất; bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; thuế nhà, đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; phí và lệ phí.
1.2.2.1. Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất, khi đang sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như được Nhà nước giao đất, khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 đã đổi mới phương thức thu tiền sử dụng đất trên cơ sở nếu dùng đất để sinh lợi cho cá nhân thì khi được Nhà nước giao đất đều phải nộp tiền sử dụng đất. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ Về thu tiền sử dụng đất và Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP... Theo đó, việc thu tiền sử dụng đất được áp dụng trong 5 trường hợp:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; - Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất;
- Căn cứ xác định tiền sử dụng đất: Theo Điều 4 Nghị định 198/2004/NĐ-CP
của Chính phủ Về thu tiền sử dụng đất quy định căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất.
1.2.2.2. Giá đất - cơng cụ tính các loại thuế về đất đai
Thuế là một khoản chuyển giao thu nhập bắt buộc từ các thể nhân và pháp
nhân cho Nhà nước theo mức độ và thời hạn được pháp luật quy định, nhằm sử dụng cho mục đích cơng cộng.
Thuế đất là khoản tiền mà người chủ sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước nhằm sử dụng vào các mục đích cơng cộng.
Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành để điều tiết thu nhập đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thu vào người chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Căn cứ tính thuế là diện tích đất chuyển nhượng, giá đất và thuế suất tuỳ theo nguồn gốc, điều kiện và loại đất chuyển nhượng; Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1999 được ban hành sửa đổi thuế suất với thuế suất là 2% giá trị chuyển dịch đối với đất nông nghiệp và 4% đối với đất phi nông nghiệp. Luật thuế chuyển quyền năm 1994 và sửa đổi năm 1999 đều lấy giá đất do UBND cấp tỉnh
ban hành theo qui định của Chính phủ làm mức giá tối thiểu trong tính và thu thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Chính sách thuế đất (thuế giá trị đất, thuế tài sản, thuế sử dụng đất): là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Người sở hữu đất hoặc người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài có nhiệm vụ nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản. Thuế được thu trên tổng giá trị đất, nên quỹ đất càng nhiều thì tổng giá trị đất càng cao và mức tiền thuế phải đóng tăng tỷ lệ thuận với diện tích đất.
1.2.2.3. Phí và lệ phí
Phí là khoản thu của ngân sách Nhà nước, là việc Nhà nước thu hồi lại một phần hay tồn bộ chi phí đầu tư cho việc cung cấp các dịch vụ công cộng.
Lệ phí là các khoản thu của Nhà nước đối với các dịch vụ hành chính mà cơ quan Nhà nước cung cấp cho người dân theo quy định của pháp luật.
Trong quản lý và sử dụng đất có:
+ Lệ phí trước bạ về đất đai là khoản thu đối với các tổ chức cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất kể cả trường hợp hợp thức hoá quyền sử dụng đất.
+ Lệ phí địa chính là khoản thu khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các cơng việc thủ tục hành chính về cơng tác địa chính như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận đăng ký biến động sử dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính...
Theo Nghị định số 57/2002/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành pháp lệnh Phí và lệ phí và danh mục phí, lệ phí thuộc các lĩnh vực khác nhau trong đó có phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
Ngày 17/6/2011, Chính phủ ban hành Nghị định số 45/2011/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ, theo đó phí trước bạ đối với đất là 0,5% giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá Chính phủ.
Mức lệ phí địa chính được ấn định cho 4 loại: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận đăng ký biến động đất đai, trích lục bản đồ - văn bản, xác nhận tính pháp lý của giấy tờ nhà đất.
1.2.2.4. Bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Luật đất đai 2003 đã có những đổi mới quan trọng trong việc thu hồi đất và được cụ thể hóa trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chỉnh phủ Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 84/2007/NĐ-CP Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định 69/2009/NĐ-CP Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Theo đó Nhà nước chỉ tổ chức thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng đối với đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng an, ninh, lợi ích quốc gia, cơng cộng, xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế phát triển và các dự án lớn còn lại do Nhà đầu tư tự thoả thuận với người có đất thơng qua hình thức th, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn. Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện khi đã giải quyết xong việc tái định cư, chỗ ở mới phải đảm bảo điều kiện phát triển tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, khu tái định cư được quy hoạch cho tồn tỉnh mà khơng giải quyết riêng lẻ cho từng dự án.
Như vậy, chính sách tài chính đối với đất đai có mối quan hệ rất mật thiết với giá đất. Qua những phân tích trên có thể kết luận rằng giá đất là công cụ quan trọng, khơng thể thiếu để Nhà nước thực hiện các chính sách tài chính đối với đất đai.
1.3. Giá đất quan hệ với thị trƣờng bất động sản 1.3.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản
Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hoá. Như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa, thì ở đó, lúc đó, chưa thể có thị trường bất động sản. Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hố là sản xuất để bán. Tuy nhiên, khơng hẳn là cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị trường, mà chỉ kinh tế hàng hoá phát triển đến mức độ nhất định thì mới có kinh tế thị trường. Như vậy, thị trường bất động sản là sự mua bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các cơng trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai (Nguyễn Thanh Trà,
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường, nên có một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản. Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản là nhà, cơng trình xây dựng phải gắn liền với đất đai mới trở thành bất động sản được. Do đó, đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là bộ phận của thị trường
bất động sản và hàng hoá đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hoá bất động sản (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản).
Từ những phân tích nêu trên, có thể thấy cần phải đưa ra một khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản). Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển
nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia.
1.3.2. Giá đất trong thị trƣờng bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất động sản. Nó chịu sự tác động của các quy luật của nền kinh tế thị trường (quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu...). Giá đất phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất (sinh lợi sinh học, sinh lợi phi sinh học); giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý tạo chi phối (mức quá cao so với khả năng thanh tốn của xã hội) và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng. Cũng như các loại hàng hố khác, giá đất cịn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần mua và người cần bán.
Tuy nhiên, do không kiểm sốt được thị trường nhà đất sơi động, nên tồn tại 2 loại giá khác nhau về bất động sản. Một giá là do nhà nước quy định và một giá là do thị trường. Giá do nhà nước đưa ra luôn luôn thấp hơn giá thị trường.
Như đã biết, ta khơng bao giờ tính được hết giá trị của đất. Mà định nghĩa giá của bất động sản được xác định là số tiền có thể nhận được từ một người hay nhiều người sẵn sàng và có khả năng trả hợp pháp cho bất động sản nào đó, khi bất động sản này được rao bán cơng khai và pháp luật cho phép.
Khi một người có nhu cầu muốn sở hữu một bất động sản, thì người đó sẽ phải xem xét các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý, kiến trúc của bất động sản đó. Nếu xét thấy thoả mãn thì sẽ đưa ra một mức giá (tiền) để có thể mua được bất động sản đó. Nếu mức giá thấp hơn giá mong đợi của chủ bất động sản thì chủ bất động sản đó sẽ khơng bằng lịng và khơng bán, chờ một mức giá cao hơn, hoặc chủ bất động sản sẽ giảm giá mà mình mong đợi để có thể bán bất động sản khi xét thấy những điều kiện bất lợi cho mình. Vậy giá cả bất động sản là giá được các bên chấp nhận, đó chính là “giá thị trường” của bất động sản. Ở đây khơng có sự cưỡng chế, bắt ép hay đe doạ đến người bán cũng như người mua trong quá trình giao dịch, mà là mức giá thoả thuận có lợi cho cả hai bên. Người bán chỉ bán nếu người này nhận được số tiền địi hỏi của mình và người mua sẽ chỉ mua nếu người đó cho đó là phải chăng.
Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản được thể hiện rõ ràng thông qua quan hệ cung – cầu. Khi phân tích quan hệ về cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá. Cung cần cân bằng thì chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không thay đổi, một sự tăng lên hay giảm xuống của cung hoặc của cầu sẽ làm giá thay đổi. Do đó trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu.
Sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn và cầu theo giá. Nếu cung giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm giá thay đổi nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi