Đơn vị tính: Triệu đồng/m2 TT Địa chỉ Khu Vực Vị trí Giá bán Tỷ lệ tăng (%) 2009 2011 1 1 Trần Đăng Ninh Khu Vực Trung Tâm 1 21.00 35.00 66.67 2 7 Trần Đăng Ninh 1 22.00 38.60 75.45 3 17 Trần Đăng Ninh 1 18.00 28.80 60.00 4 3 Lê Lợi 1 21.00 40.10 90.95 5 5 Lê Lợi 1 22.00 47.80 117.27 6 15 Lê Lợi 1 19.30 36.14 87.25 7 5 Bà Triệu 1 19.00 30.28 59.37 8 9 Bà Triệu 1 17.00 28.58 68.12 9 17 Bà Triệu 1 17.50 29.50 68.57 10 24 Trần Đăng Ninh 2 11.00 16.80 52.73 11 32 Trần Đăng Ninh 2 10.10 15.70 55.45 12 68 Trần Đăng Ninh 2 7.20 12.50 73.61 13 14 Lê Lợi 2 12.00 18.40 53.33 14 22 Lê Lợi 2 9.30 15.10 62.37 15 34 Lê Lợi 2 8.30 14.10 69.88 16 6 Bà Triệu 2 6.70 11.20 67.16 17 10 Bà Triệu 2 6.90 12.10 75.36 18 18 Bà Triệu 2 7.00 11.00 57.14
19 11 Trần Đăng Ninh 3 6.00 8.80 46.67 20 23 Trần Đăng Ninh 3 7.50 13.00 73.33 21 37 Trần Đăng Ninh 3 7.90 11.60 46.84 22 27 Lê Lợi 3 7.10 10.80 52.11 23 49 Lê Lợi 3 6.90 12.80 85.51 24 65 Lê Lợi 3 5.30 8.00 50.94 25 37 Bà Triệu 3 6.20 10.20 64.52 26 43 Bà Triệu 3 6.60 11.10 68.18 27 61 Bà Triệu 3 5.90 9.90 67.80 28 68 Trần Đăng Ninh 4 2.80 4.60 64.29 29 76 Trần Đăng Ninh 4 2.10 3.20 52.38 30 84 Trần Đăng Ninh 4 1.50 2.70 80.00 31 60 Lê Lợi 4 1.80 3.30 83.33 32 76 Lê Lợi 4 2.00 3.60 80.00 33 86 Lê Lợi 4 1.60 2.90 81.25 34 36 Bà Triệu 4 1.90 3.30 73.68 35 48 Bà Triệu 4 1.10 1.80 63.64 36 54 Bà Triệu 4 1.20 2.00 66.67 37 121 Trần Đăng Ninh Khu Vực Cận Trung Tâm 1 4.70 7.00 48.94 38 145 Trần Đăng Ninh 1 3.00 5.50 83.33 39 179 Trần Đăng Ninh 1 5.00 7.60 52.00 40 168 Bà Triệu 1 4.70 7.20 53.19 41 176 Bà Triệu 1 6.10 9.70 59.02 42 192 Bà Triệu 1 3.00 5.70 90.00 43 140 Trần Đăng Ninh 2 2.10 3.80 80.95 44 164 Trần Đăng Ninh 2 2.80 4.90 75.00 45 188 Trần Đăng Ninh 2 2.90 4.40 51.72 45 231 Bà Triệu 2 3.10 5.00 61.29 46 255 Bà Triệu 2 3.00 5.40 80.00 47 279 Bà Triệu 2 1.80 3.50 94.44 48 213 Trần Đăng Ninh 3 1.70 2.90 70.59 49 233 Trần Đăng Ninh 3 1.90 3.60 89.47 50 271 Trần Đăng Ninh 3 1.85 3.40 83.78
51 222 Bà Triệu 3 1.70 3.00 76.47 52 246 Bà Triệu 3 1.50 2.80 86.67 53 266 Bà Triệu 3 2.00 3.60 80.00 54 242 Trần Đăng Ninh 4 0.60 1.00 66.67 55 260 Trần Đăng Ninh 4 0.65 1.10 69.23 56 288 Trần Đăng Ninh 4 0.70 1.20 71.43 57 311 Bà Triệu 4 0.75 1.40 86.67 58 323 Bà Triệu 4 0.50 0.90 80.00 59 371 Bà Triệu 4 0.73 1.10 50.68
Theo khảo sát tại bảng 2.41 cho thấy tỷ lệ tăng giá đất trung bình của giai đoạn 2009 đến 2011 là 71.24% (tổng tỷ lệ lạm phát trong giai đoạn này là: 28.91%), nhà đất có tỷ lệ tăng cao nhất là nhà 5 Lê Lợi, nhà mặt phố vị trí 1 giá bán năm 2009 theo điều tra là: 22 triệu đ/m2, giá khảo sát một số nhà đất trên tuyến phố này và lân cận năm 20011 như: Nhà 17 Lê Lợi có giá: 47 triệu đ/m2, 35 Lê Lợi có giá 46 triệu đ/m2, qua tham khảo, giá nhà đất tại vị trí này khoảng 46.9 triệu đ/m2. Như vậy nếu so sánh với giá năm 2009 thì năm 2011 đã tăng lên tới 116%. Nhà có tỷ lệ tăng thấp nhất là nhà: 11 Trần Đăng Ninh, có tỷ lệ tăng là: 46.67%
Do đặc điểm của thành phố, biến động giá đất giai đoạn 2009-2011 trên địa bàn theo hướng ngày càng tăng, ổn định giữa các vị trí do các yếu tố chủ yếu sau:
- Tăng gần tương đương với tỷ lệ lạm phát: Theo số liệu thống kê của tổng cục thống kê, từ năm 2009 đến năm 2011 tỷ lệ lạm phát trung bình hàng năm là: Năm 2009 là 6.71%, Năm 2010: 12%, Năm 2011: 10.2%. Như vậy từ năm 2009 đến năm 2011 tổng tỷ lệ lạm phát trong giai đoạn này là 28.91%. Ngồi ra, tỷ lệ tăng trung bình trong giai đoạn từ 2009 đến 2011 theo thống kê của 59 trường hợp giao dịch thành công năm 2009 và điều tra tham khảo về giá thực tế của chính nhà đất này năm 2011 là 71.24%, trong khoảng thời gian ngắn 3 năm ta thấy việc tăng giá đất ở đây gần đủ bù cho việc lạm phát. Ngồi ra chưa tính đến lợi nhuận của người sử dụng nhà đất này từ việc kinh doanh, hoặc cho thuê…
- Việc tăng dân số cơ học cùng với hiện trạng quỹ đất ở có hạn: Do địa bàn thành phố có nhiều yếu tố thuận lợi cho sinh sống cũng như kinh doanh nên hàng năm có nhiều nhà đầu tư trong và ngồi nước đến tìm cơ hội làm ăn, kéo theo nhu cầu về nhà để ở và nhà để kinh doanh tăng nên trong khi cơ cấu quỹ đất là gần như
khơng thay đổi, điều đó dẫn đến áp lực về đất ở và đất kinh doanh là rất lớn và theo quy luật thị trường khi mà cung nhỏ hơn cầu sẽ kéo theo giá bị đẩy lên cao hơn.
Theo số liệu thống kê của phòng thống kê, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên của thành phố dao động trong khoảng: 0.98 % đến 1.13% . Việc tăng dân số cùng với quỹ đất ở khơng cịn điều này gây áp lực rất lớn về đất ở đô thị trên địa bàn thành phố.
Trong giai đoạn 2009 đến 2011 đất ở giảm đi, diện tích giảm là: 0.28ha, nguyên nhân giảm là do giải phóng mặt bằng một số khu vực để xây dựng trụ sở, cơ quan nhà nước. Trong khi diện tích đất ở trên địa bàn thành phố nhìn chung là tương đối ổn định, không tăng do chuyển từ các loại đất khác sang, thậm chí cịn có xu hướng giảm do nhu cầu sử dụng đất của một số cơ quan hành chính Nhà nước, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên và cơ học ln có xu hướng gia tăng.
Xuất phát từ yếu tố quỹ đất ở khơng cịn và có xu hướng giảm, cùng với tỷ lệ dân số tăng, đặc biệt tăng về mặt cơ học khiến cho việc giải quyết nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Thành Phố ngày càng khó khăn hơn. Do đó biến động giá đất ở trên địa bàn Thành Phố giai đoạn 2009 đến 2011 ln có xu hướng tăng, việc tăng giá đất có tính bền vững, ít bị chi phối bởi các yếu tố như nóng lên hay giảm đi của thị trường cả nước hay các yếu tố có tính vĩ mơ của Nhà nước như tăng hay giảm li suất, tăng khung giá đất, tăng hay giảm thuế suất, xu hướng tăng thường không đột biến do tác động bởi các yếu tố như quy hoạch và các yếu tố khác.
Việc không bị chi phối nhiều bởi các yếu tố trên được thể hiện rất rõ trong giai đoạn khoảng từ gần cuối năm 2010 đến nay khi thị trường nhà đất trong cả nước (đặc biệt là tại Hà Nội và Thành Phố Hồ Chí Minh) đóng băng, giảm mạnh do các chính sách của Nhà nước như chính sách về lãi suất, chính sách về khung giá đất… khiến cho giá đất ở các khu vực đang có tốc độ đơ thị hố cao thường giảm từ 20-25%. Tuy nhiên đối với khu vực thành phố Lạng Sơn hầu như ít bị ảnh hưởng bởi yếu tố này do nhu cầu nhà đất trong khu vực ngày càng cao (gồm cả nhu cầu mua nhà để ở và mua nhà để tránh bị lạm phát) trong khi đó quỹ nhà đất lại khơng tăng.
- Tăng do xu hướng mua gom đất: Đây là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới biến động giá đất trên địa bàn thành phố. Do khả năng sinh lời cao của việc xây dựng văn phòng cho thuê hay việc xây dựng khách sạn để kinh doanh, điều đó khiến khơng ít nhà đầu tư tìm đến đầu tư, mua gom đất trên địa bàn thành phố, điều đó khiến cho giá đất ln ở mức cao. Khi giá đất ln có xu hướng cao thì việc đầu
tư vào đất làm cho nhà đầu tư yên tâm hơn, chính tác động qua lại này là yếu tố quan trọng giúp giá đất trên địa bàn thành phố ln ổn định và có xu hướng tăng.
- Tăng do việc lưu giữ vốn an tồn: Ngồi việc giá đất ln tăng đủ bù đắp cho tỷ lệ lạm phát hàng năm qua đó tạo sự an tâm cho người đầu tư vào nhà đất tại thành phố, người sử dụng nhà đất còn thu lại được một khoản lợi nhuận lớn từ việc sở hữu và sử dụng nhà đất tại đây, tại các vị trí 1 có điều kiện lý tưởng cho việc kinh doanh, bn bán, làm văn phịng hoặc cho thuê.
Giá đất trên địa bàn thành phố là tương đối cao so với mặt bằng chung của Tỉnh, tuy nhiên thực trạng giá cao ở đây là giá thực tế khi có các giao dịch trên thị trường, còn khi so sánh với khung giá do Nhà nước ban hành ta dễ nhận thấy mức giá Nhà nước ban hành quá thấp, trong khi đó việc quản lý Nhà nước về đất đai và thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào các văn bản có tính pháp quy của Nhà nước như khi tính thuế hay khi tính tốn đền bù thiệt hại để thu hồi đất… đều dựa vào khung giá do Nhà nước ban hành điều đó khiến cơng tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố là tương đối thuận lợi do thực tế trong mọi giao dịch về nhà đất từ mua, bán, đến cho thuê… hộ dân đều lấy mức khung giá do Nhà nước ban hành để giao dịch, cịn giao dịch thực tế sẽ có một hợp đồng khơng chính thức khác.
Thực tế với việc Nhà nước ban hành khung giá đất quá thấp đã làm thất thu một khoản tiền không nhỏ vào ngân sách Nhà nước, cụ thể là việc thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
2.2.4. Ảnh hƣởng giá đất ở đơ thị đối với quản lý tài chính về đất đai tại địa bàn nghiên cứu
2.2.4.1. Thu tiền sử dụng đất
Hiện nay, thành phố Lạng Sơn đang triển khai thực hiện các chính sách thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP và Nghị định 17/2006 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 198. Theo đó, việc thu tiền sử dụng đất được phân làm 6 loại:
- Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất
- Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
- Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền
- Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng
- Thu tiền sử dụng đất đối với đất khu công nghiệp
- Thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dụng khu công nghệ cao và khu kinh tế Năm 2010, Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố đã thực hiện cấp mới cho 1370 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thu được hơn 16 tỷ đồng, UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố đem lại hơn 50 tỷ đồng và việc thực hiện 06 phiên đấu giá quyền sử dụng đất đã đem lại 70,77 tỷ đồng cho Ngân sách Nhà nước.
Trong 6 tháng đầu năm 2011, phòng đã cấp mới 1090 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất đem lại nguồn thu gần 20 tỷ đồng. Đặc biệt đã tổ chức 32 phiên đấu giá quyền sử dụng đất thành phố đã thu được 970,823 tỷ đồng.