Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Khu vực Vị trí Giá chuyển nhƣợng trung bình Hệ số chênh lệch giữa các vị trí VT1/VT2 VT1/VT3 VT1/VT4 Trung tâm VT1 26 918 2,41 3,21 7,95 VT2 11 192 VT3 8 290 VT4 3 385 Cận Trung tâm VT1 10 158 2,11 2,77 5,5 VT2 4 808 VT3 3 673 VT4 1 848 Xa trung tâm VT1 4 141 2,93 4,00 6,06 VT2 1 413 VT3 1 036 VT4 683
Qua bảng trên ta có thể nhận thấy giá đất qua từng khu vực và từng vị trí đều có nhiều sự biến động.
- Trong cùng một khu vực nhưng ở các vị trí khác nhau thì giá đất ở cũng khác nhau. Qua hệ số chênh lệch giữa các vị trí trong mỗi khu vực có thể nhận thấy mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất khu vực này tăng dần qua các vị trí và biến động lớn nhất là ở khu vực trung tâm. Điều đó cho thấy yếu tố vị trí ảnh hưởng rất lớn đến giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường của tất cả các vị trí, đặc biệt là vị trí trung tâm.
- Giá đất ở các khu vực khác nhau cũng biến động khác nhau. Tại khu vực trung tâm là nơi có giá chuyển nhượng cao nhất do ở đây được đầu tư nhiều về cơ sở hạ tầng lại là nơi tập trung nhiều cơng trình cơng cộng, điều kiện sống và kinh doanh, buôn bán tốt hơn so với khu vực cận trung tâm, xa trung tâm. Trong khi đó ở khu vực xa trung tâm lại là nơi ít được đầu tư, nằm xa các trụ sở, cơ quan của thành phố nên điều kiện sống và buôn bán kinh doanh đều bị hạn chế. Đó là lý do làm cho giá chuyển nhượng ở đây là thấp nhất.
c. Yếu tố cá biệt
Bao gồm các yếu tố như diện tích, hình dáng thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, mặt tiền, chiều sâu, độ dốc…. Chúng ta sẽ đi tìm hiểu một số nhân tố nổi bật ảnh hưởng rõ nét nhất đến giá đất ở của thành phố.
- Diện tích và độ rộng mặt tiền. Hai yếu tố này ảnh hưởng rât lớn đến giá chuyển nhượng của thửa đất. Một kích thước mặt tiền và diện tích thửa đất được xem là tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng. Tại những vị trí mặt đường khi đa số người dân đều bn bán kinh doanh thì mặt tiền càng rộng càng thuận tiện thì giá đất sẽ càng cao và ngược lại nếu mặt tiền quá bé, hạn chế việc kinh doanh bn bán thì giá chuyển nhượng sẽ thấp. Để thấy rõ được mức độ ảnh hưởng của yếu tố mặt tiền tơi tiến hành phân tích các mẫu điều tra trên thị trường bằng cách lựa chọn những thửa đất có cùng loại vị trí, cùng đường phố và có các đặc điểm tương tự nhau về diện tích, hình thể, tình trạng pháp lý, điều kiện cơ sở hạ tầng nhưng chúng có kích thước mặt tiền khác nhau, phân thành các nhóm như sau:
+ Nhóm 1: Có kích thước mặt tiền từ 3,5m trở xuống + Nhóm 2: Có kích thước mặt tiền từ 3,5m trở lên
Sau đó tiến hành tính giá đất bình qn của từng nhóm. So sánh giá đất bình qn của hai nhóm. Qua q trình điều tra ta thấy tại vị trí 1 của khu vực trung tâm và cận trung tâm thì yếu tố kích thước mặt tiền có ảnh hưởng rõ nét nhất. Vì vậy để
thấy rõ được sự ảnh hưởng này học viên tập trung phân tích những thửa đất ở vị trí 1 của khu vực trung tâm và cận trung tâm.