Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 TT Tên dự án Vị trí Giá thị trƣờng Giá đền bù Chênh lệch Số hộ đền bù Chấp nhận Tỷ lệ % Không chấp nhận Tỷ lệ % 1 Dự án Bệnh viện đa khoa tỉnh LS Trần Đăng Ninh, đoạn 10 3872 2200 1.76 70 55 78.57 15 21.43 Trần Đăng Ninh, đoạn 11 3000 1200 2.50 65 30 46.15 35 53.85 Trần Đăng Ninh, đoạn 12 1615 700 2.31 110 75 68.18 35 31.82
2
Dự án đầu tư xây Trường THPT
TP Lạng Sơn
Bà Triệu, đoạn 9 3817 2400 1.59 24 18 75.00 6 25.00
Bà Triệu, đoạn 10 3773 2500 1.51 31 26 83.87 5 16.13
Bà Triệu, đoạn 11 1372 600 2.29 62 47 75.81 15 24.19
(Nguồn: Ban bồi thường GPMB Tp Lạng Sơn và số liệu điều tra)
- Dự án Bệnh viện đa khoa tỉnh Lạng Sơn:
Đơn giá áp dụng tại thời điểm thu hồi cao hơn so với giá quy định của Thành phố và xấp xỉ với giá quy định thực tế tại địa phương nên đã được người dân chấp nhận di dời.
Có thể thấy giá đất đền bù thấp so với giá thị trường, người dân không thể tự tái sản xuất và ổn định cuộc sống, cần phải có chính sách về trợ cấp khó khăn cho các đối tượng khơng cịn đất sản xuất nơng nghiệp, cần nghiên cứu thử nghiệm dự án phục hồi tái tạo thu nhập cho những hộ dân ở những khu vực có diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi lớn bằng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo chỗ làm việc mới ổn định đời sống.
- Dự án đầu tư xây Trường Trung học phổ thông thành phố Lạng Sơn.
Hội đồng giải phóng mặt bằng đã lập phương án đền bù chi tiết tới từng danh mục, đơn giá áp dụng tại thời điểm đền bù có thấp hơn so với giá thị trường nhưng cũng được người dân đồng tình ủng hộ, tuy nhiên có 26 hộ khơng nhận tiền đền bù với lý do đưa ra là đơn giá thấp hoặc là khơng nhất trí với khu tái định cư.
Như vậy, trước khi triển khai dự án cần chuẩn bị quỹ đất và quỹ nhà ở phục vụ tái định cư cho các đối tượng phải di dời, vấn đề mất đất gây tâm lý hoang mang lo lắng cho những hộ có đất bị thu hồi dẫn đến người dân không muốn nhận tiền đền bù, đề nghị hội đồng giải phóng mặt bằng cần khẩn trương lập phương án đền bù và chi trả kịp thời cho dân nhằm rút ngắn khoảng cách chênh lệch giữa giá đền bù và giá thị trường tại thời điểm trả tiền để tránh cái gọi là sự “trượt giá” .
Qua bảng 2.46 ta có thể nhận thấy: mức độ chênh lệch giữa giá thị trường tại thời điểm đền bù với giá đền bù là lớn dao động từ 1,51 đến 2,50 lần. Mặc dù chênh lệch như vậy nhưng do làm tốt công tác tuyên truyền vận động, giải thích chính sách cũng như phân tích các mặt tích cực nếu như dự án được thực hiện cho người dân, nên theo kết quả điều tra phỏng vấn các hộ dân trong diện đền bù, giải toả chúng tôi nhận thấy phần lớn người dân đều chấp nhận phương án đền bù.
Qua số liệu điều tra, ta thấy thành phố Lạng Sơn đang gặp phải những trở ngại trong việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, do:
- Giá đền bù cịn thấp so với thực tế nên người dân khơng nhận tiền đền bù. - Cơ quan Nhà nước và các nhà đầu tư cùng thực hiện đền bù nhưng lại không thống nhất về giá đền bù dẫn đến có sự chênh lệch lớn về giá đền bù trên cùng một địa bàn (để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng các doanh nghiệp thường đền bù, hỗ trợ người bị mất đất với số tiền lớn hơn mức đền bù, hỗ trợ của Nhà nước), tình trạng khiếu nại kéo dài cũng ảnh hưởng không nhỏ tiến độ thu hồi đất.
- Quá nhiều diện tích đất cần thu hồi trong thời gian này trong khi số lượng cán bộ làm việc trong lĩnh vực này vừa thiếu về số lượng, vừa yếu về kinh nghiệm và tính chun nghiệp.
Tìm hiểu ngun nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này đề tài nhận thấy đó là sự bất hợp lý về giá đất mà UBND tỉnh Lạng Sơn đã ban hành. Do đó, sự điều chỉnh giá đất kịp thời và phù hợp sẽ có tác động tích cực trong việc đẩy nhanh tiến độ giái phóng mặt bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài về đất đai.
Trong những năm qua, việc thực hiện quản lý tài chính về đất đai đã góp phần quản lý và điều tiết việc sử dụng đất tại địa phương, giúp ổn định thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng thu cho ngân sách Nhà nước.
Tuy nhiên, hiệu quả quản lý tài chính về đất đai tại thành phố Lạng Sơn còn thấp và chưa triệt để. Việc quy định giá không sát với giá thị trường là nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng thất thu cho Nhà nước, một số nơi hiệu quả sử dụng đất chưa cao và cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng cịn gặp nhiều khó khăn.
Quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố chưa thực sự đảm bảo công bằng xã hội trong sử dụng đất, mặt khác chính những hạn chế trong quản lý tài chính về đất đai đã dẫn đến những tác động trái chiều: đó là sự mất cơng bằng giữa người dân với Nhà nước, giữa người dân với người dân, giữa người đầu cơ đất với Nhà nước... không thực hiện được vai trị phân phối cơng bằng lợi ích từ đất đai cho xã hội. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến những vụ khiếu kiện kéo dài liên quan đến đất đai đang xảy ra trên địa bàn thành phố.
Vai trò của thuế về đất đai chưa được tận dụng và phát huy hết trong việc quản lý và điều tiết sử dụng đất. Hệ thống thuế về đất ở Việt Nam chưa hồn thiện, do đó một mặt chưa khuyến khích được mọi người dân thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước, mặt khác dẫn đến sự bất lực của chính quyền thành phố trước tình trạng đầu cơ đất đang diễn ra khá phổ biến.
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị
Làm rõ và đầy đủ hơn quan điểm về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo thị trường hoặc theo một tỷ lệ % của giá thị trường theo hướng quy định cụ thể giá thị trường là giá trong điều kiện bình thường (khơng chịu tác động của các yếu tố khách quan như thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, đầu tư các khu công nghiệp, khu dân cư, đồng thời cũng loại trừ các yếu tố chủ quan như đầu cơ hoặc đầu tư theo phong trào) để thực hiện đền bù khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội. Xác định rõ khi chuyển mục đích sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất cũng thay đổi.
Đồng thời nghiên cứu xây dựng cơ chế quản lý, sử dụng hợp lý nguồn tài chính tăng thêm do chuyển mục đích sử dụng đất thơng qua cơ chế chính sách cụ thể, rõ ràng, thống nhất.
Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định phương pháp xác định giá đất, xây dựng mức giá đất cụ thể tại địa phương, trên cơ sở ban hành các quy định chi tiết hơn về phương pháp, căn cứ xác định giá đất nhằm đảm bảo hợp lý giữa lợi ích của người dân, của Nhà nước và của nhà đầu tư.
Nghiên cứu xây dựng và thực hiện chính sách kiểm soát giá đất và giá bất động sản thông qua các biện pháp điều chỉnh vĩ mô như xác định khung giá, phát triển thị trường, chống đầu cơ phá giá… Nghiên cứu xây dựng chính sách tạo quỹ đất dự trữ theo quy hoạch để chủ động trong việc tái định cư, bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất để đầu tư các dự án công cộng, hạ tầng phát triển kinh tế - xã hội.
3.2. Hồn thiện cơng tác tổ chức định giá
- Về công tác định giá đất: UBND tỉnh Lạng Sơn cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá thực tế tại địa phương.
Việc điều chỉnh giá đất phải được tiến hành thường xuyên cho phù hợp với sự biến động giá cả trên thị trường. Trong trường hợp giá đất biến động do Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới... thì các cấp
chính quyền có liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính tốn giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách toàn diện.
- Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương. Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất và định giá bất động sản trong phạm vi thành phố.
Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
- Về công tác chuyên gia: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm cơng tác này vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường đại học.
3.3. Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phƣơng
Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá các loại đất do Chính phủ ban hành, giá đất do các địa phương quy định phải phù hợp với thực tế. Phù hợp với thực tế ở đây được hiểu và thực hiện trên các khía cạnh: Phù hợp với thực tế đã và đang diễn ra ở địa phương; Phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương đã loại trừ các yếu tố giả tạo, loại trừ các trương hợp cá biệt; Phù hợp với quan hệ đất đai liên quan đến giá đất.
Cân đối lại cung - cầu: Trước những biến động trong thời gian qua của thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tìm các giải pháp để bình ổn, phát triển thị trường này, các nhà quản lý, các chuyên gia đều cho rằng nguyên tắc đầu tiên là phải tôn trọng quy luật cung - cầu của thị trường. Giá cả phụ thuộc vào quy luật cung - cầu. Nhu cầu về bất động sản rất lớn, trong khi đó nguồn cung của thị trường không đủ đáp ứng, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở. Vì vậy cần có những biện pháp, chính sách cho vay tín dụng đối với những người thực sự có nhu cầu. Đồng thời cải cách trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư, đồng thời điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn
đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: chính quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt bằng. Bỏ cơ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây mất bình đẳng và khiếu kiện và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Bảng 3.1: Kiến nghị đề xuất khung giá đất ở đô thị một số tuyến phố trên địa bàn thành phố Lạng Sơn
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2
TT Tên đƣờng phố Đoạn đƣờng Giá đất ở
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4
I Đƣờng loại I
1 Trần Đăng Ninh, đoạn 1 Bắc cầu
Kỳ Cùng
Đường
Hịa Bình 15 480 6 192 4 644 2 322
2 Trần Đăng Ninh, đoạn 2 Hịa Bình Đường Phan Đình Phùng Đường 30 100 12 040 9 030 4 515
3 Trần Đăng Ninh, đoạn 3 Đường
Phan Đình Phùng
Đường
Minh Khai 25 800 10 320 7 740 3 870
4 Trần Đăng Ninh, đoạn 4 Đường
Minh Khai
Đường
Lê Hồng Phong 17 200 6 880 5 160 2 580
5 Lê Lợi, đoạn 1 Trần Đăng Ninh Đường Bắc Sơn Đường 30 100 12 040 9 030 4 515
6 Lê Lợi, đoạn 2 Đường
Bắc Sơn
Đường
Bà Triệu 25 800 10 320 7 740 3 870
7 Lê Lợi, đoạn 3 Bà Triệu Đường Chu Văn An Đường 21 500 8 600 6 450 3 225
8 Lê Lợi, đoạn 4 Đường
Chu Văn An Ga Lạng Sơn 17 200 6 880 5 160 2 580
9 Bà Triệu, đoạn 4 Đường Lê Lợi Phai Vệ Đường 25 800 10 320 7 740 3 870
10 Bà Triệu, đoạn 5 Đường
Phai Vệ
Đường
Ngô Gia Tự 21 500 8 600 6 450 3 225
11 Bà Triệu, đoạn 6 Đường
Ngô Gia Tự
Đường
Lý Thái Tổ 17 200 6 880 5 160 2 580
II Đƣờng loại II
1 Trần Đăng Ninh, đoạn 5 Lê Hồng Phong Đường Rẽ đường Ba Sơn 12 470 4 988 3 741 1 870
2 Trần Đăng Ninh, đoạn 6 Rẽ đường Ba Sơn Bông Lau Đường 8 600 3 440 2 580 1 290
3 Bà Triệu, đoạn 3 Ngõ 4 Bà Triệu
thuộc P. Vĩnh Trại
Đường
Lê Lợi 12 470 4 988 3 741 1 870
1 Trần Đăng Ninh, đoạn 7 Đường Bông Lau Đường sắt thôn Vĩ Thượng 6 450 2 580 1 935 967 2 Bà Triệu, đoạn 1 Ngã tư đường Trần Đăng Ninh, Bông Lau Bắc cầu Lao Lý 6 450 2 580 1 935 967
3 Bà Triệu, đoạn 2 Nam cầu Lao Lý Ngõ 4 Bà Triệu
thuộc P. Vĩnh Trại 7 525 3 010 2 250 1 128
4 Bà Triệu, đoạn 7 Lý Thái Tổ Đường Đường Nguyễn Đình Chiểu 7 310 2 924 2 193 1 096
IV Đƣờng loại IV
1 Bà Triệu, đoạn 8 Đường Nguyễn
Đình Chiểu
Hết mét thứ 300 đầu về phía bờ sơng
Kỳ Cùng 3 440 1 376 1 032 516 2 Bà Triệu, đoạn 9 Hết mét thứ 300 Hết đoạn có đường về phía bờ sơng Kỳ Cùng (Thác Mạ) 2 365 946 709.5 354.75 V Xã Hoàng Đồng
1 Trần Đăng Ninh, đoạn 8 Đường sắt
thôn Vĩ Thượng
Rẽ Trung tâm Bảo
trợ xã hội Tỉnh 3 655 1 462 1 096 548.25
2 Trần Đăng Ninh, đoạn 9 Rẽ Trung tâm Bảo
trợ xã hội Tỉnh
Đường rẽ trụ sở UBND xã Hoàng Đồng
3 225 1 290 967.5 483.75
3 Trần Đăng Ninh, đoạn 10
Đường rẽ trụ sở UBND xã Hoàng Đồng Đường rẽ vào trường THCS xã Hoàng Đồng 2 365 946 709.5 354.75
4 Trần Đăng Ninh, đoạn 11
Đường rẽ vào trường THCS xã
Hoàng Đồng
Đường rẽ lên Nhà văn hóa thơn Qn
Hồ - Bản Mới 1 720 688 516 258
5 Trần Đăng Ninh, đoạn 12
Đường rẽ lên Nhà văn hóa thơn Qn
Hồ - Bản Mới
Hết địa phận bắc
Thành phố 1 075 430 322.5 161.25
3.4. Một số giải pháp khác cho cơng tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trƣờng bất động sản triển thị trƣờng bất động sản
Cho tới nay, vẫn chưa có một sàn giao dich bất động sản chính thức nào hoạt động trên địa bàn thành phố, trong khi đó cả thành phố có khoảng 100 trung tâm môi giới nhà đất đang hoạt động. Thành lập sàn giao dịch bất động sản thành phố Lạng Sơn là việc cần làm ngay để tăng tính cơng khai minh bạch cho thị trường bất động sản (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất) và trên cơ sở đó thực hiện quản lý tài chính đối với các giao dịch về đất thông qua sàn.
Cần xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký đất, đăng ký bất động sản, hệ