Chƣơng 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới
1.2.2. một số nước khu vực
a. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai. Ở Thái Lan nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất. Cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất đai (NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khơng sử dụng, tịa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp lại từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà khơng có giấy tờ pháp lý thì trong vịng 10 năm khơng được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng đất là giấy chứng QSD đất (khơng phải sở hữu): Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào
để đo ranh giới thửa đất
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không được sử dụng, tịa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp lại từ giấy NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác, sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng. Đất không được để không sử dụng trên 5 năm
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất. Loại giấy ngày được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo là khu vực Địa chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, khơng có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “ Được sử dụng ”. Có thể chuyển thành GCN NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4
- Giấy chứng nhận STK1 và STK 2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSD đất trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này không chuyển nhượng được
- Giấy chứng nhận SPK – 01: Do Văn phịng cải cách Đất đai nơng nghiệp cấp dựa theo luật Cải cách đất nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thối hóa. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 – 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK – 01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4 [3].
b. Malaysia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khốn. Văn bản bằng khốn điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mơ tả trong bằng khốn. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng ký, nếu khơng thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ khơng được Chính phủ cơng nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khốn mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khốn Phịng đất đai (là loại bằng khốn hồn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hồn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền,...) trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngơi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khốn riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
theo di chúc.
- Bằng khốn hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hồn chỉnh.
Ranh gới thửa đất cịn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khốn hồn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất cịn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù cịn có các phản đối.
c. Trung Quốc
Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc [5].
Hiện nay QSD đất ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSD đất được “cấp” và QSD đất được “giao”. QSD đất được “cấp” là loại QSD đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước khơng thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào.
Đối với trường hợp này QSD đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp - Chuyển nhượng QSD đất: Chuyển nhượng QSD đất là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà khơng can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng đó là: đã hồn thành nghĩa vụ tài chính để có QSD đất, có giấy chứng nhận QSD đất và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ử một mức độ nhất định, thơng thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án [5].
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSD đất nên trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSD đất theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Cho thuê QSD đất: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSD đất để nhận
tiền cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên cho thuê phải sử dụng đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSD đất [5].
- Thuế chấp QSD đất: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSD đất thông
qua giấy CNQSD đất tại cái tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới [5].