Bảng 2 .3 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhượng QSD đất
Bảng 2.9 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiệnquyền thừa kế QSD đất
Đơn vị: Hồ sơ Chỉ tiêu Phƣờng Cổ Nhuế 1 Phƣờng Phú Diễn Phƣờng Thụy Phƣơng Tổng 1. Số hồ sơ 19 31 10 60 a. Đất ở 18 29 10 57 b. Đất nông nghiệp 1 2 0 3 2. Quá trình thực hiện a. Đã đăng ký tại VPĐK 13 25 6 44
b. Chưa đăng ký tại VPĐK 6 6 4 16 3. Loại giấy tờ tại thời điểm
thực hiện
a. GCN (chứng thực tại UBND
phường) 4 8 0 12
b. GCN (công chứng tại VPCC) 10 18 4 32
c. Biên bản phân chia DSTK có
xác nhận của UBND phường 3 3 3 9 d. Biên bản phân chia DSTK
không xác nhận của UBND phường
2 2 2 6
đ. Không giấy tờ 0 0 1 1
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra thực tế)
Số lượng các hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động quyền thừa kế QSD đất tại Văn phòng đăng ký đất đai đất còn thấp, điều này cho thấy nhu cầu thực hiện quyền không đồng đều, những khu vực người sử dụng đất có trình độ hiểu biết cao nhưng nhận thức của người dân trong vấn đề này còn chưa đầy đủ. Họ cho rằng việc thừa kế QSD đất là việc nội bộ gia đình, khi phải phân chia thừa kế thì anh em tự thoả thuận với nhau, không cần phải làm thủ tục đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Từ bảng trên ta thấy, tổng số hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSD đấttại 3 phường là 60 hồ sơ trong đó đất ở có 57/60 hồ sơ (chiếm 95%), đất nơng nghiệp có 3/60 hồ sơ (chiếm 5%).
Tỷ lệ số hồ sơ đăng ký thực hiện thủ tục thừa kế QSD đất tại Văn phòng đăng ký QSD đất là 44 hồ sơ (chiếm 73,3% tổng số hồ sơ), số hồ sơ còn chưa đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSD đất là 16 hồ sơ (chiếm 26,7%). Trong đó:
- Tổng số hồ sơ đã có GCN thực hiện quyền thừa kế được lập văn bản phân chia di sản thừa kế tại VPCC là 32 hồ sơ cụ thể phường Cổ Nhuế 1: 18 hồ sơ; phường Phú Diễn: 18 hồ sơ và phường Thụy Phương : 4 hồ sơ.
- Tổng số hồ sơ được chứng thực tại UBND phường là 12 hồ sơ cụ thể phường Cổ Nhuế 1: 4 hồ sơ; phường Phú Diễn: 8 hồ sơ và phường Thụy Phương khơng có hồ sơ nào.
- Tổng số hồ sơ có biên bản phân chia DSTK có xác nhận của UBND phường có 9 hồ sơ cụ thể phường Cổ Nhuế 1: 3 hồ sơ; phường Phú Diễn: 3 hồ sơ và phường Thụy Phương 3 hồ sơ.
- Tổng số hồ sơ có biên bản phân chia DSTK nhưng khơng có xác nhận của UBND phường là 6 hồ sơ cụ thể phường Cổ Nhuế 1: 2 hồ sơ; phường Phú Diễn: 2 hồ sơ và phường Thụy Phương: 2 hồ sơ.
Từ kết quả điều tra về tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD đất tại quận Bắc Từ Liêm cho thấy tình trạng thừa kế QSD đất chưa đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai xảy ra tương đối phổ biến ở tất cả các phường. Tình trạng này là một trong những nguyên nhân của các vụ tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình gây khó khăn khơng chỉ đối với các cơ quan chức năng trong việc xử lý các vụ việc liên quan đến đất đai mà còn làm ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCN cho bản thân những người được hưởng thừa kế. Tuy nhiên, tình trạng này có giảm dần theo thời gian, năm sau tỷ lệ số vụ khơng khai báo có giảm so với năm trước. Điều này cho thấy nhận thức của người dân ngày càng được nâng cao trong vấn đề khai báo khi thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.
Mặt khác, các hộ gia đình, cá nhân mà chủ sử dụng ban đầu đã chết, đối với các thửa đất chưa được cấp GCN thì họ thường lập văn bản phân chia di sản thừa kế và xin xác nhận của UBND phường hoặc chỉ có người làm chứng. Những trường hợp như vậy khi đi làm thủ tục cấp GCN lần đầu thường rất phức tạp và khó khăn, như văn bản được lập thiếu hàng thừa kế hay sai hàng thừa kế, những người cùng được hưởng thừa kế vì nhiều lý do không thống nhất được với nhau dẫn đến việc không làm thủ tục đăng ký thừa kế tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó cũng dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai gâp lãng phí cho Nhà nước cũng như người sử dụng đất. Vì vậy người được thừa kế sẽ bị hạn chế các quyền sử dụng đất khi chưa được khai nhận đăng ký quyền sử dụng đất theo đúng quy định. Đối với các hộ gia đình, cá nhân được hưởng thừa kế khi có nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng thì họ mới đăng ký cấp GCN lần đầu, khơng có nhu cầu thì họ vẫn tiếp tục sử dụng đất ổn định.
* Qua điều tra tìm hiểu cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu của tình trạng thừa kế QSDĐ mà khơng khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
- Nhận thức của người dân trong vấn đề này còn chưa đầy đủ, hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSD đất là việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải phân chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau có sự chứng kiến của họ hàng, khơng cần phải khai báo với cơ quan Nhà nước. Các trường hợp khai báo đa số là các trường hợp có sự tranh chấp về quyền thừa kế, những người hưởng thừa kế cần có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hồ giải, giải quyết cho họ.
- Đối với các hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế mà vẫn tiếp tục sử dụng đất ổn định khơng có nhu cầu sử dụng QSD đất để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp hay góp vốn, bảo lãnh bằng QSD đất thì trước mắt họ khơng khai báo để chuyển quyền, họ chỉ khai báo khi họ có nhu cầu trong các trường hợp nêu trên.
- Một bộ phận người dân khơng có các giấy tờ chứng minh về QSDĐ hoặc đất đang sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký nên họ không thực hiện
khai báo.
2.3.3. Tình hình thực hiện cho tặng quyền sử dụng đất
a. Kết quả thực hiện đăng ký biến động cho tặng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh quận Bắc từ Liêm
Theo quy định của Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày 20/6/2014, khi người sử dụng đất muốn tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác thì phải đến UBND cấp huyện (đối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp) để làm thủ tục đăng ký biến động.
Trường hợp nhận tặng cho quyền sử dụng đất nếu chứng minh được các mối quan hệ huyết thống khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước thì tuỳ từng trường hợp được miễn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ hoặc chỉ phải nộp lệ phí trước bạ, ngồi ra nộp lệ phí địa chính theo quy định là 15.000 đồng/lần và phí thẩm định địa chính tối thiểu khơng dưới 100.000 đồng/hồ sơ.
Bảng 2.10: Tình hình cho tặng QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 1/6/2017 Đơn vị tính: hồ sơ STT Đơn vị hành chính Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 1/6/2017 Tổng Tỷ lệ (%) 1 Cổ Nhuế 1 102 154 154 94 504 10.72 2 Cổ Nhuế 2 95 78 91 80 344 7.31 3 Đông Ngạc 65 90 133 60 348 7.40 4 Đức Thắng 34 48 50 13 145 3.09 5 Liên Mạc 64 115 133 73 385 8.19 6 Minh Khai 90 169 173 85 517 11.00 7 Phú Diễn 145 113 152 96 506 10.76 8 Phúc Diễn 74 87 104 48 313 6.66 9 Tây Tựu 76 104 133 98 411 8.74 10 Thượng Cát 32 41 78 43 194 4.12 11 Thụy Phương 61 80 119 47 307 6.52 12 Xuân Đỉnh 141 139 192 84 556 11.82 13 Xuân Tảo 29 33 48 63 173 3.67 Tổng 1008 1251 1560 884 4703 100
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội chi nhánh quận Bắc Từ Liêm)
Theo tổng hợp từ Văn phòng đăng ký đất đai, từ năm 2014 đến năm 1/6/2017 đã có 4703 hồ sơ đăng ký biến động tặng cho QSD đất ở được thực hiện tại tất cả các phường trên toàn quận. Việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất năm sau lớn hơn so với năm trước. Cụ thể trong năm 2014 tồn quận có 1008 hồ sơ (chiếm 21,4%), năm 2015: 1251 hồ sơ (chiếm 26,6%); năm 2016: 1560 (chiếm 33,2%); 6 tháng đầu năm 2017: 884 hồ sơ (chiếm 18,8%)
b. Kết quả điều tra tình hình thực hiện cho tặng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại 3 điểm đại diện nghiên cứu.
Khảo sát điều tra thực tế khoảng 150 hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền của người sử dụng như các quyền trên, cho ta thấy quyền tặng cho QSD đất tại 03phường: Cổ Nhuế 1, Phú Diễn, Thụy Phương trong giai đoạn từ năm 2014 - 2017 có khoảng 100 hộ gia đình, cá nhân thực hiện, trong đó có nhiều hộ gia đình, cá nhân thực hiện một vài lần. Do vậy số hồ sơ thực hiện theo khảo sát là 154 hồ sơ. Số liệu được thể hiện ở bảng 2.11 dưới đây.
Bảng 2.11: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiệnquyền tặng cho QSD đất
Đơn vị: hồ sơ Chỉ tiêu Phƣờng Cổ Nhuế 1 Phƣờng Phú Diễn Phƣờng Thụy Phƣơng Tổng 1. Số hồ sơ 51 55 48 154 a. Đất ở 46 51 42 139 b. Đất nông nghiệp 5 4 6 15 2. Quá trình thực hiện a. Đã đăng ký tại VPĐK 44 50 42 136
b. Chưa đăng ký tại VPĐK 7 5 6 18 3. Loại giấy tờ tại thời điểm thực
hiện
a. GCN (công chứng tại VPCC) 25 37 20 82
b. GCN (chứng thực tại UBND
phường) 19 13 22 54
c. Giấy tờ viết tay có cam kết của
UDND phường 2 3 1 6
d. Giấy tờ viết tay không cam kết 3 1 2 6
đ. Không giấy tờ 2 1 3 6
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra thực tế)
Qua kết quả điều tra cho thấy, trên địa bàn 3 phường, việc thực hiện tặng cho QSD đất chủ yếu được thực hiện trên đất ở: 139/154 hồ sơ (chiếm khoảng 90,26% tổng số hồ sơ); cịn lại đất nơng nghiệp: 15/154 hồ sơ chiếm 9,74% tổng số hồ sơ
tặng cho QSD đất. Vì vậy, thấy được việc thực hiện tặng cho QSD đất chủ yếu diễn ra trên đất ở. Tỷ lệ số hồ sơ đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai khá cao với 136/154 hồ sơ (khoảng 88,31% tổng số hồ sơ). Do quyền tặng cho nhà đất một mặt liên quan trực tiếp tới quyền lợi của bên nhận, một mặt giá đất ngày một tăng cao, để tránh tranh chấp sau này nên đa số người dân đều thực hiện tốt cá thủ tục theo quy định, tuy vậy vẫn còn một số hồ sơ chưa đăng ký hoặc không đăng ký với 18/154 hồ sơ (khoảng 11,69% tổng số hồ sơ).
Theo quy định việc thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, do vậy số hồ sơ được lập hợp đồng tại Văn phịng cơng chứng là 82 hồ sơ. Tuy nhiên vẫn có hồ sơ tặng cho QSD đất chưa đăng ký tại VPĐK đất đai là khoảng 18 hồ sơ, trong đó có:6 hồ sơ có giấy tờ viết tay có cam kết của UDND phường; 6 hồ sơ có giấy tờ viết tay cam kết tặng cho của hai bên; những hồ sơ này chưa đăng ký chủ yếu là chưa có GCN nên chưa thực hiện đăng ký; phần ít cịn lại là chưa thống nhất trong vấn đề tặng cho trong nội bộ các hộ gia đình hoặc cịn e ngại khi đi làm thủ tục sang tên chuyển nhượng QSD đất.
Từ số liệu tổng hợp chung của toàn quận và kết quả điều tra thực tế tại 03 phường cho thấy số lượng hồ sơ thực hiện quyền tặng cho QSD đất tại Văn phòng đăng ký đất đai tương đối cao do xu hướng chung của thị trường bất động sản, cùng với hệ thống văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng rõ ràng, chặt chẽ và trình độ hiểu biết về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất ngày càng cao.
Mặt khác, phần lớn là các trường hợp tặng cho QSD đất ở là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng hoặc anh chị em trong gia đình do lấy chồng, lấy vợ xa nhà cho nhau để được sống gần nhau. Những người tặng cho và người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết thống, vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp. Đây là nguyên nhân chính của tình trạng khơng khai báo khi thực hiện quyền tặng cho QSD đất. Ngoài ra, sự tác động của Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 đã ảnh hưởng đến người sử dụng thực hiện thủ tục tặng cho quyền
SDĐ. Do thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp nhận quà tặng ở mức (Giá trị BĐS nhận quà tặng 10.000.000đ)x 10%, trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân là bố, mẹ, con, anh, chị em ruột. Riêng trường hợp anh, chị em dâu, rể không được miễn. Nên để giảm tiền thuế thu nhập cá nhân, những trường hợp tặng cho QSD đất từ anh chị em sang nhau, có yếu tố dâu, rể thường chuyển sang làm thủ tục chuyển nhượng QSD đất để áp mức thuế là 2%.
Ngoài ra, khi tặng cho QSD đất ranh giới các thửa đất thường không được xác định rõ ràng nên tình trạng tranh chấp đất đai vì ngun nhân khơng khai báo để cơ quan chức năng chỉnh lý biến động kịp thời xảy ra khá nhiều.
Quyền thừa kế và quyền tặng cho là 2 quyền xảy ra thường xuyên trong quan hệ pháp luật về đất đai, chủ yếu là sự chuyển quyền giữa các thành viên trong gia đình nên tình hình thực hiện 2 quyền này ở các phường khác nhau khơng có sự khác biệt lớn. Tuy nhiên, ngày nay khi mà giá đất ngày càng gia tăng thì những trường hợp tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình xảy ra càng nhiều. Mặc dù chưa có đủ số liệu chính xác nhưng qua điều tra cho thấy, ở các phường mà có giá đất ở mức cao thì người dân thực hiện khai báo và các thủ tục chuyển QSD đất nghiêm túc hơn ở các phường xa trung tâm, thuần nơng. Ngồi ra, ở những phường này số người cần giấy tờ xác minh chủ sử dụng đất để sử dụng trong các giao dịch như thế chấp, bảo lãnh nhiều hơn nên họ thường khẩn trương làm thủ tục đăng ký để được cấp GCN hay các quyết định khác của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
2.3.4. Tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất
a. Kết quả thực hiện đăng ký biến động thế chấp quyền sử dụng đất tại văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh quận Bắc Từ Liêm
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT,Thông tư Số: 09/2016/TTLT- BTP-BTNMT thông tư liên tịch hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định: người sử dụng đất phải đến chi nhánh văn
phòng Đăng ký đất đai (đối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai (đối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp) để làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng.
Qua kết quả thống kê tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Bắc Từ liêm trong giai đoạn 2014 đến 1/6/2017 toàn quận đã có 10.936 hồ sơ thực hiện đăng ký quyền thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể được thể hiện qua bảng 2.12
Bảng 2.12. Tình hình thế chấp QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 1/6/2017 Đơn vị tính: hồ sơ STT Đơn vị hành chính Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 1/6/2017 Tổng 1 Cổ Nhuế 1 269 289 321 186 1065